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Como e porque organizar boas reuniões no condomínio

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Como e porque organizar boas reuniões no condomínio

Organizar boas reuniões em condomínio tem se tornado um desafio cada vez maior nos dias de hoje. É muito comum marcar encontros entre os moradores para tratar de algum tema específico, e no dia do evento aparecer poucas pessoas.

Isto acontece por vários motivos, sejam eles por falta de tempo dos moradores, por falta de interesse, falta de comunicação no condomínio e até mesmo por falta de conhecimento da importância de uma reunião.

Veja um conteúdo produzido pelo nosso blog sobre comunicação interna e saiba como eliminar o risco de falta de comunicação.

A falta de interesse é sem dúvida o maior dos problemas, pois é quando os condôminos não querem participar das reuniões para melhorias do prédio, acham tudo tedioso e simplesmente de maneira irresponsável não comparecem a nada que é marcado no condomínio.

A Folha de São Paulo produziu um excelente material, relatando que reuniões de condomínio espanta a maioria dos moradores, com um levantamento de dados que retrata bem a complexidade do assunto.

Iremos discorrer neste artigo, pelos seguintes pontos:

  • Diferença entre reunião e assembléia

  • Elaboração de uma pauta

  • 4 dicas práticas para marcar reuniões

Diferença entre reunião e assembléia

Reunião e assembléia, são assuntos comuns do cotidiano do condomínios, porém estes termos muitas vezes causam uma confusão enorme quanto a sua aplicação e na própria comunicação interna.

Despertar interesse nos moradores para marcar reuniões e assembléias eficientes em condomínios, é o grande desafio de hoje. Fonte da imagem: Pixabay.com

Vejamos a diferença entre as nomenclaturas:

Reunião – A reunião pode ser marcada por qualquer morador, podendo ser este convite a quantas pessoas quiser. Tornando-se assim uma conversa mais informal, ou seja, sem valor jurídico.

Pode tratar de assuntos práticos do dia dia do prédio, colhendo informações dos moradores, propostas de mudanças, melhorias e todas a discussões pertinentes ao prédio.

Nas reuniões é um ótimo momento para difundir informações, apresentação da convenção de condomínio e do regimento interno, assuntos estes que são do interesse de todos os condôminos.

Saiba mais sobre regimento interno, em um material completo produzido pelo nosso blog.

Assembléia – A assembléia por sua vez, é algo formal, feito através de uma convocação por escrito, assinada pelo síndico ou por 14 dos condôminos e deve ser encaminhado a todos os condôminos dentro dos moldes da convenção.

Abaixo o que diz a Lei 10406/02 do Art. 1350 do Código Civil, tratando sobre a convocação da assembléia:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Consulte toda a legislação 10406/02, e conheça outros pontos relacionados ao assunto.

Como visto, a assembléia tem valor jurídico e caráter totalmente formal, para serem tratados assuntos mais densos. Normalmente, as assembléias são marcadas anualmente.

Veja um artigo breve e prático da SíndicoNet, que trata da convocação de assembléias.

Reuniões e assembléias são extremamente importante para a melhoria do condomínio e de todo morador.

Fonte da imagem: Pixabay.com

Elaboração de uma pauta

Uma boa elaboração da pauta é a chave do sucesso para todo o processo de reunião. A pessoa que for marcar a reunião, deve ficar atenta para que de fato o tema seja interessante para a maioria, seja algo que vá trazer valor coletivo e que possam ser tomadas medidas após a reunião.

Como foi apresentado acima, reuniões devem ser breves e práticas, pois não tem efeito jurídico, então a pauta tem que ser eficiente e que possa ser produtiva, para evitar completamente enrolações.

Na hora de formular uma lista com as pautas deve-se ter precisão, para buscar assuntos que atraiam aos condôminos, temas que vão trazer valor ao condomínio, como por exemplo:

Estes são alguns dos temas que mais despertam interesse nos condôminos, porém os motivos de reuniões são diversos, volto a repetir, sempre deve-se buscar assuntos importantes e de proveito coletivo.

4 dicas práticas para marcar e conduzir uma reunião

Apresentaremos algumas dicas básicas para se obter êxito nas reuniões, são elas:

1- Tenha um presidente na sala

Ter um presidente que possa organizar e direcionar os assuntos é fundamental, pois assim evita-se perder o foco da reunião, deixando a pauta sempre em evidência.

Outro ponto importante em se ter um presidente é que essa pessoa possa controlar o momento de cada pessoa falar, evitando com isso qualquer confusão ou conversas atravessadas.

2- Comunicados breves, objetivos e com antecedência

Para poder marcar boas reuniões e mobilizar os condôminos, primeiramente deve-se ter uma comunicação para levar a mensagem aos moradores.

E na hora de difundir a informação da reunião, é fundamental que o comunicado seja breve e objetivo, sem enrolações, disseminada com antecedência para que os moradores possam se programar.

3- Estipule um tempo de início e fim para as reuniões

Outra dica valiosa é que se defina um horário para iniciar a reunião e um para terminar, é importante que seja breve. Assim com um horário fixo, facilita para os condôminos se programarem.

4- Tenha regras definidas

Regras é importante para tudo na vida, e na hora da reunião principalmente. O presidente da sala deve apresentar as regras antes de dar inicio a reunião para que todo o processo possa ser seguido naturalmente.

Regras como por exemplo:

  • Não atender o celular dentro da sala

  • Não interromper a fala do outro sem permissão

  • Sem palavrões e ofensas

  • Sem brigas

O portal SíndicoNet produziu um conteúdo referente a condução de reuniões e assembléias, vale a pena dar uma olhada.

Conclusão

As reuniões são importantes na vida de condomínio, pois através delas busca-se os interesses de todos, melhorias significativas para toda estrutura do prédio.

As reuniões e assembléias como dito acima são importantes, porém sem um plano de ação efetivo são inválida. Ou seja, fica somente na conversa e tudo torna-se perca de tempo.

Por isso, é importante que o síndico e todos os condôminos tenham um plano de ação para que possa dar andamento em tudo o que foi debatido e definido em sala.

É fundamental que após a reunião sejam tomadas medidas em vista de solucionar os problemas que foram discutidos em sala. Assim mostra a todos que de fato as reuniões valem a pena e para que em uma futura união dos condôminos mobilize cada vez mais pessoas.

A melhoria de toda estrutura e de vivência entre todos os moradores é o objetivo do condomínios, por isso esta prática de reuniões é um eficiente método para satisfazer os interesses coletivo.

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Manutenção de Elevadores: tudo o que você precisa saber

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A manutenção de elevadores do condomínio é um dos principais itens nas despesas ordinárias de qualquer edifício, pois além de facilitar o acesso às residências, se trata da segurança de todos os condôminos. 

Existem várias empresas especializadas na manutenção dos elevadores e, por sua importância, elas devem ser escolhidas com o máximo cuidado possível, procurando sempre informações e referências. Desde o momento em que o elevador será implantado como meio de transporte interno dos moradores a empresa que o fabrica  e instala deverá ser escolhida a dedo, para que não ocorram problemas futuros. 

Escolher bem a empresa fabricante do elevador é só o começo, o ponto principal é a responsável pela manutenção. Geralmente, na assembleia geral ordinária do condomínio, o síndico deve apresentar aos condôminos presentes orçamentos de, no mínimo, três empresas de manutenção de elevadores.

O mais recomendado é que a escolha seja pela empresa especializada na mesma marca do equipamento. Muitos condomínios acreditam que o fornecedor do elevador tem que ser obrigatoriamente o que oferece a conservação. 

Isso não é necessário por que,  quem escolhe a empresa é o próprio condomínio. Um dos critérios que precisam ser observados no momento da contratação é se a prestadora do serviço tem cadastro na prefeitura para executar o trabalho, buscar um feedback de outros condomínios que possuem os mesmos serviços é uma forma de garantir a segurança. 

A manutenção de elevadores é de extrema importância para garantir o funcionamento correto e seguro dos equipamentos. Ela precisa ser realizada a cada 30 dias, e a sua não efetivação implica em falta de conforto aos usuários. 

