O segredo da gestão do tempo em condomínios

15 de março de 2021 Por Danielle Truffi

Conhecer a rotina de um condomínio, atendimento aos condôminos, manutenção de equipamento, controles administrativos, entre outras particularidades. Não é uma tarefa fácil. E essas são repletas de responsabilidades para com o condomínio, sendo que muitas podem atrapalhar o desempenho na excelência dos serviços prestados.

A rotina de um síndico é repleta de tarefas e responsabilidades para com o condomínio. E essas muitas demandas diárias, podem atrapalhar o desempenho na excelência dos serviços prestados.

Pensando nisso que tal falarmos um pouquinho sobre Gestão do tempo e produtividade no trabalho?

Gerenciar o tempo não significa programar cada detalhe, mas sim administrar o seu tempo. Quem administra o tempo, aumenta sua produtividade.

Mas afinal de contas, o que é Gestão do tempo?

Atualmente muitos são os ladrões da nossa atenção: Redes Sociais, WhatsApp, E-mails sem fim, e como se já não bastasse as distrações tecnológicas, ainda temos as inúmeras interrupções no ambiente de trabalho: telefonemas e colegas que necessitam de nossa atenção.

Com isso, a perda de tempo é irreparável ao longo das nossas horas, dias e semanas. A partir disso, vem aquele velho indagação: “ Nossa, a hora passou tão rápido, não parei um minuto de trabalhar e não consegui terminar as minhas tarefas.

Isso pode gerar uma frustação, cansaço e acúmulos de tarefas. E isso apenas reforça a ideia de que você não tem controle do seu tempo.

A gestão do tempo e a produtividade devem andar juntas, por que ser produtivo não tem nada a ver com o número de horas trabalhadas, mas justamente nos resultados gerados nestas horas.

O que faz você perder o seu tempo?

Em um ambiente profissional, a produtividade é medida pelos resultados que cada colaborador gera para sua organização.

Resultados positivos significam que houve uma atenção focada nas atividades.
Ao contrário, os negativos exigem que as prioridades sejam revistas.

É comum seguirmos rotina diária previamente estabelecida pelas metas a serem alcançadas. Porém, quantas vezes se da importância aquilo que queremos? Por isso, é de extrema importância prestar atenção naquilo que esta roubando o seu tempo.

Os desperdícios de tempo devem ser divididos em duas origens: autogerados e gerados pelo ambiente. Quantas mensagens de Whatsapp você têm recebido? Esses são desperdícios típicos da atualidade.

Já os desperdícios autogerados são mais fáceis de serem eliminados e basta um pouco de atenção para notá-los:

Desorganização
Seu ambiente de trabalho é funcional? Permite que você encontre tudo com facilidade?

Procrastinação
O quanto você adia as suas ações? Isso é algo comum, porém torna-se um problema quando impede o funcionamento normal de suas ações.

Incapacidade de dizer não

Pegar tudo para si e não saber falar não pode gerar atividades em excesso e lhe deixar sobrecarregado. Gerando assim cansaço e por consequência menos produtividade.

Ladrões do tempo

Já parou para analisar quanto tempo você passa checando seus e-mails , mensagens instantâneas e redes sociais?

Desperdícios gerados no ambiente de trabalho são mais difíceis de serem eliminados, mas não impossíveis. Conversas paralelas, relatórios sem utilização prática e visitas desnecessárias são um bom exemplo disso.

Como melhorar a gestão do tempo e produtividade no trabalho ?

A partir do momento que você identificou tudo aquilo que desperdiça o seu tempo é hora de colocar a mão na massa. Há algumas práticas que podem ser executadas para melhorar sua produtividade.

Algumas pessoas não prestam atenção são os horários ao longo do dia no qual ela produz mais. Especialistas o chamam de horário nobre. É aquele período em que você sente que desempenha melhor as suas atividades.

Descobrir em qual horário você é mais produtivo é útil para realizar aquelas atividades que merecem mais atenção.

Planejamento de atividades e prioridades

Não é só planejar se não saber como executar. O “Sistema ABC de Prioridades, termo muito conhecido de um bom Gerenciador de Tempo.

O sistema é simples de ser aplicado, basta marcar uma letra para cada atividade de seu planejamento, sendo:

A – Aquela que precisa ser feita de imediato, de acordo com a sua prioridade

B- A que é importante, mas não precisa ser feita imediatamente

C- Aquela tarefa que deve ser feita

Caso você seja líder de equipe ajude os seus liderados a priorizarem suas atividades.

Possuir metas claras auxilia a não perder o foco e a visualizar o objetivo final de determina atividade.

Como fazer a gestão do tempo?

1- Diminua as distrações

Diminua o tempo com distrações como WhatsApp , Redes Sociais, entre outras.

Uma dica é desativar as notificações no celular e reservar um ou 2 momentos para fazer tais checagens.

2- Planejamento e Revisão Semanal

Tenha um momento para planejar suas atividades semanais, analisar suas pendências, seus projetos pessoais e até profissionais engavetados.

3 – Faça uma agenda

É preciso ter uma agenda para que você consiga enxergar suas atividades diárias, semanais e até mensais.
Organize suas tarefas e o prazo que você tem para concluir.
Dicas: Google agenda, Trello, Bitrix24.

4 – Tire as pendências da cabeça

Por mais o cérebro seja uma ferramenta poderosíssima, para não perder tempo, anote-as – e escolha um momento para resolvê-las.
Essas pendências ficam ocupando um espaço importante do cérebro, cansa a cabeça e consome um tempo e energia danada.

5 – Não deixe para manhã o que você pode fazer hoje

Quando surgir uma pendência que vai levar um tempo curto, não procrastine. Caso tome um tempo longo, planeje. Veja quanto tempo será necessário para cumprir a tarefa. Assim você consegue otimizar o seu tempo.

6- Tenha foco

Não faça várias coisas ao mesmo tempo, faça sempre uma coisa de cada vez.
É mesma coisa de dirigir e falar ao mesmo tempo, a sua atenção ficará dividida e alguma parte do que está sendo executado sai em desvantagem.

7 – Saiba priorizar

Saiba diferenciar o que é ou não urgente a ser executado naquele momento. Analise as suas tarefas do dia e siga a risca o seu planejamento.

8 – Seja gestor do seu próprio tempo

Preste atenção a famosa frase: Você tem um minutinho? Esses pedidos são verdadeiras ciladas para a gestão do tempo e organização do trabalho.

Esse prazo nem sempre é real, e pode consumir muito mais do seu tempo que você já não tinha. Organize essa conversa, olhe para a sua agenda e veja onde você tem uma brecha, que não vai atrapalhar o seu planejamento.

Otimize o seu tempo e seja mais produtivo nas suas atividades do dia-a-dia!

Conheça passo a passo o manual do síndico, segundo a legislação

24 de julho de 20206 de maio de 2020 Por Dan Solução

Conheça passo a passo o manual do síndico, segundo a legislação

Conhecer o manual do síndico, seus direitos e deveres da função é fundamental, principalmente para quem está iniciando no cargo, navegando através da legislação 10.406 onde constam as regras e métodos para gerir o condomínio de forma padrão.

A rotina do síndico costuma ser bem intensa, devido às responsabilidades que exigem o cargo, por isso a pessoa que é eleita para assumir este posto, deve surgir diversas dúvidas quanto ao seu cotidiano frente ao condomínio.

Por isso, observar a legislação é essencial para quem está iniciando no cargo, além de um guia prático, que contém conteúdo dinâmico e objetivo para a condução da gestão. Recomendando os documentos de convenção e regimento interno, dicas de manutenções, planejamento estratégico e demais responsabilidades que exige a função.

Vejamos agora os principais tópicos deste artigo:

Convocar a assembleia dos condôminos
Representatividade do síndico e algumas responsabilidades importantes
A importância do documento de convenção e regimento interno
Algumas funções administrativas
A gestão de pessoas é essencial
Transferência de deveres e responsabilidades

O início de uma nova função é sempre difícil, principalmente a de gestor condominial, onde terá a responsabilidade de administrar os recursos comuns, missão desafiadora que exigirá muita determinação de quem assume.

Foi eleito síndico e não sabe o que fazer? Calma, continue lendo este artigo e confira o melhor manual do síndico iniciante.

