Junta fria de concretagem: saiba o que é e como resolver

Aparecimento de junta fria em edificação

A junta fria é definida como um ponto de conexão entre duas partes de concreto existentes em uma laje. 

Isso pode acontecer com grandes projetos de concreto onde peças de princípio já estavam parcialmente prontas e, ao dar continuidade à obra, foi usado um novo concreto fresco.

Trata-se de um tipo de junta que visa facilitar o adensamento do concreto. Como permanece na vertical, não existe o surgimento de matérias, como a nata, que prejudica a aderência do concreto.

Continue acompanhando o artigo a seguir para entender melhor o assunto. Confira!

O que são as juntas de concretagem?

As juntas frias são consideradas um ponto fraco na laje e deverão ser evitadas sempre que possível. A patologia junta fria é gerada pela interrupção do lançamento do concreto no período de início de endurecimento do concreto.

O momento de início da cristalização ou do endurecimento é conhecido como tempo de início de pega. 

No concreto, este período determina o tempo útil que existe para terminar o processo de aplicação, ou seja, compreende desde a mistura dos materiais (contato da água com o cimento) até o seu adensamento e acabamento final.

É necessário algumas precauções essenciais para garantir, ao reiniciar-se o lançamento, a quantidade adequada para ligação do concreto pré-endurecido com o da nova concretagem.

Sendo assim, podemos definir a junta de concretagem como qualquer interrupção do concreto, com o objetivo de reduzir tensões internas que podem impedir a movimentação da estrutura.

É importante não confundir esse termo com a junta de dilatação, que se refere ao espaço entre as placas de concreto do revestimento. Isso garante maior flexibilidade à obra, pois os materiais se dilatam com calor e o frio.

Perigos da junta fria em concreto, laje, pilares e pisos

Demonstração dos perigos da junta fria com possibilidade de infiltração

As principais causas dessa patologia são diversas. Inicialmente, o concreto passa a se deteriorar desde o momento da concretagem. Com o tempo, esse cenário se agrava em razão de agentes externos, como ambientais e estruturais, que vão surgindo.

É uma degradação silenciosa e lenta. Em geral, os principais agentes são:

  • variações térmicas;
  • alterações químicas;
  • recalque do solo;
  • sobrecarga;
  • falhas construtivas.

Assim que identificada, a junta fria deve ser tratada com soluções definitivas. Isso porque, arranjos paliativos geram mais prejuízos do que o problema em si. 

No caso de surgir uma infiltração no local, por exemplo, a passagem da águia fica bloqueada, fazendo com que ela se acumule na região e acelere a deterioração da estrutura. Outros riscos dessa patologia são:

  • danos elétricos;
  • danos em veículos;
  • desvalorização patrimonial;
  • litígios;
  • problemas estéticos;
  • instabilidade da estrutura.

As regiões nas quais o problema costuma aparecer com frequência são garagens de edificações residenciais, localizadas logo abaixo do playground. Outros locais suscetíveis à junta fria são:

  • jardineiras;
  • coberturas;
  • caixas d’água;
  • poço do elevador.

Retomando o exemplo das infiltrações, elas podem aparecer em diversos locais do concreto. Essa consequência da junta fria pode se apresentar na forma de trincas, bordas de ralos, além de prejudicar as juntas de dilatação.

Como evitar junta fria na obra?

Aparecimento de junta fria na concretagem

Misture o concreto a partir da porção anterior interrompida com concreto fresco, se possível. Use um vibrador para trabalhar as duas fases em uma só mistura de concreto tanto quanto possível. 

O nível de dureza ou fixação do primeiro concreto posicionará se isso é possível. Se tudo ocorrer corretamente, esta junção dos dois concretos dará uma laje mais forte com menor chance de haver rachaduras.

Coloque as barras de reforço entre a primeira e a nova porções de concreto. Se a segunda concretagem for a mais de duas ou três horas depois da primeira, o vergalhão deverá ser fixado enquanto a primeira ainda estiver úmida.

Após a segunda concretagem, o vergalhão servirá como uma ligação entre as duas placas.  A junta fria da laje, em uma semana, ainda pode rachar, mas com o vergalhão conectando as duas partes da placa, o cimento não se moverá quebrando toda a placa.

Use a espátula para cimentar tão bem quanto possível sobre a junta, que, muitas vezes, se mantém visível depois de todo o cimento ter curado devido a diferenças na cor do concreto.

Como resolver a junta fria?

Observe que pequenas fissuras em juntas frias com uma mistura fina ou um selante para rachaduras de concreto. Fechar e vedar as fendas impede a entrada de água, que causa danos através de ciclos de congelamento e descongelamento.

Corte as fendas maiores usando uma serra de concreto. Isso se torna necessário se uma pequena rachadura se deteriorar ao longo do tempo e estiver causando a ruptura do concreto, resultando em uma fenda aberta com concreto instável nas bordas.

Corte o concreto para trás o suficiente para que ambas as bordas da abertura sejam de cimento de alta qualidade.

Junta fria tem solução com a impermeabilização da Dan Solução

A Dan Solução é uma das empresas brasileiras de vanguarda na técnica de impermeabilização por injeção química como solução para vazamentos e infiltrações em lajes, principalmente em garagens e coberturas de condomínios prediais.

Nossa solução definitiva nos permite:

  • solucionar infiltrações de forma definitiva, rápida e sem gerar grandes entulhos no condomínio;
  • dar uma garantia muito maior que a troca da manta asfáltica que só causa problemas;
  • atender nossos clientes sem causar transtornos aos condôminos;
  • reduzir os custos com valores 60% menores que a obra da manta.

Identificou uma junta fria no seu prédio ou condomínio? Clique aqui para acionar a Dan Solução e evite maiores problemas!

Conclusão

Neste artigo, você entendeu o que é uma junta fria, suas principais causas, riscos e como resolver e o que fazer para evitá-la.

Como ficou claro por aqui, juntas mal executadas podem gerar problemas sérios, como vazamentos e infiltrações, afetando a armadura do concreto.

Consequentemente, isso pode prejudicar a durabilidade da estrutura e a utilização do local. Subsolos, garagens, piscinas, elevadores e áreas afins, são espaços que costumam sofrer com esse tipo de patologia e, por isso, devem ser monitorados com mais frequência.

5 passos para um condomínio mais sustentável

 

Entre uma comunidade a iniciativa de um para iniciar um pensamento coletivo pode ser o que falta para que a mudança comece e o condomínio passe a ser sustentável. 

 

Quando falamos em sustentabilidade, pensamos em um ciclo perfeito de utilização e reutilização, a forma como algo que já foi utilizado para uma finalidade irá servir para outra em um ciclo de vida que não agrida o meio ambiente. A questão é como posso tornar meu condomínio mais sustentável?

 

Quando se fala em condomínio sustentável, muitas pessoas pensam em algo tecnológico, futurista, equipamentos de alto custo e distante da realidade, não é mesmo? Mas saiba que, apenas com adoção de novas práticas e comportamentos ecologicamente corretos, já é possível viver em condomínios cada vez mais eficientes no que diz respeito à sustentabilidade.

Dentro desse contexto, essa transformação só tende a agregar e a trazer benefícios, que podem ser facilmente percebidos, tanto em curto quanto em longo prazo. Ou seja, por meio de ações mais conscientes, o condomínio sustentável ajuda a reduzir gastos, reutilizar recursos e melhorar a gerar engajamento e participação entre moradores para com o condomínio

Além de contribuírem com a natureza, ações sustentáveis em condomínios também podem se mostrar financeiramente interessantes, algumas podem reduzir os custos que o condomínio tem com energia ou água. Quando falamos em sustentabilidade não nos referimos apenas a coleta seletiva apesar de ela ser o primeiro ponto que iremos falar

 

Coleta seletiva 

Hoje o conceito de coleta seletiva já é amplamente difundido, entretanto, é sempre válido recapitular e buscar formas de implementar a coleta, de uma forma que todos no condomínio, não só os colaboradores executem esse projeto, todos os moradores precisam ser engajados na causa para que o pensamento coletivo cause um efeito positivo

 

A coleta seletiva é uma alternativa para minimizar o impacto da produção de lixo descartado na natureza. O lixo é separado de acordo com o tipo que pertence, em até dez tipos diferentes.

