Quais os processos de criação ou ampliação de condomínios?

Quais os processos de criação ou ampliação de condomínios?

De acordo com as Normas e Leis previstas para criação de um condomínio em meio as cidades, precisam ser constatados todo e qualquer tipo de necessidade para como isso vai ser realizado e todo o processo até a finalização e entrega da moradia vertical. 

O condomínio edilício criado pela Lei 4.591/641 se constitui da instituição, sendo instrumento particular ou público, disposto do artigo 7º do mesmo.


É sujeito a um determinado empreendimento, seguir às regras do direito comum, que passa por um processo próprio de documentação e registro, que é sujeito ao regime da propriedade horizontal criado por essa lei. Esses documentos é o ato pelo qual o proprietário do imóvel decide transformá-lo em diversas unidades autônomas, e depois disso que era um imóvel único passa a se constituir em diversas unidades.

No ato da criação do condomínio o instituidor deverá individualizar cada unidade autônoma.

  1. Sua identificação: Apartamento, casa, loja, sala, vaga de garagem, box, etc;

  2. Sua denominação: Indicação cadastral, número ou letra da unidade;

  3. Sua localização: Pavimento em que se localiza a sua situação dentro do pavimento;

  4. Sua área privativa: Área de uso exclusivo, área de uso comum que lhe foi atribuída a sua fração ideal no terreno;

  5. A distribuição interna da unidade: Mencionar a divisão interna, número de quartos, banheiros, salas, etc. (Não é obrigatório);

  6. Indicação das áreas comuns: Passagens comuns, áreas de recreação e lazer, garagens, piscina, quadras de esporte, centro comunitário, salas de ginástica, sauna, 

churrasqueira, apartamento destinado ao porteiro, salão de festas, salas de jogos, etc;

  1. O Novo Código Civil:  Ainda não em vigor, prevê em seu artigo 1.332, inciso III, a expressa exigência de que o documento de instituição contenha o fim a que as unidades se destinam.


Lei 4.591/641 - As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

E precisa eventualmente devem ser especificadas em um documento detalhado: a área de uso comum, acessório da unidade autônoma, unidade autônoma.


ESSA INSTITUIÇÃO PODE SER FEITA: 


Via Testamentária – O testador ao fazer seu testamento, possuindo imóvel que comporta divisão em unidades autônomas, como um condomínio horizontal, individualizando cada unidade autônoma a sua respectiva ideal.


Por ato Unilateral – Quando um só proprietário do imóvel, desejando vendê-lo, gravá-lo, ou de qualquer forma aliená-lo em unidades autônomas faz a instituição.


Por acordo de vontades – É a modalidade mais clássica, pela qual um grupo de pessoas, titulares de direitos sobre partes ideais de um terreno, resolvem construir um ou mais edifícios.


Por força de decisão judicial – Alguns autores aceitam esta possibilidade, que está pautada no princípio de solução.


Documentos que devem acompanhar a instituição, por obrigatoriedade, deve ser feito o registro de incorporação imobiliária, averbação da construção, ou concomitante a ela. E sendo acompanhadas dos seguintes documentos:


  • Requerimento de todos os proprietários;

  • Planilha das áreas das unidades;

  • Das frações ideais e das partes comuns feitas por profissional habilitado;

  • Projeto aprovado, com planta da garagem especificando suas vagas.


FRAÇÕES IDEAIS 


De acordo com a lei 4.591/64, cada unidade autônoma correspondesse, como parte inseparável, uma fração ideal no terreno e coisas comuns. (art. 1°, parágrafo 2°)


Vagas de Garagem – O automóvel que pelo seu alto valor econômico, e a necessidade de locomoção mais rápida do homem, o Local onde guardar assumiu também uma posição relevante no convívio do grupo condominial. 
Desta forma, é importante salientar que a necessidade de mostrar o número de vagas o tipo de automóvel que cada em cada vaga, sua localização, e a forma de distribuição das mesmas.


As vagas de garagem podem ser de três tipos:


  1. Coisa de uso comum;

  2. Acessório da unidade autônoma;

  3. Unidade autônoma.


Contudo outros procedimentos que devem ser realizados no decorrer da criação do condomínio, são:


  1. Expedição do Habite-se.

  2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

  3. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

  4. Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.

  5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

  6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.

  7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS.


Habite-se: O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura e garante que determinado imóvel foi construído de acordo com as exigências da cidade em que a obra está localizada.

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO 


Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno, mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência.


Para realização dessas documentos é necessário:


  • Solicitar um advogado especializado em direito Imobiliário; 


  • Que a convenção não tenham itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais;


  • É preciso de assinaturas de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio (sem a necessidade de assembleias para colher essas assinaturas);


  • É necessário a aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, nesse caso em assembléia.


Aliás assim que gerida todas as autorizações dentro da criação do condomínio, existirá uma Assembléia Geral de Instalação, no qual essa AGI é convocada pela construtora ou incorporadora. Sendo elegido o primeiro síndico e definindo previamente sua remuneração


Enfim se a convenção não for elaborada pela construtora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento ou sendo deixada para o síndico e conselho consultivo e sempre sendo necessário a necessidade de um advogado especialista em direitos imobiliários.


DESMEMBRAMENTO DO IPTU


Enquanto está sendo erguido um prédio pela construtora, o IPTU é único, pago pela totalidade do terreno, depois que o Habite-se estiver pronto, que é feito a partir do registro da convenção, vai ser necessário  a solicitação à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade. 


Geralmente sendo solicitado à secretária de finanças do próprio município.


CNPJ DO CONDOMÍNIO 


É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro por ser uma associação sem fins lucrativos, ou seja, vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.


TAXA CONDOMINIAL


É registrado por Lei: Existirem as taxas dos condomínios, porém só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, e que automaticamente só poderá ser realizada após a expedição do Habite-se.


E é ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, que ainda não foram vendidas pela construtora ou incorporadora.


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Esse artigo foi desenvolvido por nossa estagiária  Milena S. Nogueira nossa incrível técnica de mecânica e processos de produção em formação. Gostamos de estimular o aprendizado e o conhecimento em todos os nossos estagiários que buscam a evolução constante. 





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