Convocar a assembleia dos condôminos

Assumir a importante função de síndico, é um grande desafio devido às grandes responsabilidades que esta pessoa enfrentará, frente ao condomínio, representando todos do moradores nos assuntos comuns.

Para o cargo de gestor condominial é fundamental observar a legislação 10.406 da casa civil, em todas as orientações, exigências e ordens para a função. Confira, seguiremos todo artigo 1.348:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – Convocar a assembleia dos condôminos;

É função do gestor(a) predial convocar a assembleia, organizar os assuntos, promovendo a participação dos condôminos e apresentando os assuntos pertinentes ao condomínio. Fonte da imagem: pixabay.com

É responsabilidade do gestor predial organizar e convocar a assembleia para assuntos de interesse coletivo. Recomenda-se que esta convocação, seja feita 10 dias antes da assembleia, caso o documento de convenção não mencione nada sobre este ponto.

É importante divulgar a mensagem da reunião para todos os condôminos, publicando comunicados em locais onde haja grande circulação de pessoas. Se algum condômino alegar que não recebeu o aviso, aquela assembleia pode perder sua validade.

Conheças mais sobre assembleias e reuniões condominiais em um material dinâmico e prático produzido pela nossa equipe, conferir lá!

Vale apresentar também, o artigo 1.350, onde mostra de forma clara quanto às responsabilidades em uma assembleia:

Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Representatividade do síndico e algumas responsabilidades importantes

O cargo de síndico, tem como função também representar o edifício, nos assuntos pertinentes aos condôminos e o que se refere aos espaços comuns. Grande responsabilidades esta, que exige do gestor predial, um básico conhecimento das regras do regimento interno e convenção, dos usuários e da edificação.

Para conhecer mais sobre o uso das áreas comuns, a nossa equipe produziu um texto referente este tema, basta acessar e saber mais!

II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Representar o condomínio é uma missão desafiadora, que exige do administrador muita eficiência e objetividade. Fonte da imagem: pixabay.com

III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

Assim como convocar uma assembleia exige do administrador predial uma comunicação eficiente, em casos como de um procedimento judicial ou administrativo, o comunicado deve ser rápido, prático e eficiente.

A importância do documento de convenção e regimento interno

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

Convenção – Documento fundamental e obrigatório para toda edificação, conhecido também como estatuto, nele constam as normas que o conjunto deve ter, como por exemplos, regras de cobrança de rateios de despesas, realização de assembleias e demais situações.

Regimento interno – Conhecido também como regulamento, tem como objetivo estabelecer regras práticas para o dia a dia do condomínio, facilitando assim a administração do gestor, pois as principais questões do cotidiano constam neste documento. Vale lembrar que este documento é um complemento da convenção, sendo assim, possui menor valor em nível hierárquico.

Para saber mais sobre os documentos de convenção e regimento interno, o portal Síndiconet produziu uma material completo referente este tema, vale a pena conferir!

Algumas funções administrativas

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

É função do síndico também, cuidar das áreas comuns, conservando estes espaços em bom estado, além de preservar os bens coletivos e a segurança dos condôminos.

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

Parte fundamental na gestão condominial é a elaboração da receita e das despesas de cada ano, e neste ponto exige-se muita atenção e análise apurado do síndico, verificando o número de apartamentos ativos, que realizam pagamentos das taxas de condomínio e de todos os gastos que o edifício possui.

Com este levantamento de dados, pode estabelecer um financeiro mais saudável para o condomínio, procurando reduzir os custos e promover uma evolução significativa no caixa do prédio.

IX – Realizar o seguro da edificação.

Todo edifício deve ser segurado, como diz a legislação 10.406 da casa civil, no art. 1.346 – É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. E esta é uma função do representante do condomínio, que deve contratar ou renovar o seguro.

Saiba mais como é feito o seguro da edificação, em um material produzido pela nossa equipe, vale a pena conferir!

A gestão de pessoas é essencial

A gestão de pessoas é um dos maiores desafios para o administrador predial, por isso é essencial o síndico ter autoridade e não um autoritarismo, sempre agindo com uma sensibilidade, mas sem deixar de ser firme nos seus deveres.

VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

É um direito dos condôminos verificar as contas e a gestão do síndico anualmente e quando exigidas, além de analisar as pastas do financeiro e verificar a destinação de toda a verba.

É importante também nestes casos bom senso, pois basta imaginar se a cada dia um condômino solicitar estas informações, o gestor predial não realiza mais nenhuma outra atividade. Por isso, é fundamental uma organização para que possa receber estas informações de forma eficiente e prática.

Gerir pessoas é uma atividade importante do administrador predial, por isso, é essencial bom senso e discernimento para relacionar-se com os moradores. Fonte da imagem: pixabay.com

Transferência de deveres e responsabilidades

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

No primeiro e segundo parágrafo cita claramente sobre o poder de transferir ou investir a outra pessoa os poderes de representação e as funções do gestor. Para ser tomada este posicionamento, é necessário a autorização da assembleia e deve estar bem identificado quem irá receber tal autoridade.

Saiba mais sobre transferência de deveres e responsabilidades em condomínios, em material completo produzido pela Direcional Condomínios, confira!

Obtenha também o manual do síndico completo, em um e-book produzido pela nossa equipe, saiba tudo sobre o tema com uma leitura rica, baixe já, é gratuito!

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Conheça 5 dicas essenciais para gestão do síndico

12 de janeiro de 20226 de maio de 2020 Por Dan Solução

Conheça 5 dicas essenciais para gestão do síndico

Ser síndico em condomínio predial não é uma tarefa fácil, é necessário boas práticas e algumas exigências para se obter êxito nesta função, como ter um conhecimento aprofundado em administração, habilidade em gerir pessoas e um conhecimento básico da legislação.

Atualmente as responsabilidades deste gestor estão maiores, uma série de direitos e principalmente deveres que requer um comprometimento cada vez maior com o condomínio para resolver conflitos, gestão de recursos e demais assuntos do prédio.

Neste artigo iremos abordar os principais assuntos que envolvem a função deste administrador do condomínio, suas atividades e responsabilidades, a diferença entre síndico profissional e orgânico, conhecendo um pouco mais deste cargo e a rotina do condomínio.

Tópicos que iremos discorrer:

Conhecendo a diferença entre síndico orgânico e profissional
Os principais desafios que o administrador predial enfrenta em sua gestão
5 dicas para obter êxito na gestão do condomínio

“Muitas pessoas pensam que a função de gestor de condomínio é fácil e até quem diga que qualquer um pode assumir este cargo, mas iremos ver que não é assim que funciona.”

Conhecendo a diferença entre síndico orgânico e profissional

Conhecer a função de síndico, a rotina prevista para este cargo, é fundamental para todos no condomínio, tanto para os moradores, quanto aos outros funcionários que prestam serviço no prédio, pois fica claro seus direitos e deveres.

Devido ao aumento de exigências, por parte dos moradores que cada vez mais sentem a necessidade de reduzir custos, de melhoras significativas para o prédio, muitos condomínios estão buscando profissionais qualificados para exercerem esta função, denominado de síndico profissional.

O cargo de síndico vem crescendo, devido a busca por pessoas qualificadas para exercer as funções importante do dia a dia do condomínio. Fonte da imagem: pixabay.com

Agora a diferença entre gestor predial profissional e orgânico!

Gestor profissional – Vem ganhando espaço em condomínios prediais, a alta demanda se deve, a conscientização da importância desta função, por trazer benefícios significativos como uma maior organização das rotinas e uma dedicação maior do tempo para as questões do prédio.

Gestor orgânico – É aquele que reside no condomínio e se candidata para o cargo, passa por aprovação em assembléia e consequentemente começa a assumir a administração do prédio. Esta pessoa pode exercer outra atividade.

Saiba mais sobre a profissão de síndico profissional e a diferença com o orgânico em um material completo disponível no nosso blog.

O poder de gestão no condomínio – Entre as atividades principais deste líder no condomínio, está em gerir pessoas, administrar os recursos e cuidar dos interesses dos condôminos.