 

As lixeiras nesses casos possuem cores distintas para facilitar a diferenciação dos materiais. Mas essas cores não são escolhidas arbitrariamente. A resolução do CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente) n° 275 estabelece o código de cores a ser utilizado

   

Palestras podem ser administrada para que as crianças participem e aprendam a importância do projeto, um condomínio unido se torna sustentável. E diversos condomínios na cidade de são paulo vem abordando a coleta seletiva

 

Água da Chuva

independentemente do tipo de construção, toda cobertura tem um ralo para que a água da chuva escorra. Podendo ser captada, para que seja utilizada para diversas outras funções desta forma evitando que o condomínio consuma mais água

 

Essa água, geralmente, fica armazenada em algum lugar perto do subsolo, para depois ser bombeada para fora.“O condomínio perde a água da chuva. Com pouco investimento, o síndico consegue recuperar fazendo um pequeno tratamento com cloro e transferindo para uma torneira com um trabalho simples de encanamento. Isso porque cerca de 80% do sistema já está pronto”. 

 

Vários condomínios novos já tem uma estrutura instalada para a reutilização. Nesses casos, o condomínio nem precisa fazer adaptações. Basta aproveitar o que já se tem e unir ao novo armazenamento. 

 

Mas se o condomínio antigo quiser fazer, é simples e barato. O condomínio não pode levar essa água aos moradores, mas pode usar para os serviços de manutenção e limpeza, como regar as plantas, fazer a limpeza das garagens, lavar as áreas comuns. Tudo isso impacta diretamente no planejamento financeiro

 

Hidrômetros Individualizados

Desde meados dos anos 2000, os condomínios são obrigados a fazer a preparação para a individualização, deixando uma prumada por apartamento. Coisa que não havia nas construções mais antigas. Essa medida foi adotada pois, para poder forçar os moradores a se conscientizarem sobre o consumo e evitar o desperdício. 

 

Ocorre que muitos condomínios ainda não possuem a medição de água individualizada e os vazamentos passam despercebidos pelos ocupantes, ou, o valor incluso na taxa condominial fica muito confortável para todos e o consumo continua excessivo. Resultado: o impacto nas contas de água é compartilhado entre todas as unidades. Normalmente, essa medida apresenta maior necessidade de investimento, mais tempo e pode gerar mais transtorno para os ocupantes. No entanto, os resultados são muito significativos, podendo chegar a  mais de 30% de economia somente com essa medida

Lâmpadas

Essa dica demanda um investimento inicial maior, mas ainda pequeno se comparado à economia que pode trazer. Um condomínio sustentável consegue economizar em diversos aspectos, fazendo com que o planejamento financeiro tenha um fluxo redondo.  

 

Também é interessante estimular os moradores a fazerem a troca em suas casas. Para que a taxa possa ser reduzida para todos chegando até 80% na conta de luz, individual de todos, se comparadas juntas o condomínio economiza o dobro. As fluorescentes chegam a ser 79% mais econômicas e produzem 70% menos calor que as incandescentes.

 

Energia Solar

No Brasil, o projeto de energia solar caminha ao lado de países que se preocupam em gerar energia limpa e minimizar os impactos na saúde do planeta. Nos condomínios, a solar fotovoltaica começa a ser realidade. 

 

A CPFL lançou recentemente a campanha PromoSolar, parte do Programa de Eficiência Energética da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel), voltada para condomínios, com desconto de 50% na instalação dos sistemas solares.

 

De acordo com Felipe Henrique Zaia, gerente de Eficiência Energética da CPFL, a meta de instalação é de até 700 quilowatts-pico (kWp) em sistemas fotovoltaicos na área de concessão da distribuidora CPFL Paulista – em um raio de 100 quilômetros a partir de Campinas

 

Fique por dentro dos diversos assuntos abordados em nosso blog, sempre oferecemos conteúdo informativo e administrativo. A Dan Solução além de solucionar definitivamente problemas de infiltração em condomínios de São Paulo usando o método de injeção química, toda a semana traz conteúdos e materiais relevantes sobre gestão predial, impermeabilização e infiltração. 

Não deixe de contar com nossos especialistas para acabar de vez com as infiltrações no seu condomínio antes que elas possam causar danos graves a estrutura do seu edifício. Clique aqui e agende ainda hoje sua vistoria gratuita!

 

 

Descubra como problemas elétricos podem esconder infiltrações

Descubra como problemas elétricos podem esconder infiltrações

Em condomínios prediais é necessário ficar atento à problemas elétricos, principalmente por conta do risco que pode acarretar à integridade física dos moradores, além de esconder problemas de infiltrações.

Nós da Dan – A solução em infiltração visitamos muitos condomínios prediais que passam por problemas elétricos e estes afetam diretamente na resolução de outros problemas, além da identificação de infiltrações, em muitos casos isso deve ao fato da negligência quando se trata de manutenções preventivas.

 

Solucionar problemas que afetam os edifícios são uma necessidade e não um luxo, é necessário que se tenha noção das consequências que problemas elétricos podem gerar e que estes problemas sejam resolvidos de forma definitiva, não de forma provisória.

 

Estamos acostumados no nosso cotidiano encontrar situações precárias nas instalações elétricas e elas afetam diretamente no levantamento de outros problemas que o condomínio pode estar enfrentando, em diversos condomínios que visitamos já presenciamos todo tipo de solução paliativa.

 

Estes tipos de soluções provisórias são tomadas principalmente porque existem alguns erros que são cometidos durante realização de vistorias, que podem confundir até mesmo o síndico na hora de tomar a decisão de contratar a melhor solução para o seu problema.

 

 

 

É fundamental que sejam feitas as manutenções preventivas para evitar que tragédias ocorram  ou que problemas os problemas existentes venha se agravar.

 

É muito comum nos depararmos com a seguinte situação nos condomínios em que somos solicitados para realizar vistorias, a pintura das paredes descascando, lâmpadas sem funcionamento, interruptores com problemas e manchas que surgem principalmente nas garagens.

 

Assim decidimos preparar este artigo para ressaltar que os problemas elétricos e na pintura podem estar escondendo outros problemas piores, principalmente infiltrações, para ressaltar a importância de se realizar manutenções preventivas, vamos apresentar como um problema pode mascarar o outro.

 

Essa postagem irá abordar os seguintes assuntos:

 

  • Problemas elétricos em condomínios

  • Como problemas elétricos podem mascarar infiltrações

  • Manutenção preventiva e solução definitiva para infiltrações

Como problemas elétricos podem mascarar infiltrações

 

Geralmente quando as paredes apresentam algum dano, ela é associada erroneamente a diversos problemas que podem estar aparentes, principalmente problemas elétricos, escondendo outros danos que podem ser invisíveis e silenciosos, como infiltrações.

 

Geralmente, sem saber o que está acontecendo, o síndico chama o eletricista para vistoriar o local e dimensionar o problema, já que existem problemas elétricos. O mesmo acontece quando as paredes se encontram descascadas e com manchas,  a “solução” acaba sendo a pintura, porém isto é paliativo, pois o real problema não foi tratado.

 

Pintar a parede, muitas vezes podem esconder problemas mais graves que estão ocorrendo, mascarando principalmente infiltrações.

Fonte da imagem: pixabay.com

 

Outra solução que encontramos em diversos clientes que visitamos, que também se trata de uma solução paliativa, são as calhas. Estas que são instaladas no teto da garagem para “acabar” com a água que pinga sobre os carros.

 

O profissional contratado acaba não vendo o problema como um todo, porque não sabe que ali existem infiltrações, principalmente quando estamos falando de infiltrações em componentes do sistema estrutural.

 

O engenheiro elétrico soluciona o problema que está mais à vista, mas não soluciona a questão definitivamente. Afinal de contas, não é sua área de atuação, ele foi chamado para resolver o problema aparente.

 

“Mas pouco tempo depois, os problemas elétricos, de pintura e as goteiras acabam retornando.”

 

A causa mais comum, tanto para problemas elétricos na garagem, quanto para pintura descascando são as infiltrações. Quer saber mais sobre este problema que pode acometer seu condomínio? Veja nosso artigo – Sinais de problemas de infiltração na garagem do condomínio.

 

Manutenção preventiva e solução definitiva para infiltrações

De qualquer forma, se tratando de problemas elétricos ou de infiltrações, é necessário o acompanhamento de profissionais qualificados, para que possam avaliar e dimensionar o problema que a edificação enfrenta.

 

Se a causa não for identificada, os transtornos não só voltarão como serão agravados, aumentando os danos que as infiltrações e pontos de umidade podem causar.

 

Ressaltamos que estas patologias podem causar danos sérios à estrutura do prédio – Patologias causadas pelas infiltrações e umidades.

 

Para a solução de qualquer problema que pode vir a acometer o condomínio, o primeiro passo para a resolução é a contratação de um profissional qualificado.

