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Conheça passo a passo o manual do síndico, segundo a legislação

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Conheça passo a passo o manual do síndico, segundo a legislação

Conhecer o manual do síndico, seus direitos e deveres da função é fundamental, principalmente para quem está iniciando no cargo, navegando através da legislação 10.406 onde constam as regras e métodos para gerir o condomínio de forma padrão.

A rotina do síndico costuma ser bem intensa, devido às responsabilidades que exigem o cargo, por isso a pessoa que é eleita para assumir este posto, deve surgir diversas dúvidas quanto ao seu cotidiano frente ao condomínio.

Por isso, observar a legislação é essencial para quem está iniciando no cargo, além de um guia prático, que contém conteúdo dinâmico e objetivo para a condução da gestão. Recomendando os documentos de convenção e regimento interno, dicas de manutenções, planejamento estratégico e demais responsabilidades que exige a função.

Vejamos agora os principais tópicos deste artigo:

  • Convocar a assembleia dos condôminos

  • Representatividade do síndico e algumas responsabilidades importantes

  • A importância do documento de convenção e regimento interno

  • Algumas funções administrativas

  • A gestão de pessoas é essencial

  • Transferência de deveres e responsabilidades

O início de uma nova função é sempre difícil, principalmente a de gestor condominial, onde terá a responsabilidade de administrar os recursos comuns, missão desafiadora que exigirá muita determinação de quem assume.

Foi eleito síndico e não sabe o que fazer? Calma, continue lendo este artigo e confira o melhor manual do síndico iniciante.

Convocar a assembleia dos condôminos

Assumir a importante função de síndico, é um grande desafio devido às grandes responsabilidades que esta pessoa enfrentará, frente ao condomínio, representando todos do moradores nos assuntos comuns.

Para o cargo de gestor condominial é fundamental observar a legislação 10.406 da casa civil, em todas as orientações, exigências e ordens para a função. Confira, seguiremos todo artigo 1.348:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – Convocar a assembleia dos condôminos;

É função do gestor(a) predial convocar a assembleia, organizar os assuntos, promovendo a participação dos condôminos e apresentando os assuntos pertinentes ao condomínio. Fonte da imagem: pixabay.com

É responsabilidade do gestor predial organizar e convocar a assembleia para assuntos de interesse coletivo. Recomenda-se que esta convocação, seja feita 10 dias antes da assembleia, caso o documento de convenção não mencione nada sobre este ponto.

É importante divulgar a mensagem da reunião para todos os condôminos, publicando comunicados em locais onde haja grande circulação de pessoas. Se algum condômino alegar que não recebeu o aviso, aquela assembleia pode perder sua validade.

Conheças mais sobre assembleias e reuniões condominiais em um material dinâmico e prático produzido pela nossa equipe, conferir lá!

Vale apresentar também, o artigo 1.350, onde mostra de forma clara quanto às responsabilidades em uma assembleia:

Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Representatividade do síndico e algumas responsabilidades importantes

O cargo de síndico, tem como função também representar o edifício, nos assuntos pertinentes aos condôminos e o que se refere aos espaços comuns. Grande responsabilidades esta, que exige do gestor predial, um básico conhecimento das regras do regimento interno e convenção, dos usuários e da edificação.

Para conhecer mais sobre o uso das áreas comuns, a nossa equipe produziu um texto referente este tema, basta acessar e saber mais!

II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Representar o condomínio é uma missão desafiadora, que exige do administrador muita eficiência e objetividade. Fonte da imagem: pixabay.com

III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

Assim como convocar uma assembleia exige do administrador predial uma comunicação eficiente, em casos como de um procedimento judicial ou administrativo, o comunicado deve ser rápido, prático e eficiente.

A importância do documento de convenção e regimento interno

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

Convenção – Documento fundamental e obrigatório para toda edificação, conhecido também como estatuto, nele constam as normas que o conjunto deve ter, como por exemplos, regras de cobrança de rateios de despesas, realização de assembleias e demais situações.

Regimento interno – Conhecido também como regulamento, tem como objetivo estabelecer regras práticas para o dia a dia do condomínio, facilitando assim a administração do gestor, pois as principais questões do cotidiano constam neste documento. Vale lembrar que este documento é um complemento da convenção, sendo assim, possui menor valor em nível hierárquico.

Para saber mais sobre os documentos de convenção e regimento interno, o portal Síndiconet produziu uma material completo referente este tema, vale a pena conferir!

Algumas funções administrativas

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

É função do síndico também, cuidar das áreas comuns, conservando estes espaços em bom estado, além de preservar os bens coletivos e a segurança dos condôminos.

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

Parte fundamental na gestão condominial é a elaboração da receita e das despesas de cada ano, e neste ponto exige-se muita atenção e análise apurado do síndico, verificando o número de apartamentos ativos, que realizam pagamentos das taxas de condomínio e de todos os gastos que o edifício possui.

Com este levantamento de dados, pode estabelecer um financeiro mais saudável para o condomínio, procurando reduzir os custos e promover uma evolução significativa no caixa do prédio.

IX – Realizar o seguro da edificação.

Todo edifício deve ser segurado, como diz a legislação 10.406 da casa civil, no art. 1.346 – É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. E esta é uma função do representante do condomínio, que deve contratar ou renovar o seguro.

Saiba mais como é feito o seguro da edificação, em um material produzido pela nossa equipe, vale a pena conferir!

A gestão de pessoas é essencial

A gestão de pessoas é um dos maiores desafios para o administrador predial, por isso é essencial o síndico ter autoridade e não um autoritarismo, sempre agindo com uma sensibilidade, mas sem deixar de ser firme nos seus deveres.

VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

É um direito dos condôminos verificar as contas e a gestão do síndico anualmente e quando exigidas, além de analisar as pastas do financeiro e verificar a destinação de toda a verba.

É importante também nestes casos bom senso, pois basta imaginar se a cada dia um condômino solicitar estas informações, o gestor predial não realiza mais nenhuma outra atividade. Por isso, é fundamental uma organização para que possa receber estas informações de forma eficiente e prática.

Gerir pessoas é uma atividade importante do administrador predial, por isso, é essencial bom senso e discernimento para relacionar-se com os moradores. Fonte da imagem: pixabay.com

Transferência de deveres e responsabilidades

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

No primeiro e segundo parágrafo cita claramente sobre o poder de transferir ou investir a outra pessoa os poderes de representação e as funções do gestor. Para ser tomada este posicionamento, é necessário a autorização da assembleia e deve estar bem identificado quem irá receber tal autoridade.

Saiba mais sobre transferência de deveres e responsabilidades em condomínios, em material completo produzido pela Direcional Condomínios, confira!

Obtenha também o manual do síndico completo, em um e-book produzido pela nossa equipe, saiba tudo sobre o tema com uma leitura rica, baixe já, é gratuito!

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Descubra a importância dos seguros para condomínios prediais

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Descubra a importância dos seguros para condomínios prediais

Seguros condominiais, assim como qualquer outro tipo de seguro, serve para proteção do bem ou patrimônio. Ou seja, é uma medida de segurança diante da instabilidade e riscos que todos correm no cotidiano.

Os seguros condominiais, são extremamente importantes, pois tem um intuito de proteger contra os mais diversos perigos e oferecer segurança e o ressarcimento das perdas aos moradores e síndico.

Outro ponto importante é que todo condomínio deve ser assegurado, como previsto por lei 10.406, artigo 1.346, portanto a contratação do primeiro seguro deve ser realizada, no máximo, até 120 dias da concessão do habite-se (atestado que o imóvel pode ser habitado), por isso o síndico tem que atentar-se para a contratação e as renovações de contrato, para que o edifício esteja sempre enquadrado dentro da legislação.

Neste artigo iremos abordar os seguintes tópicos:

  • Legislação de obrigatoriedade de seguros em condomínios

  • O que é coberto pelos seguros condominiais?

  • O que não é coberto pelos seguros condominiais?

“O seguro condominial é importante para evitar gastos exorbitantes, devido aos eventuais sinistros, riscos e contratempos, o síndico prevenido busca garantir a melhor gestão para o condomínio, principalmente neste ponto crucial.”

O condomínio que possui seguro, tem total segurança caso aconteça algo de errado, como um incêndio ou pane elétrica, tornando o prejuízo menor possível. Dependendo do acordo firmado, o prédio obtêm diversas vantagens, como assistências gerais, melhores condições e certos benefícios exclusivos.

Legislação de obrigatoriedade de seguros em condomínio

A legislação prevê que todo condomínio deve ser assegurado, contra os riscos de incêndio ou destruição. Este seguro deve ser feito até 120 dias da permissão de habitação dos moradores, não precisando de realização de assembléias para a contratação.

É fundamental observar a legislação, referente aos principais pontos da vida de condomínio, para poder estar conforme os ordenamentos da lei. Fonte da imagem: Pixabay

A marcação de uma assembléia serviria apenas para a escolha de melhores condições, contratação de assistências extras e extensão de coberturas para trazer outros benefícios ao condomínio.