A gestão de conflitos está entre as tarefas mais difíceis do líder predial, pois deve lidar com a relação entre vizinhos, seus interesses e exigências; nestes casos deve haver o bom senso. Sendo assim, a solução se dá em ouvir as partes envolvidas e aplicar a convenção do condomínio e o regimento interno.

Para saber do que se trata o regimento interno e convenção do condomínio basta acessar o portal síndiconet e conferir um material completo e enriquecedor.

*Outro ponto importante é a relação entre gestor condominial e zelador, a união e sincronia entre estes dois profissionais é fundamental para a resolução de conflitos, devido ao trabalho que o zelador exerce no condomínio e a sua função de ser os olhos deste internamente.*

Para conhecer das funções que compete ao responsável legal do condomínio, previsto no artigo 1.348, vale a pena acessar o site da casa civil e conhecer todos os direitos e deveres deste cargo.

Os principais desafios que o administrador predial enfrenta em sua gestão

O síndico tem a responsabilidade de resolver os principais desafios existentes no condomínio, apresentaremos aqui os inconvenientes mais comuns e qual o papel que deve exercer este gestor.

Crianças e adolescentes – Quando acontecem conflitos ou problemas entre os moradores já é um caso complicado, agora quando estes problemas são com crianças e ou adolescentes dificulta-se mais, devido a imaturidade destes jovens.

Problemas com as atividades de crianças e adolescentes no condomínio, demanda muita atenção e pulso firme por parte de quem administra o condomínio. Fonte da imagem: pixabay.com

Deve ser estabelecido um diálogo entre os jovens, pais e síndico, expondo de maneira clara as regras do condomínio, colocando limites no convívio coletivo. Caso a conversa não funcione e aconteçam ainda assim os problemas, pode ser passível de multas, contidas no regimento ou até mesmo buscar auxílio de um profissional externo, como um psicólogo por exemplo.

Animais domésticos – Um dos problemas mais comuns em condomínios prediais, são os conflitos entre condôminos que possuem animais de estimação e moradores que não possuem.

Os conflitos começam quando há abusos por uma das partes, pelo lado dos moradores que possuem animais e que, fazem uso dos locais que não são permitidos o acesso e deixam sujeiras em áreas comuns do prédio.

Para saber mais sobre este assunto, vale a pena conferir um material completo disponível no nosso blog, 3 dicas de como manter a harmonia do condomínio com animais domésticos.

Continue lendo e saiba 5 dicas importantes para obter êxito na gestão do condomínio.

5 dicas para obter êxito na gestão do condomínio

Para o síndico obter êxito na gestão do condomínio, é necessário atentar-se para alguns pontos fundamentais, que farão toda a diferença para a administração completa e eficiente do prédio. Iremos apresentar agora 5 dicas importantes:

Uma boa gestão, traz um ambiente harmonioso e alegre para o condomínio e obtêm-se uma satisfação maior entre os condôminos. Fonte da imagem: pixabay.com

1 – Conhecer o Regimento Interno:

O regimento interno é um dos documentos da convenção, este documento contém as regras de convivência de condomínio, que devem ser seguidas por todos os moradores.

São normas do dia a dia do condomínio, por isso é fundamental que o gestor conheça a fundo este documento, para poder aplicar com exatidão sempre que necessário, basicamente é um livro de regras que se seguido a risca, sua gestão será satisfatória e evitará maiores conflitos.

2 – Saber delegar as atividades do condomínio:

É fundamental ser um bom líder, que administre as questões do condomínio com humildade e bom senso, colocando-se no lugar dos moradores em todos os assuntos.

Nas questões de problemas com os condôminos buscar auxiliá-los para a solução completa, colocando-se a disposição, estando sempre aberto para o diálogo.

Com os funcionários do condomínio é importante que seja um gestor atento às necessidades dos colaboradores, cuidando da infraestrutura, ouvindo sugestões e criando parcerias para o bom andamento dos processos.

3 – Conheça o condomínio e as pessoas:

Para que sua gestão seja eficiente é importante que conheça bem as infraestrutura do condomínio, todas as áreas de uso comum, colocando-se em contato com o zelador para estar ciente das necessidades e eventuais melhorias.

Além de conhecer o condomínio, também é importante conhecer as pessoas, criando um bom relacionamento, buscando tornar o ambiente harmonioso, sendo transparente em sua administração.

4 – Estar atento às manutenções

As manutenções são fundamentais para o condomínio, é importante que o gerente do prédio monte um cronograma de manutenções periódicas, para garantir o melhor funcionamento dos sistemas existentes no prédio.

Como por exemplo, o sistema de segurança, é uma parte importantíssima do condomínio que demanda um cuidado e uma maior atenção, em outro post no nosso blog, falamos da importância da segurança em condomínio, e o quanto a manutenção no sistema de câmera e cerca elétrica são importantes.

Outro ponto que todo condomínio deve se atentar é a impermeabilização do prédio, analisando se existem pontos com infiltrações, principalmente em garagens.

Quando o problema é infiltração, a melhor maneira de resolver é através da injeção química, para saber mais, acesse nosso artigo referente a este assunto e descubra porque esta técnica tem ganhado cada vez mais espaço.

Enfim, as manutenções em condomínio são imprescindíveis, no nosso blog, postamos 5 dicas de como realizar as manutenções em condomínios, acesse e saiba mais.

5 – Esteja aberto a críticas e comunique-se bem:

Um bom líder, um bom gestor está sempre aberto a críticas, pois somente assim pode aprimorar seu trabalho e manter-se em evolução. Um dos maiores erros é fechar-se em si mesmo, ignorando a opinião dos moradores e colaboradores do condomínio.

Por fim, a comunicação é primordial para o condomínio, na difusão de informações importantes que deixam todos os condôminos e funcionários por dentro dos assuntos do condomínio.

Reuniões e assembléias fazem parte da boa comunicação, pois através delas se discutem os principais assuntos, colocando em pauta as obras de melhorias e manutenções, esclarecendo dúvidas, expondo as regras de regimento e convenção.

Conheça também nosso artigo referente a reuniões e fique por dentro deste tema fundamental para o condomínio.

Fique ligado no nosso blog, aproveite este e muitos outros assuntos relacionados a vida de condomínio, com conteúdos completos e dinâmicos.

E se possui problemas com infiltrações? Agende já uma vistoria gratuita conosco, teremos o prazer de ajudar a eliminar este incômodo do seu condomínio.

Conheça 10 dicas para ser um síndico de destaque

24 de julho de 20206 de maio de 2020 Por Dan Solução

Conheça 10 dicas para ser um síndico de destaque

O cargo de síndico é fundamental para a organização dos condomínios, esta função que é pouco disputada, porém muito criticada, tem um valor enorme, devido as responsabilidades de administrar os recursos de interesses coletivos e pessoas envolvidas com o prédio.

Cada vez mais os condomínios vem sendo a preferência do público, devido às condições oferecidas, como, segurança dos moradores, garagens em ordem e muitas outras vantagens, que acabam pesando na decisão de escolha.

Mas para que o condomínio possa oferecer todas estas vantagens, e diferenciais, é necessário um bom gestor, que administre com eficiência todos os recursos, para oferecer um ambiente confortável e agradável a todos.

Neste artigo iremos abordar os seguintes tópicos:

Conhecendo a função do síndico e suas principais responsabilidades
Diferença entre síndico orgânico, profissional e administradora de condomínios
10 dicas essenciais para uma gestão de destaque

“A função do gestor de condomínios é uma das mais difíceis, pois tem como função administrar os interesses de um grande público, com opiniões e interesses diferentes.”

Conhecendo a função do síndico e suas principais responsabilidades

A função do síndico é essencial para o condomínio, e a sua rotina costuma ser bem intensa, devido às grandes responsabilidades que estão sobre seu cargo, principalmente as previstas em legislação 10.406 artigo 1.348.

Quer saber mais sobre administração condominial? Conheça o serviço que nosso parceiro Supercondomínios oferece para condomínios, uma solução inteligente e inovadora, saiba mais!

O administrador condominial possui diversas funções diariamente, com muitas responsabilidades, exigindo-se assim, atenção, organização e eficiência em suas atividades. Fonte da imagem: pixabay.com

Vamos conferir o que prevê a lei 10.406 artigo 1.348, referente às competências do administrador predial:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Saiba mais sobre a obrigatoriedade da realização de seguros em condomínios, em material produzido pela nossa equipe, vale a pena conferir!