Fonte da imagem: pixabay.com

 

Se existem problemas elétricos e na pintura, o primeiro passo é chamar um especialista para analisar a situação. Você pode identificar o problema primeiramente, checando alguns sinais de problemas de infiltração, para passar ao especialista a extensão do seu problema.

 

“O zelador deve estar atento e não só ele, qualquer profissional do condomínio, deve identificar possíveis problemas e passar para o síndico, para que ele possa tomar as melhores decisões.”

 

A dica que podemos dar e ressaltar a sua importância, são as vistorias preventivas, estas manutenções são essenciais para garantir a conservação da edificação.

Pode parecer evidente, mas muitos condomínios negligenciam essas manutenções, vale a pena pontuarmos que manutenções preventivas devem ser vistas como investimento e não gastos.

 

Assim a melhor solução é realizar regularmente vistorias preventivas de manutenção para avaliar o surgimento de possíveis infiltrações. E no caso da infiltração da constatação deste problema, uma empresa de impermeabilização deve ser contratada para realizar uma vistoria.

 

“Nós da Dan Solução realizamos vistorias gratuitas, sem nenhum tipo de compromisso.”

 

Conclusão

 

Após a solução definitiva desses problemas silenciosos, o síndico deve realizar a contratação de serviços de acabamento, ou seja apenas depois que o síndico tiver certeza de que a causa do problema foi vencida, o profissional específico poderá ser chamado para acabar com os problemas elétricos e na pintura.

 

No caso de serviços de impermeabilização, existe um método eficiente e moderno que tem ganhado o mercado nacional, conhecido como Injeção química, este é o método que a Dan Solução utiliza.

 

“A injeção química é um método de impermeabilização que permite solucionar definitivamente as causas das infiltrações.”

 

Ela ataca tanto em pequenos pontos localizados, quanto em grandes áreas, atendemos principalmente garagens de condomínios prediais, além de ser uma solução eficaz é extremamente rápida.

 

“Se trata da prática mais usada em países de primeiro mundo e soluciona de forma definitiva os problemas de infiltrações.”

 

A injeção química tem muitos pontos positivos em relação à troca da manta asfáltica. Veja nesse post algumas razões para realizar a impermeabilização por injeção química.

 

O mais importante é ter em mente que existe primeiro a solução definitiva para a causa do problema. E depois, a solução para o problema aparente, seja ele elétrico, na pintura ou em algum ponto específico.

Se você possui algum problema quanto a infiltrações entre em contato conosco! Estamos a sua disposição.

 

Compartilhe este artigo em suas redes sociais, pode auxiliar outras pessoas que têm dúvidas quanto a problemas elétricos ou infiltrações, a Dan solução também está no facebook e linkedin.

Manutenção de Elevadores: tudo o que você precisa saber

A manutenção de elevadores do condomínio é um dos principais itens nas despesas ordinárias de qualquer edifício, pois além de facilitar o acesso às residências, se trata da segurança de todos os condôminos. 

Existem várias empresas especializadas na manutenção dos elevadores e, por sua importância, elas devem ser escolhidas com o máximo cuidado possível, procurando sempre informações e referências. Desde o momento em que o elevador será implantado como meio de transporte interno dos moradores a empresa que o fabrica  e instala deverá ser escolhida a dedo, para que não ocorram problemas futuros. 

Escolher bem a empresa fabricante do elevador é só o começo, o ponto principal é a responsável pela manutenção. Geralmente, na assembleia geral ordinária do condomínio, o síndico deve apresentar aos condôminos presentes orçamentos de, no mínimo, três empresas de manutenção de elevadores.

O mais recomendado é que a escolha seja pela empresa especializada na mesma marca do equipamento. Muitos condomínios acreditam que o fornecedor do elevador tem que ser obrigatoriamente o que oferece a conservação. 

Isso não é necessário por que,  quem escolhe a empresa é o próprio condomínio. Um dos critérios que precisam ser observados no momento da contratação é se a prestadora do serviço tem cadastro na prefeitura para executar o trabalho, buscar um feedback de outros condomínios que possuem os mesmos serviços é uma forma de garantir a segurança. 

A manutenção de elevadores é de extrema importância para garantir o funcionamento correto e seguro dos equipamentos. Ela precisa ser realizada a cada 30 dias, e a sua não efetivação implica em falta de conforto aos usuários

Além de gerar maiores custos, devido a problemas técnicos que poderão ocorrer e poderiam ter sido evitados, se o equipamento não for fiscalizado pode oferecer risco direto a vida dos moradores que utilizam o transporte, tornando assim o condomínios negligente com seus equipamentos. 

Ao contratar a empresa de manutenção, verifique se a prestadora de serviços  tem no seu quadro de funcionários engenheiros com experiência, e se possui registro na receita federal e no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea). Um fator muito importante é verificar se a organização conta com plantões 24 horas, para caso haja alguma eventualidade.

Garantir o bom desempenho do elevador deve ser uma ação preditiva. É por isso que precisamos estar atentos a manutenção, que deve ser iniciada sempre pela casa de máquinas, geralmente situada no último andar dos edifícios. Esta sala deve estar sempre fechada e com acesso restrito aos funcionários da mantenedora. É lá que se encontra tudo que um técnico precisa para verificar o funcionamento dos elevadores.

Itens básicos de manutenção

  • Verificação da parada instantânea;

  • Restrição na chamada do elevador;

  • Verificação de passagem direta em algum andar;

  • Verificação dos cabos e roldanas – muito importante a constatação das condições dos cabos, já que são eles que sustentam os elevadores;

  • Verificação da velocidade do elevador (cada um tem sua especificação);

  • Averiguação se o elevador está parando corretamente em cada andar, sem deixar desnível em relação ao piso, o que pode causar tropeços aos usuários;

  • O perfeito funcionamento de abre e fecha das portas;

  • Verificação do freio;

  • Revisão do poço do elevador;

  • Lubrificação dos maquinários.

Após todos estes procedimentos, que levam em média quatro horas para execução, o técnico deve elaborar um relatório minucioso dos serviços efetuados, entregando uma cópia ao síndico, para que o mesmo possa provar que a inspeção tenha sido feita dentro dos parâmetros esperados

Para que a conservação resulte no efeito desejado e dure o tempo esperado, é preciso um pouco de zelo de todas as partes que usufruam dos elevadores. A conscientização dos moradores  faz com que as despesas sejam menores, para manter o equipamento funcionando

É preciso seguir regras habituais, como não fumar dentro do elevador, em caso de incêndio não utilizá-lo de maneira alguma, e se manter sempre em constante observação sobre tudo que ocorre dentro dele. Câmeras nos elevadores ajudam na conservação e na segurança para controle de acesso de todos.

Segurança

Os elevadores são os equipamentos de transporte mais utilizados no mundo, portanto, respeite as normas para que todos fiquem tranquilos e protegidos.

O regulamento adverte que nunca devemos deixar crianças sozinhas e jogar objetos no poço o que, no futuro, poderá acarretar um problema na estrutura. Além disso, devemos respeitar sempre o limite de peso estabelecido, não pressionar a porta com força para não danificá-la e sempre verificar se o elevador está com a cabine nivelada antes de entrar.

A prevenção contra danos e acidentes é fundamental quando se trata de elevadores. Por isso, é tão importante seguir as regras e ficar alerta em relação ao funcionamento, observando sempre se há alguma alteração. São medidas simples que garantem a segurança e o bom uso do equipamento

A segurança do elevador 

  • Uma chave automática que se liga caso a velocidade aumente, e que desliga o elevador, acionando o freio de segurança;

  • Freios de segurança: engrenagens de frenagem que se contraem junto aos trilhos, parando o elevador;

  • Contatos nas portas dos andares: a porta do elevador só se fechará após a dos andares estarem fechadas;

  • Pistões, amortecedores ou molas no poço que, se necessário, amorteçam o impacto da cabine, se toda a segurança anterior falhar;

  • Um comunicador com o zelador dentro da cabine;

  • Ventilação automática em caso de pane.

Elaboramos esse artigo para informar como deve ser feito a manutenção do elevador do seu condomínio, Como você faz a manutenção do elevador em seu condomínio?

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Obras em condomínios: Do planejamento à execução

 

Reformas em condomínio, seja em unidades ou nas áreas comuns, podem ser um assunto difícil para quem administra o condomínio. Entender como planejar e executar essas obras pode evitar diversos imprevistos. 

 

Afinal, uma obra engloba diversos aspectos: barulho, entrada e saída de prestadores de serviço, a obrigatoriedade de obediência às normas da ABNT, sujeira e diversos outros pontos que precisam ser previamente planejados e acompanhados por um engenheiro. 