A lei 10.406 da casa civil, no artigo 1.346 refere-se claramente para a necessidade de seguros em condomínios prediais:

Art. 1.346 – É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Portanto às unidades autônomas e áreas comuns devem ser asseguradas, devendo ser renovadas anualmente, computando-se estas despesas para o financeiro do condomínio.

O síndico responde ativa e passivamente, por qualquer inadequação ou insuficiência do seguro, devendo então ficar atento para contratar e renovar os contratos.

Pois, segundo o artigo 1.348 compete ao síndico responder pelos interesses comuns:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

IX – realizar o seguro da edificação.

*Para conhecer mais dos direitos e deveres do síndico, suas responsabilidades e rotina diante do condomínio, basta conferir nosso artigo.*

“É fundamental para o síndico conduzir sua gestão enquadrado na lei, garantindo a segurança financeira e estrutural de todo o condomínio.”

O que é coberto pelos seguros condominiais?

É fundamental ao contratar uma empresa de seguros, conhecer o que será coberto e o que não será, e tratando-se de condomínio, onde o interesse é coletivo, o gestor do prédio deve estar atento para estes pontos.

Vamos apresentar agora, os tipos de coberturas em condomínio:

Incêndio – Todo tipo de ocorrência de incêndio faz parte da cobertura básica das seguradoras, sendo esta situação, o motivo principal por qual os condomínios contratam um seguro.

Dentre os danos que causam um incêndio, está dentro da cobertura, incidentes dos tipos:

  • Raios

  • Explosão

  • Queda de aeronave

  • Demais situações que causem um incêndio

Dentre as áreas que são cobertas, constam os espaços comuns, unidades autônomas e equipamentos de uso coletivo. Vale ressaltar, que nas unidades autônomas é coberto exclusivamente a construção, ou seja, paredes, tubulações elétricas e hidráulicas, acabamento e pintura.

Referente a abrangência da cobertura de seguros, vai depender muito do acordo firmado com a empresa contratada. O síndico, juntamente com todo o conselho, pode incluir uma variedade de serviços adicionais, que sejam do interesse geral e que mais trará benefícios ao condomínio.

Serviços adicionais podem ser incluídos pelo síndico em conjunto com o conselho do condomínio, no momento da contratação do seguro condominial. Fonte da imagem: pixabay.com

Vejamos alguns exemplos de coberturas adicionais:

Responsabilidade civil – Este tipo de cobertura, quando voltado para edifícios, tem por finalidade reembolsar o condomínio por responsabilidades civis em uma eventual condenação. Seja por danos materiais, morais e corporais e por demais custos e despesas causados a terceiros, nas áreas comuns do prédio.

Incêndio nos bens dos moradores – A cobertura referente a incêndios, prevê reembolso apenas, para equipamentos que estejam nas áreas comuns e cobrindo apenas objetos relacionados a construção. Por isso, alguns condomínios optam por adicionar esta cobertura, buscando esta segurança para um eventual incidente, obter o ressarcimento dos bens dos moradores.

Vendaval e granizo – Caracteriza-se danos causados por vendaval, quando ocorrem ventos com velocidade de 15 metros por segundo, este serviço adicional é recomendado apenas para condomínios que são localizados em regiões com alta incidência deste fenômeno.

Existem também coberturas para danos causados por granizo, incidente mais comum, devido ao clima tropical ao qual estamos inseridos. Por isso, este tipo de serviço adicional é válido e geralmente contratado pelos edifícios.

O portal Síndiconet produziu um material referente a tipos de cobertura, vale a pena conferir e conhecer mais!

O que não é coberto pelos seguros condominiais?

É importante ressaltarmos em quais casos o condomínio não é coberto, pois uma das maiores frustrações, é quando ocorre um incidente no edifício e ao abrir um processo de sinistro, nota-se que aquela área não era assegurada.

Consultamos a empresa Porto Seguro, e apresentamos alguns casos onde não há cobertura:

Bens não cobertos pelo seguro –

  • Plantas, árvores e jardins;

  • Objetos de arte, jóias, relógios, livros, coleções, objetos raros ou de valor estimativo;

  • Artigos de ouro, prata e platina, pérolas, pedras e metais preciosos  ou semipreciosos, peles, raridades e antiguidades;

  • Mercadorias e matérias-primas;

  • Alimentos, bebidas, remédios, perfumes, cosméticos e  semelhantes;

  • Projetos, plantas, modelos, moldes;

  • Animais de qualquer espécie;

  • Valores em moeda corrente, cheques, salvo se contratada a cobertura de Roubo de Valores;

  • Veículos de qualquer tipo ou finalidade, salvo se for de propriedade  de terceiros e se contratadas as coberturas opcionais de Responsabilidade Civil Guarda de Veículos Terceiros, e Responsabilidade Civil Condomínio previstas nas coberturas opcionais deste seguro e desde que o evento esteja amparado pela cobertura contratada;

  • Bicicletas, Jet Sky, Motonetas, Lanchas, Ultraleve, Asa Delta e quaisquer outros bens similares;

  • Títulos e outros papéis que tenham ou representem valor;

  • Notebooks, Palmtops, Hand Held, Agendas Eletrônicas e  equipamentos assemelhados, Telefones Celulares, Transmissores Portáteis e Equipamentos de Telefonia Rural Celular, Rádio  Monocanal Telefônico e seus acessórios;

Acesse o material completo das condições gerais de seguro para condomínios, com o guia prático do seguro da Porto Seguro.

“A contratação do seguro para o condomínio, é a maneira de proteger o patrimônio, um bem.”

Conclusão

Contratar um seguro pode pesar em um orçamento condominial, porém, é a melhor forma de garantir a manutenção do patrimônio, no caso, o edifício. É a maneira de proteger o bem valioso de todos, mediante aos riscos que ninguém deseja, mas que podem acontecer, como, incêndio, panes elétricas e demais incidentes.

Outro incidente comum em condomínios é o da infiltração, mas para este, tem uma solução mais eficiente e econômica, que é o método de injeção química, com a Dan Solução. Se possui este problema incômodo, basta agendar uma vistoria gratuita conosco, pois temos a solução definitiva para você.

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Como Agem Ladrões em Condomínios ?

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Entender como pensam e agem ladrões, assaltantes e invasores de condomínios
e conhecer seu “Modus Operandi”, que é modo pelo qual um indivíduo ou uma organização
desenvolve suas atividades ou operam, é algo fundamental para o planejamento
da segurança do condomínio afim de assegurar o morador e seus bens, esse estudo
leva em consideração que os infratores nem sempre tem o perfil suspeito ou aparenta
oferecer algum tipo de ameaça, entenda. 

Estudos mostram quem
90% dos roubos ocorridos em condomínios, o autor ou autores do crime sempre
entraram pela porta da frente e muitas das vezes os ladrões são jovens, com boa
aparência que entram e saem pela portaria sem nenhuma violência, uma pratica
que indica a falha dos controles de acesso e treinamento dos funcionários responsáveis
por controlar o acesso de moradores, os aumentos desses delitos  estão deixando gestores e
moradores preocupados. O que chama a atenção é que, quase sempre, são praticados
da mesma forma com uma modalidade pontual, que utiliza jovens ligados a
pequenas quadrilhas para cometer o
delito.
Segundo os
especialistas no desenvolvimento do planejamento de segurança o aumento dessa
pratica envolve uma combinação de falta de conhecimento, distração e despreparo
dos colaboradores. “os ladrões percebem a fragilidade e a vulnerabilidade da área”.
Dentro dessa pratica são três os tipos de invasões: Arrastão, roubo e furto.
O arrastão
envolve uma quadrilha organizada que possui informações privilegiadas de algum
agente interno que trabalha no condomínio e a partir disso elabora a ação com
um planejamento prévio, trata – se de um crime aplicado a vitimas com alto
padrão aquisitivo onde os autores do crime agem fortemente armados.
No roubo o
criminoso não elabora muito a ação, apenas aproveita uma oportunidade e age com
violência, geralmente está sozinho ou em dupla e acaba por realizar a ação, deixando um grande trauma na vítima.
Já no
furto que é o método mais utilizado atualmente correspondendo a 90% das
invasões, o autor do crime não utiliza de métodos violentos ou graves ameaças
as vítimas, muitas vezes nem armados os indivíduos estão e apenas utilizam a ludibriação
 da equipe de segurança aproveitando uma
falha e conseguindo acesso pela porta da frente, dentro das técnicas abordadas
as vítimas, se passam por moradores ou se aproveitam da portaria estar com um
fluxo mais alto de entrada e saída a conseguem entrar despercebidos, uma vez dentro
do condomínio a saída não será barrada, e na maioria dos casos os criminosos
estão bem vestidos, são jovens e educados. 
Dentro
do condomínio os infratores que possuem informações internas se direcionam a residencial
alvo da ação, caso não saibam o alvo encontram um apartamento que esteja vazio,
tocando a campainha e observando se alguém ira atender a porta ou não, caso
ninguém atenda o indivíduo  arrombam a fechadura
e acaba levando apenas pertences de valor que tem pouco volume e que no máximo caibam
em uma mochila, como notebooks e outros objetos eletrônicos e objetos de valor,
esse tipo de crime ocorre normalmente em horários comerciais, períodos em que
os residentes do imóvel tem grande probabilidade de estarem fora trabalhando e
a ação seja mais fácil de
ser executado uma vez que o próprio condomínio também estará tranquilo e os
bandidos possam agir sem levantar suspeitas.  
Depois de
executada a ação o infrator sai calmamente do prédio sem levantar suspeitas,
levando os pertences que encontrou na residência, uma vez que dentro do condomínio
a equipe de segurança não irá dificultar sua saída visando que para entrar ele já
tenha se identificado.  