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

Para saber mais, o portal G1 produziu uma excelente matéria referente às funções do gestor condominial e a sua importância na administração, vale a pena conferir!

Síndico orgânico, profissional e administradora de condomínios

Todo gestor condominial tem suas responsabilidades e suas funções primordiais conforme prevê o artigo 1.348, aquilo que compete ao cargo, seus direitos e principalmente deveres.

Porém, cada condomínio tem suas particularidades, demandas e necessidades diferenciadas, fazendo com que se encontre diferentes tipos de gestores, como orgânico, profissional e administradora de condomínios, sendo esta última, a que auxilia os administradores prediais, mas afinal, qual a diferença entre cada um deles?

Existem diferentes tipos de gestores condominiais, cada condomínio deve analisar suas finanças, demandas e necessidades e escolher aquele que melhor atenderá as expectativas. Fonte da imagem: pixabay.com

Orgânico – É aquele que assume a administração do prédio, a partir da escolha dos condôminos em assembleia, este é morador do condomínio e pode conciliar sua função de gestor, com sua rotina familiar e profissional.

O gestor orgânico pode ser remunerado pelo edifício, desde que esteja contendo em convenção ou tenha sido definido em assembleia com esta pauta em específico.

Quer saber mais sobre a remuneração do síndico orgânico? O portal Revista Síndico produziu uma material onde completo para esclarecimento de dúvidas, acesse e saiba mais!

Profissional – É um prestador de serviços para o condomínio, um profissional da área administrativa, como se fosse uma terceirização de serviços. A vantagem desse profissional é que tem sua atenção exclusiva ao prédio, podendo ser este, pessoa física ou jurídica.

A legislação autoriza normalmente a contratação deste profissional, vejamos a lei 4.591 art. 22:

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

Já produzimos um artigo referente a síndico profissional, onde comparamos este cargo com o orgânico e analisamos se vale a pena investir nesse profissional, acesse e saiba mais.

Administradora de condomínios – Tem como função principal a gestão do condomínio, mas a contratação desta empresa, prestadora de serviço não exclui a função de síndico, pelo contrário, forma uma parceria em busca da melhor administração do prédio.

Saiba mais, acessando um artigo já produzido pela nossa equipe, referente a administradora de condomínios, confira lá!

10 dicas essenciais para uma gestão de destaque

A gestão condominial é difícil, e muitas vezes o que se encontra nos edifícios são críticas pesadas e uma pressão gigantesca sobre o gestor, referente sua administração.

Mas, iremos apresentar 10 dicas para mudar este cenário e transformar esta função desafiadora e complicada em uma gestão de destaque e sucesso.

1 – Conhecer e fazer cumprir as regras do regimento e de convenção – As normas de convívio e de direcionamento do condomínio constam nos documentos do regimento e convenção.

Por isso, faz-se necessário para uma gestão eficiente e equilibrada, um conhecimento das regras contidas em cada documento e fazer com que sejam compridas fielmente.

Para saber mais do documento de convenção e do regimento interno, a nossa equipe já produziu um artigo dinâmico e explicativo de cada um deles, vale a pena conferir!

2 – Saber delegar tarefas – Uma das partes mais difíceis e importantes para todo gestor é saber delegar tarefas, em um condomínio onde pode existir outros funcionários como:

Zelador
Porteiro
Segurança
Administradora
Prestadoras de serviços
Equipe de limpeza
E demais funções

O diálogo frequente é chave para o sucesso, conhecer bem a equipe de funcionários, suas dificuldades do dia a dia, sua rotina, para assim poder delegar com autoridade e respeito, mantendo a harmonia e o bom ambiente.

O diálogo no condomínio é essencial, para uma boa relação entre a gestão e todos os usuários, moradores e funcionários. Fonte da imagem: pixabay.com

3 – Conheça bem o condomínio e as pessoas – Outra dica importante é conhecer bem as pessoas que convivem no prédio, principalmente os moradores. É recomendável que o administrador do edifício tenha uma lista cadastral atualizada dos condôminos, pois dessa forma ajuda conhecer um pouco mais quem são.

Outro ponto essencial é conhecer as áreas comuns do prédio, verificar com frequência ou até mesmo ter um controle organizado dos espaços e equipamentos que precisem de manutenção.

4 – Tenha um cronograma para a realização das manutenções – As manutenções são fundamentais para a conservação e bom funcionamento dos equipamentos e áreas comuns do condomínio. Por isso, para um maior controle e eficiência nesta atividade, é importante que o gestor do prédio tenha um cronograma, com registros das últimas obras realizadas e das futuras.

Quer conhecer 5 dicas de manutenção para o condomínio? Acesse nosso material completo e dinâmico e saiba mais!

5 – Esteja aberto ao diálogo – O bom gestor sempre está aberto ao diálogo, para entender as necessidades do público, estando disponível a sugestões e assim, construindo da melhor maneira sua administração.

6 – Mantenha contato com os funcionários do prédio – Além de ter o contato com os moradores, é fundamental estar em contato com os funcionários, mantendo proximidade e ouvindo-os em suas necessidades e sugestões. Portanto, é recomendável também, ter uma lista cadastral dos funcionários do prédio, para assim ter uma boa comunicação.

7 – Ser organizado e antenado – O gestor do prédio precisa ser muito organizado, para conduzir as múltiplas atividades que tenha no dia a dia do edifício, sem falhar com nenhum compromisso ou tarefa importante.

Além disso, é importante estar antenado nos acontecimentos do prédio, para ter informações dos funcionários e condôminos, saber das necessidades de melhoria do prédio e demais assuntos.

8 – Tenha bons fornecedores ao redor – Para uma gestão eficiente e qualificada, é importante ter ao redor bons fornecedores, que ofereçam produtos e/ou serviços de qualidade e com um bom preço. Esta é uma das funções mais desafiadoras da gestão, negociar bons contratos e ter as melhores empresas por perto.

9 – Saber gerir os conflitos existentes – Outra atividade trabalhosa para o gestor é a gestão de conflitos, saber apaziguar o clima e mantê-lo sempre em harmonia.

Para isso é fundamental a aplicação das regras do regimento interno e da convenção, deixando bem claro aos moradores que existem normas e boas práticas de convivência.

10 – Saber organizar uma assembleia – Assembleias e reuniões são essenciais e frequentes em condomínios, por isso exige-se do gestor que seja prático, organizado e direto na comunicação.

Para saber mais sobre a postura do gestor predial e como são organizadas assembleias e reuniões, disponibilizamos dois materiais completos e objetivo sobre o tema, um do portal Síndiconet e outro do nosso próprio blog, confira!!!

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Animas de estimação em condomínios

6 de maio de 2020 Por upsites

Muitos condomínios proíbem a existência de animais de estimação nas convenções e estatutos sem qualquer justificativa. Mas isso está mudando.

A algum tempo era proibido ter animais de estimação no condomínio, mesmo dentro dos apartamentos, mesmo não sendo amparada por lei, na Constituição não proíbe criação de animais em prédios ou condomínios e o Morador que se sentir lesado pode entrar na Justiça para garantir seu direito.

Mas vamos entender melhor essa “proibição” que só existe em lugares específicos e quando o condomínio impõe regras para animais. Muitas vezes ter um animal de estimação em casa, além de oferecer benefícios para a saúde de todos no ambiente e oferecer alegria e carinho, Mas ter um mascote em casa nem sempre agrada a todos e isso piora quando um regulamento interno proíbe a entrada de animais dentro do prédio ou condomínio.

“A advogada e ex-presidente da comissão de animais, Adriana Alves, afirma que a Constituição Federal, a lei maior do Brasil, assim como o Código Civil, não proíbe a permanência de animais dentro de apartamento ou casa. Não há cláusula que restringe. O que a lei não proíbe, ela permite, disse.”

Para ficar por dentro de todos os direitos que você como morador possui basta pedir a cópia do regulamento do prédio e também identificar a assembleia que determinou este tipo de proibição para entrar na Justiça. “Na maioria das sentenças o juiz acata pela permanência do animal”

Enquanto isso, o bicho de estimação pode e deve ficar dentro do apartamento, já que ele é posse e também possui vínculos afetivos com o dono. Atualmente a proibição de animais vêm sendo diminuindo dentro dos condomínios e o que passa a ser cobrado é a responsabilidade do dono com seu animal de estimação, para que nenhuma das regras de convivência pré estipuladas sejam desrespeitadas pelo animal.