 

Além dessas questões, as obras em áreas comuns do condomínio envolvem muitos cuidados prévios como aprovação em assembleia, escolha de fornecedores, rateio para a execução da mesma, entre diversos outros pontos. Tudo que precisa ser tratado em comunidade exige trâmites internos e administrativos, afinal de contas um condomínio é realmente uma empresa. 

 

O síndico como SEO dessa empresa, precisa estar ciente de todas as normas e regras necessárias para a execução de obras nas dependências do condomínio, sejam elas por parte do próprio condomínio ou por iniciativa dos condôminos.

Para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras existem regras, a ABNT publicou uma nova norma, a 16.280. O regramento começou a valer a partir de 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015.

 

Com a norma 16.280., qualquer alteração feita nas edificações sendo elas, inclusive as executadas dentro das unidades deve ser  comunicada ao síndico. A norma vale para condomínios verticais. 

 

Seu objetivo é mudar principalmente a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura do condomínio. O que na verdade é claro que muitos condomínios antes mesmo dos moradores mudarem para a residência, indicam quais paredes podem ser furadas, onde estão as tubulações e etc.

Um furo executado no lugar errado inicia uma cadeia de problemas em outros apartamentos e até mesmo para a estrutura do condomínio, por isso a necessidade de especificar em detalhes como devem ser executadas essas atividades. 

 

Para executar uma reforma dentro da unidade condominial, o proprietário, ou, morador deve apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART  (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra, antes do início da mesma estando presente no planejamento de como será executada. 

 

Assim, fica a cargo do síndico receber e guardar esses documentos e se certificar que o que foi acordado previamente é o que está sendo executado dentro da unidade. Garantindo a integridade da estrutura e oferecendo segurança para os demais moradores dos andares inferiores e superiores. Sem essa fiscalização o risco de serem causados danos estruturais no prédio é enorme.

 

Em muitos empreendimentos, os condôminos acreditam que, por se tratar de sua unidade autônoma, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas para o espaço e algumas vezes sem se preocupar com o impacto sofrido pelas estruturas da edificação. 

 

Nesse artigo vamos partir do planejamento necessário de uma obra, até a sua execução correta e aprovada pelo síndico e todos do condomínio, entenda.

 

Planejamento 

 

Primeiramente, se você ainda está em dúvida se vai mesmo realizar as obras no condomínio/apartamento ou não, analise a situação do espaço. Revitalizações no condomínio ou reformas nos apartamentos são muito positivas no sentido de valorizar o imóvel e contribuir para sua conservação.

Mas é preciso ter um limite e saber o que será feito e onde será feito. Além disso, dependendo da frequência com que as manutenções são realizadas, é possível que o condomínio esteja precisando realmente de uma reforma.

O apartamento por se tratar de área privada fica a cargo do condômino a realização da obra ou reforma, mas também depende do síndico com auxílio de um engenheiro aprovar o que será feito no apartamento. É muito importante evitar sobrecarga de peso na estrutura. 

“Se for apenas pintura, e nada além de pintura, dentro da unidade, não precisa de ART e nem de RRT e nem de autorização do síndico.”

Toda construção, principalmente condomínios prediais, foram planejados para aguentar uma certa carga, dentro de toda a projeção da estrutura tudo nela foi planejado para ir até um certo ponto, é preciso saber se a estrutura aguenta antes de realizarem as obras. Para tirar essa dúvida, contrate um profissional de construção civil para realizar uma inspeção no local. Assim, fica mais fácil garantir.

Obras de revitalização

Após decidir realizar as obras, é preciso consultar os condôminos, caso seja uma obra de área comum para todo o condomínio. Faça uma assembléia geral com votação para apurar as opiniões e desejos dos moradores. Além disso, caso mais de um lugar precise ser revitalizado, mas o orçamento seja curto, realize uma votação acerca da preferência deles para garantir a satisfação de todos.

No entanto, caso a obra for urgente, não é necessária a aprovação dos moradores. Afinal, este é um caso atípico. O síndico estando a frente da gestão precisa sempre manter o planejamento financeiro do condomínio em dia, para que quando necessário a execução de reparos ou reformas urgentes o condomínio tenha como arcar com essa despesa. 

Cronograma

O cronograma de obras do condomínio deve ser feito tendo em vista os espaços e as datas. No mês de janeiro, por exemplo, os condôminos costumam viajar mais, desse modo, essa pode ser uma boa época para fazer reformas complexas que envolvam muito barulho e restrições de espaços que os moradores usam frequentemente.

Lembre-se também de incluir no cronograma a duração de cada revitalização. Isso servirá tanto para a prestadora de serviços quanto para a agenda do síndico e bem-estar dos moradores.

É preciso uma sintonia entre a prestadora de serviços que irá executar a obra e o síndico que sabe o clima do condomínio e o melhor momento de realizar a obra sem que interfira na rotina dos moradores. 

Normas da ABNT

Há algumas normas da ABNT que regulamentam as obras em condomínio. As principais que você deve conhecer são:

Todas as obras e reformas devem ser comunicadas ao síndico, o gestor precisa estar sempre ciente do que está acontecendo. 

Estar com o manual de operação, uso e manutenção da edificação em mãos. A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel e uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos síndicos, já que são a certidão de nascimento do condomínio e inviabilizam intervenções na estrutura caso não existam mais ou estejam desatualizados.

Contar com os documentos e projetos disponibilizados pelo profissional responsável pela obra, o auxílio do engenheiro é primordial para a segurança da edificação.

Promover comunicação para os usuários do condomínio sobre as obras, reformas e possíveis intervenções. Os moradores precisam ser informados, tudo que quebre a rotina habitual do condomínio precisa ser passado para os condôminos. 

Sendo assim, de acordo com a lei, basicamente, as obras não podem comprometer a estrutura da edificação e o responsável legal pelo espaço deve contar com toda documentação e aprovação disponibilizada pelo profissional responsável.

Dessa forma, fazer obras em condomínio exige cuidados em relação ao bem-estar dos condôminos, custos e até a lei do município sobre intervenções nesses locais. Vale ressaltar que o síndico deve ter um bom conhecimento sobre o assunto e não se envolver em nenhuma questão judicial. Afinal, isso pode gerar multas e muitos transtornos ao condomínio.

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10 dicas para ajudar na organização e gestão de condomínios

Estar a frente da gestão de um condomínio não é uma tarefa que pode ser executada por qualquer pessoa, exige estudo e preparo, síndicos de primeira viagem podem encontrar dificuldades ao estar a frente de um condomínio com moradores, contas e funcionários para se responsabilizar.


Mas se o aventureiro(a)  tiver certeza e plena consciência de que ser um síndico gestor de um condomínio realmente será uma tarefa árdua,  mas não impossível de ser executada, o mesmo pode estudar e aprimorar suas habilidades como gestor de pessoas e administrador de finanças e conflitos.


Um síndico motivado em busca de uma gestão excelente em seu condomínio, nunca deixa de estudar ou aprimorar o que for necessário para tornar a gestão mais eficiente possível, nesse ponto entra o pilar principal, a organização do condomínio. 

Administrar um condomínio é o equivalente a ser o gestor de uma pequena empresa, na qual você é gerente, recursos humanos, financeiro e responsável pela área tributária. É preciso ter muita atenção em todos os setores para se manter dentro da lei, então, como administrar um condomínio sem ter problemas e ainda manter baixos custos de gestão? 


Nós iremos responder essa questão com 10 dicas para ajudar você  manter a organização e se quiser se tornar um síndico de sucesso, clique aqui. receba gratuitamente nosso e-book completo do “manual do síndico de sucesso”

Corpo de gestão

Com o tempo o modelo de gestão mudou. Profissionalismo é parte da postura de um administrador e a partir desse ponto um corpo de gestão composto por síndico, subsíndico e conselheiros que refletem uma postura profissional e estão dispostos a executar uma gestão com excelência  e não só supervisionar o gestor, fazem toda a diferença na hora de seguir o caminho das pedras para o sucesso. 

O corpo deve se envolver ativamente, dando apoio e sugestões. Sem esse suporte, o síndico corre o risco de ficar sozinho no “campo de guerra” que a gestão pode se tornar, perdendo controle e autoridade

Assim, é dever da liderança desenvolver formas ágeis e criativas de incentivar essas pessoas para que elas, de fato, participem da administração, obtendo o pertencimento no que está sendo executado pelo gestor. Envolver os moradores nas decisões e assuntos do condomínio é uma das formas de gerar engajamento e participação dos condôminos.  

Financeiro

Planejamento financeiro requer atenção e principalmente foco no que está sendo feito, o dinheiro do condomínio provém de seus moradores e está diretamente direcionado a conservação, despesas, jurídicas e funcionários. 

