A responsabilidade civil do condomínio em infiltração lembra aquele ditado: a liberdade de um termina quando começa a do outro.
Afinal, em se tratando de um espaço em que os moradores compartilham diversas dependências e instalações, é preciso deixar bastante claro quem é responsável por cada aspecto das construções.
Em certas situações, parece não restar dúvidas sobre essa responsabilidade, como em casos em que fica evidente tratar-se de um problema estrutural, causado por falhas no projeto de construção do edifício.
Geralmente os moradores começam a relatara esse tipo de situação. Neste caso, a obrigação de efetuar os devidos reparos fica a cargo da empreiteira, por exemplo.
Porém, quando não está tão claro assim de quem é a incumbência por realizar um conserto, quem deve ser acionado?
Qual o procedimento padrão, se é que existe, no momento em que um vazamento ou infiltração torna-se persistente?
Para responder a essa questão, é preciso antes entender o que é responsabilidade civil e os conceitos que entram em cena nas situações que envolvem a atribuição de certos encargos.
Avance na leitura e entenda o que está em jogo!
O que é responsabilidade civil?
A responsabilidade civil nasce em função da vida em sociedade.
Consiste no dever que cada pessoa, empresa ou entidade tem de fazer reparações sempre que causar danos a terceiros.
Condomínios são ambientes com elevado potencial para aflorar a necessidade de praticar esse princípio, já que é um local de frequentes discussões, seja pela lei do silêncio, pelas vagas de garagem ou por problemas de infiltração.
Em um playground, por exemplo, não restam dúvidas sobre a responsabilidade de manutenção dos brinquedos, caso eles sejam danificados pela chuva.
Por outro lado, se esses danos não tiverem sua origem detectada, quem deveria assumir a responsabilidade pelo reparo?
Por analogia, a responsabilidade em casos de infiltrações pode despertar a mesma dúvida.
Afinal, elas podem estar ocultas entre as paredes, portanto, nem sempre é possível determinar as causas de vazamentos na canalização de água e esgoto.
Vale observar ainda que, segundo a teoria da responsabilidade civil, o devedor assume a obrigação de fazer reparos em todos os casos de negligência, imprudência ou imperícia.
Isso sem contar a omissão voluntária, quando o dano é causado de forma consciente por pessoas que contam com o anonimato para lesar os demais.
De quem é a responsabilidade civil no condomínio no caso de infiltração?
Antes de nos aprofundarmos nos casos em que a responsabilidade civil deve ser evocada para solucionar conflitos em um condomínio, precisamos entender também o papel do síndico.
Nesse aspecto, vale destacar o que diz o artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, segundo o qual é dever do síndico:
“(…) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.”
Por outro lado, a Constituição Federal garante a chamada inviolabilidade de domicílio, logo, nem mesmo o síndico tem o direito de entrar em um apartamento se não for solicitado.
Assim, cabe ao morador comunicar imediatamente ao síndico qualquer dano estrutural causado por infiltração que seja detectado em seu apartamento, para que as providências sejam tomadas.
Além de garantir a realização de eventuais reparos a tempo de evitar prejuízos maiores, é também uma forma de mostrar boa fé, facilitando a identificação dos responsáveis.
Isso sem contar que um síndico normalmente é um morador com experiência suficiente para ajudar a detectar mais rapidamente as causas de uma infiltração.
De qualquer forma, há casos em que a responsabilidade não fica tão clara assim, em razão da própria dificuldade em identificar de onde vem um vazamento.
Temos um conteúdo que aborda a diferença entre infiltração e vazamento, confira!
Se você está procurando saber especificamente sobre quem paga nos casos de infiltração em apartamentos, confira nosso conteúdo completo sobre essa questão. Temos também um conteúdo especificamente sobre quem paga nos casos de vazamentos em condomínios.
Veja na sequência o que está em jogo, considerando quatro situações distintas.
1. No meu próprio apartamento
O primeiro ponto a ser considerado antes de atribuir responsabilidade civil no condomínio em caso de infiltração é o tipo de rede de esgoto afetada.
Isso porque condomínios contam com dois tipos de rede: a vertical, que transporta água e esgoto do condomínio para a rua, e a horizontal, que leva os efluentes para a rede vertical.
Dessa forma, toda infiltração cuja origem está na rede vertical é de responsabilidade do condomínio.
Assim, reparos na rede horizontal são sempre uma obrigação do morador.
No entanto, é preciso definir se essa responsabilidade é de quem está em cima, já que vazamentos na rede horizontal, via de regra, desaguam no apartamento de baixo.
Saiba como achar vazamento de água.
2. No apartamento de cima
Infiltrações naturalmente são mais frequentes em cozinhas e, em especial, banheiros.
Nesse caso, a responsabilidade civil pelos reparos cabe a quem mora em cima, já que a canalização pertence à sua rede horizontal.
Já nas varandas, cabe a cada morador a manutenção de pisos e tetos, a não ser que o vazamento nesse cômodo tenha origem na rede vertical.
Lembrando ainda que todos os reparos nas partes externas de uma varanda são 100% de responsabilidade do condomínio, inclusive obras de caráter estético.
O mesmo se aplica aos casos em que a falta de manutenção das áreas externas das varandas causa vazamentos.
Situação distinta ocorre quando a infiltração tem origem nas janelas, como quando as esquadrias estão avariadas ou quando o vazamento vem do espaço para o ar condicionado.
Nesses casos, a obrigação de fazer o reparo é do condômino.
3. No apartamento alugado
Os mesmos princípios se aplicam no caso de apartamentos alugados, como indica a Lei 8.245/91, segundo a qual:
“(…) é dever do locador, entre outros, manter a coisa em condições para o uso ao qual se destina a locação. E o locatário deve zelar pelo imóvel alugado como se fosse seu.”
4. Na área comum
Por sua vez, todo e qualquer reparo nas áreas comuns, como as garagens, é de responsabilidade do condomínio. Por isso é importante solicitar ao zelador ou porteiro que avise ao identificar qualquer dano nessas áreas, bem como a realização correta das inspeções prediais, inclusive no topo dos prédios.
Exceção se aplica quando o dano tenha sido flagrantemente causado por um morador.
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Conclusão
A responsabilidade civil no condomínio em infiltração é um conceito fundamental, orientando eventuais situações em que não se sabe a quem atribuir uma responsabilidade.
Como em todos os casos com potencial para gerar conflito, o melhor a se fazer é buscar informação para que todas as partes tenham seus direitos respeitados.
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