Além de gerar maiores custos, devido a problemas técnicos que poderão ocorrer e poderiam ter sido evitados, se o equipamento não for fiscalizado pode oferecer risco direto a vida dos moradores que utilizam o transporte, tornando assim o condomínios negligente com seus equipamentos. 

Ao contratar a empresa de manutenção, verifique se a prestadora de serviços  tem no seu quadro de funcionários engenheiros com experiência, e se possui registro na receita federal e no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea). Um fator muito importante é verificar se a organização conta com plantões 24 horas, para caso haja alguma eventualidade.

Garantir o bom desempenho do elevador deve ser uma ação preditiva. É por isso que precisamos estar atentos a manutenção, que deve ser iniciada sempre pela casa de máquinas, geralmente situada no último andar dos edifícios. Esta sala deve estar sempre fechada e com acesso restrito aos funcionários da mantenedora. É lá que se encontra tudo que um técnico precisa para verificar o funcionamento dos elevadores.

Itens básicos de manutenção

  • Verificação da parada instantânea;

  • Restrição na chamada do elevador;

  • Verificação de passagem direta em algum andar;

  • Verificação dos cabos e roldanas – muito importante a constatação das condições dos cabos, já que são eles que sustentam os elevadores;

  • Verificação da velocidade do elevador (cada um tem sua especificação);

  • Averiguação se o elevador está parando corretamente em cada andar, sem deixar desnível em relação ao piso, o que pode causar tropeços aos usuários;

  • O perfeito funcionamento de abre e fecha das portas;

  • Verificação do freio;

  • Revisão do poço do elevador;

  • Lubrificação dos maquinários.

Após todos estes procedimentos, que levam em média quatro horas para execução, o técnico deve elaborar um relatório minucioso dos serviços efetuados, entregando uma cópia ao síndico, para que o mesmo possa provar que a inspeção tenha sido feita dentro dos parâmetros esperados. 

Para que a conservação resulte no efeito desejado e dure o tempo esperado, é preciso um pouco de zelo de todas as partes que usufruam dos elevadores. A conscientização dos moradores  faz com que as despesas sejam menores, para manter o equipamento funcionando. 

É preciso seguir regras habituais, como não fumar dentro do elevador, em caso de incêndio não utilizá-lo de maneira alguma, e se manter sempre em constante observação sobre tudo que ocorre dentro dele. Câmeras nos elevadores ajudam na conservação e na segurança para controle de acesso de todos.

Segurança

Os elevadores são os equipamentos de transporte mais utilizados no mundo, portanto, respeite as normas para que todos fiquem tranquilos e protegidos.

O regulamento adverte que nunca devemos deixar crianças sozinhas e jogar objetos no poço o que, no futuro, poderá acarretar um problema na estrutura. Além disso, devemos respeitar sempre o limite de peso estabelecido, não pressionar a porta com força para não danificá-la e sempre verificar se o elevador está com a cabine nivelada antes de entrar.

A prevenção contra danos e acidentes é fundamental quando se trata de elevadores. Por isso, é tão importante seguir as regras e ficar alerta em relação ao funcionamento, observando sempre se há alguma alteração. São medidas simples que garantem a segurança e o bom uso do equipamento. 

A segurança do elevador 

  • Uma chave automática que se liga caso a velocidade aumente, e que desliga o elevador, acionando o freio de segurança;

  • Freios de segurança: engrenagens de frenagem que se contraem junto aos trilhos, parando o elevador;

  • Contatos nas portas dos andares: a porta do elevador só se fechará após a dos andares estarem fechadas;

  • Pistões, amortecedores ou molas no poço que, se necessário, amorteçam o impacto da cabine, se toda a segurança anterior falhar;

  • Um comunicador com o zelador dentro da cabine;

  • Ventilação automática em caso de pane.

Elaboramos esse artigo para informar como deve ser feito a manutenção do elevador do seu condomínio, Como você faz a manutenção do elevador em seu condomínio?

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Obras em condomínios: Do planejamento à execução

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Reformas em condomínio, seja em unidades ou nas áreas comuns, podem ser um assunto difícil para quem administra o condomínio. Entender como planejar e executar essas obras pode evitar diversos imprevistos. 

 

Afinal, uma obra engloba diversos aspectos: barulho, entrada e saída de prestadores de serviço, a obrigatoriedade de obediência às normas da ABNT, sujeira e diversos outros pontos que precisam ser previamente planejados e acompanhados por um engenheiro. 

 

Além dessas questões, as obras em áreas comuns do condomínio envolvem muitos cuidados prévios como aprovação em assembleia, escolha de fornecedores, rateio para a execução da mesma, entre diversos outros pontos. Tudo que precisa ser tratado em comunidade exige trâmites internos e administrativos, afinal de contas um condomínio é realmente uma empresa. 

 

O síndico como SEO dessa empresa, precisa estar ciente de todas as normas e regras necessárias para a execução de obras nas dependências do condomínio, sejam elas por parte do próprio condomínio ou por iniciativa dos condôminos.

Para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras existem regras, a ABNT publicou uma nova norma, a 16.280. O regramento começou a valer a partir de 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015.

 

Com a norma 16.280., qualquer alteração feita nas edificações sendo elas, inclusive as executadas dentro das unidades deve ser  comunicada ao síndico. A norma vale para condomínios verticais. 

 

Seu objetivo é mudar principalmente a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura do condomínio. O que na verdade é claro que muitos condomínios antes mesmo dos moradores mudarem para a residência, indicam quais paredes podem ser furadas, onde estão as tubulações e etc.

Um furo executado no lugar errado inicia uma cadeia de problemas em outros apartamentos e até mesmo para a estrutura do condomínio, por isso a necessidade de especificar em detalhes como devem ser executadas essas atividades. 

 

Para executar uma reforma dentro da unidade condominial, o proprietário, ou, morador deve apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART  (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra, antes do início da mesma estando presente no planejamento de como será executada. 

 

Assim, fica a cargo do síndico receber e guardar esses documentos e se certificar que o que foi acordado previamente é o que está sendo executado dentro da unidade. Garantindo a integridade da estrutura e oferecendo segurança para os demais moradores dos andares inferiores e superiores. Sem essa fiscalização o risco de serem causados danos estruturais no prédio é enorme.

 

Em muitos empreendimentos, os condôminos acreditam que, por se tratar de sua unidade autônoma, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas para o espaço e algumas vezes sem se preocupar com o impacto sofrido pelas estruturas da edificação. 

 

Nesse artigo vamos partir do planejamento necessário de uma obra, até a sua execução correta e aprovada pelo síndico e todos do condomínio, entenda.

 

Planejamento 

 

Primeiramente, se você ainda está em dúvida se vai mesmo realizar as obras no condomínio/apartamento ou não, analise a situação do espaço. Revitalizações no condomínio ou reformas nos apartamentos são muito positivas no sentido de valorizar o imóvel e contribuir para sua conservação.

Mas é preciso ter um limite e saber o que será feito e onde será feito. Além disso, dependendo da frequência com que as manutenções são realizadas, é possível que o condomínio esteja precisando realmente de uma reforma.

O apartamento por se tratar de área privada fica a cargo do condômino a realização da obra ou reforma, mas também depende do síndico com auxílio de um engenheiro aprovar o que será feito no apartamento. É muito importante evitar sobrecarga de peso na estrutura. 

“Se for apenas pintura, e nada além de pintura, dentro da unidade, não precisa de ART e nem de RRT e nem de autorização do síndico.”

Toda construção, principalmente condomínios prediais, foram planejados para aguentar uma certa carga, dentro de toda a projeção da estrutura tudo nela foi planejado para ir até um certo ponto, é preciso saber se a estrutura aguenta antes de realizarem as obras. Para tirar essa dúvida, contrate um profissional de construção civil para realizar uma inspeção no local. Assim, fica mais fácil garantir.

Obras de revitalização

Após decidir realizar as obras, é preciso consultar os condôminos, caso seja uma obra de área comum para todo o condomínio. Faça uma assembléia geral com votação para apurar as opiniões e desejos dos moradores. Além disso, caso mais de um lugar precise ser revitalizado, mas o orçamento seja curto, realize uma votação acerca da preferência deles para garantir a satisfação de todos.