Muitas vezes o dono recebe avisos e multas por conta do barulho que o animal faz, e nesse ponto que o condomínio permite a criação de bichos de estimação o mesmo passa a cobrar sobre o condômino que cuide do animal para não gerar problemas futuros.

Para não incomodar os vizinhos e garantir que o animal irá viver bem, afinal um apartamento é menor que uma casa e o mesmo pode se sentir preso dentro do local, podendo oferecer até um risco a saúde.

Existem algumas dicas fáceis e também necessárias para um bom convívio com todos os seus vizinhos no condomínio e para garantir que o animal tenha saúde. “O animal precisa gastar energia para não ficar ansioso. Ele late porque quer chamar atenção. Geralmente é para passear ou porque está sozinho em casa e querer companhia”.

Leve-o para passear e de atenção ao seu bichinho de estimação, ele precisa de cuidados redobrados. Fazer com que ele gaste energia garante que ele não irá fazer barulho durante todo o dia, muito menos destruir a mobília ou os objetos dentro da moradia.

Cerca de 90% dos condomínios exigem que o animal fique no braço do dono quando precisar transitar nas áreas de lazer do prédio ou condomínio. De acordo com alguns condomínios “Essas regras existem por uma questão de higiene e segurança. Isso evita que pelos, pulgas e carrapatos caiam. O cachorro, por exemplo, pega carrapatos e pulgas nos passeios. É ideal que se previna com remédios e coleiras”.

Mas na realidade é Importante salientar que o regulamento não pode, ao contrário do que se pensa, pedir que os moradores transitem com seus pets no colo. Esse tipo de pedido é considerado ilegal, uma vez que impossibilita aos moradores terem cães de grande porte. Pode ser caracterizado como um ato abusivo ou constrangimento ilegal.

Todo condomínio pode criar regras para serem aprovadas em assembleia, regulamentando a veiculação e os cuidados que um dono deve ter para com seu animal de estimação, visando a segurança e saúde de todos no ambiente. Desde que nenhuma dessas regras venham infringir leis que tratam do assunto.

O fundamental é que haja regras claras para todos seguirem. O condomínio deve explicitar no regulamento interno ou convenção exatamente o que é permitido em suas áreas comuns.

Deve explicitar no documento situações como: as áreas onde os animais podem circular, se só do elevador para a portaria ou não, se podem usar o elevador social, se devem usar guia e coleira ou não. O que acontece se o animal fizer necessidades nas áreas comuns, como deve ser tratado o assunto barulho, enfim, o mais abrangente possível.

O condomínio também não pode restringir determinadas raças e nem o porte dos animais, o que realmente importa é que os animais não venham a interferir no bem estar da comunidade, tirando a paz do próximo.

Podemos oferecer exemplos de como devem contar tais regras divididas em cláusulas sobre animais no regulamento interno:

5 – Os animais existentes no condomínio serão tolerados, desde que não perturbem os demais moradores, sejam vacinados, não sujem áreas comuns e que permaneçam sob estrita vigilância.

5.1 – É proibida a permanência de animais nas áreas comuns.

5.2 – Os animais devem circular até o portão sempre com guia e coleira

5.3 – O barulho incessante de animais em unidade condominial poderá ensejar em notificação e posterior multa

5.4 – Os animais, mesmo dentro das unidades condominiais, não devem exalar odor que incomode os demais moradores

Hoje em dia os pets em apartamentos vem aumentando consideravelmente e só no brasil de acordo com os dados do IBGE, em pesquisa realizada no ano de 2013, afirmavam que o Brasil era o 4ª no ranking mundial com maior população de pets (aproximadamente 132 milhões), sendo 53 milhões de cães, 38 milhões de aves, 22 milhões de gatos e 18 milhões de peixes ornamentais.

Os problemas mais recorrentes em condomínios envolvendo animais são referentes a barulho, utilização das áreas comuns e segurança, quando os pets são de grande porte ou raças consideradas agressivas. Há também reclamações referentes ao mau cheiro.

Um dos maiores problemas relacionados é o fato de os moradores que transitam com seus animais em áreas proibidas aos que, seguidamente, deixam seus animais latindo o dia todo sozinhos na unidade, o ideal é que quem se sinta incomodado pelas infrações ao regulamento interno faça um registro no livro de ocorrências ou site do condomínio.

Todos esses registros fornecem ao síndico base para estabelecer um diálogo com o dono do animal de estimação para que o problema possa vir a ser solucionado ou o condômino será multado.

Fique por dentro dos diversos assuntos abordados em nosso blog, sempre oferecemos conteúdo informativo e administrativo. A Dan Solução além de solucionar definitivamente problemas de infiltração em condomínios de São Paulo usando o método de injeção química, toda a semana traz conteúdos e materiais relevantes sobre gestão predial, impermeabilização e infiltração.

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O que é Convenção do Condomínio?

6 de maio de 2020 Por upsites

O que é Convenção do Condomínio?

O Código civil prevê a instauração de um texto base com as regras de convivência em condomínios prediais, denominado Convenção do condomínio.

O texto que estabelece diversas regras a serem seguidas, a convenção do condomínio, possibilita um maior controle e organização no edifício, esta ferramenta é o que mantém o clima amistoso entre todos os usuários do condomínio, e deve ser implantada de acordo com o Código civil vigente.

Espaços que possuem aglomeração de pessoas ou a interação de diversos usuários distintos, é importante que sejam estabelecidas regras básicas para a interação social saudável, mantendo a harmonia entre todos, este é o caso que se enquadra os condomínios prediais.

Nessa postagem iremos tratar sobre um dos assuntos primordiais, que principalmente todos os administradores de condomínios devem ter conhecimento, assim vamos abordar do que se trata a Convenção do Condomínio, ressaltando seus pontos principais e as suas diferenças em relação ao Regimento Interno.

Dissecando o termo para um melhor entendimento, convenção no caso em condomínios, pode ser entendido como um documento de comum acordo, sobre determinadas diretrizes ou normas a serem seguidas por todos os usuários de um determinado espaço em comum.

Neste artigo vamos discorrer sobre:

Definição de convenção do condomínio
Qual a estrutura de uma convenção
Quais assuntos podem ser abordados neste documento

Um condomínio é composto por diversas diretrizes, visando organizar e direcionar a melhor convivência entre os condôminos, o documento que unifica e apresenta todas elas é denominado Convenção do condomínio, nele pode constar diversos temas.

Continue lendo nosso conteúdo, para ficar por dentro sobre do que se trata este documento fundamental.

Definição de convenção do condomínio

A Convenção do Condomínio é um dos documentos primordiais para organização de edifícios residenciais, ele fundamenta e direciona o funcionamento de toda a estrutura do edifício, sendo estabelecido os direitos e deveres dos usuários, além de diversos assuntos distintos que descreveremos ao longo do nosso artigo.

Muitos administradores não têm conhecimento dos documentos necessários e obrigatórios em condomínios e até confundem, assim vamos definir o que é Convenção do condomínio e Regimento interno, para entender a distinção entre os dois documentos, são elas:

Convenção do condomínio – Se trata de um documento obrigatório, com efeito jurídico, é nesta declaração que é estabelecido principalmente à quem se destina quais áreas e espaços do condomínio.

Além disso fica registrado o direito do uso, define quais áreas são privativas ou de uso coletivo, como se dará a administração dos recursos do condomínio.

A responsabilidade do registro da convenção é da construtora, no processo de incorporação ou averbação da edificação, não sendo votado e constituído em assembléia, documento exigido no momento de receber o registro de matrícula do imóvel junto a prefeitura.

Para melhor entendimento e se possuir dúvidas quanto ao que se trata averbação, registro ou matrícula, veja o artigo que o Jusbrasil possui – Direito registral; o que é matrícula, registro e averbação?

Regimento interno – Documento complementar as diretrizes estabelecidas na convenção, se trata do documento que afere as regras de convivência a serem respeitadas por todos os usuários do condomínio ou seja os condôminos.