Aprenda a elaborar uma boa ata de condomínio em 5 passos

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Aprenda a elaborar uma boa ata de condomínio em 5 passos

 

A ata de condomínio é um dos pontos que devem obter a atenção total do secretário, este que é nomeado pelo síndico, já que neste documento serão registradas o desenvolvimento das discussões da assembléia, confira 5 passos para elaborar uma boa ata!

 

O documento denominado ata de condomínio, pode ser a chave para uma boa organização e fluência das decisões adotadas pelo gestor condominial, ou seja o síndico, neste estará comprovado que as decisões foram debatidas em assembleia.

 

“A ata do condomínio é elaborada a fim de registrar os assuntos que foram debatidos na assembleia.”

 

A ata aborda através de uma narrativa de todos os assuntos que foram abordados em dada reunião, assim é preciso que o secretário seja sucinto, claro e que registre todas as informações relevantes.

 

“A ata do condomínio deve ser bem elaborada, para que registre tudo que foi discutido.”Fonte da imagem: https://pixabay.com

 

Muitos secretários não possuem experiência para elaborar uma ata qualificada, assim decidimos preparar este post, para direcionar e facilitar a produção deste documento, compartilhe este conteúdo com o secretário do seu condomínio.  

 

Neste post iremos tratar sobre os seguintes assuntos:

  • O que é ata de condomínio?

  • Entenda a importância da ata de condomínio

  • 5 passos para elaborar uma boa ata de condomínio

Vamos abordar neste artigo desde a definição deste registro, até como implementar passos simples para obter uma narrativa clara, transmitindo de maneira eficaz todos os registros da assembléia em questão.

 

Quer saber mais sobre a elaboração da ata de condomínio? Confira este nosso outro artigo – Aprenda a redigir a ata de reunião de condomínio

 

O que é ata de condomínio?

 

Já abordamos esta definição em outro artigo, mas vamos relembrar, a ata de condomínio, é um registro das decisões que são tomadas em reuniões de condomínio, ou seja os diversos tipos de assembléias que podem ocorrer.

 

“A ata passou por diversas modificações com o tempo, assim a apresentação ficou a critério de cada condomínio, porém existem informações fundamentais como as informações básicas e a linguagem utilizada.”

 

Apesar de uma definição simples, elaborar este registro não se trata de algo fácil, porém necessário e seguindo orientações básicas não vira mais um problema para o condomínio.

 

“A ata deve ser produzida de modo que facilite a leitura, interpretação e que seja objetiva.”. Fonte da imagem: https://pixabay.com

 

O registro pode ser feito tanto pelo síndico, quanto por um eleito, já que o presidente da assembleia pode ser o síndico ou um condômino que será o responsável por reger a sessão e este por sua vez denomina o secretário, que ficará atribuído de produzir o documento.

 

“O síndico em muitos casos acumula funções, porém elas não possuem ligações diretamente.”

 

Lembrando que tanto o presidente da sessão, quanto o secretário devem ser eleitos apenas entre os condôminos que possuem direito de voto e participação em assembleias.

 

Se você é síndico ou morador de um condomínio residencial e tem dúvida sobre o direito de voto confira este artigo do HiveBlog – Voto em assembleia: quem tem direito?

 

Entenda a importância da ata de condomínio

 

A produção da ata é extremamente fundamental para os condomínios, a fim de registrar oficialmente as decisões tomadas nas reuniões, comprovando que todos os assuntos previamente descritos na carta de convocação de assembléia foram debatidos.

 

A ata de reunião é tão importante e válido, que todos presentes na assembléia, ao final da sessão devem assinar, isto garante a autenticidade do teor do conteúdo, afirmando a concordância dos presentes com o compilado de decisões registradas.

 

“O presidente da sessão ou o síndico, devem estar atentos e garantir de que o documento estará pronto ao final da assembléia para que seja assinada e validada pelos presentes.”

 

“Todos os presentes devem estar de acordo com os registros feitos, para que o documento seja validado.” Fonte da imagem: https://pixabay.com

 

É recomendável que seja lida em voz alta a ata ao final de cada sessão, para que todos possam averiguar o que foi registrado e se necessário ocorram alterações, antes que ocorra a assinatura da ata de reunião.

 

Vale lembrar que outra função extremamente importante, é que o registro também possui a função de histórico e pode ser solicitada pelos moradores que não estavam presentes na reunião.

 

5 passos para elaborar uma boa ata de condomínio

 

Existem informações que são fundamentais e que sempre devem constar, assim o síndico deve orientar os condôminos através deste material por exemplo, para que todos tenham conhecimento e possam estar aptos a realizar a ata, assim até mesmo o entendimento do documento será facilitado.

 

Para facilitar a vida no seu condomínio, vamos listar aqui 5 passos para que seja produzida uma boa ata de condomínio, confira:

 

  1. Informações básicas –  Na ata de condomínio ou de reunião deve constar alguns dados simples mas que facilitam a leitura e entendimento do documento, assim devem constar: Nome do condomínio, pauta, endereço, além de informações sobre a abertura e encerramento.

 

“Não existe um modelo unificado de ata para todos os condomínios, assim o padrão fica por conta de cada condomínio e consenso entre os interessados.”  

 

  1. Formatação da ata – Este documento pode ser escrito à mão ou pode ser utilizado algum computador, para a sua produção, o ideal é que seja utilizado o meio em que o responsável por redigir a ata tenha maior domínio, garantindo o registro de todas as informações relevantes.

 

“Assim a ata estará pronta para ser assinada ao final da sessão da assembléia.”  

 

  1. Teor do conteúdo – Vale lembrar que se trata de uma narrativa, assim não devem ser inseridos comentários, apenas registro dos fatos de decisões tomadas. O conteúdo deve ser abordado de maneira clara e concisa.

 

“A ata bem escrita é sucinta e facilita o entendimento dos moradores que não compareceram à reunião.”  

 

  1. Autenticidade da ata – Não existe um regulamento que determina a assinatura de todos os presentes, contanto que seja feito uma lista de presença e todos estejam de acordo.

 

“Também não se faz necessário o registro em cartório, a não ser que o condomínio julgue necessário, como pode ser o caso de eleição do síndico.”

 

  1. Disseminação da informação – O síndico deve garantir que todos os moradores fiquem a par de todas as decisões tomadas na assembleia, garantindo que não ocorram conflitos futuros, por conta de contestações de registro.

 

“Todas as informações devem ser repassadas, principalmente para quem não esteve na assembléia.”

 

Quer se aprofundar ainda mais no assunto confira este artigo da JusBrasil – Como redigir a ata do condomínio

 

Conclusão

 

A ata é fundamental para a assembléia e posteriormente, garantindo que as decisões sejam registradas oficialmente e que possam ser utilizadas como histórico para o condomínio.

Este registro antes de ser assinado pelo síndico ou mesmo por todos os presentes, o seu conteúdo deve ser avaliado para garantir a veracidade das informações.

“Outro ponto importo é a acessibilidade a este documento, o gestor condominial deve assegurar que o condomínio possua uma cópia à disposição dos condôminos.”

Você já teve alguma experiência desagradável nas assembléias do seu condomínio? Conte para nós, entre em contato conosco.

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Saiba como funciona o uso dos espaços comuns no condomínio

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Saiba como funciona o uso dos espaços comuns no condomínio

O uso dos espaços comuns em condomínios prediais, são áreas projetadas para integrar os moradores ao prédio, que são elaboradas considerando as diversas faixas etárias e necessidades do público interno que irão utilizar estes ambientes.

As áreas comuns em condomínios, por definição são os espaços que buscam a integração, onde todos os moradores tem acesso, ou seja, é toda parte que está fora dos apartamentos e dentro do condomínio.

É um direito dos condôminos utilizar-se destes espaços, ficando sempre atento às regras de cada local, que estão contidas no regimento interno e na convenção do prédio.

Neste artigo iremos ver os seguintes tópicos:

  • Quais são os principais espaços de uso comum em condomínios?

  • Administrando o uso dos espaços comuns no prédio

  • O que diz a legislação a respeito do uso dos espaços comuns?

  • A importância da apresentação do regimento interno e a convenção do condomínios

“Se você já teve problemas com indisponibilidade do salão de festa ou encontrou a churrasqueira suja quando foi usar, este artigo vai ser útil, pois exploraremos sobre os direitos dos condôminos.”