No entanto, caso a obra for urgente, não é necessária a aprovação dos moradores. Afinal, este é um caso atípico. O síndico estando a frente da gestão precisa sempre manter o planejamento financeiro do condomínio em dia, para que quando necessário a execução de reparos ou reformas urgentes o condomínio tenha como arcar com essa despesa. 

Cronograma

O cronograma de obras do condomínio deve ser feito tendo em vista os espaços e as datas. No mês de janeiro, por exemplo, os condôminos costumam viajar mais, desse modo, essa pode ser uma boa época para fazer reformas complexas que envolvam muito barulho e restrições de espaços que os moradores usam frequentemente.

Lembre-se também de incluir no cronograma a duração de cada revitalização. Isso servirá tanto para a prestadora de serviços quanto para a agenda do síndico e bem-estar dos moradores.

É preciso uma sintonia entre a prestadora de serviços que irá executar a obra e o síndico que sabe o clima do condomínio e o melhor momento de realizar a obra sem que interfira na rotina dos moradores. 

Normas da ABNT

Há algumas normas da ABNT que regulamentam as obras em condomínio. As principais que você deve conhecer são:

Todas as obras e reformas devem ser comunicadas ao síndico, o gestor precisa estar sempre ciente do que está acontecendo. 

Estar com o manual de operação, uso e manutenção da edificação em mãos. A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel e uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos síndicos, já que são a certidão de nascimento do condomínio e inviabilizam intervenções na estrutura caso não existam mais ou estejam desatualizados.

Contar com os documentos e projetos disponibilizados pelo profissional responsável pela obra, o auxílio do engenheiro é primordial para a segurança da edificação.

Promover comunicação para os usuários do condomínio sobre as obras, reformas e possíveis intervenções. Os moradores precisam ser informados, tudo que quebre a rotina habitual do condomínio precisa ser passado para os condôminos. 

Sendo assim, de acordo com a lei, basicamente, as obras não podem comprometer a estrutura da edificação e o responsável legal pelo espaço deve contar com toda documentação e aprovação disponibilizada pelo profissional responsável.

Dessa forma, fazer obras em condomínio exige cuidados em relação ao bem-estar dos condôminos, custos e até a lei do município sobre intervenções nesses locais. Vale ressaltar que o síndico deve ter um bom conhecimento sobre o assunto e não se envolver em nenhuma questão judicial. Afinal, isso pode gerar multas e muitos transtornos ao condomínio.

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10 dicas para ajudar na organização e gestão de condomínios

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Estar a frente da gestão de um condomínio não é uma tarefa que pode ser executada por qualquer pessoa, exige estudo e preparo, síndicos de primeira viagem podem encontrar dificuldades ao estar a frente de um condomínio com moradores, contas e funcionários para se responsabilizar.


Mas se o aventureiro(a)  tiver certeza e plena consciência de que ser um síndico gestor de um condomínio realmente será uma tarefa árdua,  mas não impossível de ser executada, o mesmo pode estudar e aprimorar suas habilidades como gestor de pessoas e administrador de finanças e conflitos.


Um síndico motivado em busca de uma gestão excelente em seu condomínio, nunca deixa de estudar ou aprimorar o que for necessário para tornar a gestão mais eficiente possível, nesse ponto entra o pilar principal, a organização do condomínio. 

Administrar um condomínio é o equivalente a ser o gestor de uma pequena empresa, na qual você é gerente, recursos humanos, financeiro e responsável pela área tributária. É preciso ter muita atenção em todos os setores para se manter dentro da lei, então, como administrar um condomínio sem ter problemas e ainda manter baixos custos de gestão? 


Nós iremos responder essa questão com 10 dicas para ajudar você  manter a organização e se quiser se tornar um síndico de sucesso, clique aqui. receba gratuitamente nosso e-book completo do “manual do síndico de sucesso”. 

Corpo de gestão

Com o tempo o modelo de gestão mudou. Profissionalismo é parte da postura de um administrador e a partir desse ponto um corpo de gestão composto por síndico, subsíndico e conselheiros que refletem uma postura profissional e estão dispostos a executar uma gestão com excelência  e não só supervisionar o gestor, fazem toda a diferença na hora de seguir o caminho das pedras para o sucesso. 

O corpo deve se envolver ativamente, dando apoio e sugestões. Sem esse suporte, o síndico corre o risco de ficar sozinho no “campo de guerra” que a gestão pode se tornar, perdendo controle e autoridade. 

Assim, é dever da liderança desenvolver formas ágeis e criativas de incentivar essas pessoas para que elas, de fato, participem da administração, obtendo o pertencimento no que está sendo executado pelo gestor. Envolver os moradores nas decisões e assuntos do condomínio é uma das formas de gerar engajamento e participação dos condôminos.  

Financeiro

Planejamento financeiro requer atenção e principalmente foco no que está sendo feito, o dinheiro do condomínio provém de seus moradores e está diretamente direcionado a conservação, despesas, jurídicas e funcionários. 

Elaborar o planejamento financeiro significa contar com diversos fatores e imprevistos que podem vir a ocorrer, todo dinheiro tem um caminho a seguir e uma parcela dele precisa ser reservado para ficar no caixa. 

O condomínio deve arcar com uma verba destinada a pequenos reparos e manutenção preventiva em todas as reas, para que nenhum imprevisto de gravidade maior possa vir a surgir, se a verba for guardada sem a execução de vistorias e manutenções, quando o problema surgir essa quantia poupada será toda utilizada para a solução do mesmo. 

Mediador

Fora as diversas  habilidades necessárias para um síndico obter um resultado positivo durante sua gestão é preciso ter muita paciência com relação aos demais condôminos, ser um mediador de conflitos não é uma tarefa simples e em diversos momentos exige sangue frio para se manter justo e imparcial. 

Muitos dos conflitos surgem por uma série de fatores banais que poderiam ser evitados, muitas vezes os vizinhos não se conhecem e não existe o sentimento de empatia e compreensão entre ambos, o que acaba por resultar em atrito de ambas as partes.


Ser morador de um condomínio significa tolerância. Pessoas diferentes, hábitos e rotinas que mudam de pessoa para pessoa, e muitas vezes a tolerância para com o outro precisa ser exercida e o síndico precisa entender que em maio a situação ele necessita  de imparcialidade para com ambos os lados, visando encontrar a melhor solução para acabar com o conflito de forma a não deixar nenhum desentendimento sem solução. 


Comunicação 

Por se tratar diversas vezes de uma das maiores dificuldades que o síndico encontra durante sua gestão, a comunicação é, e sempre será a melhor forma de solucionar conflitos ou até mesmo promover a integração e cooperação de todos que residem no local. 


Uma comunicação bem engajada evita diversos  conflitos fúteis, quando os vizinhos conhecem um ao outro, podendo utilizar de empatia para entender a situação em que o outro possa vir a se encontrar  para evitar atritos por situações que são apenas um incômodo passageiro. 


Eventualmente é nítido que uma estratégia de comunicação bem elaborada pode se tornar uma grande aliada, durante uma gestão é importante e valiosa, acaba por permitir que os próprios moradores evitem pequenos atritos entre eles sem a necessidade de recorrer ao síndico. Comunicação é algo muito necessário para construir um ambiente agradável e construir espaços para diálogo aberto durante assembleias. 

 

Controle de inadimplência 

Em um bom gerenciamento de condomínios, é necessário que o síndico ou a administradora consigam controlar as contas e a inadimplência dos moradores. Então, é preciso um controle financeiro eficiente, para que o processo de gestão traga bons resultados para o condomínio. O síndico precisa saber lidar com esses moradores inadimplentes, respeitando os direitos do condômino e exercendo os direitos do condomínio. 

O sucesso na gestão financeira depende diretamente da supervisão de uma série de pontos como fluxo de caixa, contas a pagar, contas a receber, controle de inadimplência e tributos jurídicos. O condomínio é uma empresa com CNPJ e portanto tem uma rotina que permite o funcionamento de todos os setores. 

Desperdício

Não é só pela questão financeira, mas pela proteção do meio-ambiente, uma gestão sustentável garante com que além de um ótimo trabalho ser executado, um condomínio que adote medidas de reciclagem e reutilização dos recursos além de proporcionar economia, novos projetos podem ser abordados a partir dessa prática. 

