Junta fria de concretagem: saiba o que é e como resolver

Aparecimento de junta fria em edificação

A junta fria é definida como um ponto de conexão entre duas partes de concreto existentes em uma laje. 

Isso pode acontecer com grandes projetos de concreto onde peças de princípio já estavam parcialmente prontas e, ao dar continuidade à obra, foi usado um novo concreto fresco.

Trata-se de um tipo de junta que visa facilitar o adensamento do concreto. Como permanece na vertical, não existe o surgimento de matérias, como a nata, que prejudica a aderência do concreto.

Continue acompanhando o artigo a seguir para entender melhor o assunto. Confira!

O que são as juntas de concretagem?

As juntas frias são consideradas um ponto fraco na laje e deverão ser evitadas sempre que possível. A patologia junta fria é gerada pela interrupção do lançamento do concreto no período de início de endurecimento do concreto.

O momento de início da cristalização ou do endurecimento é conhecido como tempo de início de pega. 

No concreto, este período determina o tempo útil que existe para terminar o processo de aplicação, ou seja, compreende desde a mistura dos materiais (contato da água com o cimento) até o seu adensamento e acabamento final.

É necessário algumas precauções essenciais para garantir, ao reiniciar-se o lançamento, a quantidade adequada para ligação do concreto pré-endurecido com o da nova concretagem.

Sendo assim, podemos definir a junta de concretagem como qualquer interrupção do concreto, com o objetivo de reduzir tensões internas que podem impedir a movimentação da estrutura.

É importante não confundir esse termo com a junta de dilatação, que se refere ao espaço entre as placas de concreto do revestimento. Isso garante maior flexibilidade à obra, pois os materiais se dilatam com calor e o frio.

Perigos da junta fria em concreto, laje, pilares e pisos

Demonstração dos perigos da junta fria com possibilidade de infiltração

As principais causas dessa patologia são diversas. Inicialmente, o concreto passa a se deteriorar desde o momento da concretagem. Com o tempo, esse cenário se agrava em razão de agentes externos, como ambientais e estruturais, que vão surgindo.

É uma degradação silenciosa e lenta. Em geral, os principais agentes são:

  • variações térmicas;
  • alterações químicas;
  • recalque do solo;
  • sobrecarga;
  • falhas construtivas.

Assim que identificada, a junta fria deve ser tratada com soluções definitivas. Isso porque, arranjos paliativos geram mais prejuízos do que o problema em si. 

No caso de surgir uma infiltração no local, por exemplo, a passagem da águia fica bloqueada, fazendo com que ela se acumule na região e acelere a deterioração da estrutura. Outros riscos dessa patologia são:

  • danos elétricos;
  • danos em veículos;
  • desvalorização patrimonial;
  • litígios;
  • problemas estéticos;
  • instabilidade da estrutura.

As regiões nas quais o problema costuma aparecer com frequência são garagens de edificações residenciais, localizadas logo abaixo do playground. Outros locais suscetíveis à junta fria são:

  • jardineiras;
  • coberturas;
  • caixas d’água;
  • poço do elevador.

Retomando o exemplo das infiltrações, elas podem aparecer em diversos locais do concreto. Essa consequência da junta fria pode se apresentar na forma de trincas, bordas de ralos, além de prejudicar as juntas de dilatação.

Como evitar junta fria na obra?

Aparecimento de junta fria na concretagem

Misture o concreto a partir da porção anterior interrompida com concreto fresco, se possível. Use um vibrador para trabalhar as duas fases em uma só mistura de concreto tanto quanto possível. 

O nível de dureza ou fixação do primeiro concreto posicionará se isso é possível. Se tudo ocorrer corretamente, esta junção dos dois concretos dará uma laje mais forte com menor chance de haver rachaduras.

Coloque as barras de reforço entre a primeira e a nova porções de concreto. Se a segunda concretagem for a mais de duas ou três horas depois da primeira, o vergalhão deverá ser fixado enquanto a primeira ainda estiver úmida.

Após a segunda concretagem, o vergalhão servirá como uma ligação entre as duas placas.  A junta fria da laje, em uma semana, ainda pode rachar, mas com o vergalhão conectando as duas partes da placa, o cimento não se moverá quebrando toda a placa.

Use a espátula para cimentar tão bem quanto possível sobre a junta, que, muitas vezes, se mantém visível depois de todo o cimento ter curado devido a diferenças na cor do concreto.

Como resolver a junta fria?

Observe que pequenas fissuras em juntas frias com uma mistura fina ou um selante para rachaduras de concreto. Fechar e vedar as fendas impede a entrada de água, que causa danos através de ciclos de congelamento e descongelamento.

Corte as fendas maiores usando uma serra de concreto. Isso se torna necessário se uma pequena rachadura se deteriorar ao longo do tempo e estiver causando a ruptura do concreto, resultando em uma fenda aberta com concreto instável nas bordas.

Corte o concreto para trás o suficiente para que ambas as bordas da abertura sejam de cimento de alta qualidade.

Junta fria tem solução com a impermeabilização da Dan Solução

A Dan Solução é uma das empresas brasileiras de vanguarda na técnica de impermeabilização por injeção química como solução para vazamentos e infiltrações em lajes, principalmente em garagens e coberturas de condomínios prediais.

Nossa solução definitiva nos permite:

  • solucionar infiltrações de forma definitiva, rápida e sem gerar grandes entulhos no condomínio;
  • dar uma garantia muito maior que a troca da manta asfáltica que só causa problemas;
  • atender nossos clientes sem causar transtornos aos condôminos;
  • reduzir os custos com valores 60% menores que a obra da manta.

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Conclusão

Neste artigo, você entendeu o que é uma junta fria, suas principais causas, riscos e como resolver e o que fazer para evitá-la.

Como ficou claro por aqui, juntas mal executadas podem gerar problemas sérios, como vazamentos e infiltrações, afetando a armadura do concreto.

Consequentemente, isso pode prejudicar a durabilidade da estrutura e a utilização do local. Subsolos, garagens, piscinas, elevadores e áreas afins, são espaços que costumam sofrer com esse tipo de patologia e, por isso, devem ser monitorados com mais frequência.

5 passos para um condomínio mais sustentável

 

Entre uma comunidade a iniciativa de um para iniciar um pensamento coletivo pode ser o que falta para que a mudança comece e o condomínio passe a ser sustentável. 

 

Quando falamos em sustentabilidade, pensamos em um ciclo perfeito de utilização e reutilização, a forma como algo que já foi utilizado para uma finalidade irá servir para outra em um ciclo de vida que não agrida o meio ambiente. A questão é como posso tornar meu condomínio mais sustentável?

 

Quando se fala em condomínio sustentável, muitas pessoas pensam em algo tecnológico, futurista, equipamentos de alto custo e distante da realidade, não é mesmo? Mas saiba que, apenas com adoção de novas práticas e comportamentos ecologicamente corretos, já é possível viver em condomínios cada vez mais eficientes no que diz respeito à sustentabilidade.

Dentro desse contexto, essa transformação só tende a agregar e a trazer benefícios, que podem ser facilmente percebidos, tanto em curto quanto em longo prazo. Ou seja, por meio de ações mais conscientes, o condomínio sustentável ajuda a reduzir gastos, reutilizar recursos e melhorar a gerar engajamento e participação entre moradores para com o condomínio

Além de contribuírem com a natureza, ações sustentáveis em condomínios também podem se mostrar financeiramente interessantes, algumas podem reduzir os custos que o condomínio tem com energia ou água. Quando falamos em sustentabilidade não nos referimos apenas a coleta seletiva apesar de ela ser o primeiro ponto que iremos falar

 

Coleta seletiva 

Hoje o conceito de coleta seletiva já é amplamente difundido, entretanto, é sempre válido recapitular e buscar formas de implementar a coleta, de uma forma que todos no condomínio, não só os colaboradores executem esse projeto, todos os moradores precisam ser engajados na causa para que o pensamento coletivo cause um efeito positivo

 

A coleta seletiva é uma alternativa para minimizar o impacto da produção de lixo descartado na natureza. O lixo é separado de acordo com o tipo que pertence, em até dez tipos diferentes.