Elaborar o planejamento financeiro significa contar com diversos fatores e imprevistos que podem vir a ocorrer, todo dinheiro tem um caminho a seguir e uma parcela dele precisa ser reservado para ficar no caixa. 

O condomínio deve arcar com uma verba destinada a pequenos reparos e manutenção preventiva em todas as reas, para que nenhum imprevisto de gravidade maior possa vir a surgir, se a verba for guardada sem a execução de vistorias e manutenções, quando o problema surgir essa quantia poupada será toda utilizada para a solução do mesmo. 

Mediador

Fora as diversas  habilidades necessárias para um síndico obter um resultado positivo durante sua gestão é preciso ter muita paciência com relação aos demais condôminos, ser um mediador de conflitos não é uma tarefa simples e em diversos momentos exige sangue frio para se manter justo e imparcial. 

Muitos dos conflitos surgem por uma série de fatores banais que poderiam ser evitados, muitas vezes os vizinhos não se conhecem e não existe o sentimento de empatia e compreensão entre ambos, o que acaba por resultar em atrito de ambas as partes.


Ser morador de um condomínio significa tolerância. Pessoas diferentes, hábitos e rotinas que mudam de pessoa para pessoa, e muitas vezes a tolerância para com o outro precisa ser exercida e o síndico precisa entender que em maio a situação ele necessita  de imparcialidade para com ambos os lados, visando encontrar a melhor solução para acabar com o conflito de forma a não deixar nenhum desentendimento sem solução. 


Comunicação 

Por se tratar diversas vezes de uma das maiores dificuldades que o síndico encontra durante sua gestão, a comunicação é, e sempre será a melhor forma de solucionar conflitos ou até mesmo promover a integração e cooperação de todos que residem no local. 


Uma comunicação bem engajada evita diversos  conflitos fúteis, quando os vizinhos conhecem um ao outro, podendo utilizar de empatia para entender a situação em que o outro possa vir a se encontrar  para evitar atritos por situações que são apenas um incômodo passageiro


Eventualmente é nítido que uma estratégia de comunicação bem elaborada pode se tornar uma grande aliada, durante uma gestão é importante e valiosa, acaba por permitir que os próprios moradores evitem pequenos atritos entre eles sem a necessidade de recorrer ao síndico. Comunicação é algo muito necessário para construir um ambiente agradável e construir espaços para diálogo aberto durante assembleias. 

 

Controle de inadimplência 

Em um bom gerenciamento de condomínios, é necessário que o síndico ou a administradora consigam controlar as contas e a inadimplência dos moradores. Então, é preciso um controle financeiro eficiente, para que o processo de gestão traga bons resultados para o condomínio. O síndico precisa saber lidar com esses moradores inadimplentes, respeitando os direitos do condômino e exercendo os direitos do condomínio. 

O sucesso na gestão financeira depende diretamente da supervisão de uma série de pontos como fluxo de caixa, contas a pagar, contas a receber, controle de inadimplência e tributos jurídicos. O condomínio é uma empresa com CNPJ e portanto tem uma rotina que permite o funcionamento de todos os setores

Desperdício

Não é só pela questão financeira, mas pela proteção do meio-ambiente, uma gestão sustentável garante com que além de um ótimo trabalho ser executado, um condomínio que adote medidas de reciclagem e reutilização dos recursos além de proporcionar economia, novos projetos podem ser abordados a partir dessa prática. 

O síndico pode promover campanhas de conscientização, evitar o desperdício pode gerar um engajamento e integração dos moradores por uma mesma causa. Quando falamos em desperdício não é só o de água e sim evitar o uso exagerado de todos os recursos do conjunto, como eletricidade e outros diversos recursos que possam gerar um custo desnecessário. 

Qualquer verba poupada pode ser reinjetada em outro projeto que traga melhoria para a residência


Planejar

Quando se está a frente de uma gestão, todo planejamento ainda é pouco para os imprevistos que possam vir a ocorrer, um gestor de qualidade sabe para o que deve se preparar. Entender que tudo que vier a ser executado deverá ser analisado para que não ocorram imprevistos ou até mesmo problemas futuros por algum descuido. 

O síndico é o centro da estrutura que um condomínio tem como empresa, por possuir um CNPJ a moradia vertical é tratada como empresa e o síndico como gestor desse empreendimento que de um lado possui os moradores como clientes, que pagam por produtos como segurança, lazer, qualidade e qualidade de vida, do outro lado temos o síndico lidando com os colaboradores, respeitando leis trabalhistas e leis tributárias, afinal toda empresa paga impostos. 

Planejamento é a chave da gestão, cabe ao gestor planejar desde a manutenção preventiva, as vistorias de segurança em toda a estrutura, esse planejamento necessita minuciosidade assim com o planejamento financeiro e a comunicação gestor e cliente morador . 

Manutenção e limpeza 

De que adianta toda área administrativa seguir perfeitamente e o condomínio estar em péssimas condições, ser um síndico de sucesso é basicamente saber tudo que necessita ser feito ao mesmo tempo sabendo que algumas obrigações podem ser terceirizadas, com a finalidade de otimizar e oferecer qualidade no serviço prestado aos moradores. 

Um zelador de confiança pode muito bem ser encarregado de supervisionar a manutenção e a limpeza de todas as reas da residência, o síndico precisa focar em diversos outros projetos então pode ficar a cargo do zelador a limpeza e a elaboração de um relatório de manutenção preventiva, para manter informado ao gestor como anda todos os setores.

Contratação de Engenheiro

O condomínio entender que não se deve de maneira alguma executar reparo ou pequenas obras sem o acompanhamento de um engenheiro é algo essencial, todo condomínio possui uma estrutura delicada, desenvolvida para suportar grandes cargas e para executar qualquer reparo como por exemplo, realizar uma obra de  impermeabilização para acabar com problemas de vazamentos nas garagens é preciso de um engenheiro qualificado que assine a obra. 

É recomendado que um engenheiro realize uma vistoria pelo condomínio sempre que possível para ver como anda a estrutura e se a mesma se mantém firme, apenas um engenheiro qualificado irá saber dizer o real estado de uma estrutura. 

Com a vistoria constante do condomínio, fica mais difícil ser surpreendido por um vazamento que já esteja afetando a estrutura da edificação, por exemplo.

Dar atenção à impermeabilização 

Quando o assunto é infiltração todo cuidado ainda é pouco, não adianta cuidar de todos o outros departamento e áreas do condomínio se a cada dia a infiltração aumenta e degrada dia após dia diversos locais diferentes. Uma infiltração por mais que comece inofensiva pode vir a causar danos estruturais ao prédio todo fazendo com que todos percam sua moradia. 


Um condomínio com planejamento e prevenção interligados realiza a impermeabilização correta de acordo com a necessidade do problema, para manter todos em segurança qualquer cuidado ainda é pouco. 


Nós da Dan percebemos o quanto a segurança, confiabilidade e preço justo são importantes para manter um bom convívio . Por esses motivos que a nossa empresa está no mercado há 10 anos e o grande número de obras mostra nível de confiança adquirido por mérito ao decorrer desse tempo. 

Caso queira solucionar seu problema de infiltração hoje, solicite uma vistoria gratuita. 



Impermeabilização por injeção química e produtos hidrofugantes

 

Sofrendo com problemas de infiltração no seu condomínio? Descubra como a impermeabilização por injeção química é a sua solução!

 

Inegavelmente todo condomínio sofre com problemas de infiltração, iremos simplificar e apresentar a solução de impermeabilização definitiva e como um produto hidrofugante utilizado a 50 anos pode e ainda é a solução ideal após a falha da manta asfáltica. 

 

Certamente o principal transtorno por infiltração em condomínio acontece nas garagens, o local mais vulnerável ao surgimento de patologias, por mais que o método de impermeabilização utilizado seja eficiente no inicio, nenhum condomínio está livre do problema e muitas vezes o síndico é pego de surpresa, iremos explicar de maneira simples a impermeabilização por injeção química e como um produto hidrofugante é a solução definitiva para o seu problema de infiltração, entenda a seguir. 

 

Todo síndico sempre deve estar preparado para qualquer tipo de surpresa que possa vir a ocorrer durante sua gestão e a infiltração certamente será uma delas em algum momento, por mais que o condomínio tenha recebido a manta asfáltica no momento de sua construção a mesma uma hora irá falhar e isso pode causar um grande prejuízo que poderia ser evitado com manutenções preventivas realizadas periodicamente.