O síndico pode promover campanhas de conscientização, evitar o desperdício pode gerar um engajamento e integração dos moradores por uma mesma causa. Quando falamos em desperdício não é só o de água e sim evitar o uso exagerado de todos os recursos do conjunto, como eletricidade e outros diversos recursos que possam gerar um custo desnecessário. 

Qualquer verba poupada pode ser reinjetada em outro projeto que traga melhoria para a residência. 


Planejar

Quando se está a frente de uma gestão, todo planejamento ainda é pouco para os imprevistos que possam vir a ocorrer, um gestor de qualidade sabe para o que deve se preparar. Entender que tudo que vier a ser executado deverá ser analisado para que não ocorram imprevistos ou até mesmo problemas futuros por algum descuido. 

O síndico é o centro da estrutura que um condomínio tem como empresa, por possuir um CNPJ a moradia vertical é tratada como empresa e o síndico como gestor desse empreendimento que de um lado possui os moradores como clientes, que pagam por produtos como segurança, lazer, qualidade e qualidade de vida, do outro lado temos o síndico lidando com os colaboradores, respeitando leis trabalhistas e leis tributárias, afinal toda empresa paga impostos. 

Planejamento é a chave da gestão, cabe ao gestor planejar desde a manutenção preventiva, as vistorias de segurança em toda a estrutura, esse planejamento necessita minuciosidade assim com o planejamento financeiro e a comunicação gestor e cliente morador . 

Manutenção e limpeza 

De que adianta toda área administrativa seguir perfeitamente e o condomínio estar em péssimas condições, ser um síndico de sucesso é basicamente saber tudo que necessita ser feito ao mesmo tempo sabendo que algumas obrigações podem ser terceirizadas, com a finalidade de otimizar e oferecer qualidade no serviço prestado aos moradores. 

Um zelador de confiança pode muito bem ser encarregado de supervisionar a manutenção e a limpeza de todas as reas da residência, o síndico precisa focar em diversos outros projetos então pode ficar a cargo do zelador a limpeza e a elaboração de um relatório de manutenção preventiva, para manter informado ao gestor como anda todos os setores.

Contratação de Engenheiro

O condomínio entender que não se deve de maneira alguma executar reparo ou pequenas obras sem o acompanhamento de um engenheiro é algo essencial, todo condomínio possui uma estrutura delicada, desenvolvida para suportar grandes cargas e para executar qualquer reparo como por exemplo, realizar uma obra de  impermeabilização para acabar com problemas de vazamentos nas garagens é preciso de um engenheiro qualificado que assine a obra. 

É recomendado que um engenheiro realize uma vistoria pelo condomínio sempre que possível para ver como anda a estrutura e se a mesma se mantém firme, apenas um engenheiro qualificado irá saber dizer o real estado de uma estrutura. 

Com a vistoria constante do condomínio, fica mais difícil ser surpreendido por um vazamento que já esteja afetando a estrutura da edificação, por exemplo.

Dar atenção à impermeabilização 

Quando o assunto é infiltração todo cuidado ainda é pouco, não adianta cuidar de todos o outros departamento e áreas do condomínio se a cada dia a infiltração aumenta e degrada dia após dia diversos locais diferentes. Uma infiltração por mais que comece inofensiva pode vir a causar danos estruturais ao prédio todo fazendo com que todos percam sua moradia. 


Um condomínio com planejamento e prevenção interligados realiza a impermeabilização correta de acordo com a necessidade do problema, para manter todos em segurança qualquer cuidado ainda é pouco. 


Nós da Dan percebemos o quanto a segurança, confiabilidade e preço justo são importantes para manter um bom convívio . Por esses motivos que a nossa empresa está no mercado há 10 anos e o grande número de obras mostra nível de confiança adquirido por mérito ao decorrer desse tempo. 

Caso queira solucionar seu problema de infiltração hoje, solicite uma vistoria gratuita. 



Animas de estimação em condomínios

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Muitos condomínios proíbem a existência de animais de estimação nas convenções e estatutos sem qualquer justificativa. Mas isso está mudando. 

A algum tempo era proibido ter animais de estimação no condomínio, mesmo dentro dos apartamentos, mesmo não sendo amparada por lei, na Constituição não proíbe criação de animais em prédios ou condomínios e o Morador que se sentir lesado pode entrar na Justiça para garantir seu direito. 


Mas vamos entender melhor essa “proibição” que só existe em lugares específicos e quando o condomínio impõe regras para animais. Muitas vezes ter um animal de estimação em casa, além de oferecer benefícios para  a saúde de todos no ambiente e oferecer alegria e carinho, Mas ter um mascote em casa nem sempre agrada a todos e isso piora quando um regulamento interno proíbe a entrada de animais dentro do prédio ou condomínio. 


“A advogada e ex-presidente da comissão de animais, Adriana Alves, afirma que a Constituição Federal, a lei maior do Brasil, assim como o Código Civil, não proíbe a permanência de animais dentro de apartamento ou casa. Não há cláusula que restringe. O que a lei não proíbe, ela permite, disse.” 


Para ficar por dentro de todos os direitos que você como morador possui basta pedir a cópia do regulamento do prédio e também identificar a assembleia que determinou este tipo de proibição para entrar na Justiça. “Na maioria das sentenças o juiz acata pela permanência do animal” 


Enquanto isso, o bicho de estimação pode e deve ficar dentro do apartamento, já que ele é posse e também possui vínculos afetivos com o dono. Atualmente a proibição de animais vêm sendo diminuindo dentro dos condomínios e o que passa a ser cobrado é a responsabilidade do dono com seu animal de estimação, para que nenhuma das regras de convivência pré estipuladas sejam desrespeitadas pelo animal. 


Muitas vezes o dono recebe avisos e multas por conta do barulho que o animal faz, e nesse ponto que o condomínio permite a criação de bichos de estimação o mesmo passa a cobrar sobre o condômino que cuide do animal para não gerar problemas futuros. 


Para não incomodar os vizinhos e garantir que o animal irá viver bem, afinal um apartamento é menor que uma casa e o mesmo pode se sentir preso dentro do local, podendo oferecer até um risco a saúde. 


Existem algumas dicas fáceis e também necessárias para um bom convívio com todos os seus vizinhos no condomínio e para garantir que o animal tenha saúde. “O animal precisa gastar energia para não ficar ansioso. Ele late porque quer chamar atenção. Geralmente é para passear ou porque está sozinho em casa e querer companhia”. 


Leve-o para passear e de atenção ao seu bichinho de estimação, ele precisa de cuidados redobrados. Fazer com que ele gaste energia garante que ele não irá fazer barulho durante todo o dia, muito menos destruir a mobília ou os objetos dentro da moradia.  


Cerca de 90% dos condomínios exigem que o animal fique no braço do dono quando precisar transitar nas áreas de lazer do prédio ou condomínio. De acordo com alguns condomínios “Essas regras existem por uma questão de higiene e segurança. Isso evita que pelos, pulgas e carrapatos caiam. O cachorro, por exemplo, pega carrapatos e pulgas nos passeios. É ideal que se previna com remédios e coleiras”. 


Mas na realidade é Importante salientar que o regulamento não pode, ao contrário do que se pensa, pedir que os moradores transitem com seus pets no colo. Esse tipo de pedido é considerado ilegal, uma vez que impossibilita aos moradores terem cães de grande porte. Pode ser caracterizado como um ato abusivo ou constrangimento ilegal.


Todo condomínio pode criar regras para serem aprovadas em assembleia, regulamentando a veiculação e os cuidados que um dono deve ter para com seu animal de estimação, visando a segurança e saúde de todos no ambiente. Desde que nenhuma dessas regras venham infringir leis que tratam do assunto. 


O fundamental é que haja regras claras para todos seguirem. O condomínio deve explicitar no regulamento interno ou convenção exatamente o que é permitido em suas áreas comuns. 


Deve explicitar no documento situações como: as áreas onde os animais podem circular, se só do elevador para a portaria ou não, se podem usar o elevador social, se devem usar guia e coleira ou não. O que acontece se o animal fizer necessidades nas áreas comuns, como deve ser tratado o assunto barulho, enfim, o mais abrangente possível. 