 

As lixeiras nesses casos possuem cores distintas para facilitar a diferenciação dos materiais. Mas essas cores não são escolhidas arbitrariamente. A resolução do CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente) n° 275 estabelece o código de cores a ser utilizado

   

Palestras podem ser administrada para que as crianças participem e aprendam a importância do projeto, um condomínio unido se torna sustentável. E diversos condomínios na cidade de são paulo vem abordando a coleta seletiva

 

Água da Chuva

independentemente do tipo de construção, toda cobertura tem um ralo para que a água da chuva escorra. Podendo ser captada, para que seja utilizada para diversas outras funções desta forma evitando que o condomínio consuma mais água

 

Essa água, geralmente, fica armazenada em algum lugar perto do subsolo, para depois ser bombeada para fora.“O condomínio perde a água da chuva. Com pouco investimento, o síndico consegue recuperar fazendo um pequeno tratamento com cloro e transferindo para uma torneira com um trabalho simples de encanamento. Isso porque cerca de 80% do sistema já está pronto”. 

 

Vários condomínios novos já tem uma estrutura instalada para a reutilização. Nesses casos, o condomínio nem precisa fazer adaptações. Basta aproveitar o que já se tem e unir ao novo armazenamento. 

 

Mas se o condomínio antigo quiser fazer, é simples e barato. O condomínio não pode levar essa água aos moradores, mas pode usar para os serviços de manutenção e limpeza, como regar as plantas, fazer a limpeza das garagens, lavar as áreas comuns. Tudo isso impacta diretamente no planejamento financeiro

 

Hidrômetros Individualizados

Desde meados dos anos 2000, os condomínios são obrigados a fazer a preparação para a individualização, deixando uma prumada por apartamento. Coisa que não havia nas construções mais antigas. Essa medida foi adotada pois, para poder forçar os moradores a se conscientizarem sobre o consumo e evitar o desperdício. 

 

Ocorre que muitos condomínios ainda não possuem a medição de água individualizada e os vazamentos passam despercebidos pelos ocupantes, ou, o valor incluso na taxa condominial fica muito confortável para todos e o consumo continua excessivo. Resultado: o impacto nas contas de água é compartilhado entre todas as unidades. Normalmente, essa medida apresenta maior necessidade de investimento, mais tempo e pode gerar mais transtorno para os ocupantes. No entanto, os resultados são muito significativos, podendo chegar a  mais de 30% de economia somente com essa medida

Lâmpadas

Essa dica demanda um investimento inicial maior, mas ainda pequeno se comparado à economia que pode trazer. Um condomínio sustentável consegue economizar em diversos aspectos, fazendo com que o planejamento financeiro tenha um fluxo redondo.  

 

Também é interessante estimular os moradores a fazerem a troca em suas casas. Para que a taxa possa ser reduzida para todos chegando até 80% na conta de luz, individual de todos, se comparadas juntas o condomínio economiza o dobro. As fluorescentes chegam a ser 79% mais econômicas e produzem 70% menos calor que as incandescentes.

 

Energia Solar

No Brasil, o projeto de energia solar caminha ao lado de países que se preocupam em gerar energia limpa e minimizar os impactos na saúde do planeta. Nos condomínios, a solar fotovoltaica começa a ser realidade. 

 

A CPFL lançou recentemente a campanha PromoSolar, parte do Programa de Eficiência Energética da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel), voltada para condomínios, com desconto de 50% na instalação dos sistemas solares.

 

De acordo com Felipe Henrique Zaia, gerente de Eficiência Energética da CPFL, a meta de instalação é de até 700 quilowatts-pico (kWp) em sistemas fotovoltaicos na área de concessão da distribuidora CPFL Paulista – em um raio de 100 quilômetros a partir de Campinas

 

Fique por dentro dos diversos assuntos abordados em nosso blog, sempre oferecemos conteúdo informativo e administrativo. A Dan Solução além de solucionar definitivamente problemas de infiltração em condomínios de São Paulo usando o método de injeção química, toda a semana traz conteúdos e materiais relevantes sobre gestão predial, impermeabilização e infiltração. 

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Manutenção de Elevadores: tudo o que você precisa saber

A manutenção de elevadores do condomínio é um dos principais itens nas despesas ordinárias de qualquer edifício, pois além de facilitar o acesso às residências, se trata da segurança de todos os condôminos. 

Existem várias empresas especializadas na manutenção dos elevadores e, por sua importância, elas devem ser escolhidas com o máximo cuidado possível, procurando sempre informações e referências. Desde o momento em que o elevador será implantado como meio de transporte interno dos moradores a empresa que o fabrica  e instala deverá ser escolhida a dedo, para que não ocorram problemas futuros. 

Escolher bem a empresa fabricante do elevador é só o começo, o ponto principal é a responsável pela manutenção. Geralmente, na assembleia geral ordinária do condomínio, o síndico deve apresentar aos condôminos presentes orçamentos de, no mínimo, três empresas de manutenção de elevadores.

O mais recomendado é que a escolha seja pela empresa especializada na mesma marca do equipamento. Muitos condomínios acreditam que o fornecedor do elevador tem que ser obrigatoriamente o que oferece a conservação. 

Isso não é necessário por que,  quem escolhe a empresa é o próprio condomínio. Um dos critérios que precisam ser observados no momento da contratação é se a prestadora do serviço tem cadastro na prefeitura para executar o trabalho, buscar um feedback de outros condomínios que possuem os mesmos serviços é uma forma de garantir a segurança. 

A manutenção de elevadores é de extrema importância para garantir o funcionamento correto e seguro dos equipamentos. Ela precisa ser realizada a cada 30 dias, e a sua não efetivação implica em falta de conforto aos usuários

Além de gerar maiores custos, devido a problemas técnicos que poderão ocorrer e poderiam ter sido evitados, se o equipamento não for fiscalizado pode oferecer risco direto a vida dos moradores que utilizam o transporte, tornando assim o condomínios negligente com seus equipamentos. 

Ao contratar a empresa de manutenção, verifique se a prestadora de serviços  tem no seu quadro de funcionários engenheiros com experiência, e se possui registro na receita federal e no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea). Um fator muito importante é verificar se a organização conta com plantões 24 horas, para caso haja alguma eventualidade.

Garantir o bom desempenho do elevador deve ser uma ação preditiva. É por isso que precisamos estar atentos a manutenção, que deve ser iniciada sempre pela casa de máquinas, geralmente situada no último andar dos edifícios. Esta sala deve estar sempre fechada e com acesso restrito aos funcionários da mantenedora. É lá que se encontra tudo que um técnico precisa para verificar o funcionamento dos elevadores.

Itens básicos de manutenção

  • Verificação da parada instantânea;

  • Restrição na chamada do elevador;

  • Verificação de passagem direta em algum andar;

  • Verificação dos cabos e roldanas – muito importante a constatação das condições dos cabos, já que são eles que sustentam os elevadores;

  • Verificação da velocidade do elevador (cada um tem sua especificação);

  • Averiguação se o elevador está parando corretamente em cada andar, sem deixar desnível em relação ao piso, o que pode causar tropeços aos usuários;

  • O perfeito funcionamento de abre e fecha das portas;

  • Verificação do freio;

  • Revisão do poço do elevador;

  • Lubrificação dos maquinários.

Após todos estes procedimentos, que levam em média quatro horas para execução, o técnico deve elaborar um relatório minucioso dos serviços efetuados, entregando uma cópia ao síndico, para que o mesmo possa provar que a inspeção tenha sido feita dentro dos parâmetros esperados

Para que a conservação resulte no efeito desejado e dure o tempo esperado, é preciso um pouco de zelo de todas as partes que usufruam dos elevadores. A conscientização dos moradores  faz com que as despesas sejam menores, para manter o equipamento funcionando

É preciso seguir regras habituais, como não fumar dentro do elevador, em caso de incêndio não utilizá-lo de maneira alguma, e se manter sempre em constante observação sobre tudo que ocorre dentro dele. Câmeras nos elevadores ajudam na conservação e na segurança para controle de acesso de todos.