 

A infiltração primeiramente ataca o concreto e o revestimento em seguida, pelo simples fato da gravidade a água infiltrada continua por percorrer o concreto de uma ponta a outra e o prejudica porque o mesmo perde a resistência. Porém, com o escorrer da água, as infiltrações podem ficar cada vez mais grave, atingindo o concreto e danificando a estrutura de todo condomínio, uma simples infiltração causa a corrosão, entre outros problemas recorrentes desse tipo de problema.

 

Outro motivo recorrente das infiltrações acontecerem, é por conta de trincas e rachaduras na estrutura do seu prédio, mas isso acontece por conta de movimentos de ajustes que acontecem nas construções, o clima também acaba influenciando a estrutura. Toda construção sofre uma leve movimentação e esses movimentos são chamados de acomodação, causam rachaduras no sentido horizontal e vertical. As que estiverem em diagonal representam um grau mais grave, e se apresentarem umidade e infiltração, podem ser piores do que o imaginado. É necessário ficar de olho nessas patologias, uma vez que elas podem causar danos sérios nas edificações.

Como vou acabar com a infiltração no meu condomínio? Injeção química! 

Uma das maneiras mais eficazes de acabar com a infiltração definitivamente no seu condomínio, é impermeabilização com injeção química. Um produto hidrofugante exclusivo fabricado pela Dan Solução, desenvolvido para penetra no concreto e expandir pela estrutura fazendo o caminho contrario ao do fluxo de água infiltrada na edificação. 

Os produtos hidrofugantes são aqueles que sugam a água, basta apenas um contado para a química entrar em ação e o produto começar a expandir novamente dentro da estrutura de concreto, a impermeabilização por injeção química apresenta uma serie de benefícios. O método evita a necessidade de obras assim solucionando o problema de maneira rápida e simples. O tempo da execução do serviço tem uma variação que depende do número de pontos a serem tratados 
 
No momento de solucionar o problema um engenheiro executa uma vistoria prévia  e cada um metrô é descrito como sendo um ponto, com a injeção química cinquenta pontos são tratados em um período médio de dois dias, cinquenta pontos equivalem a cinquenta metros de infiltração que serão tratados, com a aplicação do produto é desnecessária a necessidade de quebrar ou fazer qualquer obra que vá gerar incômodo aos moradores ou atrapalhar de alguma forma a rotina do condomínio. 
 
Benefícios 

 

A cima de tudo o ponto principal da impermeabilização por injeção química é que esse método evita a necessidade de realizar a troca de manta asfáltica, tornando a injeção química mais econômica do que qualquer outro método de solução. 

 

Menos bagunça: como o produto é aplicado diretamente nos pontos de infiltração e feito de baixo para cima, não é preciso quebrar nada.

A chuva não atrapalha: a injeção química não é aplicada na superfície, por isso o clima não afeta as obras.

Economia: a impermeabilização com injeção química é muito mais barata do que a troca e instalação de manta asfáltica.

Durabilidade: ao contrário da manta asfáltica (que se degrada e necessita de troca há cada 5 anos), a injeção química é uma solução definitiva para infiltrações.

 

Manta Asfáltica

 

A manta asfáltica é um dos modos de impermeabilização mais utilizados e conhecido que existe quando se trata de impermeabilização em condomínios, contudo, ao passar do tempo vai se deteriorando e o que acaba por se tornar ineficiente e impossível realizar troca da mesma sem começar uma obra que irá durar por meses. 

 

E esse problema pode vir a ocorrer por uma falha na hora da instalação da manta asfáltica. Ela é feita com material asfáltico modificado composto de elastômeros, plastômeros ou polímeros para garantir maior durabilidade e elasticidade, também é armada com materiais diversos, sendo os mais comuns o filme polietileno, borracha, poliéster e fibras de vidro.

 

Cada um desses materiais estruturantes possui características próprias, podendo conferir à manta asfáltica maior resistência à perfuração, ou menor custo, ou maior resistência, entre outras características. 

A injeção química pode ser utilizada como um método para reparar as falhas da manta asfáltica o que pode ser uma causa ganha por evitar um gasto enorme para trocar a manta asfáltica. Isso evitaria todo o transtorno que o sindico e os moradores enfrentariam para arrumar todo o prejuízo.  

Produtos Hidrofugantes

As técnicas de injeção existem desde os anos 40 do século passado. Produtos mais modernos são capazes de selar caminhos de infiltrações, mas não podem ser considerados como solução estrutural. 

De qualquer maneira, no caso do produto utilizado na Dan Solução, por exemplo, ele é capaz de preencher todas as trincas e fissuras, mesmo que sejam finas como a espessura de um fio de cabelo, conferindo estanqueidade aos pontos atacados. 

Para os condomínios, a injeção acaba sendo escolhida por uma questão de “economia, rapidez na execução, comodidade, conforto aos moradores”.

Os produtos hidrofugantes são aqueles que reagem ao minimo contato com a água, tornando assim a impermeabilização eficiente e ativa, uma vez que o produto é aplicado no local da infiltração o mesmo está sempre ativo, toda vez que a água encontrar outro caminho entre o concreto ele ira expandir e realizar a impermeabilização da nova fissura. 

Mas é preciso atenção ao dimensionamento das intervenções necessárias. Primeiramente os técnicos realizam uma vistoria técnica, que consiste em avaliar o grau em que o problema se encontra, depois mapear todos os pontos de infiltração buscando identificar o local de origem através das manchas deixadas na alvenaria.

Por fim o produto segue o caminho das fissuras ou trincas no sentido contrário ao da água, preenchendo todo o espaço, eliminando-a e tirando a umidade. Ele é capaz ainda de retirar o oxigênio e proteger a estrutura contra a ferrugem. A solução que tem até  15 anos de garantia após aplicada. 

Solicite uma vistoria Gratuita e acabe com o problema definitivamente! 

 

Acessibilidade para Condomínios

O implantação de locais acessíveis para pessoas com necessidade físicas, vem sendo muito empenhadas para realização de mudança em nossos meios, desde das áreas tecnológicas e nós condomínio como iremos abordar esse tema.

De acordo com algumas normas empregadas diretamente para a melhoria de convivência e vivência dessas pessoas, podemos citar alguns decretos no qual especifiquem como isso está mudando.

 

De acordo com a constituição Federal:

[…] A Constituição Federal (art. 22, II) estabelece competência comum dos entes federativos (União, Estados, Distrito Federal e Municípios) para cuidar da saúde e assistência pública, da proteção e garantia das pessoas portadoras de deficiências. Logo adiante, no art. 24, inciso XIV, determina que é competência da União, Estados e ao Distrito Federal legislarem concorrentemente sobre a proteção e integral das pessoas portadoras de deficiência. […]

 

Convenção Internacional

O decreto nº 6.949/2009, que promulga a Convenção Internacional sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência e seu Protocolo Facultativo, assinados em Nova York, em 30 de março de 2007. Esta Convenção tem status de emenda constitucional, ou seja, integra nossa Constituição de Federal.

Esse decreto está ligado diretamente em promover, proteger e assegurar o exercício pleno e igualitário de todos os direitos humanos e liberdades fundamentais por todas as pessoas com deficiência.

E as pessoas com deficiência são aquelas que têm impedimentos de longo prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial, os quais, em interação com diversas barreiras, podem obstruir sua participação plena e efetiva na sociedade em igualdades de condições com as demais pessoas.

E esse decreto tem uma grande importância pois foi introduzido e diretrizes e políticas para equiparar mais as oportunidades para as pessoas com deficiência.

 

LEI FEDERAL Nº 10.098/2000

A Lei Federal nº 10.098/2000, a qual estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção de acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Esta Lei foi regulamentada pelo Decreto nº 5.296/2004 no qual o Art 18 do mesmo Estabelece que Construções de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou aberta ao público.

 

Este decreto visa assegurar a pessoas com deficiência, uma maior acessibilidade no acesso às suas unidades e áreas comuns, bem como determinando a reserva de vagas para pessoas com mobilidade reduzida  e em especial, estabelecendo diretrizes para construção de tais vagas no estabelecimento nos condomínios edifíciosTornou-se obrigatória após 18 meses da publicação do decreto, sendo que as incorporadoras em suas edificações novas, devem incluir nos projetos as diretrizes estabelecidas pelo Decreto n° 9541/2018, e todas elas devem ser adaptáveis de acordo com o comprador, sem custo extra aos proprietários.

 

No Estatuto da pessoa com de deficiência.