O condomínio também não pode restringir determinadas raças e nem o porte dos animais, o que realmente importa é que os animais não venham a interferir no bem estar da comunidade, tirando a paz do próximo.


Podemos oferecer exemplos de como devem contar tais regras divididas em cláusulas sobre animais no regulamento interno:

 

5 – Os animais existentes no condomínio serão tolerados, desde que não perturbem os demais moradores, sejam vacinados, não sujem áreas comuns e que permaneçam sob estrita vigilância.

5.1 – É proibida a permanência de animais nas áreas comuns.

5.2 – Os animais devem circular até o portão sempre com guia e coleira

5.3 – O barulho incessante de animais em unidade condominial poderá ensejar em notificação e posterior multa

5.4 – Os animais, mesmo dentro das unidades condominiais, não devem exalar odor que incomode os demais moradores

Hoje em dia os pets em apartamentos vem aumentando consideravelmente e só no brasil de acordo com os dados do IBGE, em pesquisa realizada no ano de 2013, afirmavam que o Brasil era o 4ª no ranking mundial com maior população de pets (aproximadamente 132 milhões), sendo 53 milhões de cães, 38 milhões de aves, 22 milhões de gatos e 18 milhões de peixes ornamentais.


Os problemas mais recorrentes em condomínios envolvendo animais são referentes a barulho, utilização das áreas comuns e segurança, quando os pets são de grande porte ou raças consideradas agressivas. Há também reclamações referentes ao mau cheiro.


Um dos maiores problemas relacionados é o fato de os moradores que transitam com seus animais em áreas proibidas aos que, seguidamente, deixam seus animais latindo o dia todo sozinhos na unidade, o ideal é que quem se sinta incomodado pelas infrações ao regulamento interno faça um registro no livro de ocorrências ou site do condomínio. 


Todos esses registros fornecem ao síndico base para estabelecer um diálogo com o dono do animal de estimação para  que o problema possa vir a ser solucionado ou o condômino será multado.


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Acessibilidade para Condomínios

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O implantação de locais acessíveis para pessoas com necessidade físicas, vem sendo muito empenhadas para realização de mudança em nossos meios, desde das áreas tecnológicas e nós condomínio como iremos abordar esse tema.

De acordo com algumas normas empregadas diretamente para a melhoria de convivência e vivência dessas pessoas, podemos citar alguns decretos no qual especifiquem como isso está mudando.

 

De acordo com a constituição Federal:

[…] A Constituição Federal (art. 22, II) estabelece competência comum dos entes federativos (União, Estados, Distrito Federal e Municípios) para cuidar da saúde e assistência pública, da proteção e garantia das pessoas portadoras de deficiências. Logo adiante, no art. 24, inciso XIV, determina que é competência da União, Estados e ao Distrito Federal legislarem concorrentemente sobre a proteção e integral das pessoas portadoras de deficiência. […]

 

Convenção Internacional

O decreto nº 6.949/2009, que promulga a Convenção Internacional sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência e seu Protocolo Facultativo, assinados em Nova York, em 30 de março de 2007. Esta Convenção tem status de emenda constitucional, ou seja, integra nossa Constituição de Federal.

Esse decreto está ligado diretamente em promover, proteger e assegurar o exercício pleno e igualitário de todos os direitos humanos e liberdades fundamentais por todas as pessoas com deficiência.

E as pessoas com deficiência são aquelas que têm impedimentos de longo prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial, os quais, em interação com diversas barreiras, podem obstruir sua participação plena e efetiva na sociedade em igualdades de condições com as demais pessoas.

E esse decreto tem uma grande importância pois foi introduzido e diretrizes e políticas para equiparar mais as oportunidades para as pessoas com deficiência.

 

LEI FEDERAL Nº 10.098/2000

A Lei Federal nº 10.098/2000, a qual estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção de acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Esta Lei foi regulamentada pelo Decreto nº 5.296/2004 no qual o Art 18 do mesmo Estabelece que Construções de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou aberta ao público.

 

Este decreto visa assegurar a pessoas com deficiência, uma maior acessibilidade no acesso às suas unidades e áreas comuns, bem como determinando a reserva de vagas para pessoas com mobilidade reduzida  e em especial, estabelecendo diretrizes para construção de tais vagas no estabelecimento nos condomínios edifícios. Tornou-se obrigatória após 18 meses da publicação do decreto, sendo que as incorporadoras em suas edificações novas, devem incluir nos projetos as diretrizes estabelecidas pelo Decreto n° 9541/2018, e todas elas devem ser adaptáveis de acordo com o comprador, sem custo extra aos proprietários.

 

No Estatuto da pessoa com de deficiência.

[…]  O Estatuto da Pessoa com Deficiência prevê que as regras de acessibilidade se aplicam às edificações já existentes – rampa de acesso, porta de vidro, rebaixamento dos interfones, vagas na garagem; – Dano moral configurado: negligência da síndica e do condomínio para com as autoras, pois mesmo após pedidos de auxílio e mudanças internas, as medidas não foram feitas, além de ter sido negado auxílio dos funcionários; – Dilação do prazo para realização das obras na garagem do condomínio. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […]

Mesmo em condomínios antigos devem ser adaptados novos meios que facilitem e estejam dentro do previsto em lei, então impor em condomínios essa lei parte diretamente dos responsáveis pela manutenção e obras do condomínio, acrescentar ou retirar certas coisas, devem ser autorizadas e feitas.

Sendo aplicáveis

Aplicação de obras de acessibilidade para rampas de acesso, para moradores com capacidade de locomoção reduzida, onde a instalação que se impõe pela Lei 10.048/2000 C/C Artigos 5° e 244, da constituição Federal, devendo ser prestigiado a disposição legal, Sendo aplicado multa diária para não seja determinada essa adaptação.

 

Auxiliar para decisões de ampliação ao auxílio ao deficiente.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe a CPA – Comissão Permanente de Acessibilidade que cria normas regulatórias. Em sua resolução CPA/SMPED-G/015/2008, de 14 de novembro de 2008, a instituição define normas e controle que garantam a acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, meios de comunicação, transportes, mobiliário e equipamentos urbanos.

 

Aprovação das obras

Por se tratar de uma questão legal, não haverá a necessidade da assembléia para efetuar a aprovação, pois a realização de obras que garantam a acessibilidade do condomínio. Apenas oferecer a assembléia para explicar as necessidades legais e sociais e resolver questões como o orçamento da obra.

 

Prioridade

Nem todo condomínio está preparado para fazer obras de adaptação em suas instalações imediatamente, por isso, a avaliação das obras que são mais simples e importantes é fundamental.

Substituir escadas por rampas – ou criar rampas – de acesso a espaços da área comum como piscinas, salões de festa e jogos ou da entrada do condomínio são obras prioritárias e que podem ser feitas rapidamente e sem custos muito altos, por exemplo.

Uma boa razão para adotar planos de acessibilidade é a valorização do imóvel perante outros que não tenham essas condições.

 

Vaga na garagem

Uma questão que deve ser sempre discutida trata das necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio. Tendo o espaço de vaga maior, de acordo com as normas técnicas e segundo Artigo 25 da Lei de acessibilidade – Decreto e Lei n°5296, de 2 de dezembro de 2004. (não sendo o mais atualizado)

 

Dicas para melhorar a acessibilidade em condomínios. 

Fazer melhorias nas áreas: 

 

• Rampas de acesso: construir ou instalar novas rampas de acesso é a primeira coisa que deve ser feita. O gestor deve escolher bem os locais que serão instalados, os materiais para a construção e também itens indispensáveis como corrimão, entre outros;

• Vagas de estacionamento: as vagas precisam estar próximas à entrada e saída para facilitar o acesso das pessoas;

• Sinalização: degraus, rampas e piso devem estar bem sinalizados, principalmente para alertas pessoas com deficiência visual;

• Elevadores: a comunicação em braile é essencial nos elevadores, os botões devem estar na correta e a sinalização sonora é fundamental para alertar sobre os andares do prédio;

• Banheiros acessíveis área de lazer: barras de ferro ao lado dos vasos sanitários, mais espaço e vasos sanitários e pias adaptados.