Segurança

Os elevadores são os equipamentos de transporte mais utilizados no mundo, portanto, respeite as normas para que todos fiquem tranquilos e protegidos.

O regulamento adverte que nunca devemos deixar crianças sozinhas e jogar objetos no poço o que, no futuro, poderá acarretar um problema na estrutura. Além disso, devemos respeitar sempre o limite de peso estabelecido, não pressionar a porta com força para não danificá-la e sempre verificar se o elevador está com a cabine nivelada antes de entrar.

A prevenção contra danos e acidentes é fundamental quando se trata de elevadores. Por isso, é tão importante seguir as regras e ficar alerta em relação ao funcionamento, observando sempre se há alguma alteração. São medidas simples que garantem a segurança e o bom uso do equipamento

A segurança do elevador 

  • Uma chave automática que se liga caso a velocidade aumente, e que desliga o elevador, acionando o freio de segurança;

  • Freios de segurança: engrenagens de frenagem que se contraem junto aos trilhos, parando o elevador;

  • Contatos nas portas dos andares: a porta do elevador só se fechará após a dos andares estarem fechadas;

  • Pistões, amortecedores ou molas no poço que, se necessário, amorteçam o impacto da cabine, se toda a segurança anterior falhar;

  • Um comunicador com o zelador dentro da cabine;

  • Ventilação automática em caso de pane.

Elaboramos esse artigo para informar como deve ser feito a manutenção do elevador do seu condomínio, Como você faz a manutenção do elevador em seu condomínio?

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Obras em condomínios: Do planejamento à execução

 

Reformas em condomínio, seja em unidades ou nas áreas comuns, podem ser um assunto difícil para quem administra o condomínio. Entender como planejar e executar essas obras pode evitar diversos imprevistos. 

 

Afinal, uma obra engloba diversos aspectos: barulho, entrada e saída de prestadores de serviço, a obrigatoriedade de obediência às normas da ABNT, sujeira e diversos outros pontos que precisam ser previamente planejados e acompanhados por um engenheiro. 

 

Além dessas questões, as obras em áreas comuns do condomínio envolvem muitos cuidados prévios como aprovação em assembleia, escolha de fornecedores, rateio para a execução da mesma, entre diversos outros pontos. Tudo que precisa ser tratado em comunidade exige trâmites internos e administrativos, afinal de contas um condomínio é realmente uma empresa. 

 

O síndico como SEO dessa empresa, precisa estar ciente de todas as normas e regras necessárias para a execução de obras nas dependências do condomínio, sejam elas por parte do próprio condomínio ou por iniciativa dos condôminos.

Para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras existem regras, a ABNT publicou uma nova norma, a 16.280. O regramento começou a valer a partir de 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015.

 

Com a norma 16.280., qualquer alteração feita nas edificações sendo elas, inclusive as executadas dentro das unidades deve ser  comunicada ao síndico. A norma vale para condomínios verticais. 

 

Seu objetivo é mudar principalmente a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura do condomínio. O que na verdade é claro que muitos condomínios antes mesmo dos moradores mudarem para a residência, indicam quais paredes podem ser furadas, onde estão as tubulações e etc.

Um furo executado no lugar errado inicia uma cadeia de problemas em outros apartamentos e até mesmo para a estrutura do condomínio, por isso a necessidade de especificar em detalhes como devem ser executadas essas atividades. 

 

Para executar uma reforma dentro da unidade condominial, o proprietário, ou, morador deve apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART  (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra, antes do início da mesma estando presente no planejamento de como será executada. 

 

Assim, fica a cargo do síndico receber e guardar esses documentos e se certificar que o que foi acordado previamente é o que está sendo executado dentro da unidade. Garantindo a integridade da estrutura e oferecendo segurança para os demais moradores dos andares inferiores e superiores. Sem essa fiscalização o risco de serem causados danos estruturais no prédio é enorme.

 

Em muitos empreendimentos, os condôminos acreditam que, por se tratar de sua unidade autônoma, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas para o espaço e algumas vezes sem se preocupar com o impacto sofrido pelas estruturas da edificação. 

 

Nesse artigo vamos partir do planejamento necessário de uma obra, até a sua execução correta e aprovada pelo síndico e todos do condomínio, entenda.

 

Planejamento 

 

Primeiramente, se você ainda está em dúvida se vai mesmo realizar as obras no condomínio/apartamento ou não, analise a situação do espaço. Revitalizações no condomínio ou reformas nos apartamentos são muito positivas no sentido de valorizar o imóvel e contribuir para sua conservação.

Mas é preciso ter um limite e saber o que será feito e onde será feito. Além disso, dependendo da frequência com que as manutenções são realizadas, é possível que o condomínio esteja precisando realmente de uma reforma.

O apartamento por se tratar de área privada fica a cargo do condômino a realização da obra ou reforma, mas também depende do síndico com auxílio de um engenheiro aprovar o que será feito no apartamento. É muito importante evitar sobrecarga de peso na estrutura. 

“Se for apenas pintura, e nada além de pintura, dentro da unidade, não precisa de ART e nem de RRT e nem de autorização do síndico.”

Toda construção, principalmente condomínios prediais, foram planejados para aguentar uma certa carga, dentro de toda a projeção da estrutura tudo nela foi planejado para ir até um certo ponto, é preciso saber se a estrutura aguenta antes de realizarem as obras. Para tirar essa dúvida, contrate um profissional de construção civil para realizar uma inspeção no local. Assim, fica mais fácil garantir.

Obras de revitalização

Após decidir realizar as obras, é preciso consultar os condôminos, caso seja uma obra de área comum para todo o condomínio. Faça uma assembléia geral com votação para apurar as opiniões e desejos dos moradores. Além disso, caso mais de um lugar precise ser revitalizado, mas o orçamento seja curto, realize uma votação acerca da preferência deles para garantir a satisfação de todos.

No entanto, caso a obra for urgente, não é necessária a aprovação dos moradores. Afinal, este é um caso atípico. O síndico estando a frente da gestão precisa sempre manter o planejamento financeiro do condomínio em dia, para que quando necessário a execução de reparos ou reformas urgentes o condomínio tenha como arcar com essa despesa. 

Cronograma

O cronograma de obras do condomínio deve ser feito tendo em vista os espaços e as datas. No mês de janeiro, por exemplo, os condôminos costumam viajar mais, desse modo, essa pode ser uma boa época para fazer reformas complexas que envolvam muito barulho e restrições de espaços que os moradores usam frequentemente.

Lembre-se também de incluir no cronograma a duração de cada revitalização. Isso servirá tanto para a prestadora de serviços quanto para a agenda do síndico e bem-estar dos moradores.

É preciso uma sintonia entre a prestadora de serviços que irá executar a obra e o síndico que sabe o clima do condomínio e o melhor momento de realizar a obra sem que interfira na rotina dos moradores. 

Normas da ABNT

Há algumas normas da ABNT que regulamentam as obras em condomínio. As principais que você deve conhecer são:

Todas as obras e reformas devem ser comunicadas ao síndico, o gestor precisa estar sempre ciente do que está acontecendo. 

Estar com o manual de operação, uso e manutenção da edificação em mãos. A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel e uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos síndicos, já que são a certidão de nascimento do condomínio e inviabilizam intervenções na estrutura caso não existam mais ou estejam desatualizados.

Contar com os documentos e projetos disponibilizados pelo profissional responsável pela obra, o auxílio do engenheiro é primordial para a segurança da edificação.

Promover comunicação para os usuários do condomínio sobre as obras, reformas e possíveis intervenções. Os moradores precisam ser informados, tudo que quebre a rotina habitual do condomínio precisa ser passado para os condôminos. 

Sendo assim, de acordo com a lei, basicamente, as obras não podem comprometer a estrutura da edificação e o responsável legal pelo espaço deve contar com toda documentação e aprovação disponibilizada pelo profissional responsável.