[…]  O Estatuto da Pessoa com Deficiência prevê que as regras de acessibilidade se aplicam às edificações já existentes – rampa de acesso, porta de vidro, rebaixamento dos interfones, vagas na garagem; – Dano moral configurado: negligência da síndica e do condomínio para com as autoras, pois mesmo após pedidos de auxílio e mudanças internas, as medidas não foram feitas, além de ter sido negado auxílio dos funcionários; – Dilação do prazo para realização das obras na garagem do condomínio. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […]

Mesmo em condomínios antigos devem ser adaptados novos meios que facilitem e estejam dentro do previsto em lei, então impor em condomínios essa lei parte diretamente dos responsáveis pela manutenção e obras do condomínio, acrescentar ou retirar certas coisas, devem ser autorizadas e feitas.

Sendo aplicáveis

Aplicação de obras de acessibilidade para rampas de acesso, para moradores com capacidade de locomoção reduzida, onde a instalação que se impõe pela Lei 10.048/2000 C/C Artigos 5° e 244, da constituição Federal, devendo ser prestigiado a disposição legal, Sendo aplicado multa diária para não seja determinada essa adaptação.

 

Auxiliar para decisões de ampliação ao auxílio ao deficiente.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe a CPA – Comissão Permanente de Acessibilidade que cria normas regulatórias. Em sua resolução CPA/SMPED-G/015/2008, de 14 de novembro de 2008, a instituição define normas e controle que garantam a acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, meios de comunicação, transportes, mobiliário e equipamentos urbanos.

 

Aprovação das obras

Por se tratar de uma questão legal, não haverá a necessidade da assembléia para efetuar a aprovação, pois a realização de obras que garantam a acessibilidade do condomínio. Apenas oferecer a assembléia para explicar as necessidades legais e sociais e resolver questões como o orçamento da obra.

 

Prioridade

Nem todo condomínio está preparado para fazer obras de adaptação em suas instalações imediatamente, por isso, a avaliação das obras que são mais simples e importantes é fundamental.

Substituir escadas por rampas – ou criar rampas – de acesso a espaços da área comum como piscinas, salões de festa e jogos ou da entrada do condomínio são obras prioritárias e que podem ser feitas rapidamente e sem custos muito altos, por exemplo.

Uma boa razão para adotar planos de acessibilidade é a valorização do imóvel perante outros que não tenham essas condições.

 

Vaga na garagem

Uma questão que deve ser sempre discutida trata das necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio. Tendo o espaço de vaga maior, de acordo com as normas técnicas e segundo Artigo 25 da Lei de acessibilidade – Decreto e Lei n°5296, de 2 de dezembro de 2004. (não sendo o mais atualizado)

 

Dicas para melhorar a acessibilidade em condomínios. 

Fazer melhorias nas áreas: 

 

Rampas de acesso: construir ou instalar novas rampas de acesso é a primeira coisa que deve ser feita. O gestor deve escolher bem os locais que serão instalados, os materiais para a construção e também itens indispensáveis como corrimão, entre outros;

Vagas de estacionamento: as vagas precisam estar próximas à entrada e saída para facilitar o acesso das pessoas;

Sinalização: degraus, rampas e piso devem estar bem sinalizados, principalmente para alertas pessoas com deficiência visual;

Elevadores: a comunicação em braile é essencial nos elevadores, os botões devem estar na correta e a sinalização sonora é fundamental para alertar sobre os andares do prédio;

Banheiros acessíveis área de lazer: barras de ferro ao lado dos vasos sanitários, mais espaço e vasos sanitários e pias adaptados.

 

Sabemos que existem muitas coisas que podem ser implantadas para melhorar a acessibilidade em condomínios para tornar o empreendimentos mais inclusivo para todos. Portanto uma das opções para conseguirem adaptar todos as necessidades no condomínio começa em sempre levar esse tema para as assembleias como uma obrigação do condomínio, e é essencial para tornar toda a sua comunidade mais inclusiva para fortalecer a empatia com as pessoas.

 

 

 

Fique por dentro dos diversos assuntos abordados em nosso blog, sempre oferecemos conteúdo informativo e administrativo. A Dan Solução além de solucionar definitivamente problemas de infiltração em condomínios de São Paulo usando o método de injeção química, toda a semana traz conteúdos e materiais relevantes sobre gestão predial, impermeabilização e infiltração. 

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Esse artigo foi desenvolvido por nossa estagiária  Milena S. Nogueira nossa incrível técnica de mecânica e processos de produção em formação.

 

 

 

5 dicas para administrar melhor seu condomínio

Conforme já nos referimos em diversos artigos postados em nosso blog. Administração de um condomínio não é uma tarefa simples, requer um controle milimétrico sobre todas as tarefas necessárias para que tudo fique em ordem. 


Um síndico deve estar sintonizado com todos os setores que compõem a gestão do condomínio como um todo, as tarefas começam pelas atividades administrativas e contábeis, partindo para gerenciamento de colaboradores e relacionamento com os moradores, chegando nas atividades operacionais e o foco na manutenção de todos os diversos itens no condomínio. 


Basicamente ser síndico significa ser um gestor administrativo e de pessoas, e a tarefa mais difícil é manter uma relação boa com todos os moradores como clientes diretos, afinal toda verba que movimenta e mantém o condomínio vem diretamente dos condôminos. 


E para você não ficar perdido neste trabalho, listamos no artigo de hoje 5 dicas para melhorar a qualidade da administração de condomínios, gerando economia e provendo mais conforto para os moradores.


Terceirização de serviços

Principalmente quando falamos em grandes condomínios,o síndico precisa otimizar seu tempo e ter um controle maior sobre tudo, de uma forma que a informação chegue diretamente mastigada para ele. E a respostas para isso é a terceirização de serviços.

Considerada uma prática comum. Principalmente pela praticidade de gestão, já que não é preciso lidar diretamente com colaboradores, ou seja, o colaborador responde a uma empresa que responde diretamente ao síndico ou a administradora, caso ocorra algum problema será resolvido diretamente com o responsavel pelo colaborador. 

É possível terceirizar equipes de jardinagem, segurança, limpeza, dentre outros. Você pode escolher pelos contratos que mais se adéqua às suas necessidades. Para realizar a supervisão destes funcionários o síndico possui o zelador para fiscalizar a qualidade do serviço que está sendo realizado. 

Existe, por exemplo, a possibilidade de terceirizar o serviço de limpeza e, neste mesmo contrato, já incluir o fornecimento de equipamentos como carrinho de limpeza, balde espremedor e porta guarda-chuva, itens essenciais para a manutenção da limpeza. 

Ao terceirizar a segurança, a empresa responsável disponibiliza carros para patrulhar se necessário e a rotatividade de funcionários e carga horária será controlada diretamente pela contratada. Sem contar que terceirizar as funções diminui a folha de pagamento e o trabalho que realizar ela dentro de todas as normas CLT, fica quase que inexistente, facilitando muito a rotina administrativa. 

Administrativo

Todo síndico precisa contar com o dinheiro que entra no condomínio para manter a engrenagem funcionando por completo. Contar com imprevistos é algo essencial para realizar um planejamento financeiro, Todo condomínio possui uma taxa de inadimplência e automaticamente esse dinheiro que falta no orçamento não pode prejudicar por exemplo a folha de pagamento. 

 

Administrar finanças é algo complicado, principalmente quando você é responsável pelo financeiro de outras pessoas. Por isso, é preciso estar regular, ou seja, em dia com a parte financeira. Logo, deve-se acertar as seguintes pautas:

  • Salário dos funcionários;

  • Contas de água e luz;

  • Impostos e taxas;

  • Fornecedores;

  • Terceirizados.

 

Além do dinheiro, o administrador deve-se atentar sobre questões legislativas e  administrativas, como:

  • Redação de atas e circulares para registrar todas as decisões e acontecimentos do condomínio;

  • Representar o imóvel regularmente nos órgãos públicos e trabalhistas sempre que necessário;

  • Emitir boletos bancários das taxas de condomínio;

  • Selecionar e treinar funcionários para bom cumprimento das funções de zelo para com o prédio.


Administradora 

A principal dúvida que pode surgir na sua cabeça: mas, essa empresa não realiza as mesmas funções do síndico?

Essas entidades gerenciam condomínios e auxiliam em processos burocráticos, tais como as partes jurídica e financeira, restando ao síndico mais tempo para focar em ser o porta-voz dos condôminos, entender suas necessidades e zelar pelas áreas comuns.

O síndico continuará atuando como o presidente do condomínio, enquanto a administradora trabalhará sendo o poder executivo e gerenciadora do perfil empresarial da propriedade, desta forma elaborando a folha de pagamento dos funcionários, pagando as despesas e auxiliando na organização de documentos e funções jurídicas, irá aliviar o lado administrativo do síndico.