 

Sabemos que existem muitas coisas que podem ser implantadas para melhorar a acessibilidade em condomínios para tornar o empreendimentos mais inclusivo para todos. Portanto uma das opções para conseguirem adaptar todos as necessidades no condomínio começa em sempre levar esse tema para as assembleias como uma obrigação do condomínio, e é essencial para tornar toda a sua comunidade mais inclusiva para fortalecer a empatia com as pessoas.

 

 

 

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Esse artigo foi desenvolvido por nossa estagiária  Milena S. Nogueira nossa incrível técnica de mecânica e processos de produção em formação.

 

 

 

5 dicas para administrar melhor seu condomínio

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Conforme já nos referimos em diversos artigos postados em nosso blog. Administração de um condomínio não é uma tarefa simples, requer um controle milimétrico sobre todas as tarefas necessárias para que tudo fique em ordem. 


Um síndico deve estar sintonizado com todos os setores que compõem a gestão do condomínio como um todo, as tarefas começam pelas atividades administrativas e contábeis, partindo para gerenciamento de colaboradores e relacionamento com os moradores, chegando nas atividades operacionais e o foco na manutenção de todos os diversos itens no condomínio. 


Basicamente ser síndico significa ser um gestor administrativo e de pessoas, e a tarefa mais difícil é manter uma relação boa com todos os moradores como clientes diretos, afinal toda verba que movimenta e mantém o condomínio vem diretamente dos condôminos. 


E para você não ficar perdido neste trabalho, listamos no artigo de hoje 5 dicas para melhorar a qualidade da administração de condomínios, gerando economia e provendo mais conforto para os moradores.


Terceirização de serviços

Principalmente quando falamos em grandes condomínios,o síndico precisa otimizar seu tempo e ter um controle maior sobre tudo, de uma forma que a informação chegue diretamente mastigada para ele. E a respostas para isso é a terceirização de serviços.

Considerada uma prática comum. Principalmente pela praticidade de gestão, já que não é preciso lidar diretamente com colaboradores, ou seja, o colaborador responde a uma empresa que responde diretamente ao síndico ou a administradora, caso ocorra algum problema será resolvido diretamente com o responsavel pelo colaborador. 

É possível terceirizar equipes de jardinagem, segurança, limpeza, dentre outros. Você pode escolher pelos contratos que mais se adéqua às suas necessidades. Para realizar a supervisão destes funcionários o síndico possui o zelador para fiscalizar a qualidade do serviço que está sendo realizado. 

Existe, por exemplo, a possibilidade de terceirizar o serviço de limpeza e, neste mesmo contrato, já incluir o fornecimento de equipamentos como carrinho de limpeza, balde espremedor e porta guarda-chuva, itens essenciais para a manutenção da limpeza. 

Ao terceirizar a segurança, a empresa responsável disponibiliza carros para patrulhar se necessário e a rotatividade de funcionários e carga horária será controlada diretamente pela contratada. Sem contar que terceirizar as funções diminui a folha de pagamento e o trabalho que realizar ela dentro de todas as normas CLT, fica quase que inexistente, facilitando muito a rotina administrativa. 

Administrativo

Todo síndico precisa contar com o dinheiro que entra no condomínio para manter a engrenagem funcionando por completo. Contar com imprevistos é algo essencial para realizar um planejamento financeiro, Todo condomínio possui uma taxa de inadimplência e automaticamente esse dinheiro que falta no orçamento não pode prejudicar por exemplo a folha de pagamento. 

 

Administrar finanças é algo complicado, principalmente quando você é responsável pelo financeiro de outras pessoas. Por isso, é preciso estar regular, ou seja, em dia com a parte financeira. Logo, deve-se acertar as seguintes pautas:

  • Salário dos funcionários;

  • Contas de água e luz;

  • Impostos e taxas;

  • Fornecedores;

  • Terceirizados.

 

Além do dinheiro, o administrador deve-se atentar sobre questões legislativas e  administrativas, como:

  • Redação de atas e circulares para registrar todas as decisões e acontecimentos do condomínio;

  • Representar o imóvel regularmente nos órgãos públicos e trabalhistas sempre que necessário;

  • Emitir boletos bancários das taxas de condomínio;

  • Selecionar e treinar funcionários para bom cumprimento das funções de zelo para com o prédio.


Administradora 

A principal dúvida que pode surgir na sua cabeça: mas, essa empresa não realiza as mesmas funções do síndico?

Essas entidades gerenciam condomínios e auxiliam em processos burocráticos, tais como as partes jurídica e financeira, restando ao síndico mais tempo para focar em ser o porta-voz dos condôminos, entender suas necessidades e zelar pelas áreas comuns.

O síndico continuará atuando como o presidente do condomínio, enquanto a administradora trabalhará sendo o poder executivo e gerenciadora do perfil empresarial da propriedade, desta forma elaborando a folha de pagamento dos funcionários, pagando as despesas e auxiliando na organização de documentos e funções jurídicas, irá aliviar o lado administrativo do síndico.

É de responsabilidade do síndico responder civilmente em processos de danos contra ou sobre o condomínio durante a sua gestão, porém, a administradora poderá fornecer assessoria jurídica nos casos e armazenar dados e cópias de  documentos referentes ao processo, de uma forma que agilize o acesso às cópias quando necessário, dependerá apenas do que for acordado entre as partes durante o momento de contratação.


Manutenção predial


As áreas comuns do prédio possuem uma série de detalhes a serem observados, todos os detalhes devem ser observados e catalogados, para que possa se manter um controle sobre o que já foi executado. 

 

O síndico precisa ter muita atenção na hora de contratar serviços para manter em ótimo estado esses espaços, a empresa precisa ser muito bem avaliada, um pré contrato de 3 meses para ver como a empresa cuida do condomínio é uma ótima opção. 

 

Outra tarefa que pode ser passada para o zelador e a supervisão sobre os serviços da empresa, abrindo a possibilidade de que só seja passado ao síndico um relatório do que foi reparado e de como anda a situação do condomínio. 

 

 A empresa responsável pela manutenção predial deve:

  • Acompanhar a execução de obras realizados no condomínio;

  • Treinar os funcionários para trabalhos de manutenção e uso de equipamentos de segurança;

  • Cotar mão de obra  especializadas para serviços de manutenção.

 

No caso das obras, exija que a empresa identifique seus funcionários antes do início dos trabalhos. Solicite que cada operário use crachá com foto, uniformes e alerte aos porteiros que deixem entrar somente pessoas devidamente identificadas para a segurança dos moradores.

 

Tenha paciência

A paciência é fundamental para todos os setores da vida, especialmente para desempenhar tarefas que envolvam as opiniões e necessidades de terceiros. Trata-se de prestar os serviços com ética, sendo firme e justo nas decisões, visando o que é melhor para o coletivo. Por isso, é fundamental sempre procurar soluções antes de achar culpados, principalmente em casos mais graves.

 

O síndico de sucesso, precisa saber que problemas surgem e cabe a ele como gestor, apresentar a solução necessária, Faz parte do papel do gestor conquistar a empatia dos moradores, para que eles também possam colaborar ativamente com o cotidiano administrativo, seja participando das decisões ou estando integrados com as modificações.

 

A resolução de problemas fará parte do dia a dia de quem está nessa área de gestão. Se essa gestão for feita de maneira incorreta pode acarretar em alta da taxa condominial além do risco da redução do valor das unidades.

 

Outra dica é sempre estabelecer um diálogo aberto com seus moradores sobre as regras e contas do condomínio. Seja sempre equilibrado e sereno ao tratar com os condôminos sobre o que é certo e o que é errado quantas vezes for necessário.

 

Independente de qual for a situação, nunca tome atitudes no calor do momento. Ter calma te ajuda muito a administrar ocasiões que requerem sensatez. 

 

Caso queira auxílio para compreender melhor o cargo de um síndico confira outros diversos artigos sobre como ser um síndico de sucesso e exercer uma ótima administração. 

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Qual o papel do zelador no condominío?

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Com a rotina agitada e o vai e vem do dia a dia, muitas vezes ele pode passar despercebido mas poucos sabem a importância, e a imensa necessidade que o condomínio tem dele. O zelador. 