Basicamente o regimento prevê as regras do cotidiano do edifício, buscando pela harmonia da convivência do condomínio, ou seja este normatiza as diretrizes de convivência entre os moradores, podendo ser considerado uma extensão da convenção.

Já abordamos o assunto Regimento Interno e a sua importância em nosso blog, confira mais sobre este tema.

É necessário que o administrador saiba diferenciar os documentos necessários para o bom funcionamento do condomínio, mantendo sempre o clima amistoso entre os moradores.

Os síndicos têm de ter em mente a importância de obedecer e seguir o que a legislação determina, pois pode facilitar e livrar os administradores de diversos transtornos que podem ocorrer.

Qual a estrutura de uma convenção

A LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. no capítulo 2° no Artigo 9° estabelece diversas diretrizes, vamos listar as principais que devem constituir a convenção do condomínio:

• A descrição e determinação das partes de propriedade exclusiva e de uso comum, isto é as de propriedade do condomínios, bem como a especificação das áreas distintas;

• Descrever como deve se dar a utilização dos espaços e os serviços disponíveis para o uso comum;

• Regras relacionadas à contribuição que deve ser feita dos condôminos para a manutenção da infraestrutura do condomínio, bem como à cobrança dos inadimplentes e as devidas sanções. A convenção pode estabelecer os prazos para entrada em ações judiciais e estabelecer o detalhamento sobre multas e juros;

• Assuntos sobre o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo, bem como suas atribuições além das pré estabelecidas legalmente;

• Detalhes sobre os tipos de assembleias que podem vir a ocorrer no condomínio, como por exemplo as assembléias ordinárias e as extraordinárias. Determina detalhes específicos sobre o número máximo de procurações que um mesmo procurador pode apresentar em assembleias, regras de convocação e se as procurações devem estar com firma reconhecida. Também define o quórum necessário para cada tipo de deliberação das assembleias;

• Composição do corpo diretivo e seus papéis dentro do condomínio. Normalmente, a diretoria pode ser composta pelo síndico, subsíndico, conselheiros e o zelador;

• Modelos da administração que o condomínio irá seguir: aqui também entra o detalhamento no caso de situações para destituição do síndico, subsíndico e conselheiros;

• Divisões e rateios para fins destinados à manutenção, despesas gerais do condomínio e gastos para esses fins;

• Descrição dos edifícios e seus tipos de utilização (habitacional, comercial ou cultural, por exemplo);

• A obrigatoriedade do condomínio em contratar um seguro que cubra também (ou não) as unidades autônomas;

• Determinação das vagas da garagem, vinculadas ou não às unidades autônomas, previamente marcadas ou não e as regras para o sorteio do rodízio, se for o caso;

• Os deveres e funções do síndico: a convenção deve estabelecer as funções do síndico, sempre seguindo o Código Civil. Na convenção, também fica definido se o síndico deve pagar condomínio ou receber salário.

Por conta da complexidade cada dia maior nos condomínios prediais, se faz necessário que a Convenção do Condomínio venha abordar amplamente diversos assuntos relevantes ao edifício, além disso que seja atualizada, a definição de itens básicos deve ser o foco do documento.

É importante que a assembleia em seja constituída o documento se faça presente todos os moradores, mas como dificilmente isto ocorre, considera-se aprovado o documento se dois terços dos proprietários estiverem presentes, estabelecendo um documento claro e eficiente para o condomínio.

Quais assuntos podem ser abordados neste documento

Agora que já abordamos do que se trata a convenção e sua importância, vamos nos aprofundar um pouco mais no assunto? Entenda de forma clara o que pode e deve estar presente na Convenção do Condomínio.

A convenção de condomínio aborda diversos temas relevantes para a constituição do condomínio, saber quais assuntos são fundamentais é primordial para a criação de um documento eficaz.

Entenda o que deve constar na convenção de condomínio ideal:

Estrutura do Condomínio e Descritivo

Esse item trata das possíveis contratações de serviços terceirizados de infraestrutura e de todo o tipo de realização de obras estruturais no condomínio, já o descritivo trata da tipologia de uso dos edifícios que constituem o condomínio (comercial, cultural ou habitacional).

Assembleias do Condomínio

Existem dois tipos de assembleias no condomínio: as Assembleias Ordinárias, que acontecem anualmente e que tratam de assuntos como previsões orçamentárias e prestação de contas; e Assembleias Extraordinárias, que tratam de assuntos do cotidiano do condomínio e que também possam exigir a presença dos condôminos.

Diretoria e Administração do Condomínio

A composição do corpo diretivo do condomínio deve constar na Convenção do Condomínio. Da mesma forma, o modelo de administração que o condomínio seguirá, as atribuições e os serviços prestados pela administradora também devem constar no documento.

Orçamentos e Rateios

Deve constar prioritariamente os assuntos relativos aos orçamentos e rateios necessários para fins de manutenção da infraestrutura e despesas gerais do condomínio.

Multas Condominiais

Esse item é muito importante também, pois ele trata das punições ao descumprimento, pelos moradores, de seus deveres condominiais. O síndico deve deixar os valores das multas estipulados na Convenção do Condomínio.

Deveres e Funções do Síndico e Itens Coletivos

A Convenção, de acordo com o que está estipulado no Código Civil, deve ter as atribuições do síndico e seus deveres. Além disso, também deve estar estipulado a forma de uso dos espaços de uso coletivo do condomínio, como churrasqueira, salão de jogos e salão de festas.

Conclusão

A convenção do condomínio além de ser obrigatória, é um documento que pode evitar diversos transtornos que podem ocorrer, é necessário que o condomínio produza um documento claro e que todos os assuntos sejam transparentes, abordando os principais assuntos relevantes do condomínio.

Vale ressaltar que Convenção deve seguir tudo que é determinado no Código Civil e tem que ser assinada por, pelo menos, dois terços dos proprietários para entrar em vigor.

O portal do SíndicoNet possui um modelo disponível para download acesse – Modelo de Convenção – condomínios residenciais.

Se gostou deste conteúdo compartilhe em suas redes sociais, pode tirar a dúvida de muitos outros usuários, se possui alguma sugestão ou queira compartilhar algo entre em contato conosco.

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Como instaurar e atualizar a convenção de condomínio?

6 de maio de 2020 Por upsites

Como instaurar e atualizar a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é um documento específico que é disponibilizado pelas construtoras no ato de entrega do edifício e contêm as normatizações para conhecimento de todos os moradores.

É fundamental que o síndico ou administradora responsável tenha familiaridade com essa documentação, pois ela serve justamente para manter uma organização em ambientes que tem um aglomerado de pessoas.

“A convenção de condomínio é um documento fundamental de efeito jurídico, que direciona o funcionamento estrutural do edifício.”

Este documento importante normalmente é registrado em cartório pela construtora, que geralmente inserem as informações antes mesmo da própria construção do edifício, passando a ser assinado por dois terços dos proprietários.

Neste artigo iremos ver os seguintes tópicos:

O que é convenção de condomínio
Como instaurar e atualizar uma convenção
Diferença entre convenção e regimento interno

Este tema extremamente importante na vida de um condomínio será discutido aqui com detalhes para uma maior compreensão sobre o assunto.

Continue vendo este artigo e saiba tudo sobre como instaurar e atualizar uma convenção em condomínios.

O que é convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é um dos documentos principais na organização dos edifícios. Seja ele residencial, comercial ou de uso misto. Nele consta as principais normas de como o conjunto deve ser administrado.

É na convenção que se determina o que poderá ser definido nas assembléias gerais extraordinárias e ordinárias. Ou seja, o conjunto de regras específicas que constam no código civil.

A convenção de condomínio é um documento fundamental de efeito jurídico, que direciona o funcionamento estrutural do edifício. Fonte da imagem: br.freepik.com

A convenção também que é responsável pelas normas direcionadoras de toda estrutura do prédio, procurando preservar os direitos e deveres de todos os usuários.

O síndico ou administradora responsável deverá se basear na convenção para as medidas administrativas pertinentes ao prédio, eis algumas mais comuns:

Cobrança dos rateios de despesas
Exigência dos comportamentos dos condôminos
Realização de assembléias

Se tratando de assuntos delicados como cobrança de rateios de despesas, o síndico ou administradora responsável deve-se basear sempre nos dados que estão na convenção, como diz o Artigo 1.336.