Um prédio organizado e transparente na administração do uso dos espaços comuns é fundamental, para eliminar eventuais conflitos entre moradores, garantir o direito para todos e facilitar na convivência sadia.

Quais são os principais espaços de uso comum em condomínios

Os espaços comuns são aquelas áreas de uso coletivo no prédio, isto inclui por exemplo, desde tubulações à garagem, é essencial conhecer estes ambientes e suas regras de convivência.

Vejamos alguns exemplos:

Salão de festas – Como o próprio nome diz, é um local reservado para festas e demais confraternizações, é de uso comum à todos, todos possuem o mesmo direito sobre o espaço, desde que de forma organizada, prevista no regulamento interno.

São comuns em condomínios, conflitos para se obter datas e horários no salão de festa, devido a grande demanda por este local, o síndico deve ter uma organização para bem gerir esta situação. Fonte da imagem: pixabay.com

O síndico após cada evento, deve analisar o salão de festas ou consultar algum funcionário, verificando se foram cumpridas as regras de utilização. As medidas punitivas são variadas, dependendo do que consta no regimento interno, porém nas questões de danificações e limpeza, o condômino que fez a reserva se responsabiliza.

Piscina – Área de lazer disponível aos moradores, porém existem regras básicas para a utilização correta deste espaço, como horário de funcionamento, permissão ou não de convidados, vestimenta, consumo de bebidas e comidas nas proximidades da piscina.

O portal Síndiconet produziu um artigo interessante referente a manutenções e outros cuidados de piscinas condominiais, vale a pena conferir!

A maioria dos condomínios, possuem um regulamento de idade mínima, sem o acompanhamento dos responsáveis, para poder usar a piscina, a proibição de animais domésticos nos entornos e até mesmo a apresentação de exames médicos.

Garagem – O direito a vaga na garagem vai variar de condomínio para condomínio, dependendo dos acordos firmados no ato da compra, mas em sua maioria todos os condôminos têm direito a uma vaga, com algumas exceções de construtoras que comercializam de forma separada este espaço. É recomendável consultar sempre o documento de convenção para entender as condições do prédio.

Um dos grandes problemas em garagens, são os casos de infiltrações, que trazem diversos prejuízos, quando danificam a infraestrutura do prédio e os veículos, e também podendo causar acidentes nos usuários, devido ao piso molhado.

Para saber mais sobre infiltrações em garagens, nossa equipe produziu um material em nosso blog, vale a pena conferir.

Elevadores – Este meio de transporte é de uso comum, mesmo em condomínios que possuam a opção de elevadores de serviço e social, ambos são para utilização coletiva.

Quer saber mais referente a elevadores? Nossa equipe já produziu um material sobre segurança e uso correto dos elevadores para condomínios, acesse e saiba mais!

Administrando o uso dos espaços comuns no prédio

Administrar o uso dos espaços comuns no prédio é um dos maiores desafios do síndico, e para gerir imparcialmente, é necessário apresentar as regras do regimento interno e os documentos de convenção, para agir com bom senso, controlando a demanda existente, evitando o descontentamento dos moradores.

Outro ponto importante é possuir um calendário com o agendamento de datas de reservas de espaço, preenchendo às solicitações dos condôminos conforme a disponibilidade. O ideal é que estas informações fiquem disponíveis para consulta de todos.

Quanto às regras de utilização dos espaços comuns, é recomendável que tenha nos entornos das áreas placas de avisos e que cada condômino tenha o mínimo de conhecimento das principais normas, como por exemplo:

  • Limpeza dos espaços – É responsabilidade de quem fez a reserva, garantir a limpeza e a organização inicial.

  • Marcação prévia de reservas – As solicitações de agendamento deve ser feito previamente, junto ao síndico.

  • Datas e horários – Devem ser respeitados rigorosamente, conforme marcado no calendário.

  • Limites de pessoas e convidados externos – Deve ser de conhecimento de todos, o limite máximo de cada espaço, se é permitido visitantes externos nas dependências do prédio.

A conscientização dos condôminos quanto às regras de utilização dos espaços é fundamental para garantir o respeito e o clima amistoso, vale ressaltar também a importância de manutenções regulares nestas áreas comuns para que possam permanecer sempre em bom estado.

Para conhecer mais de manutenções em condomínios, acesse nosso conteúdo e fique por dentro deste tema importante.

O que diz a legislação a respeito dos espaços comuns?

Referente ao uso dos espaços comuns, os direitos e deveres de cada condômino, é fundamental consultar a legislação, alinhando ao regimento interno e a convenção do condomínio para um maior esclarecimento quanto a administração destas áreas.

Estar ciente da legislação é fundamental para poder ter uma administração livre de erros, imparcial e objetiva na vida condominial. Fonte da imagem: pixabay.com

Vejamos o que prevê o artigo 1.331, referente ao direito nas edificações:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comuns dos condôminos.

O artigo 1.339 prevê sobre os direitos do condôminos:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

O artigo 1.340 refere-se às despesas do uso das áreas comuns:

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

A importância da apresentação do regimento interno e a convenção do condomínios

O regimento interno e o documento de convenção são extremamente importantes para todo e qualquer condomínio, pois neles constam as regras, direito e deveres que todos devem seguir.

Independentemente se constar no regimento interno ou na convenção,devem ser consultados com frequência, a fim de colocar em prática as regras e direcionamentos que contêm neles. Fonte da imagem: pixabay.com

Vamos apresentar agora um pouco mais de cada documento:

Regimento Interno – É um documento que trata das regras básicas do dia a dia do prédio, dando diretrizes para que todos os condôminos possam se basear por ela, para agir de forma justa e agradável internamente.

O regimento interno trata justamente desses assuntos, como acesso a partes comuns do edifício, e este só é constituído a partir de uma reunião com os moradores, que discutem o que será estabelecido, aquilo que tem de mais necessário para o convívio alegre e respeitoso no prédio.

O portal Síndiconet apresenta um artigo sobre regimento interno, acesse e saiba mais deste importante documento do dia a dia.

Documento de convenção – Este documento trata de todo assunto referente ao condomínio, como os direitos e deveres dos usuários, estabelecendo regras com efeito jurídico, com os direcionamentos que o edifício deve seguir fielmente.

O documento de convenção é realizado e entregue pela construtora no ato de entrega do próprio edifício. Para alterar a convenção interna, deverá recolher pelo menos 2/3 de assinaturas dos condôminos com um aporte de um advogado; os outros documentos, como por exemplo, regimento interno, servem para complementar este.

Para conhecer mais deste tema, produzimos um material completo e dinâmico sobre documentos de convenção, abordando com mais amplitude dos assuntos que constam neste documento e muito mais.

Conclusão

Todos estes documentos, tanto a ação do síndico são secundários quando existe bom senso, por isso, é importante que se crie uma mentalidade respeitosa, facilitando a organização, o cumprimento das regras, para todos saírem ganhando.

As áreas comuns do edifício são para lazer e proveito dos condôminos, para que com um uso consciente, todos se beneficiem de forma sadia e mantenha um clima harmonioso no condomínio.

Gostou do nosso artigo? Veja muitos outros no nosso blog, referente a condomínios.

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Conhecendo o sistema de cerca elétrica para o condomínio

Por

Conhecendo o sistema de cerca elétrica para o condomínio

O sistema de cerca elétrica de condomínio é uma das ferramentas de segurança que pode compor uma estrutura predial. Visto que a cada dia cresce o número de criminalidade em condomínios, a segurança é um ponto fundamental para ser cuidado.

A implantação de cerca elétrica é uma medida simples, porém muito eficaz como prevenção do condomínio. Além do mais, tem um custo relativamente baixo, comparados a outros dispositivos de segurança.

É importante o síndico ou administradora responsável ter conhecimento deste método de proteção, para buscar sempre a garantia de segurança para todos os condôminos.

Veja os conteúdos que iremos discorrer neste artigo:

  • Como funciona a cerca elétrica

  • Componentes agregados ao sistema de cerca elétrica

  • Legislação de utilização de cerca elétrica

Este assunto é fundamental para analisar as formas de prevenção de roubos e furtos através da cerca elétrica, este método que é tradicional e muito eficaz para garantir a tranquilidade a todos os moradores.

Vale informar a diferença entre roubo e furto:

Roubo – É caracterizado quando há violência ou ameaça. Ex: Quando um veículo é levado na presença do proprietário.

Furto – É a apropriação do objeto alheio, sem o consentimento e sem uso de violência. Ex: Quando o ladrão leva o veículo estacionado, sem o motorista no local.

Roubos e furtos são cada vez mais comuns em condomínios, um perigo real que deve-se tomar todos os cuidados e medidas de prevenções possíveis.

Fonte da imagem: pixabay.com

O aumento de criminalidade na capital de São Paulo é algo assustador, como nos mostra uma matéria da Revista Exame, o aumento de 172% de crimes e roubos em condomínios.

“O cuidado com a segurança é fundamental nos dias de hoje.”

