Saiba mais como um vazamento pode afetar o condomínio e como combater o problema antes que vire uma infiltração
Todo condomínio tem um síndico responsável para auxiliar em todos os problemas necessários, quando ocorrem problemas com encanamentos que normalmente estão entre as principais reclamações e divergências em condomínios, costumam gerar bastante confusão, já que é difícil saber de quem é a responsabilidade, do condomínio ou do morador?
Em comunidade, um pequeno problema pode incomodar e afetar muitas pessoas, quando ocorre um desgaste na tubulação ou quando ela não está bem vedada, é comum a fuga de água dos encanamentos. Esse fenômeno é denominado como vazamento.
Se existe um vazamento automaticamente esse problema está gerando um custo para o condomínio e para os moradores que irão arcar com a despesa, já que o desperdício é calculado pelos relógios de água e virá na próxima conta.
Entretanto, nem sempre é fácil identificar sua existência, pois, grande parte das instalações hidráulicas se encontra dentro das paredes, por isso problemas como esses são descobertos apenas quando os primeiros sinais aparecem, pode ser tarde demais.
Para começar é preciso entender qual é a origem do vazamento para depois identificar de quem será a responsabilidade do reparo, todo condômino possui um histórico desde sua construção, o que facilita identificar o que foi feito por quem.
Para reconhecê-los, é necessário observar os efeitos secundários, como o surgimento de mofo, manchas, pintura estufada, gotejamento em laje, água escorrendo pelos azulejos, entre outros, se necessário solicitar auxílio de um especialista como engenheiro ou um encanador de qualidade.
As infiltrações normalmente são causadas pelo excesso de umidade na edificação ou pela passagem de água nas rachaduras, a partir do momento em que o vazamento começa, a água começa a enfraquecer e penetrar no concreto e segue abrindo caminho, danificando toda a estrutura.
As rachaduras podem ser provocadas por vazamentos, erro de projeto, umidade proveniente do solo, instalação errada de esquadrias e acabamentos e, principalmente, falta de manutenção ou de uma vistoria especializada. Há também casos em que não é possível observar nenhum sintoma, e os danos acabam ficando piores que o esperado.
Nessa situação, é recomendável confrontar profissionais especializados na análise do problema. Com esse parecer em mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso, tudo com muita agilidade para não solucionar o mais rápido possível.
A partir da identificação de um vazamento pontual como gotejamento na laje, por exemplo, a primeira providência é comunicar o vizinho do andar de cima para acionar um bombeio hidráulico a fim de fazer uma investigação da falha, em condomínios qualquer vazamento em um apartamento será refletido nos andares de baixo.
Caso o profissional tenha dificuldade em identificar a localização exata da origem do vazamento, o síndico poderá contratar uma empresa especializada em reconhecer com precisão onde o problema está através do uso de equipamentos e procedimentos específicos para este fim, evitando quebradeira e alto custo de obra.
Examinar é o ponto chave para se efetuar um reparo definitivo no problema, caso não seja analisado o ponto, pode se ocorrer desperdício de recursos, sempre tentando resolver o problema no local errado.
Manutenção periódica para combater vazamentos
Tanto os vazamentos quanto as infiltrações podem ser facilmente prevenidas desde que haja acompanhamento e manutenção predial constante do sistema de água do edifício, isso deve ser executado pelo zelador e avaliado pelo síndico mensalmente.
Ao contrário do que muitos acreditam, qualquer edificação – seja uma casa simples ou um empreendimento comercial imponente – requer manutenção periódica.
Isso se deve ao fato de as construções terem uma determinada vida útil e poderem sofrer danos em razões de intempéries, porém, infelizmente isso não ocorre na prática. É comum que a manutenção seja feita apenas quando surge um problema essa ação é conhecida como manutenção corretiva.
Ainda assim, a maneira mais eficiente e econômica de manter um edifício em ótimas condições é com a conservação periódica, a que requer pouco gasto, solucionando problemas simples e rápidos.