Art. 1.336. São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Código Civil.

E assim nos demais assuntos referentes a regulamentação do condomínio deve haver sempre uma consulta prévia aos documentos de convenção.

Veja mais sobre o que é convenção de condomínio, em um material completo que já abordamos em nosso blog.

Como instaurar e atualizar uma convenção?

O mais comum é que as construtoras antes de entregarem o edifício, registrem uma minuta de convenção do local e do regimento interno. Assim antes que o condomínio seja habitado o lugar já possua suas regras básicas de convívio.

Geralmente a documentação de convenção enviadas pela construtora, tendem a serem mais simples, com as regras mais básicas e comuns. Ela deve ser assinada por dois terços dos proprietários e ser registrada no Cartório do Registro de Imóveis.

Vale ressaltar que em casos que a convenção for antiga, e que contenha cláusulas que são contrárias ao novo código ( lei 4.591/64

atualizada em 11 de janeiro de 2003 ), perdem automaticamente a validade.

Os condôminos podem e em alguns casos devem atualizar os documentos de convenção para adaptá-lo conforme o agrado de todos os moradores e conforme as leis atuais. Para isso, deve-se recorrer a um advogado especialista em Direito imobiliário para a redigir os novos termos.

É fundamental recorrer a um advogado para atualização da convenção, para estar adequado a todas as leis.

Fonte da imagem: pixabay.com

Veja os motivos mais comuns que se recomenda atualizar a convenção de condomínio:

Seguir as novas legislações
Aprovar ou proibir a presença de animais no prédio
Aumentar o conselho consultivo
Destituição do síndico com maioria simples ( caso se comprove má gestão )

Vale lembrar que a convenção não pode ter itens que contrariem leis municipais, estaduais ou federais. E para ser aprovado esta atualização, deve-se colher assinatura de dois terços dos proprietários.

Para mais informações de como alterar a convenção, O portal Síndiconet, apresenta um conteúdo completo deste assunto.

Diferença entre convenção e regimento interno

É comum surgirem dúvidas quando o assunto é convenção e regimento interno. Mas são dois termos diferentes relacionados a regulamentação de condomínio.

Vejamos agora a distinção dos termos:

Convenção – Como vimos acima, convenção é um documento obrigatório, de efeito jurídico, que tem como objetivo organizar e estabelecer regras gerais, como por exemplo, à quem se destina as áreas e espaços no condomínio.

A convenção deve abordar assuntos essenciais ao condomínio, como por exemplo:

Discriminação das partes de propriedades exclusivas e comuns
Modo de escolha do síndico
Atribuições do síndico
Remunerações
Conselho fiscal
Formas de contribuições de despesas ordinárias e extraordinárias
Contribuição para fundo de reserva

Estes são alguns dos principais pontos que envolve a convenção, para auxiliar o síndico ou administradora responsável, na administração do condomínio.

Regimento interno – O regimento interno é um dos documentos da convenção, trata-se de um documento que contêm as regras de convivência a serem seguidas por todos os moradores.

O regimento interno é de extrema importância para um convívio harmonioso, pois trata-se de normas do dia a dia, ele auxilia o síndico na administração geral do condomínio.

Estes são alguns assuntos que o regimento interno trata:

Regras de uso das instalações

Piscinas
Quadras esportivas
Academia
Churrasqueira
Salão de festa
Garagem

O regimento interno trata também de penalidades, aplicação de multas, horário de silêncio do condomínio, controle de visitantes e todas as demais regras do dia a dia.

Já produzimos um texto completo sobre regimento interno, onde trata em todos os detalhes sobre este documento importante para o condomínio.

Conclusão

A convenção de condomínio é um documento fundamental e que deve ser de conhecimento de todos os condôminos. Pois a partir dele, se tem as diretrizes gerais de todo o condomínio para efeito jurídico.

É importante o conhecimento dos dados da convenção de condomínio para que se possa atualizar com frequência e sempre estar adequado as leis municipais, estaduais e federais e demais atualizações de estruturas e modernização.

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Saiba como funciona o uso dos espaços comuns no condomínio

24 de julho de 20206 de maio de 2020 Por Dan Solução

Saiba como funciona o uso dos espaços comuns no condomínio

O uso dos espaços comuns em condomínios prediais, são áreas projetadas para integrar os moradores ao prédio, que são elaboradas considerando as diversas faixas etárias e necessidades do público interno que irão utilizar estes ambientes.

As áreas comuns em condomínios, por definição são os espaços que buscam a integração, onde todos os moradores tem acesso, ou seja, é toda parte que está fora dos apartamentos e dentro do condomínio.

É um direito dos condôminos utilizar-se destes espaços, ficando sempre atento às regras de cada local, que estão contidas no regimento interno e na convenção do prédio.

Neste artigo iremos ver os seguintes tópicos:

Quais são os principais espaços de uso comum em condomínios?
Administrando o uso dos espaços comuns no prédio
O que diz a legislação a respeito do uso dos espaços comuns?
A importância da apresentação do regimento interno e a convenção do condomínios

“Se você já teve problemas com indisponibilidade do salão de festa ou encontrou a churrasqueira suja quando foi usar, este artigo vai ser útil, pois exploraremos sobre os direitos dos condôminos.”

Um prédio organizado e transparente na administração do uso dos espaços comuns é fundamental, para eliminar eventuais conflitos entre moradores, garantir o direito para todos e facilitar na convivência sadia.

Quais são os principais espaços de uso comum em condomínios

Os espaços comuns são aquelas áreas de uso coletivo no prédio, isto inclui por exemplo, desde tubulações à garagem, é essencial conhecer estes ambientes e suas regras de convivência.

Vejamos alguns exemplos:

Salão de festas – Como o próprio nome diz, é um local reservado para festas e demais confraternizações, é de uso comum à todos, todos possuem o mesmo direito sobre o espaço, desde que de forma organizada, prevista no regulamento interno.

São comuns em condomínios, conflitos para se obter datas e horários no salão de festa, devido a grande demanda por este local, o síndico deve ter uma organização para bem gerir esta situação. Fonte da imagem: pixabay.com

O síndico após cada evento, deve analisar o salão de festas ou consultar algum funcionário, verificando se foram cumpridas as regras de utilização. As medidas punitivas são variadas, dependendo do que consta no regimento interno, porém nas questões de danificações e limpeza, o condômino que fez a reserva se responsabiliza.

Piscina – Área de lazer disponível aos moradores, porém existem regras básicas para a utilização correta deste espaço, como horário de funcionamento, permissão ou não de convidados, vestimenta, consumo de bebidas e comidas nas proximidades da piscina.

O portal Síndiconet produziu um artigo interessante referente a manutenções e outros cuidados de piscinas condominiais, vale a pena conferir!

A maioria dos condomínios, possuem um regulamento de idade mínima, sem o acompanhamento dos responsáveis, para poder usar a piscina, a proibição de animais domésticos nos entornos e até mesmo a apresentação de exames médicos.

Garagem – O direito a vaga na garagem vai variar de condomínio para condomínio, dependendo dos acordos firmados no ato da compra, mas em sua maioria todos os condôminos têm direito a uma vaga, com algumas exceções de construtoras que comercializam de forma separada este espaço. É recomendável consultar sempre o documento de convenção para entender as condições do prédio.

Um dos grandes problemas em garagens, são os casos de infiltrações, que trazem diversos prejuízos, quando danificam a infraestrutura do prédio e os veículos, e também podendo causar acidentes nos usuários, devido ao piso molhado.

Para saber mais sobre infiltrações em garagens, nossa equipe produziu um material em nosso blog, vale a pena conferir.

Elevadores – Este meio de transporte é de uso comum, mesmo em condomínios que possuam a opção de elevadores de serviço e social, ambos são para utilização coletiva.

Quer saber mais referente a elevadores? Nossa equipe já produziu um material sobre segurança e uso correto dos elevadores para condomínios, acesse e saiba mais!

Administrando o uso dos espaços comuns no prédio

Administrar o uso dos espaços comuns no prédio é um dos maiores desafios do síndico, e para gerir imparcialmente, é necessário apresentar as regras do regimento interno e os documentos de convenção, para agir com bom senso, controlando a demanda existente, evitando o descontentamento dos moradores.