A cerca elétrica é classificada como um protetor de perímetro, um importante item de segurança predial. Veja a seguir o funcionamento completo deste dispositivo.

Como funciona a cerca elétrica

Existem dois tipos de cerca elétrica, a concertina e a convencional. Ambas são controladas pela central eletrificadora, que atua enviando pulsos de aproximadamente 8kv a cada 1 segundo.

  • A cerca elétrica concertina – São aquelas cercas em forma de espiral, com lâminas de aço perfurante e cortante, esse arame farpado é energizado também em alta tensão.

  • A cerca elétrica convencional – São as cercas mais comuns, construídas por fios de inox, formando quatro circuitos instalados em paralelo, unidos a hastes verticais através dos batentes isoladores.

Todo o processo que envolve as cercas elétricas é simples, a central quando emite o pulso que percorre todo o circuito do sistema que passa pelos fios de aço de inox, este pulso retorna para a central de choque.

Quando há um contato de uma pessoa ou algum animal na cerca, o pulso que percorre os fios de inox não retorna até a central e automaticamente um alerta é gerado por sirene ou outro dispositivo e toda a carga vai o objeto tocado.

Com isso, pode gerar a preocupação se esta carga leva a óbito, mas não, o pulso normalmente emitido é de 8.000 a 12.000 volts, não levando a morte nem os seres humanos, nem os animais. O objetivo da cerca elétrica, é agir como inibidor, repelindo e neutralizando a ação do ladrão.


Saiba mais sobre ter animais domésticos em condomínios residenciais.

Componentes agregados ao sistema de cerca elétrica

Os componentes que integram a cerca elétrica são variados, como iremos ver. É recomendável que ao pesquisar para comprar, instalar e para manutenção, verificar se o sistema está completo para melhor proveito do dispositivo.

  • Central eletrificadora – É responsável por monitorar toda a cerca elétrica, como o próprio nome diz, é o centro do equipamento, pois ela que emite os pulsos de choque.

A central é alimentada pela rede elétrica normal, além de carregar uma bateria de 12V que produz correntes baixas, que como foi dito acima, não oferece risco de morte.

  • Hastes de sustentação – É responsável por sustentar os isoladores. Podem ser de ferro ou alumínio, parafusadas ou chumbadas à parede e que deve obedecer alguns padrões de instalações, como por exemplo, o espaçamento máximo que é de 2,5 metros entre cada isolador.

  • Haste Terra – Deve ser de 1 metro de comprimento e 5/8” de diâmetro. Esta haste é responsável pelo funcionamento do sistema e o pelos pulsos elétricos.

Veja os demais itens que compõe o sistema de cerca elétrica:

  • Isoladores

  • Fios de aço

  • Bateria

  • Sirene

  • Cabos de alta-isolação

  • Placas de aviso e advertência

Sistema de cerca elétrica, método tradicional e eficaz de prevenção de roubos e furtos, que está cada vez mais em alta em condomínios.

Fonte da imagem: pixabay.com


Somente a presença da cerca elétrica no condomínio, deixa mais tranquilos tanto o porteiro como todos moradores, por saberem que seu condomínio possui um sistema de segurança que protege todo o perímetro.

Legislação de utilização de cerca elétrica

Para usar o sistema de cerca elétrica em seu condomínio, é necessário estar em conformidade com a legislação. Ou seja, tem que responder a todos os pré-requisitos da normatização.

Apresentaremos aqui as principais exigências a serem seguidas pela lei N° 13.477 da Casa Civil.

Art. 1o  Esta Lei estabelece os cuidados e procedimentos que devem ser observados na instalação de cerca eletrificada ou energizada em zonas urbana e rural.

Art. 2o As instalações de que trata o art. 1o deverão observar as seguintes exigências:

I – o primeiro fio eletrificado deverá estar a uma altura compatível com a finalidade da cerca eletrificada;

II – em áreas urbanas, deverá ser observada uma altura mínima, a partir do solo, que minimize o risco de choque acidental em moradores e em usuários das vias públicas;

III – o equipamento instalado para energizar a cerca deverá prover choque pulsativo em corrente contínua, com amperagem que não seja mortal, em conformidade com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT);

IV – deverão ser fixadas, em lugar visível, em ambos os lados da cerca eletrificada, placas de aviso que alertem sobre o perigo iminente de choque e que contenham símbolos que possibilitem a sua compreensão por pessoas analfabetas;

V – a instalação de cercas eletrificadas próximas a recipientes de gás liquefeito de petróleo deve obedecer às normas da ABNT.

Confira a legislação 13.477 completa, e saiba com detalhes toda a normatização.

Também o blog camera de segurança escreveu um artigo sobre legislação sobre cerca elétrica, saiba com detalhes sobre o assunto.

Conclusão

A cerca elétrica é um excelente instrumento de segurança para condomínios, pois tem um ótimo custo benefício e se mostra muito eficaz para prevenção da criminalidade.

Conhecer sobre este dispositivo de segurança é fundamental para implantá-lo bem. Outro detalhe importante é cuidar para a manutenção destes sistemas, para que seu funcionamento possa ser perene; veja mais em outro artigo que escrevemos em nosso blog, e saiba 5 dicas de realizar manutenções em condomínio.

Gostou do nosso artigo? Diga-nos o que achou, deixe seu comentário com sugestões, dúvidas e opinião.

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manual de instalações elétricas em condomínios


Como garantir a segurança durante reformas?

Por

Quando
falamos em condomínio pensamos nas imensas construções verticais, que com o
passar do tempo vem se tornando mais popular nas grandes cidades, desde o
início prédios são grandes feitos da engenharia e da arquitetura, tudo precisa
ser muito bem executado para que a construção não apresente riscos aos
moradores.

E
para os condôminos que desejam realizar reformas em suas unidades devem obedecer ao
regulamento para obras em condomínio. Isso evita transtornos para os demais usuários do
edifício, especialmente para o síndico. Da mesma forma, as intervenções nas
áreas comuns também devem ser feitas conforme as regras.

Tudo
precisa ser muito bem elaborado e acompanhado por um profissional que irá
garantir a segurança de todos, moradores e funcionários, durante a reforma
precisam de acompanhamento para garantir principalmente a estrutura do prédio.

Existem
normas para obras em condomínio que se aplicam tanto às unidades privativas
quanto às áreas comuns. Algumas são mais técnicas e outras têm um aspecto mais
social, de convivência.

Algumas
das regras para reformas são:

·        
Necessidade
de projeto (plano de reforma) elaborado por responsável técnico
(engenheiro ou arquiteto);

·        
Emissão
de ART ou RRT correspondente, se a obra representar risco à segurança
estrutural da edificação;

·        
Realização
da obra conforme o que consta no projeto;

·        
Profissional
que executa a obra deve emitir o documento referente à execução, caso não seja
o mesmo profissional que emitiu ART ou RRT;

·        
Contratação de caçamba para
descarte dos detritos das obras;

·        
Licenciamento junto
à Prefeitura em caso de obras relevantes;

·        
Cadastro
prévio dos funcionários que trabalharão na obra;

·        
Respeitar
horários e dias da semana;

·        
Obediência
às normas do regimento interno e da convenção de condomínio.

Unidades privativas

O regulamento para
obras em condomínio prevê que o condômino, ao realizar
uma reforma em sua unidade,
deve comunicá-la previamente ao síndico ou à administradora, assim como
também fornecer um informativo de qual será o objetivo da reforma.

Nada que possa afetar
a estrutura do edifício poderá ser executado, para qualquer reforma estrutural
se faz necessário a presença de um engenheiro, caso algo seja alterado em um
apartamento privado sem que um engenheiro esteja presente, esse ato poderá
colocar em riscos a vida de todos os moradores.

Uma vez que um prédio
funciona como um corpo e qualquer alteração pode fazer com que sua estrutura
perda a resistência e acabe vindo a cair com todos dentro.

 Áreas
comuns

As reformas em áreas
comuns são de interesse de todos os condôminos, motivo pelo qual a primeira
regra é a aprovação em assembleia. O fórum de aprovação varia de acordo
com a natureza da obra, nada pode ser feito por decisão única do síndico afinal
o dinheiro do condomínio nada mais é que o dinheiro dos condôminos.

  • Obras voluptuárias: aprovação de dois terços de todos os
    condôminos, incluindo aqueles que não estão presentes na reunião.
  • Obras úteis: voto da maioria dos condôminos (50% +
    1).
  • Obras necessárias: se forem urgentes, não precisam de
    aprovação em assembleia. Se, porém, tiverem despesas excessivas, a
    assembleia deverá ser convocada imediatamente para o síndico prestar
    esclarecimentos aos condôminos. Se as obras não forem urgentes e importarem
    despesas excessivas, o quórum de aprovação é de maioria simples (50% + 1).

Planejamento

Tudo
começa com um bom planejamento. Muitas pessoas tem a cultura de começar a obra
sem ter muita noção do que vai ser feito, como vai ser feito e em quanto tempo.
E assim, começa uma obra que parece nunca ter fim.