Dessa forma, fazer obras em condomínio exige cuidados em relação ao bem-estar dos condôminos, custos e até a lei do município sobre intervenções nesses locais. Vale ressaltar que o síndico deve ter um bom conhecimento sobre o assunto e não se envolver em nenhuma questão judicial. Afinal, isso pode gerar multas e muitos transtornos ao condomínio.

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10 dicas para ajudar na organização e gestão de condomínios

Estar a frente da gestão de um condomínio não é uma tarefa que pode ser executada por qualquer pessoa, exige estudo e preparo, síndicos de primeira viagem podem encontrar dificuldades ao estar a frente de um condomínio com moradores, contas e funcionários para se responsabilizar.


Mas se o aventureiro(a)  tiver certeza e plena consciência de que ser um síndico gestor de um condomínio realmente será uma tarefa árdua,  mas não impossível de ser executada, o mesmo pode estudar e aprimorar suas habilidades como gestor de pessoas e administrador de finanças e conflitos.


Um síndico motivado em busca de uma gestão excelente em seu condomínio, nunca deixa de estudar ou aprimorar o que for necessário para tornar a gestão mais eficiente possível, nesse ponto entra o pilar principal, a organização do condomínio. 

Administrar um condomínio é o equivalente a ser o gestor de uma pequena empresa, na qual você é gerente, recursos humanos, financeiro e responsável pela área tributária. É preciso ter muita atenção em todos os setores para se manter dentro da lei, então, como administrar um condomínio sem ter problemas e ainda manter baixos custos de gestão? 


Nós iremos responder essa questão com 10 dicas para ajudar você  manter a organização e se quiser se tornar um síndico de sucesso, clique aqui. receba gratuitamente nosso e-book completo do “manual do síndico de sucesso”

Corpo de gestão

Com o tempo o modelo de gestão mudou. Profissionalismo é parte da postura de um administrador e a partir desse ponto um corpo de gestão composto por síndico, subsíndico e conselheiros que refletem uma postura profissional e estão dispostos a executar uma gestão com excelência  e não só supervisionar o gestor, fazem toda a diferença na hora de seguir o caminho das pedras para o sucesso. 

O corpo deve se envolver ativamente, dando apoio e sugestões. Sem esse suporte, o síndico corre o risco de ficar sozinho no “campo de guerra” que a gestão pode se tornar, perdendo controle e autoridade

Assim, é dever da liderança desenvolver formas ágeis e criativas de incentivar essas pessoas para que elas, de fato, participem da administração, obtendo o pertencimento no que está sendo executado pelo gestor. Envolver os moradores nas decisões e assuntos do condomínio é uma das formas de gerar engajamento e participação dos condôminos.  

Financeiro

Planejamento financeiro requer atenção e principalmente foco no que está sendo feito, o dinheiro do condomínio provém de seus moradores e está diretamente direcionado a conservação, despesas, jurídicas e funcionários. 

Elaborar o planejamento financeiro significa contar com diversos fatores e imprevistos que podem vir a ocorrer, todo dinheiro tem um caminho a seguir e uma parcela dele precisa ser reservado para ficar no caixa. 

O condomínio deve arcar com uma verba destinada a pequenos reparos e manutenção preventiva em todas as reas, para que nenhum imprevisto de gravidade maior possa vir a surgir, se a verba for guardada sem a execução de vistorias e manutenções, quando o problema surgir essa quantia poupada será toda utilizada para a solução do mesmo. 

Mediador

Fora as diversas  habilidades necessárias para um síndico obter um resultado positivo durante sua gestão é preciso ter muita paciência com relação aos demais condôminos, ser um mediador de conflitos não é uma tarefa simples e em diversos momentos exige sangue frio para se manter justo e imparcial. 

Muitos dos conflitos surgem por uma série de fatores banais que poderiam ser evitados, muitas vezes os vizinhos não se conhecem e não existe o sentimento de empatia e compreensão entre ambos, o que acaba por resultar em atrito de ambas as partes.


Ser morador de um condomínio significa tolerância. Pessoas diferentes, hábitos e rotinas que mudam de pessoa para pessoa, e muitas vezes a tolerância para com o outro precisa ser exercida e o síndico precisa entender que em maio a situação ele necessita  de imparcialidade para com ambos os lados, visando encontrar a melhor solução para acabar com o conflito de forma a não deixar nenhum desentendimento sem solução. 


Comunicação 

Por se tratar diversas vezes de uma das maiores dificuldades que o síndico encontra durante sua gestão, a comunicação é, e sempre será a melhor forma de solucionar conflitos ou até mesmo promover a integração e cooperação de todos que residem no local. 


Uma comunicação bem engajada evita diversos  conflitos fúteis, quando os vizinhos conhecem um ao outro, podendo utilizar de empatia para entender a situação em que o outro possa vir a se encontrar  para evitar atritos por situações que são apenas um incômodo passageiro


Eventualmente é nítido que uma estratégia de comunicação bem elaborada pode se tornar uma grande aliada, durante uma gestão é importante e valiosa, acaba por permitir que os próprios moradores evitem pequenos atritos entre eles sem a necessidade de recorrer ao síndico. Comunicação é algo muito necessário para construir um ambiente agradável e construir espaços para diálogo aberto durante assembleias. 

 

Controle de inadimplência 

Em um bom gerenciamento de condomínios, é necessário que o síndico ou a administradora consigam controlar as contas e a inadimplência dos moradores. Então, é preciso um controle financeiro eficiente, para que o processo de gestão traga bons resultados para o condomínio. O síndico precisa saber lidar com esses moradores inadimplentes, respeitando os direitos do condômino e exercendo os direitos do condomínio. 

O sucesso na gestão financeira depende diretamente da supervisão de uma série de pontos como fluxo de caixa, contas a pagar, contas a receber, controle de inadimplência e tributos jurídicos. O condomínio é uma empresa com CNPJ e portanto tem uma rotina que permite o funcionamento de todos os setores

Desperdício

Não é só pela questão financeira, mas pela proteção do meio-ambiente, uma gestão sustentável garante com que além de um ótimo trabalho ser executado, um condomínio que adote medidas de reciclagem e reutilização dos recursos além de proporcionar economia, novos projetos podem ser abordados a partir dessa prática. 

O síndico pode promover campanhas de conscientização, evitar o desperdício pode gerar um engajamento e integração dos moradores por uma mesma causa. Quando falamos em desperdício não é só o de água e sim evitar o uso exagerado de todos os recursos do conjunto, como eletricidade e outros diversos recursos que possam gerar um custo desnecessário. 

Qualquer verba poupada pode ser reinjetada em outro projeto que traga melhoria para a residência


Planejar

Quando se está a frente de uma gestão, todo planejamento ainda é pouco para os imprevistos que possam vir a ocorrer, um gestor de qualidade sabe para o que deve se preparar. Entender que tudo que vier a ser executado deverá ser analisado para que não ocorram imprevistos ou até mesmo problemas futuros por algum descuido. 

O síndico é o centro da estrutura que um condomínio tem como empresa, por possuir um CNPJ a moradia vertical é tratada como empresa e o síndico como gestor desse empreendimento que de um lado possui os moradores como clientes, que pagam por produtos como segurança, lazer, qualidade e qualidade de vida, do outro lado temos o síndico lidando com os colaboradores, respeitando leis trabalhistas e leis tributárias, afinal toda empresa paga impostos. 

Planejamento é a chave da gestão, cabe ao gestor planejar desde a manutenção preventiva, as vistorias de segurança em toda a estrutura, esse planejamento necessita minuciosidade assim com o planejamento financeiro e a comunicação gestor e cliente morador . 

Manutenção e limpeza 

De que adianta toda área administrativa seguir perfeitamente e o condomínio estar em péssimas condições, ser um síndico de sucesso é basicamente saber tudo que necessita ser feito ao mesmo tempo sabendo que algumas obrigações podem ser terceirizadas, com a finalidade de otimizar e oferecer qualidade no serviço prestado aos moradores. 