Outro ponto importante é possuir um calendário com o agendamento de datas de reservas de espaço, preenchendo às solicitações dos condôminos conforme a disponibilidade. O ideal é que estas informações fiquem disponíveis para consulta de todos.

Quanto às regras de utilização dos espaços comuns, é recomendável que tenha nos entornos das áreas placas de avisos e que cada condômino tenha o mínimo de conhecimento das principais normas, como por exemplo:

Limpeza dos espaços – É responsabilidade de quem fez a reserva, garantir a limpeza e a organização inicial.
Marcação prévia de reservas – As solicitações de agendamento deve ser feito previamente, junto ao síndico.
Datas e horários – Devem ser respeitados rigorosamente, conforme marcado no calendário.
Limites de pessoas e convidados externos – Deve ser de conhecimento de todos, o limite máximo de cada espaço, se é permitido visitantes externos nas dependências do prédio.

A conscientização dos condôminos quanto às regras de utilização dos espaços é fundamental para garantir o respeito e o clima amistoso, vale ressaltar também a importância de manutenções regulares nestas áreas comuns para que possam permanecer sempre em bom estado.

Para conhecer mais de manutenções em condomínios, acesse nosso conteúdo e fique por dentro deste tema importante.

O que diz a legislação a respeito dos espaços comuns?

Referente ao uso dos espaços comuns, os direitos e deveres de cada condômino, é fundamental consultar a legislação, alinhando ao regimento interno e a convenção do condomínio para um maior esclarecimento quanto a administração destas áreas.

Estar ciente da legislação é fundamental para poder ter uma administração livre de erros, imparcial e objetiva na vida condominial. Fonte da imagem: pixabay.com

Vejamos o que prevê o artigo 1.331, referente ao direito nas edificações:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comuns dos condôminos.

O artigo 1.339 prevê sobre os direitos do condôminos:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

O artigo 1.340 refere-se às despesas do uso das áreas comuns:

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

A importância da apresentação do regimento interno e a convenção do condomínios

O regimento interno e o documento de convenção são extremamente importantes para todo e qualquer condomínio, pois neles constam as regras, direito e deveres que todos devem seguir.

Independentemente se constar no regimento interno ou na convenção,devem ser consultados com frequência, a fim de colocar em prática as regras e direcionamentos que contêm neles. Fonte da imagem: pixabay.com

Vamos apresentar agora um pouco mais de cada documento:

Regimento Interno – É um documento que trata das regras básicas do dia a dia do prédio, dando diretrizes para que todos os condôminos possam se basear por ela, para agir de forma justa e agradável internamente.

O regimento interno trata justamente desses assuntos, como acesso a partes comuns do edifício, e este só é constituído a partir de uma reunião com os moradores, que discutem o que será estabelecido, aquilo que tem de mais necessário para o convívio alegre e respeitoso no prédio.

O portal Síndiconet apresenta um artigo sobre regimento interno, acesse e saiba mais deste importante documento do dia a dia.

Documento de convenção – Este documento trata de todo assunto referente ao condomínio, como os direitos e deveres dos usuários, estabelecendo regras com efeito jurídico, com os direcionamentos que o edifício deve seguir fielmente.

O documento de convenção é realizado e entregue pela construtora no ato de entrega do próprio edifício. Para alterar a convenção interna, deverá recolher pelo menos 2/3 de assinaturas dos condôminos com um aporte de um advogado; os outros documentos, como por exemplo, regimento interno, servem para complementar este.

Para conhecer mais deste tema, produzimos um material completo e dinâmico sobre documentos de convenção, abordando com mais amplitude dos assuntos que constam neste documento e muito mais.

Conclusão

Todos estes documentos, tanto a ação do síndico são secundários quando existe bom senso, por isso, é importante que se crie uma mentalidade respeitosa, facilitando a organização, o cumprimento das regras, para todos saírem ganhando.

As áreas comuns do edifício são para lazer e proveito dos condôminos, para que com um uso consciente, todos se beneficiem de forma sadia e mantenha um clima harmonioso no condomínio.

Gostou do nosso artigo? Veja muitos outros no nosso blog, referente a condomínios.

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Código Civil em Condomínio: o que é e como aplicar?

24 de julho de 20206 de maio de 2020 Por Dan Solução

O código civil é fruto de uma preocupação com a segurança e a precisão no entendimento do direito que dentro de seus artigos abrange todos os condomínios.

O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Para facilitar a consulta, elaboramos esse artigo destacando o conteúdo da atual Lei por temas, de forma que você possa se informar sobre como proceder em diversas situações.

O Brasil passou a adotar um Código Civil apenas em 1916, com a publicação da Lei n° 3.071 do mesmo ano. O atual Código Civil brasileiro (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002) encontra-se em vigor desde 11 ou 12 de janeiro de 2003, após o cumprimento de sua vacatio legis de um ano.

O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. Basicamente ele estabelece como um condomínio deve funcionar e até onde vai o direito do síndico e o direito dos moradores.

Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.

Tratando de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos que ocorrerem diariamente na rotina de um condomínio.

É extremamente necessário que o síndico saiba exatamente tudo que está fazendo para que, caso o condomínio não tenha um síndico qualificado, que saiba exatamente o que fazer, para que o mesmo não cause prejuízos, ou, não infrinja nenhuma das leis vigentes do código civil.

A Lei 4.591/64

A lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange atualmente. Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos bem específicos.

Onde houver conflitos, prevalece o Novo Código. Por exemplo, a multa por atraso no pagamento do condomínio, que na lei 4.591/64 era de até 20%, diminuiu para 2% segundo o Novo Código Civil, agora atualizada.

Vamos conferir alguns dos artigos principais presentes no capítulo VI que refere “Do condomínio geral”, entenda:

CAPÍTULO VI – Do Condomínio Geral

SEÇÃO I: Do Condomínio Voluntário / SUBSEÇÃO I

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Algumas mudanças

Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.

Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.

Multa / anti-social (Art. 1.337) Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial.

Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes.

Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais ⅔.

O que o síndico como um gestor precisa entender é como aplicar os artigos da lei dentro de sua gestão, para que o condomínio não sofra ações judiciais perante o descumprimento da lei.

Vamos entender agora como o código civil pode ser aplicado dentro de uma gestão eficiente:

O condomínio possui diversas normas para regular sua administração, o rateio de suas despesas, o convívio harmônico entre os moradores, a utilização das áreas comuns e estabelece as sanções pelo descumprimento. Suas principais regras estão na convenção do condomínio e no regulamento interno.

A convenção de condomínio, em síntese, é o ato normativo que trata das relações condominiais, estabelecendo normas de convivência e sanções aos condôminos. Seu objetivo é disciplinar os direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembleias e administração.

O regulamento interno estabelece regras para o local, como restrição para utilizar determinadas áreas. É o instrumento normativo que rege as normas de conduta de moradores e visitantes, determinando as infrações e as penas aplicáveis, possuindo natureza mais específica, detalhando a convenção de condomínio.

Descumprimento das regras internas

Verificamos que o condômino deve dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do regulamento interno, da convenção e da legislação vigente. Contudo, a existência de regras de convívio pressupõe sanções aplicáveis em caso de descumprimento.

O representante da sociedade condominial é o síndico, eleito em uma assembleia geral ordinária, com poderes para administrar o condomínio. Caberá ao síndico o papel de defender a convenção e o regulamento interno, conhecendo suas normas e aplicando-as durante sua gestão.

O Art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico a imposição e cobrança das multas devidas, havendo, contudo, em algumas convenções, a previsão de aplicação pelo conselho ou a necessidade de retificação pela assembleia geral. É importante ressaltar, porém, que as multas devem estar previstas, seja na convenção do condomínio, no regimento interno ou por decisão do colegiado condominial.

Recomendamos que seja comparado sempre o código civil com a convenção interna do condomínio, para que nenhuma decisão seja tomada sem embasamento legal e o síndico aja sempre de forma justa e tenha sempre apoio legal para as decisões tomadas diante dos conflitos.

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Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.

Multa / anti-social (Art. 1.337) Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial.

Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes.

Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais ⅔.

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