É
claro que é praticamente impossível prever com 100% de exatidão todos os custos
da obra, e é justamente por isso que é tão importante estar preparado. O
auxilio de um engenheiro trás uma segurança no planejamento para que
desperdícios e prazos não sejam excedidos.

Dessa
forma é
imprescindível entrar em contato com um profissional seja ele arquiteto ou engenheiro, pesquisas indicam que
contratar um profissional especializado em projeto de reformas pode significar
uma economia de até 30% no final da obra. 

E
além da economia, o acompanhamento profissional é necessário para
garantir a segurança estrutural, evitar desperdícios, assegurar que os
trabalhos estão atendendo as normas técnicas de execução e também de segurança
do trabalho.

O
arquiteto ou engenheiro deve sentar e conversar com o proprietário para definir
as necessidades e as intervenções que deverão acontecer. Um bom projeto em mãos
aliado com o acompanhamento profissional é essencial para uma reforma sem
surpresas desagradáveis.

A necessidade da presença de um profissional, como o engenheiro
civil, pode fazer uma grande diferença em diversos aspectos de uma
obra, além de garantir a eficiência do que será executado e
possuir uma garantia de que tudo que será feito de maneira segura.

Em contrapartida, não contratar o profissional para fiscalizá-la com o
intuito de economizar na etapa de execução pode acabar trazendo muita dor de
cabeça, e a vida de muitos acaba sendo colocada em risco

Antes de qualquer obra ser executada é preciso, analisar a possibilidade
da execução, se a local ira comportar o que será feito e para esses dê-lhes
técnicos serem respondidos com exatidão apenas um engenheiro ou arquiteto
poderá dizer.

Estrutura e sobrepeso

Antes
de qualquer quebra-quebra, é
preciso identificar qual parte da estrutura suporta e qual parte não.

A
grande maioria das construções no Brasil é feita com a estrutural
convencional: fundação, vigas e pilares. Isso significa que as paredes de
alvenaria não possuem função estrutural e podem ser removidas no caso de uma
reforma. Em paredes onde há muitos pontos de elétrica ou encanamentos, essa
retirada pode ser um pouco mais complicada, pois será necessário um rearranjo
de mangueiras e fios elétricos.

Nas
últimas décadas, outras tecnologias construtivas passaram a ser empregadas no
país, como exemplo, a alvenaria
estrutural e as paredes de concreto. Nesse tipo de
construção não há os elementos clássicos de estrutura, e sim as próprias
paredes são responsáveis pela sustentação. Nesses casos, é expressamente
proibido remover as paredes, com o risco de colapso da estrutura.

Adicionar
paredes na hora da reforma é uma ação que demanda certos cuidados também. Novas
paredes introduzem novas sobrecargas na
estrutura,
e é preciso certificar-se de que ela está preparada para recebê-las,
especialmente se essas paredes forem adicionadas sobre outra residência. Uma
boa alternativa para paredes internas é o drywall ou parede de gesso,
que não representam um aumento significativo de peso e podem ser facilmente
retiradas caso necessário no futuro.

Problemas de infiltração

Em praticamente todas as
construções é bastante comum haver problemas de infiltração, e ela se
manifesta de várias maneiras. Nas áreas próximas ao solo, por exemplo, a água
se infiltra de maneira ascendente e deixa manchas escuras nas paredes. Já no
teto, a água se infiltra por falhas no telhado ou por problemas de impermeabilização na laje. Independentemente do local, as infiltrações causam
problemas, desde descascamento de pintura e revestimento até riscos
estruturais.

O fato é que, muitas vezes o
proprietário aproveita o momento da reforma para reparar todos esses danos, e
renovar os aspectos visuais negativos causado pelas infiltrações. É preciso ter
atenção nesse momento, pois se a causa do problema não for resolvida, os
problemas surgirão novamente e os reparos terão sido feitos em vão.

Portanto, é importante
identificar os pontos de infiltração e em seguida refazer os sistemas de
impermeabilização para resolver os problemas de forma definitiva, e
principalmente verificar se a estrutura ainda está intacta, problemas de
construção podem enfraquecer a estrutura e devem receber a atenção devida.

Aqui na Dan Solução, temos uma equipe qualificada de
engenheiros para solucionar problemas relacionados a impermeabilização,
todos com um foco direcionado a condomínios e soluções definitivas,
aplicando sempre de maneira otimizada evitando gastos desnecessários com
obras. 

 

Quando se trata de problemas com água, em condomínios a
estrutura pode se comprometer muito facilmente e
nossos engenheiros estão de prontidão para realizar uma vistoria gratuita. 

Como agir com inadimplentes no condomínio? Entenda!

Por
inadimplentes no condomínio

Sabemos que a gestão de um síndico conta com diversas surpresas e os inadimplentes no condomínio sempre são uma das maiores dificuldades que o condomínio pode sofrer, não é mesmo?

Por isso vamos auxiliar você, um síndico de sucesso, com todas as dicas que você precisa saber para lidar com esse problema!

Mesmo sendo um ótimo sindico, ainda sim um dos principais desafiosdessa profissão é lidar com os condôminos e para dificultar mais ainda com inadimplentes acredite, você não está sozinho. Muitos gestores profissionais passam pelo mesmo desafio durante sua gestão.

O segredo está em saber lidar com o publico de maneira correta e justa, afinal o síndico representa o condomínio e os interesses tanta administrativos, visando sempre a ordem do ambiente, portanto respeitando requisitos básicos, visando sempre preservar a integridade do condômino devedor sem nunca expor a imagem dele. 

Certamente por se tratar de um assunto delicado e complicado, a inadimplência além de prejudicar a gestão financeira do condomínio também atrapalha a vida de quem que paga as contas em dia. Esse é um dos principais desafios que um síndico enfrentaradurante sua gestão, portanto, como você deve agir e dialogar com inadimplentes no condomínio?

Em muitos casos chega a ser um grande constrangimento cobrar um morador, muitas vezes são pessoas com a qual o síndico tem contato e até mesmo convivem diariamente.

A gestão do condomínio depende financeiramente de seus moradores, os mesmos fornecem a renda necessária para manter tudo em perfeito estado e ordem, se um morador deixa de arcar com suas responsabilidades o planejamento financeiro será afetado diretamente.

É preciso que o síndico deixe isso bem claro para todos os moradores durante as assembleias, fixando essa mensagem ele estará enfatizando a responsabilidade do morador com a moradia e não irá expor nenhuma informação, mas os inadimplentes no condomínio receberam a mensagem.

Mais do que preservar a imagem do devedor e poupar o mesmo do constrangimento, a administração do condomínio deve entender quais práticas devem ou não ser utilizadas sob o ponto de vista legal.

Eventualmente é necessário compreender quais estratégias são efetivas para atingir o objetivo principal da administração, receber os atrasos do morador para manter o planejamento financeiro positivo. Entenda!

Quais penalidades podem ser aplicadas nos inadimplentes no condomínio

O condomínio, no entanto, pode recorrer de formas legais, o condômino apenas não
pode ser exposto, algumas punições podem ser aplicadas sobre o devedor. Iremos
relacionar os tópicos principais a esse respeito.

Quando uma divida não é paga, pode ser aplicado sobre o devedor uma multa pelo atraso, além disso com uma porcentagem de 2% ao mês, os juros podem ser aplicados a cada uma das parcelas que o morador tem em atraso. Posteriormente não convém ao condomínio proporcionar descontos, uma vez que judicialmente essa forma de simplificar a divida pode ser usa contra as administradoras futuramente.

De acordo com uma simples analogia de que se o morador não cumpre com suas obrigações para com o condomínio o mesmo será vetado das decisões que possam vir a ser colocadas em questão durante assembleias.

Protesto de boleto

O síndico juntamente a administradora ou contabilidade que auxilia a gestão do condomínio podem utilizar uma medida prerrogativa, utilizando o protesto dos boletos vencidos que leva o nome do cidadão a ser colocado em um cadastro de proteção de crédito.

Essa medida deve ser analisada de maneira minuciosa, pois qualquer passo em falso poderá acarretar em penalidades judiciais contra o condomínio. podendo o condômino implicar sobre o cobrador um processo por danos morais, que seria o mesmo processo se o condomínio tivesse exposto o morador perante os demais.

Mediação com os inadimplentes no condomínio

Primeiramente antes de tomar qualquer medida legal e judicializar a questão, tente solucionar o conflito de maneira calma e compreensiva sem criar tensão e desconforto para ambas as partes. Um mediador seria uma ótima opção para solucionar o conflito, uma figura como um advogado para gerenciar a mediação, ou uma vara de pequenas causas, onde um profissional especializado no assunto tentará aplicar um acordo que fique justo e favorável para condômino e condomínio. 

Cabe ao síndico ter paciência ao longo das tratativas que visam encaminhar uma solução. Esteja sempre amparado e nunca tome uma decisão sem consultar o advogado responsável pelo condomínio.