Um zelador de confiança pode muito bem ser encarregado de supervisionar a manutenção e a limpeza de todas as reas da residência, o síndico precisa focar em diversos outros projetos então pode ficar a cargo do zelador a limpeza e a elaboração de um relatório de manutenção preventiva, para manter informado ao gestor como anda todos os setores.

Contratação de Engenheiro

O condomínio entender que não se deve de maneira alguma executar reparo ou pequenas obras sem o acompanhamento de um engenheiro é algo essencial, todo condomínio possui uma estrutura delicada, desenvolvida para suportar grandes cargas e para executar qualquer reparo como por exemplo, realizar uma obra de  impermeabilização para acabar com problemas de vazamentos nas garagens é preciso de um engenheiro qualificado que assine a obra. 

É recomendado que um engenheiro realize uma vistoria pelo condomínio sempre que possível para ver como anda a estrutura e se a mesma se mantém firme, apenas um engenheiro qualificado irá saber dizer o real estado de uma estrutura. 

Com a vistoria constante do condomínio, fica mais difícil ser surpreendido por um vazamento que já esteja afetando a estrutura da edificação, por exemplo.

Dar atenção à impermeabilização 

Quando o assunto é infiltração todo cuidado ainda é pouco, não adianta cuidar de todos o outros departamento e áreas do condomínio se a cada dia a infiltração aumenta e degrada dia após dia diversos locais diferentes. Uma infiltração por mais que comece inofensiva pode vir a causar danos estruturais ao prédio todo fazendo com que todos percam sua moradia. 


Um condomínio com planejamento e prevenção interligados realiza a impermeabilização correta de acordo com a necessidade do problema, para manter todos em segurança qualquer cuidado ainda é pouco. 


Nós da Dan percebemos o quanto a segurança, confiabilidade e preço justo são importantes para manter um bom convívio . Por esses motivos que a nossa empresa está no mercado há 10 anos e o grande número de obras mostra nível de confiança adquirido por mérito ao decorrer desse tempo. 

Caso queira solucionar seu problema de infiltração hoje, solicite uma vistoria gratuita. 



5 dicas para administrar melhor seu condomínio

Conforme já nos referimos em diversos artigos postados em nosso blog. Administração de um condomínio não é uma tarefa simples, requer um controle milimétrico sobre todas as tarefas necessárias para que tudo fique em ordem. 


Um síndico deve estar sintonizado com todos os setores que compõem a gestão do condomínio como um todo, as tarefas começam pelas atividades administrativas e contábeis, partindo para gerenciamento de colaboradores e relacionamento com os moradores, chegando nas atividades operacionais e o foco na manutenção de todos os diversos itens no condomínio. 


Basicamente ser síndico significa ser um gestor administrativo e de pessoas, e a tarefa mais difícil é manter uma relação boa com todos os moradores como clientes diretos, afinal toda verba que movimenta e mantém o condomínio vem diretamente dos condôminos. 


E para você não ficar perdido neste trabalho, listamos no artigo de hoje 5 dicas para melhorar a qualidade da administração de condomínios, gerando economia e provendo mais conforto para os moradores.


Terceirização de serviços

Principalmente quando falamos em grandes condomínios,o síndico precisa otimizar seu tempo e ter um controle maior sobre tudo, de uma forma que a informação chegue diretamente mastigada para ele. E a respostas para isso é a terceirização de serviços.

Considerada uma prática comum. Principalmente pela praticidade de gestão, já que não é preciso lidar diretamente com colaboradores, ou seja, o colaborador responde a uma empresa que responde diretamente ao síndico ou a administradora, caso ocorra algum problema será resolvido diretamente com o responsavel pelo colaborador. 

É possível terceirizar equipes de jardinagem, segurança, limpeza, dentre outros. Você pode escolher pelos contratos que mais se adéqua às suas necessidades. Para realizar a supervisão destes funcionários o síndico possui o zelador para fiscalizar a qualidade do serviço que está sendo realizado. 

Existe, por exemplo, a possibilidade de terceirizar o serviço de limpeza e, neste mesmo contrato, já incluir o fornecimento de equipamentos como carrinho de limpeza, balde espremedor e porta guarda-chuva, itens essenciais para a manutenção da limpeza. 

Ao terceirizar a segurança, a empresa responsável disponibiliza carros para patrulhar se necessário e a rotatividade de funcionários e carga horária será controlada diretamente pela contratada. Sem contar que terceirizar as funções diminui a folha de pagamento e o trabalho que realizar ela dentro de todas as normas CLT, fica quase que inexistente, facilitando muito a rotina administrativa. 

Administrativo

Todo síndico precisa contar com o dinheiro que entra no condomínio para manter a engrenagem funcionando por completo. Contar com imprevistos é algo essencial para realizar um planejamento financeiro, Todo condomínio possui uma taxa de inadimplência e automaticamente esse dinheiro que falta no orçamento não pode prejudicar por exemplo a folha de pagamento. 

 

Administrar finanças é algo complicado, principalmente quando você é responsável pelo financeiro de outras pessoas. Por isso, é preciso estar regular, ou seja, em dia com a parte financeira. Logo, deve-se acertar as seguintes pautas:

  • Salário dos funcionários;

  • Contas de água e luz;

  • Impostos e taxas;

  • Fornecedores;

  • Terceirizados.

 

Além do dinheiro, o administrador deve-se atentar sobre questões legislativas e  administrativas, como:

  • Redação de atas e circulares para registrar todas as decisões e acontecimentos do condomínio;

  • Representar o imóvel regularmente nos órgãos públicos e trabalhistas sempre que necessário;

  • Emitir boletos bancários das taxas de condomínio;

  • Selecionar e treinar funcionários para bom cumprimento das funções de zelo para com o prédio.


Administradora 

A principal dúvida que pode surgir na sua cabeça: mas, essa empresa não realiza as mesmas funções do síndico?

Essas entidades gerenciam condomínios e auxiliam em processos burocráticos, tais como as partes jurídica e financeira, restando ao síndico mais tempo para focar em ser o porta-voz dos condôminos, entender suas necessidades e zelar pelas áreas comuns.

O síndico continuará atuando como o presidente do condomínio, enquanto a administradora trabalhará sendo o poder executivo e gerenciadora do perfil empresarial da propriedade, desta forma elaborando a folha de pagamento dos funcionários, pagando as despesas e auxiliando na organização de documentos e funções jurídicas, irá aliviar o lado administrativo do síndico.

É de responsabilidade do síndico responder civilmente em processos de danos contra ou sobre o condomínio durante a sua gestão, porém, a administradora poderá fornecer assessoria jurídica nos casos e armazenar dados e cópias de  documentos referentes ao processo, de uma forma que agilize o acesso às cópias quando necessário, dependerá apenas do que for acordado entre as partes durante o momento de contratação.


Manutenção predial


As áreas comuns do prédio possuem uma série de detalhes a serem observados, todos os detalhes devem ser observados e catalogados, para que possa se manter um controle sobre o que já foi executado. 

 

O síndico precisa ter muita atenção na hora de contratar serviços para manter em ótimo estado esses espaços, a empresa precisa ser muito bem avaliada, um pré contrato de 3 meses para ver como a empresa cuida do condomínio é uma ótima opção. 

 

Outra tarefa que pode ser passada para o zelador e a supervisão sobre os serviços da empresa, abrindo a possibilidade de que só seja passado ao síndico um relatório do que foi reparado e de como anda a situação do condomínio. 

 

 A empresa responsável pela manutenção predial deve:

  • Acompanhar a execução de obras realizados no condomínio;

  • Treinar os funcionários para trabalhos de manutenção e uso de equipamentos de segurança;

  • Cotar mão de obra  especializadas para serviços de manutenção.

 

No caso das obras, exija que a empresa identifique seus funcionários antes do início dos trabalhos. Solicite que cada operário use crachá com foto, uniformes e alerte aos porteiros que deixem entrar somente pessoas devidamente identificadas para a segurança dos moradores.