Uma única pessoa fica responsável por uma série de funções essenciais para que o ecossistema do condomínio continue em perfeita harmonia e funcionamento. O zelador tem contato direto com o síndico e é responsável por servir de braço direito para o mesmo, ajudando com atividades administrativas e os problemas que surgem na rotina de um condomínio. 

Estamos falando do colaborador mais importante do condomínio. Responsável por manter tudo funcionando e muitas vezes ser a representação do síndico em ação. sua função não é fácil, exige dedicação, tempo e, principalmente, respeito.
 
O cargo de um zelador tem como principal função a de coordenar o dia a dia de um condomínio, garantindo sincronia perfeita entre todos os colaboradores a fim de disponibilizar um lugar melhor para os próprios moradores. Aquele que zela pelo ambiente e tudo que está ao redor do mesmo, cuidando das áreas comuns, manutenções preventivas consideradas básicas, coordenar os demais colaboradores para garantir limpeza e segurança para os condôminos 

Atualmente o zelador é a linha de frente quando falamos em uma gestão de qualidade, afinal de contas o mesmo irá muitas vezes ter contato direto com o morador, é ele quem sente toda atmosfera da rotina diária. O zelador sempre sabe onde está o problema, cabe ao mesmo alertar sobre eventuais necessidades do condomínio pelo síndico. 

Com isso chegamos a questão do desenvolvimento deste artigo, qual o papel do zelador no condomínio? Até onde podemos recorrer a ele quanto possuímos algum problema? Até é responsabilidade dele? Vamos responder! 

Manutenção

A primeira responsabilidade de um zelador como já foi citado acima, está diretamente ligada com seu nome “zelar”, ou seja, realizar vistorias periódicas e avaliar sempre que possível diversos setores a fim de manter a manutenção de todos. Desta forma evitando surpresas orçamentárias caso algum problema de manutenção não fosse solucionado ainda inofensivo. 

Além de cuidar de todos os ambientes comuns de uso público e manter a fiscalização de que esses ambientes estão sendo utilizados de maneira correta, sem nenhum tipo de degradação

Verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do empreendimento, assim como dos aparelhos de uso comum é extremamente importante para que sempre que algo precisa ser utilizado o mesmo esteja em ótimas condições para atender as necessidades. 

Quase um síndico, mas não é. 

O zelador assim como um síndico precisa zelar pelo sossego e pela boa convivência no condomínio conforme o regimento interno e convenção, quando o assunto é moradia coletiva os atritos são quase que inevitáveis. É nesse momento que toda equipe de colaboradores deve estar com o síndico o auxiliando a evitar esses desentendimentos entre moradores, princípios de conflitos são comuns mas ter uma equipe preparada para solucionar esses atritos torna muito mais eficiente a gestão. 


Cabe ao zelador exercer um pouco dessa função de conciliador visando nunca favorecer um morador e injustiçar outro, assim como também é de obrigação do zelador ajudar o gestor na gestão dos colaboradores. 


Supervisionar e atribuir funções para que todos tenham uma atividade diária visando manter a ordem do local. Distribuir as tarefas diárias de faxina e limpeza do condomínio, apontando os locais que precisam de maior atenção para serem higienizados. 


Fiscalizar o andamento do trabalho de todos os funcionários. Como o síndico possui uma série de atividades com prioridades maiores na gestão, cabe ao zelador assumir algumas funções e garantir ao gestor que o plano de gestão está sendo executado e em andamento. 

Como alguns condomínios não possuem um síndico com plenos poderes, muitas vezes o zelador necessita informar a alguma ocorrência grave que precise de atenção imediata , se o condomínio possuir um síndico o mesmo deve ser comunicado, ou, a administradora precisa ser informada de quaisquer irregularidades ocorridas. 

O zelador pode até realizar o treinamento de novos funcionários, mas mesmo com todas essa atividade o mesmo não deve esquecer que não é um síndico e ainda deve executar e acatar ao mesmo, o zelador não pode nunca tomar atitudes sem comunicar previamente o síndico e obter uma aprovação. 

Reformas e obras 

Cabe ao zelador supervisionar as obras e reformas que estão ocorrendo no condomínio, primeiramente pela garantia de que será executado o trabalho que foi previamente acordado, o zelador é os olhos do síndico sobre a obra. 

– Em segundo lugar que ao zelar pelo condomínio o zelador também precisa garantir a segurança do mesmo, quando falamos em obras, são pessoas não moradoras que irão circular pelo condomínio. A Supervisão também garante segurança. 
– Quando o assunto são obras o zelador deve: 
– Acompanhar e fiscalizar serviços de reparos e manutenção das áreas de convivência.
– Reportar ao síndico quaisquer imprevistos durante as obras, inspecionar e zelar pela prestação do serviço;
– Ser notificado quando algum morador for fazer reformas que interfiram na rotina do condomínio;

– Auxiliar a equipe da portaria no cadastro dos prestadores de serviço, a fim de manter a segurança da residência. 

Suporte 

A última função que o zelador deve executar é suporte aos moradores, o mesmo não tem obrigação de acatar ordens dos moradores, todas as outras atividades são prioritarias. 

Segundo a legislação  de são paulo as funções de um zelador são: 
Parágrafo Primeiro – Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

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5 processos jurídicos mais comuns em condomínios

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Um condomínio é o exemplo perfeito de coexistência e relacionamento interpessoal entre todos os condôminos. É natural que problemas e conflitos surjam a partir dessa convivência conjunta e junto com os mesmos medidas jurídicas são tomadas. 

Muitos síndicos tentam lidar com essas situações de maneira serena e igualitária para todos os envolvidos, mesmo assim de acordo com o tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,dos 200 mil prédios de todo o Brasil, 40% estão com problemas de inadimplência. No Entanto, os conflitos encontrados nos condomínios vão além das cobranças por débitos em aberto dos condôminos.

 

As brigas relacionadas a direito de vizinhança e boa convivência e as discussões sobre o uso da garagem, também estão entre os processos mais comuns encontrados na Justiça, quando falamos em coletivo é natural a ocorrência de diversos atritos. 

 

Muitas vezes o síndico está sempre em posição de mediador, buscando solucionar o problema de forma eficiente e pacífica, mas nem sempre as coisas saem como o esperado. Neste artigo vamos listar os 5 processos jurídicos mais comuns nos condomínios. 


Na maioria dos problemas o condômino que está cumprindo corretamente as regras presentes na convenção do condomínio,  que não pode ser descartada, tendo em vista que as mesmas regras presentes nela foram estabelecidas para a convivência em sociedade de forma pacífica.

 

  1. Barulho


Mesmo a lei do silêncio sendo inespecífica, muitos síndicos lidam com esse problema diariamente e a fiscalização ocorre até mesmo por parte dos moradores. 

Muitas vezes o síndico tenta intermediar e solucionar o problema, em alguns casos o problema leva a um processo judicial, em caso de julgamento o infrator perde a causa e pode ser processado por danos morais e é multado.


De maneira nada precisa, se diz  na Lei Nº10.406 do Código Civil, cujo artigo de número 1.336, capítulo IV, traz: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, algo vago apenas a não perturbação da paz.


Já no artigo 42 da referida lei é tratado como “contravenção penal a perturbação de trabalhadores ou o sossego alheio”, sendo possível gerar até  3 meses de prisão ao infrator, entretanto cabe ao síndico a autoridade maior dentro do condomínio saber o que é passível de punição, visando os motivos para a infração, levando em consideração que o mesmo precisa manter em primeiro lugar a boa convivência com os condôminos.

 

A lei diz que a partir das 22 horas não pode ocorrer barulho em excesso que prejudique o bem estar do próximo. Fique atento!  

 

  1. Cigarros 

Caso o morador fumante jogue o resíduo do cigarro pela varanda e a bituca fique no jardim, térreo ou até mesmo caia na varanda ou janela de um apartamento próximo, se provado que o as cinzas e bitucas de cigarro são do apartamento acusado.

 

Além de multa o condômino infrator pode receber um processo, existe a possibilidade de processo por danos materiais caso o cigarro queime alguma coisa e até mesmo danos morais. 

  1. Obras irregulares

Existem novas regras relacionadas a obras nos apartamentos, todas precisam que um responsável técnico esteja presente e se responsabilize pela obra que irá ocorrer. 

