O que é Convenção do Condomínio?
O Código civil prevê a instauração de um texto base com as regras de convivência em condomínios prediais, denominado Convenção do condomínio.
O texto que estabelece diversas regras a serem seguidas, a convenção do condomínio, possibilita um maior controle e organização no edifício, esta ferramenta é o que mantém o clima amistoso entre todos os usuários do condomínio, e deve ser implantada de acordo com o Código civil vigente.
Espaços que possuem aglomeração de pessoas ou a interação de diversos usuários distintos, é importante que sejam estabelecidas regras básicas para a interação social saudável, mantendo a harmonia entre todos, este é o caso que se enquadra os condomínios prediais.
Nessa postagem iremos tratar sobre um dos assuntos primordiais, que principalmente todos os administradores de condomínios devem ter conhecimento, assim vamos abordar do que se trata a Convenção do Condomínio, ressaltando seus pontos principais e as suas diferenças em relação ao Regimento Interno.
Dissecando o termo para um melhor entendimento, convenção no caso em condomínios, pode ser entendido como um documento de comum acordo, sobre determinadas diretrizes ou normas a serem seguidas por todos os usuários de um determinado espaço em comum.
Neste artigo vamos discorrer sobre:
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Definição de convenção do condomínio
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Qual a estrutura de uma convenção
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Quais assuntos podem ser abordados neste documento
Um condomínio é composto por diversas diretrizes, visando organizar e direcionar a melhor convivência entre os condôminos, o documento que unifica e apresenta todas elas é denominado Convenção do condomínio, nele pode constar diversos temas.
Continue lendo nosso conteúdo, para ficar por dentro sobre do que se trata este documento fundamental.
Definição de convenção do condomínio
A Convenção do Condomínio é um dos documentos primordiais para organização de edifícios residenciais, ele fundamenta e direciona o funcionamento de toda a estrutura do edifício, sendo estabelecido os direitos e deveres dos usuários, além de diversos assuntos distintos que descreveremos ao longo do nosso artigo.
Muitos administradores não têm conhecimento dos documentos necessários e obrigatórios em condomínios e até confundem, assim vamos definir o que é Convenção do condomínio e Regimento interno, para entender a distinção entre os dois documentos, são elas:
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Convenção do condomínio – Se trata de um documento obrigatório, com efeito jurídico, é nesta declaração que é estabelecido principalmente à quem se destina quais áreas e espaços do condomínio.
Além disso fica registrado o direito do uso, define quais áreas são privativas ou de uso coletivo, como se dará a administração dos recursos do condomínio.
A responsabilidade do registro da convenção é da construtora, no processo de incorporação ou averbação da edificação, não sendo votado e constituído em assembléia, documento exigido no momento de receber o registro de matrícula do imóvel junto a prefeitura.
Para melhor entendimento e se possuir dúvidas quanto ao que se trata averbação, registro ou matrícula, veja o artigo que o Jusbrasil possui – Direito registral; o que é matrícula, registro e averbação?
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Regimento interno – Documento complementar as diretrizes estabelecidas na convenção, se trata do documento que afere as regras de convivência a serem respeitadas por todos os usuários do condomínio ou seja os condôminos.
Basicamente o regimento prevê as regras do cotidiano do edifício, buscando pela harmonia da convivência do condomínio, ou seja este normatiza as diretrizes de convivência entre os moradores, podendo ser considerado uma extensão da convenção.
Já abordamos o assunto Regimento Interno e a sua importância em nosso blog, confira mais sobre este tema.
É necessário que o administrador saiba diferenciar os documentos necessários para o bom funcionamento do condomínio, mantendo sempre o clima amistoso entre os moradores.
Os síndicos têm de ter em mente a importância de obedecer e seguir o que a legislação determina, pois pode facilitar e livrar os administradores de diversos transtornos que podem ocorrer.