 

Tenha paciência

A paciência é fundamental para todos os setores da vida, especialmente para desempenhar tarefas que envolvam as opiniões e necessidades de terceiros. Trata-se de prestar os serviços com ética, sendo firme e justo nas decisões, visando o que é melhor para o coletivo. Por isso, é fundamental sempre procurar soluções antes de achar culpados, principalmente em casos mais graves.

 

O síndico de sucesso, precisa saber que problemas surgem e cabe a ele como gestor, apresentar a solução necessária, Faz parte do papel do gestor conquistar a empatia dos moradores, para que eles também possam colaborar ativamente com o cotidiano administrativo, seja participando das decisões ou estando integrados com as modificações.

 

A resolução de problemas fará parte do dia a dia de quem está nessa área de gestão. Se essa gestão for feita de maneira incorreta pode acarretar em alta da taxa condominial além do risco da redução do valor das unidades.

 

Outra dica é sempre estabelecer um diálogo aberto com seus moradores sobre as regras e contas do condomínio. Seja sempre equilibrado e sereno ao tratar com os condôminos sobre o que é certo e o que é errado quantas vezes for necessário.

 

Independente de qual for a situação, nunca tome atitudes no calor do momento. Ter calma te ajuda muito a administrar ocasiões que requerem sensatez

 

Caso queira auxílio para compreender melhor o cargo de um síndico confira outros diversos artigos sobre como ser um síndico de sucesso e exercer uma ótima administração. 

Fique por dentro dos diversos assuntos abordados em nosso blog, sempre oferecemos conteúdo informativo e administrativo. A Dan Solução além de solucionar definitivamente problemas de infiltração em condomínios de São Paulo usando o método de injeção química, toda a semana traz conteúdos e materiais relevantes sobre gestão predial, impermeabilização e infiltração. 

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Qual o papel do zelador no condominío?

Com a rotina agitada e o vai e vem do dia a dia, muitas vezes ele pode passar despercebido mas poucos sabem a importância, e a imensa necessidade que o condomínio tem dele. O zelador. 

Uma única pessoa fica responsável por uma série de funções essenciais para que o ecossistema do condomínio continue em perfeita harmonia e funcionamento. O zelador tem contato direto com o síndico e é responsável por servir de braço direito para o mesmo, ajudando com atividades administrativas e os problemas que surgem na rotina de um condomínio. 

Estamos falando do colaborador mais importante do condomínio. Responsável por manter tudo funcionando e muitas vezes ser a representação do síndico em ação. sua função não é fácil, exige dedicação, tempo e, principalmente, respeito.
 
O cargo de um zelador tem como principal função a de coordenar o dia a dia de um condomínio, garantindo sincronia perfeita entre todos os colaboradores a fim de disponibilizar um lugar melhor para os próprios moradores. Aquele que zela pelo ambiente e tudo que está ao redor do mesmo, cuidando das áreas comuns, manutenções preventivas consideradas básicas, coordenar os demais colaboradores para garantir limpeza e segurança para os condôminos 

Atualmente o zelador é a linha de frente quando falamos em uma gestão de qualidade, afinal de contas o mesmo irá muitas vezes ter contato direto com o morador, é ele quem sente toda atmosfera da rotina diária. O zelador sempre sabe onde está o problema, cabe ao mesmo alertar sobre eventuais necessidades do condomínio pelo síndico. 

Com isso chegamos a questão do desenvolvimento deste artigo, qual o papel do zelador no condomínio? Até onde podemos recorrer a ele quanto possuímos algum problema? Até é responsabilidade dele? Vamos responder! 

Manutenção

A primeira responsabilidade de um zelador como já foi citado acima, está diretamente ligada com seu nome “zelar”, ou seja, realizar vistorias periódicas e avaliar sempre que possível diversos setores a fim de manter a manutenção de todos. Desta forma evitando surpresas orçamentárias caso algum problema de manutenção não fosse solucionado ainda inofensivo. 

Além de cuidar de todos os ambientes comuns de uso público e manter a fiscalização de que esses ambientes estão sendo utilizados de maneira correta, sem nenhum tipo de degradação

Verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do empreendimento, assim como dos aparelhos de uso comum é extremamente importante para que sempre que algo precisa ser utilizado o mesmo esteja em ótimas condições para atender as necessidades. 

Quase um síndico, mas não é. 

O zelador assim como um síndico precisa zelar pelo sossego e pela boa convivência no condomínio conforme o regimento interno e convenção, quando o assunto é moradia coletiva os atritos são quase que inevitáveis. É nesse momento que toda equipe de colaboradores deve estar com o síndico o auxiliando a evitar esses desentendimentos entre moradores, princípios de conflitos são comuns mas ter uma equipe preparada para solucionar esses atritos torna muito mais eficiente a gestão


Cabe ao zelador exercer um pouco dessa função de conciliador visando nunca favorecer um morador e injustiçar outro, assim como também é de obrigação do zelador ajudar o gestor na gestão dos colaboradores. 


Supervisionar e atribuir funções para que todos tenham uma atividade diária visando manter a ordem do local. Distribuir as tarefas diárias de faxina e limpeza do condomínio, apontando os locais que precisam de maior atenção para serem higienizados. 


Fiscalizar o andamento do trabalho de todos os funcionários. Como o síndico possui uma série de atividades com prioridades maiores na gestão, cabe ao zelador assumir algumas funções e garantir ao gestor que o plano de gestão está sendo executado e em andamento. 

Como alguns condomínios não possuem um síndico com plenos poderes, muitas vezes o zelador necessita informar a alguma ocorrência grave que precise de atenção imediata , se o condomínio possuir um síndico o mesmo deve ser comunicado, ou, a administradora precisa ser informada de quaisquer irregularidades ocorridas. 

O zelador pode até realizar o treinamento de novos funcionários, mas mesmo com todas essa atividade o mesmo não deve esquecer que não é um síndico e ainda deve executar e acatar ao mesmo, o zelador não pode nunca tomar atitudes sem comunicar previamente o síndico e obter uma aprovação

Reformas e obras 

Cabe ao zelador supervisionar as obras e reformas que estão ocorrendo no condomínio, primeiramente pela garantia de que será executado o trabalho que foi previamente acordado, o zelador é os olhos do síndico sobre a obra

– Em segundo lugar que ao zelar pelo condomínio o zelador também precisa garantir a segurança do mesmo, quando falamos em obras, são pessoas não moradoras que irão circular pelo condomínio. A Supervisão também garante segurança. 
– Quando o assunto são obras o zelador deve: 
– Acompanhar e fiscalizar serviços de reparos e manutenção das áreas de convivência.
– Reportar ao síndico quaisquer imprevistos durante as obras, inspecionar e zelar pela prestação do serviço;
– Ser notificado quando algum morador for fazer reformas que interfiram na rotina do condomínio;

– Auxiliar a equipe da portaria no cadastro dos prestadores de serviço, a fim de manter a segurança da residência. 

Suporte 

A última função que o zelador deve executar é suporte aos moradores, o mesmo não tem obrigação de acatar ordens dos moradores, todas as outras atividades são prioritarias. 

Segundo a legislação  de são paulo as funções de um zelador são: 
Parágrafo Primeiro – Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

Nós da Dan solução buscamos sempre fornecer o melhor conteúdo sobre gestão predial, acesse nosso blog e confira diversos outros assuntos que podem tornar você um perito! 
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5 processos jurídicos mais comuns em condomínios

Um condomínio é o exemplo perfeito de coexistência e relacionamento interpessoal entre todos os condôminos. É natural que problemas e conflitos surjam a partir dessa convivência conjunta e junto com os mesmos medidas jurídicas são tomadas. 

Muitos síndicos tentam lidar com essas situações de maneira serena e igualitária para todos os envolvidos, mesmo assim de acordo com o tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,dos 200 mil prédios de todo o Brasil, 40% estão com problemas de inadimplência. No Entanto, os conflitos encontrados nos condomínios vão além das cobranças por débitos em aberto dos condôminos.

 

As brigas relacionadas a direito de vizinhança e boa convivência e as discussões sobre o uso da garagem, também estão entre os processos mais comuns encontrados na Justiça, quando falamos em coletivo é natural a ocorrência de diversos atritos. 