As manutenções preventivas estão previstas nas normas aprovadas pela ABNT. Alguns procedimentos como desentupimentos de esgotos, reparação do rejunte dos boxes, bancadas de pia da cozinha e demais áreas que são molhadas devem estar sempre em dia.
O ideal é evitar golpe de aríete (pico de pressão causado por uma alteração súbita na velocidade de líquidos dentro da tubulação), o que pode elevar a pressão no interior dos apartamentos acima de 4 kgf/cm², causando muitos dos problemas de encanamento, a pressão força o cano e ele se rompe.
As coberturas, fachadas e empenas devem receber uma atenção especial, com a manutenção anual no rejuntamento, emboço, calafetação em pontos de elétrica e revestimentos que se desprendem”.
A responsabilidade?
Em uma edificação existem dois tipos de redes de encanamento: a vertical e a horizontal. A rede vertical, conhecida como coluna principal, conduz água e esgoto entre os andares e a rua.
Neste caso, o condomínio é responsável por sua manutenção e inspeção, pois esse encanamento é de uso comum. Quando os vazamentos ocorrem dentro das unidades e são oriundos de canos verticais, eles são de responsabilidade do condomínio, assim como a troca de colunas que precisam ser realizadas e programadas com a periodicidade necessária.
O condomínio arca com os custos e deve efetuar sempre a vistoria necessária para resolver esses problemas com antecedência e até mesmo evitar eles.
Início desta necessidade é quando a água começa a apresentar ferrugem, o que é sinal de corrosão no tubo galvanizado e pode inclusive apresentar riscos à saúde, sem contar o risco em potencial que a tubulação pode apresentar.
Já a rede horizontal liga a coluna à unidade por meio de canos (recebe água da rede vertical e conduz esgoto para ela), como o uso é particular a responsabilidade por reparos e danos nela ocorridos é do morador, afinal o objetivo da rede é ligar os pontos de utilização do apartamento até as colunas principais.
Outro problema muito comum são os vazamentos de ramais nos banheiros e infiltrações de modo geral, a principal questão é verificar se a água está vazando do próprio apartamento ou do apartamento de cima.
Nesses casos o condomínio não tem responsabilidade e não deve se envolver, a não ser que o problema comece a atingir outras unidades, aí a obrigação do dono do apartamento que provocou o problema é ressarcir os prejuízos sofridos pelos vizinhos.
Se o vazamento ocorreu por conta de alguma intervenção inadequada, o responsável será aquele que cometeu o ato. Mas, se o vazamento ocorreu de forma espontânea, é preciso avaliar quem é o responsável pela tubulação.
Se for uma tubulação comum a responsabilidade é do condomínio, mas se for uma tubulação privativa a responsabilidade é do proprietário do imóvel.
Se faz necessário sempre consultar a convenção do condomínio e o histórico de situações semelhantes que tenham ocorrido no local, especialmente se houver custos extras para os moradores, se for um problema recorrente é necessário descobrir a origem.
Portanto, se constatada que a despesa é do condomínio, o rateio da cota extra deverá obedecer ao que está previsto na convenção do condomínio e deve-se avaliar inclusive as razões que autorizam a utilização do fundo de reserva do condomínio para este fim, se é possível utilizá-lo.
Não deixe o vazamento virar um problema sério no seu condomínio
Levando em consideração que a emergência poderia ser evitada se constatada com antecedência, desta forma evitando o aumento do valor a ser utilizado para realizar o reparo.
Após ter resolvido a questão, o síndico com o auxílio do zelador deverá garantir que problemas como este não voltem a acontecer enfatizando que a manutenção prévia é uma medida importante para evitar transtornos.
É muito importante que o síndico saiba exatamente onde passa o encanamento da edificação, com isso, fica mais fácil identificar se a responsabilidade pertence ao condomínio ou ao condômino.
Para a solução de qualquer tipo de problema, seja vazamento ou infiltração, o diálogo sempre será a melhor saída, assim, aos poucos as pessoas vão se sensibilizando de suas responsabilidades.
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