Por ser um conflito o desgaste é certo para ambas as partes, muitas vezes o próprio síndico chamar o condômino para uma reunião para ambos delegarem sobre o problema em questão pode ser muito mais rápido.


Principalmente se o síndico tiver afinidade com o devedor em questão.

Último recurso 

O síndico como gestor da moradia, devera sempre optar por decisões que sejam equilibradas tanto para os interesses do condomínio quanto para a convivência dos condôminos, desta forma medidas judiciais são sempre algo muito radical e executados apenas em último caso.

Deve ser levado em consideração a convivência de ambas as partes e para com o morador em sua própria moradia, medidas judiciais podem acarretar em um desgaste, cabe ao síndico dialogar com o devedor tentando entender os
motivos para a inadimplência estar acontecendo.

Da mesma forma que existem maneiras legais para o condomínio receber saldo que é seu por direito, em contra partida também existem medidas muito mais pacificas e simples de se abordar o assunto e resolver o mesmo.

Caso todas as medidas possíveis já tiverem sido tentas pela gestão o que cabe ao condomínio é proceder um processo judicial de cobrança, que ira se desenrolar da seguinte forma:

1)    O condômino interrompe o pagamento da cota condominial.

2)    Foram esgotadas todas as possibilidades de dialogo entre ambas as partes.

3)    Inicio da ação de execução do processo.

4)    O juiz irá avaliar a cobrança que consiste em um trâmite de confirmação do valor.

5)    O devedor será chamado para honrar o valor que possui em aberto, terá até 3 dias ou bens para a penhora.

6)    Durante esse processo o juiz poderá verificar valore em conta bancaria e solicitar a utilização da verba disponível para honrar o débito.

7)    Caso o condômino não possua valores o representante legal do condomínio poderá solicitar que algo do devedor vá a leilão, podendo ser inclusive a própria residência do devedor.

8)    Após o leilão o condomínio recebe o valor que lhe é devido.

Dica de ouro para lidar com os inadimplentes no condomínio

Para você, síndico profissional ou de primeira viagem, procure sempre entender o ecossistema que é seu condomínio, criar afinidade com os moradores pode facilitar muito a solução de diversos problemas que possam vir a surgir.

Também cabe ao síndico desenvolver esse ambiente amistoso entre todos, muitos pensa que a parte administrativa pode ser o grande desafio de um síndico durante sua gestão, mas poucos sabem que o desafio real é a solução de conflitos e questões que surgem entre condôminos e administrativo ou até mesmo conflitos entre os próprios moradores.

Confira esse é diversos outros assuntos disponíveis em nosso blog, caso queira receber conteúdo exclusivo para auxiliar sua gestão assine nossa Newsletter. Clique Aqui.

Caso seja um síndico de primeira viagem, possuímos um Ebook completo e gratuito pra tornar você um síndico de sucesso! Clique Aqui. 

Festas de fim de ano no condomínio

Por

O final do ano costuma ser um
período festivo para a maioria das pessoas. É o momento de reunir a família e
os amigos para celebrar o Natal e logo em seguida um novo ciclo que se inicia,
muitos optam por viajar para praias ou lugares calmos e paradisíacos, mas
muitos dos condôminos ficam em seus apartamentos para manter toda a família por
perto.

Para os condomínios, isso
significa um volume de acesso maior do que o normal, muitos familiares de
moradores vão ao condomínio para passar as festas com a família, neste período
devem ser observados alguns pontos para garantir a segurança e a comodidade dos
condôminos e de seus convidados.

É
necessário que o condomínio tenha regras para manter a segurança de todos e que
possa garantir que nenhuma surpresa aconteça durante as comemorações.

O síndico e os
administradores do condomínio são os responsáveis por garantir a felicidades de
todos e que as datas sejam comemoradas com prudência. Só na capital paulista,
mais de 1/3 das pessoas moram em condomínios.

 

Por exemplo, as
churrasqueiras são o ponto de encontro preferido entre os moradores para
diversão, e após a virada do dia 24 para o 25 as churrasqueiras são o local
perfeito para reunir a família para o almoço de Natal.

 

Porém a utilização das mesmas
em áreas comuns têm sido constante tema de discussão, uma vez que está entre as
campeãs de reclamações. E para explicar melhor como o condomínio deve conduzir
esse período festivo.

 

Da mesma forma que ocorre nas
férias, nos grandes feriados, tais como Natal e Ano Novo, os prédios precisam
estar em alerta e tentar minimizar o impacto nocivo da movimentação desregrada
de visitantes e crianças dentro dos condomínios.

 

Medidas como contratação de
monitores e eleição de síndico mirim ajudam a minimizar situações desagradáveis
com os menores, e o controle dos visitantes e reforço dos procedimentos do
prédio nos elevadores, áreas comuns e comunicados ajudam a minimizar os
problemas. 

 

Toda medida que vier a ser
tomada durante esse período deve ser discutido em assembleia e reforçado para
que todos os condôminos saibam das regras e as respeitem e policiem os demais
moradores, para evitar conflitos.

 

Quando se trata de
convivência coletiva manter o respeito pelos demais e ter ciência das regas
coletivas pode ser um grande facilitador para a gestão dos síndicos e dos
funcionários em serviço durante o período festivo.

 

Cabe ao síndico trabalhar a comunicação e desenvolver a cultura de respeito ao próximo dentro da moradia
vertical, um ótimo dialogo de fixação das normas é o essencial para aplicar
todas as outras propostas que podem ser desenvolvidas para manter a conservação
e segurança do patrimônio, garantindo assim que todos aproveitem esse momento
de felicidade da forma mais tranquila possível. 

 

Iremos
apresentar nesse artigo maneiras de cuidados e onde focar a atenção e o cuidado
durante o período festivo.

Salão
de Festa

O
período de festas no final do ano é um dos mais concorridos em relação à
procura para reservas do salão de festas do condomínio. Com a grande procura,
em alguns condomínios, a decisão acaba sendo feita por meio de sorteio.

Outros
lugares dão preferência a quem requisita a área comum primeiro. Por isso, os
moradores devem lembrar que é necessário fazer a reserva com antecedência para
garantir a disponibilidade do salão. Em todo caso, o síndico poderá esclarecer
as dúvidas.

Para
o uso da área comum as regas devem ser aplicadas da maneira concreta, sem a
possibilidade exceções, todo condomínio possui sua própria lei do silêncio que
na maioria das vezes proíbe o musica alta e barulhos excessivos depois das
22h00 da noite.

Mesmo
que seja Natal ou Ano novo essa regra deve ser respeitada o condomínio pode
continuar no são desde que garanta que não iram ocorrer ocorrências de
barulhos, caso essa regra prevista na convenção não seja cumprida pode acabar
por gerar conflitos em os demais moradores do local.

Piscina 

É
recomendado evitar o uso da piscina em festas para diminuir as chances de um
acidente. O ideal é que a área seja bloqueada para que os convidados, sobretudo
as crianças, mantenham uma boa distância. A segurança deve estar acima de tudo.

Pelo
fim de ano também ser o período de férias é necessário que seja proibido
crianças na piscina sem os pais, independentemente da idade nenhuma criança a
baixo de 15 anos deve ficar sozinha próximo a piscina, alguma brincadeira
descontraída pode terminar de forma trágica.

Decoração

Em
alguns condomínios não é permitido fazer uma decoração externa. Por isso, antes
de investir tempo e dinheiro, cheque as regras no regimento interno e comunique
ao síndico sobre a vontade de fazer uma decoração especial para o fim do ano.

Outros
condomínios em conjunto com seus condôminos elaboram uma decoração padrão para
todo o prédio, o espirito festivo pede uma decoração e o condomínio aderir a
essa pratica, além de gerar união entre todos os moradores que iram elaborar
juntos a decoração a harmonização da decoração além de garantir a segurança do
que será feito fica muito mais bonita.

 

Lista
de convidados

Para
facilitar o acesso ao condomínio, sempre que um evento for realizado, é
recomendado fazer uma  lista de convidados e entregá-la à portaria do condomínio.
Nos casos de condomínios que possuem a portaria eletrônica o morador deverá
ficar atento, os moradores têm a possibilidade de fazer a lista via aplicativo.

A
segurança é o ponto principal a ser assegurado durante esse período, muitos dos
moradores dos condomínios optam pela moradia vertical por ser além de tudo
segura, muitas famílias irão viajar no período festivo e o condomínio junto do
sindico são o que asseguram que tudo estará lá quando essas famílias voltarem.

Fogos

A
tradicional queima de fogos de ano novo é um evento significativo para as
pessoas no mundo todo. Mas você sabia que na cidade São Paulo é proibido soltar
fogos com efeitos sonoros e ruídos? O projeto de lei 97/2017 veta
o uso dos artefatos que produzam algum tipo de barulho e multa o descumprimento
da lei em R$ 2.000.

Vale
notar que fogos de artifício que possuem efeitos visuais sem ruído estão
excluídos da norma, mas seu uso nos condomínios deve ser previsto no regimento
interno, além de não garantir segurança alguma para quem irá soltar, podendo
até destruir o final de ano de todos.