 

Muitas vezes o síndico está sempre em posição de mediador, buscando solucionar o problema de forma eficiente e pacífica, mas nem sempre as coisas saem como o esperado. Neste artigo vamos listar os 5 processos jurídicos mais comuns nos condomínios. 


Na maioria dos problemas o condômino que está cumprindo corretamente as regras presentes na convenção do condomínio,  que não pode ser descartada, tendo em vista que as mesmas regras presentes nela foram estabelecidas para a convivência em sociedade de forma pacífica.

 

  1. Barulho


Mesmo a lei do silêncio sendo inespecífica, muitos síndicos lidam com esse problema diariamente e a fiscalização ocorre até mesmo por parte dos moradores

Muitas vezes o síndico tenta intermediar e solucionar o problema, em alguns casos o problema leva a um processo judicial, em caso de julgamento o infrator perde a causa e pode ser processado por danos morais e é multado.


De maneira nada precisa, se diz  na Lei Nº10.406 do Código Civil, cujo artigo de número 1.336, capítulo IV, traz: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, algo vago apenas a não perturbação da paz.


Já no artigo 42 da referida lei é tratado como “contravenção penal a perturbação de trabalhadores ou o sossego alheio”, sendo possível gerar até  3 meses de prisão ao infrator, entretanto cabe ao síndico a autoridade maior dentro do condomínio saber o que é passível de punição, visando os motivos para a infração, levando em consideração que o mesmo precisa manter em primeiro lugar a boa convivência com os condôminos.

 

A lei diz que a partir das 22 horas não pode ocorrer barulho em excesso que prejudique o bem estar do próximo. Fique atento!  

 

  1. Cigarros 

Caso o morador fumante jogue o resíduo do cigarro pela varanda e a bituca fique no jardim, térreo ou até mesmo caia na varanda ou janela de um apartamento próximo, se provado que o as cinzas e bitucas de cigarro são do apartamento acusado.

 

Além de multa o condômino infrator pode receber um processo, existe a possibilidade de processo por danos materiais caso o cigarro queime alguma coisa e até mesmo danos morais. 

  1. Obras irregulares

Existem novas regras relacionadas a obras nos apartamentos, todas precisam que um responsável técnico esteja presente e se responsabilize pela obra que irá ocorrer. 

 

Este profissional deve observar as regras da prefeitura e do condomínio, bem como o horário permitido para a realização do trabalho. Caso as regras não sejam cumpridas, além de multa imposta pela administração, o morador poderá ser processado e a obra será embargada, correndo o risco de responder por danos materiais e morais. 

 

  1. Inadimplência 

Um dos maiores problemas no condomínio são os moradores inadimplentes que não arcam com o compromisso de pagar o condomínio, causando um distúrbio nas próprias finanças do prédio. 

 

Regra geral sobre o débito da quota condominial deve ser acrescida juros e correção monetária, além de multa que não pode ser maior que 2%. A gestão do condomínio depende financeiramente de seus moradores, os mesmos fornecem a renda necessária para manter tudo em perfeito estado e ordem, se um morador deixa de arcar com suas responsabilidades o planejamento financeiro será afetado diretamente.

 

Mesmo que o síndico tente resolver o problema de maneira interna apenas dialogando, é preciso que o gestor saiba como resolver e quais medidas tomar. Mais do que preservar a imagem do devedor e poupar o mesmo do constrangimento, a administração do condomínio deve entender quais práticas devem ou não ser utilizadas sob o ponto de vista legal.

Caso o problema tome medidas judiciais o apartamento pode ser penhorado para pagamento dos saldos devedores, não se aplicando aqui a proteção do bem de família (Lei 8009/90) em relação aos inadimplentes. 

  1. Péssimo gestor 


Quando o condômino tem um gestor que falha ao arcar com suas obrigações, administrando de maneira errônea, esse comportamento pode refletir nos moradores, caso o gestor não saiba dialogar e solucionar assuntos,  respeitando sempre os moradores de maneira justa e equilibrada. 


Como qualquer empresa, a boa gestão do condomínio depende de uma boa gestão financeira que possui fluxo de caixa e registro de entradas e saídas, uma vez que recolhe taxa condominial e possui gastos com funcionários, manutenção e outros pontos. Um dos erros de gestão de condomínio é exatamente não administrar corretamente suas contas.

 

O gestor pode ser processado pelos moradores por danos morais, ou até mesmo acarretar processos para o condomínio por não arcar com os débitos necessários para manter a gestão saudável. 


Portanto recomendamos que você como síndico profissional ou morador, fique atento e saiba as regras presentes na constituição e tente resolver os problemas na assembleia, antes que tomem proporções serias e rigorosas como processos judiciais. Um bom gestor antes de ser um ótimo administrador, sabe  ser um ótimo mediador de pessoas e torna a vida em comunidade muito melhor. 


A Dan Solução além de solucionar definitivamente problemas de infiltração em condomínios de São Paulo usando o método de injeção química, toda a semana traz conteúdos e materiais relevantes sobre gestão predial, impermeabilização e infiltração. 


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Tipos de umidade e como tratá-las

Muitas pessoas não sabem o que acarreta ter esse tipo de
problema, e nem como tratá lo, porém a umidade é visualizada quando observamos
que a parede possui manchas, queda de reboco, mofo, quando pinturas estão
descascadas ou também quando apresentam ferrugem, é um problema que não
prejudica só a aparência do local mas também, sua estrutura e saúde.

Esse problema pode ser causado quando a laje
está mal impermeabilizada, acúmulo de água em determinados ambientes, vazamentos
nas tubulações, trincas e rachaduras do lado externo da parede. A quatro tipos
de umidade, umidade por infiltração, umidade por condensação, umidade por
capilaridade e umidade por intempéries.

Problemas que a
umidade pode causar

A umidade pode trazer muitos problemas, dentre eles está os
danos estruturais na construção, pois um dos motivos disso é pelo aço da armadura ser um material que oxida, e por isso, é necessário que esse material
mantenha distância
do contato com a água para não chegar nesse processo de
corrosão
.

Outro problema que essa umidade pode trazer é afetar a saúde
pois os esporos produzidos por essa umidade que ficam pelo ar, tem o poder de
criar quadros alérgicos e crises de rinite, há casos com problemas mais
agravados desde tosse seca, asma, dores na cabeça, até pneumonia.


tiveram pessoas que foram diagnosticadas por conviverem em ambientes
que tem problemas como bolor que são derivados dessa umidade. Esses
riscos são bem perigosos principalmente com pessoas idosas e bebês.

Tipos de umidade

Para ser realizado um melhor diagnóstico para esses tipos de
umidade
é necessário saber o que acarretou esse problema e identificar qual o
tipo de umidade que está no local para ser tratado conforme o melhor método, há
alguns casos que são mais precisos que os outros, porém todos devem ser
cuidados
com muita precisão para não se tornarem uma infiltração.

Umidade por
infiltração

A umidade por infiltração ocorre por tubulações, ambientes
de subsolo, onde a parede tem contato com a terra, falta de impermeabilização
em áreas úmidas ou isolamento incorreto de casas e edifícios. É bem parecida
com a umidade por capilaridade porém a diferença é que ao invés de atingir o
chão, atinge as paredes
.

Umidade por
capilaridade

A capilaridade está presente nos líquidos, que permitem que
eles tenham essa mobilidade de atingir uma determinada altura em tubulações com
diâmetro pequeno. Essa umidade é localizada quando a água do solo é absorvida
pela fundação, apresentando essa umidade em áreas inferiores como no chão. Pode
ser decorrente também do lençol freático quando o nível está muito elevado,
fazendo com que o risco dessa umidade seja muito maior.

Umidade por
intempéries

Esse tipo de umidade é decorrente da chuva, se não for
cuidada o mais breve possível essa umidade pode virar uma infiltração no local
fazendo com que a água infiltre na fachada ou em coberturas dos edifícios ou
casas, essas umidades geralmente são apresentadas quando a telhas ou calhas mal
encaixadas ou essas calhas estão entupidas, é necessário a fiscalização
frequentemente para evitar esse tipo de problema.