Qual a estrutura de uma convenção
A LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. no capítulo 2° no Artigo 9° estabelece diversas diretrizes, vamos listar as principais que devem constituir a convenção do condomínio:
• A descrição e determinação das partes de propriedade exclusiva e de uso comum, isto é as de propriedade do condomínios, bem como a especificação das áreas distintas;
• Descrever como deve se dar a utilização dos espaços e os serviços disponíveis para o uso comum;
• Regras relacionadas à contribuição que deve ser feita dos condôminos para a manutenção da infraestrutura do condomínio, bem como à cobrança dos inadimplentes e as devidas sanções. A convenção pode estabelecer os prazos para entrada em ações judiciais e estabelecer o detalhamento sobre multas e juros;
• Assuntos sobre o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo, bem como suas atribuições além das pré estabelecidas legalmente;
• Detalhes sobre os tipos de assembleias que podem vir a ocorrer no condomínio, como por exemplo as assembléias ordinárias e as extraordinárias. Determina detalhes específicos sobre o número máximo de procurações que um mesmo procurador pode apresentar em assembleias, regras de convocação e se as procurações devem estar com firma reconhecida. Também define o quórum necessário para cada tipo de deliberação das assembleias;
• Composição do corpo diretivo e seus papéis dentro do condomínio. Normalmente, a diretoria pode ser composta pelo síndico, subsíndico, conselheiros e o zelador;
• Modelos da administração que o condomínio irá seguir: aqui também entra o detalhamento no caso de situações para destituição do síndico, subsíndico e conselheiros;
• Divisões e rateios para fins destinados à manutenção, despesas gerais do condomínio e gastos para esses fins;
• Descrição dos edifícios e seus tipos de utilização (habitacional, comercial ou cultural, por exemplo);
• A obrigatoriedade do condomínio em contratar um seguro que cubra também (ou não) as unidades autônomas;
• Determinação das vagas da garagem, vinculadas ou não às unidades autônomas, previamente marcadas ou não e as regras para o sorteio do rodízio, se for o caso;
• Os deveres e funções do síndico: a convenção deve estabelecer as funções do síndico, sempre seguindo o Código Civil. Na convenção, também fica definido se o síndico deve pagar condomínio ou receber salário.
Por conta da complexidade cada dia maior nos condomínios prediais, se faz necessário que a Convenção do Condomínio venha abordar amplamente diversos assuntos relevantes ao edifício, além disso que seja atualizada, a definição de itens básicos deve ser o foco do documento.
É importante que a assembleia em seja constituída o documento se faça presente todos os moradores, mas como dificilmente isto ocorre, considera-se aprovado o documento se dois terços dos proprietários estiverem presentes, estabelecendo um documento claro e eficiente para o condomínio.
Quais assuntos podem ser abordados neste documento
Agora que já abordamos do que se trata a convenção e sua importância, vamos nos aprofundar um pouco mais no assunto? Entenda de forma clara o que pode e deve estar presente na Convenção do Condomínio.
A convenção de condomínio aborda diversos temas relevantes para a constituição do condomínio, saber quais assuntos são fundamentais é primordial para a criação de um documento eficaz.
Entenda o que deve constar na convenção de condomínio ideal:
Estrutura do Condomínio e Descritivo
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Esse item trata das possíveis contratações de serviços terceirizados de infraestrutura e de todo o tipo de realização de obras estruturais no condomínio, já o descritivo trata da tipologia de uso dos edifícios que constituem o condomínio (comercial, cultural ou habitacional).
Assembleias do Condomínio
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Existem dois tipos de assembleias no condomínio: as Assembleias Ordinárias, que acontecem anualmente e que tratam de assuntos como previsões orçamentárias e prestação de contas; e Assembleias Extraordinárias, que tratam de assuntos do cotidiano do condomínio e que também possam exigir a presença dos condôminos.
Diretoria e Administração do Condomínio
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A composição do corpo diretivo do condomínio deve constar na Convenção do Condomínio. Da mesma forma, o modelo de administração que o condomínio seguirá, as atribuições e os serviços prestados pela administradora também devem constar no documento.
Orçamentos e Rateios
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Deve constar prioritariamente os assuntos relativos aos orçamentos e rateios necessários para fins de manutenção da infraestrutura e despesas gerais do condomínio.
Multas Condominiais
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Esse item é muito importante também, pois ele trata das punições ao descumprimento, pelos moradores, de seus deveres condominiais. O síndico deve deixar os valores das multas estipulados na Convenção do Condomínio.
Deveres e Funções do Síndico e Itens Coletivos
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A Convenção, de acordo com o que está estipulado no Código Civil, deve ter as atribuições do síndico e seus deveres. Além disso, também deve estar estipulado a forma de uso dos espaços de uso coletivo do condomínio, como churrasqueira, salão de jogos e salão de festas.
Conclusão
A convenção do condomínio além de ser obrigatória, é um documento que pode evitar diversos transtornos que podem ocorrer, é necessário que o condomínio produza um documento claro e que todos os assuntos sejam transparentes, abordando os principais assuntos relevantes do condomínio.
Vale ressaltar que Convenção deve seguir tudo que é determinado no Código Civil e tem que ser assinada por, pelo menos, dois terços dos proprietários para entrar em vigor.
O portal do SíndicoNet possui um modelo disponível para download acesse – Modelo de Convenção – condomínios residenciais.
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