É de responsabilidade do síndico responder civilmente em processos de danos contra ou sobre o condomínio durante a sua gestão, porém, a administradora poderá fornecer assessoria jurídica nos casos e armazenar dados e cópias de  documentos referentes ao processo, de uma forma que agilize o acesso às cópias quando necessário, dependerá apenas do que for acordado entre as partes durante o momento de contratação.


Manutenção predial


As áreas comuns do prédio possuem uma série de detalhes a serem observados, todos os detalhes devem ser observados e catalogados, para que possa se manter um controle sobre o que já foi executado. 

 

O síndico precisa ter muita atenção na hora de contratar serviços para manter em ótimo estado esses espaços, a empresa precisa ser muito bem avaliada, um pré contrato de 3 meses para ver como a empresa cuida do condomínio é uma ótima opção. 

 

Outra tarefa que pode ser passada para o zelador e a supervisão sobre os serviços da empresa, abrindo a possibilidade de que só seja passado ao síndico um relatório do que foi reparado e de como anda a situação do condomínio. 

 

 A empresa responsável pela manutenção predial deve:

  • Acompanhar a execução de obras realizados no condomínio;

  • Treinar os funcionários para trabalhos de manutenção e uso de equipamentos de segurança;

  • Cotar mão de obra  especializadas para serviços de manutenção.

 

No caso das obras, exija que a empresa identifique seus funcionários antes do início dos trabalhos. Solicite que cada operário use crachá com foto, uniformes e alerte aos porteiros que deixem entrar somente pessoas devidamente identificadas para a segurança dos moradores.

 

Tenha paciência

A paciência é fundamental para todos os setores da vida, especialmente para desempenhar tarefas que envolvam as opiniões e necessidades de terceiros. Trata-se de prestar os serviços com ética, sendo firme e justo nas decisões, visando o que é melhor para o coletivo. Por isso, é fundamental sempre procurar soluções antes de achar culpados, principalmente em casos mais graves.

 

O síndico de sucesso, precisa saber que problemas surgem e cabe a ele como gestor, apresentar a solução necessária, Faz parte do papel do gestor conquistar a empatia dos moradores, para que eles também possam colaborar ativamente com o cotidiano administrativo, seja participando das decisões ou estando integrados com as modificações.

 

A resolução de problemas fará parte do dia a dia de quem está nessa área de gestão. Se essa gestão for feita de maneira incorreta pode acarretar em alta da taxa condominial além do risco da redução do valor das unidades.

 

Outra dica é sempre estabelecer um diálogo aberto com seus moradores sobre as regras e contas do condomínio. Seja sempre equilibrado e sereno ao tratar com os condôminos sobre o que é certo e o que é errado quantas vezes for necessário.

 

Independente de qual for a situação, nunca tome atitudes no calor do momento. Ter calma te ajuda muito a administrar ocasiões que requerem sensatez

 

Caso queira auxílio para compreender melhor o cargo de um síndico confira outros diversos artigos sobre como ser um síndico de sucesso e exercer uma ótima administração. 

Fique por dentro dos diversos assuntos abordados em nosso blog, sempre oferecemos conteúdo informativo e administrativo. A Dan Solução além de solucionar definitivamente problemas de infiltração em condomínios de São Paulo usando o método de injeção química, toda a semana traz conteúdos e materiais relevantes sobre gestão predial, impermeabilização e infiltração. 

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Qual o papel do zelador no condominío?

Com a rotina agitada e o vai e vem do dia a dia, muitas vezes ele pode passar despercebido mas poucos sabem a importância, e a imensa necessidade que o condomínio tem dele. O zelador. 

Uma única pessoa fica responsável por uma série de funções essenciais para que o ecossistema do condomínio continue em perfeita harmonia e funcionamento. O zelador tem contato direto com o síndico e é responsável por servir de braço direito para o mesmo, ajudando com atividades administrativas e os problemas que surgem na rotina de um condomínio. 

Estamos falando do colaborador mais importante do condomínio. Responsável por manter tudo funcionando e muitas vezes ser a representação do síndico em ação. sua função não é fácil, exige dedicação, tempo e, principalmente, respeito.
 
O cargo de um zelador tem como principal função a de coordenar o dia a dia de um condomínio, garantindo sincronia perfeita entre todos os colaboradores a fim de disponibilizar um lugar melhor para os próprios moradores. Aquele que zela pelo ambiente e tudo que está ao redor do mesmo, cuidando das áreas comuns, manutenções preventivas consideradas básicas, coordenar os demais colaboradores para garantir limpeza e segurança para os condôminos 

Atualmente o zelador é a linha de frente quando falamos em uma gestão de qualidade, afinal de contas o mesmo irá muitas vezes ter contato direto com o morador, é ele quem sente toda atmosfera da rotina diária. O zelador sempre sabe onde está o problema, cabe ao mesmo alertar sobre eventuais necessidades do condomínio pelo síndico. 

Com isso chegamos a questão do desenvolvimento deste artigo, qual o papel do zelador no condomínio? Até onde podemos recorrer a ele quanto possuímos algum problema? Até é responsabilidade dele? Vamos responder! 

Manutenção

A primeira responsabilidade de um zelador como já foi citado acima, está diretamente ligada com seu nome “zelar”, ou seja, realizar vistorias periódicas e avaliar sempre que possível diversos setores a fim de manter a manutenção de todos. Desta forma evitando surpresas orçamentárias caso algum problema de manutenção não fosse solucionado ainda inofensivo. 

Além de cuidar de todos os ambientes comuns de uso público e manter a fiscalização de que esses ambientes estão sendo utilizados de maneira correta, sem nenhum tipo de degradação

Verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do empreendimento, assim como dos aparelhos de uso comum é extremamente importante para que sempre que algo precisa ser utilizado o mesmo esteja em ótimas condições para atender as necessidades. 

Quase um síndico, mas não é. 

O zelador assim como um síndico precisa zelar pelo sossego e pela boa convivência no condomínio conforme o regimento interno e convenção, quando o assunto é moradia coletiva os atritos são quase que inevitáveis. É nesse momento que toda equipe de colaboradores deve estar com o síndico o auxiliando a evitar esses desentendimentos entre moradores, princípios de conflitos são comuns mas ter uma equipe preparada para solucionar esses atritos torna muito mais eficiente a gestão


Cabe ao zelador exercer um pouco dessa função de conciliador visando nunca favorecer um morador e injustiçar outro, assim como também é de obrigação do zelador ajudar o gestor na gestão dos colaboradores. 


Supervisionar e atribuir funções para que todos tenham uma atividade diária visando manter a ordem do local. Distribuir as tarefas diárias de faxina e limpeza do condomínio, apontando os locais que precisam de maior atenção para serem higienizados. 


Fiscalizar o andamento do trabalho de todos os funcionários. Como o síndico possui uma série de atividades com prioridades maiores na gestão, cabe ao zelador assumir algumas funções e garantir ao gestor que o plano de gestão está sendo executado e em andamento. 

Como alguns condomínios não possuem um síndico com plenos poderes, muitas vezes o zelador necessita informar a alguma ocorrência grave que precise de atenção imediata , se o condomínio possuir um síndico o mesmo deve ser comunicado, ou, a administradora precisa ser informada de quaisquer irregularidades ocorridas. 

O zelador pode até realizar o treinamento de novos funcionários, mas mesmo com todas essa atividade o mesmo não deve esquecer que não é um síndico e ainda deve executar e acatar ao mesmo, o zelador não pode nunca tomar atitudes sem comunicar previamente o síndico e obter uma aprovação

Reformas e obras 

Cabe ao zelador supervisionar as obras e reformas que estão ocorrendo no condomínio, primeiramente pela garantia de que será executado o trabalho que foi previamente acordado, o zelador é os olhos do síndico sobre a obra

– Em segundo lugar que ao zelar pelo condomínio o zelador também precisa garantir a segurança do mesmo, quando falamos em obras, são pessoas não moradoras que irão circular pelo condomínio. A Supervisão também garante segurança. 
– Quando o assunto são obras o zelador deve: 
– Acompanhar e fiscalizar serviços de reparos e manutenção das áreas de convivência.
– Reportar ao síndico quaisquer imprevistos durante as obras, inspecionar e zelar pela prestação do serviço;
– Ser notificado quando algum morador for fazer reformas que interfiram na rotina do condomínio;

– Auxiliar a equipe da portaria no cadastro dos prestadores de serviço, a fim de manter a segurança da residência. 

Suporte 

A última função que o zelador deve executar é suporte aos moradores, o mesmo não tem obrigação de acatar ordens dos moradores, todas as outras atividades são prioritarias. 

Segundo a legislação  de são paulo as funções de um zelador são: 
Parágrafo Primeiro – Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

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