Umidade por
condensação

Essa umidade ocorre derivado ao vapor quente transmitido em
interiores de ambientes como cozinha, banheiro etc, entra em contato com
superfícies que estão frias, fazendo com que a área apresente gotas de água na
parede ou vidros. Esse problema normalmente ocorre no inverno, pois utilizamos
mais coisas que liberam vapor quente ou porque as casas e edifícios acabam
ficando mais quentes na parte interna do que na parte externa.

Soluções para umidade 

Em alguns casos, como em casas um método simples é a
instalação de janela e alta ventilação dessa área para amenizar a esse excesso
de umidade. Há locais que não possuem essa possibilidade de instalar janelas ou
de trazer essa determinada ventilação, utilizam se alguns produtos que removem
o odor e também a umidade.

Já para alguns casos e situações  em locais extensos como em  edifícios, ou quando a umidade já se tornou
uma infiltração, onde já são locais que precisam de uma mão de obra
profissional, é necessário primeiramente, estancar o caminho que a água
percorre eliminando a parede de seu solo úmido.

Identificar de onde esse problema está vindo
para identificar essa patologia e após isso feito a remoção do reboco dessa
parede onde é necessário a altura ser superior a umidade onde precisa ao menos
de 50 a 80 cm, depois disso é feito alguns furos nessa parede e realizar a aplicação do produto. 

A impermeabilização que está sendo eficaz e recomendada que é a injeção química,
onde o produto é aplicado em sentido contrário com a água que está infiltrando,
tornando se um método eficaz, pois esse líquido não terá mais acesso a
estrutura da construção.

Para quem já tem algum conhecimento de impermeabilização pela troca de manta asfáltica, é fácil de entender. A troca da manta é uma obra de retirada e troca da mesma. A injeção química, como já diz o nome, é uma ação direta na laje de concreto, onde o produto é aplicado nos pontos de infiltração. 

Dessa forma, para trocar a manta asfáltica, é necessária a realização de uma obra. Inclusive, por conta dos custos, é uma obra que exige, na maioria das vezes, a aprovação em assembleia. Já a injeção química, a situação é outra. 

Por agir diretamente nos focos de infiltração e sem quebrar o piso, o procedimento pode ser realizado com facilidade e poucos transtornocustando muito menos que a obra da manta asfáltica, a injeção química muitas vezes nem precisa da aprovação em assembleia.

Quando se trata de problemas com água, em condomínios a estrutura pode se comprometer muito facilmente e nossos engenheiros estão de prontidão para realizar uma vistoria gratuita. 

Esse artigo foi desenvolvido por nossa estagiária Alessandra C. Restolho nossa incrível futuro engenheira civil.

 

Portaria Remota: o que é o benefício

A tecnologia nunca para de evoluir nos mais diversos setores, Não seria diferente na segurança predial. Máquinas e sistemas estão substituindo o trabalho humano, como por exemplo o do porteiro. 

Quando pensamos em segurança predial, alguns condomínio possuem sua própria equipe de segurança que executa toda a rotina de proteção e liberação de acesso para moradores. O porteiro sempre atentos e filtrando o acesso dos moradores e visitantes


Tudo isso possui um custo para o condomínio, e como sabemos todo ser humano é falho, alguns erros são cometidos e acessos são liberados sem a atenção e procedimentos necessários para garantir a segurança de todos os residentes.


Com a constante evolução no setor de segurança predial, foi desenvolvido a chama “Portaria Remota”, mas o que é esse sistema de segurança que está dispensando os porteiros de suas funções e otimizando a segurança do lugar? Vamos explicar. 


A tecnologia reduz consideravelmente os riscos relacionados às falhas humanas em portarias, pois evita contato direto do profissional com desconhecidos e visitantes.


Esse sistema chamado de portaria virtual, ou portaria remota, é desenvolvido para ser controlado a distância, fazendo assim o controle eletrônico do acesso de pessoas e veículos, durante 24 horas por dia, 7 dias por semana. 


A solução para aumentar o nível de segurança e reduzir os custos com mão de obra humana é uma ideia simples, substitui o porteiro por um sistema que abre e fecha as entradas e portões executando tudo isso por meio de câmeras, biometria e internet. 


Sem a necessidade de possuir uma portaria no local o  síndico consegue dispensar um dos custos mais caros para o condomínio. O porteiro muitas vezes por ganhar adicional noturno acaba sendo um funcionário com custo elevado, visando que nunca se tem um único porteiro no mínimo 3 para cumprir a carga horária e os finais de semana. 


Ao invés de manter esse custo, basta pagar uma taxa por mês à empresa que presta o serviço de portaria virtual, o que pode chegar a diminuir em mais de 50% a taxa condominial, dependendo do local.

Como funciona? 

O condomínio precisa contratar uma empresa especializada e investir em uma aparelhagem que consiste em: câmeras de segurança, sistema de identificação de moradores e conexão de internet para que as imagens sejam transmitidas em tempo real


Depois da contratação, não esqueça de fazer manutenções preventivas e periódicas para que todos os equipamentos funcionem perfeitamente e não hajam surpresas. 


O circuito de câmeras de vigilância e o sistema de voz do condomínio, por exemplo, devem estar integrados ao software. Dessa forma, o repasse das informações passa a ser realizado em tempo real e as imagens e dados dos acessos ficam armazenados na plataforma e disponíveis aos moradores e síndicos, caso necessário. 


As câmeras são instaladas em diversos ângulos com sistema de reconhecimento biométrico para o acesso dos moradores e reconhecimento facial para todos os outros visitantes. O controle é feito por profissionais que monitoram de forma remota a portaria, todo esse sistema disponibiliza diversos dados para análise sobre o condomínio.  


Com a tecnologia pode ser utilizada para o acesso dos condomínios tags ou QR code para acesso ao condomínio, juntamente com um controle anti-clonagem para o acesso a garagem, alguns controles de acesso contam com a função pânico para alertar a central caso algo errado esteja acontecendo. 


Quando chega um visitante o  morador é informado estando em casa ou não, além do interfone o morador receba avisos no celular, durante o acesso fotos e vídeo são retiradas, gravadas e armazenadas. 

Quanto custa? 

Uma portaria tradicional com porteiro 24 horas por dia, tendo na mesma função no mínimo 3 colaboradores para manter a portaria durante 24 horas, o custo para manter tudo, a estrutura e o porteiro seria, em média de R$ 10 mil a R$12 mil ao mês


Esse setor é um dos mais caros para se manter no condomínio, devido a necessidade de ter um porteiro 24 horas no local. Uma portaria virtual custa em torno de R$ 2 mil a 3 mil, funcionando 24 horas por dia e livre de encargos, ajudando o planejamento financeiroreduzindo em até 80% os custos do condomínio

Quais os Benefícios?

O desenvolvimento desse tipo de sistema pode causar muitas resistências, por parte dos moradores, alguns mais antiquados que outros acham que a presença do porteiro representa segurançaÀs vezes o porteiro desenvolve outras funções auxiliando alguns moradores, e justamente esses benefícios alguns moradores tendem a perder. Por isso, primeiramente é necessário apontar todos os benefícios que esse método remoto oferece.


Os benefícios são principalmente financeiros. Alguns condomínios que implantaram o serviço, chegaram a ter uma redução drástica no valor condominial, favorecendo desta forma os próprios moradores. A portaria remota oferece mais serviços para a segurança e controle das tecnologias instaladas no condomínio, outro ponto excelente é o serviços de portaria 24 horas por dia, sem precisar ter custos excessivos com pessoal.


A automatização do condomínio só gera benefícios para os moradores e para o síndico, de acordo com os condomínios que já possuem o sistema operando. 


O zelador assume funções como receber a correspondência e manter a conservação do prédio, um condomínio pode se tornar o mais autônomo possível em diversas áreas mas ainda sim irá precisar de um zelador

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