Barulho

Como já
havíamos citado a cima festas costumam reunir uma grande quantidade de pessoas
e muitas vezes é difícil controlar o barulho causado por ela. É preciso ficar
atento. Leis federais funcionam em todo país a respeito da “lei do silêncio”.

Portanto
respeite os limites estabelecidos pelo condomínio para boa convivência,
incomodar os vizinhos não é legal. O clima é de festas e devemos garantir que
todos estejam bem para aproveitar o memento festivo, pensar no próximo é um
ponto chave para o período.

As festas de
fim de ano devem ser um momento especial, por isso os condomínios precisam
garantir a segurança e o conforto. Reforçar o quadro de funcionários na época é
uma maneira de evitar problemas.

Ressaltamos
que é necessário que tudo seja acordado previamente em uma assembleia geral
para que todos estejam cientes de como irá funcionar o condomínio no período
festivo.

Aqui na Dan
Solução fornecemos o melhor conteúdo disponível sobre condomínios e materiais
ricos que possam ajudar síndicos de primeira viagem e síndicos profissionais a
lidarem com as mais diversas situações.

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Síndicos podem criar regras no condomínio?

Por
Síndicos podem criar regras no condomínio artigo dan a solucao em infiltração

O síndico é o administrador do condomínio em todos os âmbitos, e deve ser eleito em uma assembleia de condôminos, o condomínio pode ter um síndico profissional que administre mais de um condomínio, ou, pode optar por eleger um morador que esteja disposto a ocupar o cargo. Agora, síndicos podem criar regras no condomínio?

A validação como representante de uma coletividade, onde irá executar tarefas e será responsável pela gestão de todo o conjunto, porém, esse poder que o síndico possui não o autoriza a agir da forma que quiser, todo condomínio possui regras para os condôminos e normas de condutas para os síndicos.

Existem muitos casos de atos irregulares ou ilegais desse administrador, por isso vamos esclarecer que o síndico não pode fazer no condomínio citando alguns exemplos, e normas de condutas que o gestor precisa seguir profissionalmente para que a gestão funcione como o esperado.

Todas as normas devem ser levadas em assembleia, o síndico é um porta-voz dos moradores e seus deveres são cuidar do financeiro, jurídico, manutenção e conservação do condomínio, assim como também honrar todas as despesas do condomínio mantendo controle sobre as finanças.

E todo final de mês, o síndico deve prestar contas aos moradores para mostrar como o balancete mensal para que todos os moradores tenham total ciência de como anda o fundo monetários do conjunto residencial.

Como as regras no condomínio devem ser aplicadas

Síndico não pode impor normas, mesmo com o conselho; novas regras devem passar por uma assembleia. Entretanto o síndico pode convocar uma assembleia extraordinária sempre que julgar conveniente, para tratar de assuntos que exigem extrema atenção e precisem ser resolvidos com agilidade.

A convenção é como um manual de regras tanto administrativas como regras de segurança e convivência
para os síndicos e moradores, nela você encontra tudo sobre o que pode ou não pode ser feito pelos condôminos, se a regra já estiver na convenção ela pode ser aplicada, caso não tenha nenhum registro sobre o problema a medida terá que passar por assembleia e para infrações desrespeitadas no condômino há uma multa.

Um morador só pode ser multado quando todas as alternativas já foram ponderadas e o problema já foi tratado com o mesmo e o síndico não obteve resposta ou mudança de conduta, em alguns outros casos o síndico pode aplicar as regras para o bem comum.

Vamos pontuar alguns exemplos de o que um síndico pode ou não fazer durante sua gestão

Dívidas de condôminos

Os condôminos inadimplentes, de modo geral, podem ser obrigados a pagar multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios quando atrasam o pagamento da taxa de condomínio, o condomínio depende de seus moradores para pagar dívidas administrativas e oferecer todo o conforto, organização e segurança que entrega aos condôminos através dos funcionários.

A soma dessas obrigações com o valor da contribuição mensal pode chegar em uma quantia significativa, mas nem por isso o síndico pode reduzir o valor da dívida do condômino, ou seja, a fonte de renda do condomínio são seus moradores, e o conjunto precisa dele para manter tudo funcionando perfeitamente.

O síndico precisa cobrar a quantia com juros sem direito de reduzir o valor, mas pode criar acordos com o morador, isso porque o síndico é um gestor de um dinheiro que não pertence a ele; por isso, não tem autonomia para realizar essa prática.

O que ele pode é chegar a um acordo, utilizando de seu bom senso de administrador, com o condômino inadimplente, possibilitando o pagamento da dívida com condições melhores. Há, inclusive, regimentos internos que preveem uma política de acordo, a dívida pode ser parcelada, mas precisa ser paga por completo até que a situação seja regularizada.

Estipular multa

As leis condominiais devem prever as situações mais comuns que acontecem em um condomínio, bem como as multas para quem desobedece suas regras, tudo que puder ser evitado pode prevenir futuros transtornos para o administrador e para os moradores.

Em geral, a convenção estipula a forma de aplicar tais penalidades como as multas e as referências de valor pelas quais o síndico deve se guiar, para que seja mantida a imparcialidade da gestão e os moradores não sintam que estão sendo discriminados por pagar um valor maior que outros de multa.

Por isso, o administrador não pode estabelecer punições de modo discricionário, apenas se baseando em seu julgamento. Pelo contrário, um bom gestor é aquele que faz valer as leis do condomínio e zela por elas, um bom gestor é justo com as leis e a forma de aplicar elas sobre seus condôminos.

Prestar contas

A obrigatoriedade de prestar contas mensalmente ou anualmente sobre sua gestão anterior ou sempre que requisitado não pode ser deixada de lado pelo síndico. Esse dever do administrador está previsto no Código Civil Brasileiro, que estabelece as regras do condomínio.

A ausência de prestação de contas e a não elaboração de orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, além de desobedecer a uma lei federal, gera desconfiança por parte dos moradores, e também é motivo para sua destituição.

Os moradores são os clientes e o síndico está prestando um serviço, caso o síndico não consiga cumprir com suas obrigações ele será deposto do cargo e alguém capacitado ira estruturar a gestão, as contas são a principal função do gestor, o condomínio precisa estar seguro financeiramente para que tudo seja estruturado e o local tenha uma comunidade saudável com um conjunto conservado e sem problemas de conservação.

Destituir conselheiros

Os membros dos conselhos existentes em condomínios são eleitos em assembleia, assim como o síndico. Por uma analogia, os conselheiros só podem ser destituídos por assembleia de condôminos.

Da mesma forma que são eleitos por votação, só se é retirado do cargo por um sistema de votação, o síndico é um representante da maioria, um condomínio unido se mantém ativo e felicita a gestão do síndico, uma vez que todos vivem em harmonia visando o bem-estar do coletivo.

Ou seja, ainda que o síndico ou conselheiro não esteja cumprindo suas funções como deveria, o síndico não pode destitui-lo unilateralmente, assim como o síndico não pode ser destituído sem a decisão do coletivo.

O próprio salário

Em geral, o aumento de pró-labore do síndico está estabelecido em convenção de condomínio ou, na omissão desta, na assembleia de condôminos que o elegeu, a remuneração oferecida para o eleito varia de acordo com seu grau de conhecimento na função e em como o condômino poderá custear isso.

Há condomínios em que esse valor possui relação direta com o salário mínimo ou com o salário de determinada categoria, o que ocasionaria um reajuste sempre que houvesse aumento em algum deles. Ou que exista um ajuste anual do solário acordado.

O reajuste abusivo, muito acima do valor de mercado, é proibido. O ideal é sempre convocar uma reunião de condomínio para discutir com os moradores sobre o reajuste, apresentando também a previsão orçamentária.

Quais as ações que o síndico não pode fazer no condomínio?

O Código Civil, ao estabelecer os deveres do síndico, dá uma pista sobre o que ele não pode fazer no condomínio, como por exemplo:

  • Descumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Não prezar pela a conservação e a guarda das partes comuns ou pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • Não realizar o seguro da edificação, o que pode colocar o condomínio em risco;
  • Realizar obras voluptuárias ou úteis, não urgentes e/ou excessivamente onerosas, sem autorização, por assembleia, dos condôminos, respeitado o quórum de cada situação.

Um condomínio que rende menos do que gasta não pode ter um síndico que recebe um salário absurdo e não tem controle de quanto entra ou sai da residência para basear a possibilidade do quanto poderá ser destinado ao síndico e para a administradora.

Há certas ações que o síndico não pode fazer no condomínio, e todas elas se relacionam ao que podemos chamar de abuso de poder. Aquele que age dessa forma, está sujeito à destituição.

Quer entender mais sobre legislação e regras no condomínio?

Confira esse e diversos outros conteúdos disponíveis em nosso blog, tudo que você precisa saber sobre gestão predial, impermeabilização e infiltração está aqui na Dan Solução. Caso tenha algum problema com infiltração não perca tempo e agende já uma vistoria gratuita!

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