 

Este profissional deve observar as regras da prefeitura e do condomínio, bem como o horário permitido para a realização do trabalho. Caso as regras não sejam cumpridas, além de multa imposta pela administração, o morador poderá ser processado e a obra será embargada, correndo o risco de responder por danos materiais e morais. 

 

  1. Inadimplência 

Um dos maiores problemas no condomínio são os moradores inadimplentes que não arcam com o compromisso de pagar o condomínio, causando um distúrbio nas próprias finanças do prédio. 

 

Regra geral sobre o débito da quota condominial deve ser acrescida juros e correção monetária, além de multa que não pode ser maior que 2%. A gestão do condomínio depende financeiramente de seus moradores, os mesmos fornecem a renda necessária para manter tudo em perfeito estado e ordem, se um morador deixa de arcar com suas responsabilidades o planejamento financeiro será afetado diretamente.

 

Mesmo que o síndico tente resolver o problema de maneira interna apenas dialogando, é preciso que o gestor saiba como resolver e quais medidas tomar. Mais do que preservar a imagem do devedor e poupar o mesmo do constrangimento, a administração do condomínio deve entender quais práticas devem ou não ser utilizadas sob o ponto de vista legal.

Caso o problema tome medidas judiciais o apartamento pode ser penhorado para pagamento dos saldos devedores, não se aplicando aqui a proteção do bem de família (Lei 8009/90) em relação aos inadimplentes. 

  1. Péssimo gestor 


Quando o condômino tem um gestor que falha ao arcar com suas obrigações, administrando de maneira errônea, esse comportamento pode refletir nos moradores, caso o gestor não saiba dialogar e solucionar assuntos,  respeitando sempre os moradores de maneira justa e equilibrada. 


Como qualquer empresa, a boa gestão do condomínio depende de uma boa gestão financeira que possui fluxo de caixa e registro de entradas e saídas, uma vez que recolhe taxa condominial e possui gastos com funcionários, manutenção e outros pontos. Um dos erros de gestão de condomínio é exatamente não administrar corretamente suas contas.

 

O gestor pode ser processado pelos moradores por danos morais, ou até mesmo acarretar processos para o condomínio por não arcar com os débitos necessários para manter a gestão saudável. 


Portanto recomendamos que você como síndico profissional ou morador, fique atento e saiba as regras presentes na constituição e tente resolver os problemas na assembleia, antes que tomem proporções serias e rigorosas como processos judiciais. Um bom gestor antes de ser um ótimo administrador, sabe  ser um ótimo mediador de pessoas e torna a vida em comunidade muito melhor. 


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Tipos de umidade e como tratá-las

Por

Muitas pessoas não sabem o que acarreta ter esse tipo de
problema, e nem como tratá lo, porém a umidade é visualizada quando observamos
que a parede possui manchas, queda de reboco, mofo, quando pinturas estão
descascadas ou também quando apresentam ferrugem, é um problema que não
prejudica só a aparência do local mas também, sua estrutura e saúde.

Esse problema pode ser causado quando a laje
está mal impermeabilizada, acúmulo de água em determinados ambientes, vazamentos
nas tubulações, trincas e rachaduras do lado externo da parede. A quatro tipos
de umidade, umidade por infiltração, umidade por condensação, umidade por
capilaridade e umidade por intempéries.

Problemas que a
umidade pode causar

A umidade pode trazer muitos problemas, dentre eles está os
danos estruturais na construção, pois um dos motivos disso é pelo aço da armadura ser um material que oxida, e por isso, é necessário que esse material
mantenha distância do contato com a água para não chegar nesse processo de
corrosão.

Outro problema que essa umidade pode trazer é afetar a saúde
pois os esporos produzidos por essa umidade que ficam pelo ar, tem o poder de
criar quadros alérgicos e crises de rinite, há casos com problemas mais
agravados desde tosse seca, asma, dores na cabeça, até pneumonia.

já
tiveram pessoas que foram diagnosticadas por conviverem em ambientes
que tem problemas como bolor que são derivados dessa umidade. Esses
riscos são bem perigosos principalmente com pessoas idosas e bebês.

Tipos de umidade

Para ser realizado um melhor diagnóstico para esses tipos de
umidade é necessário saber o que acarretou esse problema e identificar qual o
tipo de umidade que está no local para ser tratado conforme o melhor método, há
alguns casos que são mais precisos que os outros, porém todos devem ser
cuidados com muita precisão para não se tornarem uma infiltração.

Umidade por
infiltração

A umidade por infiltração ocorre por tubulações, ambientes
de subsolo, onde a parede tem contato com a terra, falta de impermeabilização
em áreas úmidas ou isolamento incorreto de casas e edifícios. É bem parecida
com a umidade por capilaridade porém a diferença é que ao invés de atingir o
chão, atinge as paredes.

Umidade por
capilaridade

A capilaridade está presente nos líquidos, que permitem que
eles tenham essa mobilidade de atingir uma determinada altura em tubulações com
diâmetro pequeno. Essa umidade é localizada quando a água do solo é absorvida
pela fundação, apresentando essa umidade em áreas inferiores como no chão. Pode
ser decorrente também do lençol freático quando o nível está muito elevado,
fazendo com que o risco dessa umidade seja muito maior.

Umidade por
intempéries

Esse tipo de umidade é decorrente da chuva, se não for
cuidada o mais breve possível essa umidade pode virar uma infiltração no local
fazendo com que a água infiltre na fachada ou em coberturas dos edifícios ou
casas, essas umidades geralmente são apresentadas quando a telhas ou calhas mal
encaixadas ou essas calhas estão entupidas, é necessário a fiscalização
frequentemente para evitar esse tipo de problema.

Umidade por
condensação

Essa umidade ocorre derivado ao vapor quente transmitido em
interiores de ambientes como cozinha, banheiro etc, entra em contato com
superfícies que estão frias, fazendo com que a área apresente gotas de água na
parede ou vidros. Esse problema normalmente ocorre no inverno, pois utilizamos
mais coisas que liberam vapor quente ou porque as casas e edifícios acabam
ficando mais quentes na parte interna do que na parte externa.

Soluções para umidade 

Em alguns casos, como em casas um método simples é a
instalação de janela e alta ventilação dessa área para amenizar a esse excesso
de umidade. Há locais que não possuem essa possibilidade de instalar janelas ou
de trazer essa determinada ventilação, utilizam se alguns produtos que removem
o odor e também a umidade.

Já para alguns casos e situações  em locais extensos como em  edifícios, ou quando a umidade já se tornou
uma infiltração, onde já são locais que precisam de uma mão de obra
profissional, é necessário primeiramente, estancar o caminho que a água
percorre eliminando a parede de seu solo úmido.

Identificar de onde esse problema está vindo
para identificar essa patologia e após isso feito a remoção do reboco dessa
parede onde é necessário a altura ser superior a umidade onde precisa ao menos
de 50 a 80 cm, depois disso é feito alguns furos nessa parede e realizar a aplicação do produto. 

A impermeabilização que está sendo eficaz e recomendada que é a injeção química,
onde o produto é aplicado em sentido contrário com a água que está infiltrando,
tornando se um método eficaz, pois esse líquido não terá mais acesso a
estrutura da construção.

Para quem já tem algum conhecimento de impermeabilização pela troca de manta asfáltica, é fácil de entender. A troca da manta é uma obra de retirada e troca da mesma. A injeção química, como já diz o nome, é uma ação direta na laje de concreto, onde o produto é aplicado nos pontos de infiltração. 

Dessa forma, para trocar a manta asfáltica, é necessária a realização de uma obra. Inclusive, por conta dos custos, é uma obra que exige, na maioria das vezes, a aprovação em assembleia. Já a injeção química, a situação é outra. 

Por agir diretamente nos focos de infiltração e sem quebrar o piso, o procedimento pode ser realizado com facilidade e poucos transtorno. custando muito menos que a obra da manta asfáltica, a injeção química muitas vezes nem precisa da aprovação em assembleia.

Quando se trata de problemas com água, em condomínios a estrutura pode se comprometer muito facilmente e nossos engenheiros estão de prontidão para realizar uma vistoria gratuita. 

Esse artigo foi desenvolvido por nossa estagiária Alessandra C. Restolho nossa incrível futuro engenheira civil.

 

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