Quando falamos sobre administração de condomínio, o síndico é a figura mais importante nesse cenário. Sua maior função é fazer uma boa gestão predial, não só de forma administrativa, mas também das necessidades físicas da construção.
Entretanto, não é incomum surgirem relatos sobre moradores tendo problemas com síndico. As razões para isso podem ser inúmeras: falta de manutenção nos equipamentos do prédio, elevadores interditados ou infiltrações.
De todo modo, você verá logo abaixo o que fazer quando o síndico se mostra omisso nessas situações. Para isso, é importante saber como agir e quem acionar para que tudo se resolva da melhor forma possível. Confira!
Problemas com síndico: saiba qual é o papel dele
Entender qual o papel do síndico é fundamental para saber como solucionar qualquer problema que o envolva. Como dissemos inicialmente, o síndico deve realizar a administração condominial.
Suas tarefas envolvem cuidar da saúde financeira, estrutural e social do prédio. Também atua como porta-voz dos moradores, assumindo a responsabilidade de proteger seus interesses, bem como defender o patrimônio.
Além disso, o gestor predial ainda possui o papel de intermediar a comunicação entre os residentes em casos de ações judiciais. O objetivo é resolver a situação amigavelmente, incentivando o diálogo e a convivência harmônica.
O que um síndico pode e não pode fazer?
Segundo o Código Civil, o síndico se torna responsável legal pelo condomínio. Na prática, aquele que assume esse cargo poderá responder judicialmente em nome da construção caso infrinja qualquer norma estabelecida.
Portanto, o gestor condominial também possui seus direitos e deveres. Na rotina diária, é essencial ter organização para lidar com todos os afazeres. São eles:
- aplicar multas aos moradores, caso eles descumpram regras do condomínio;
- promover campanhas de conscientização e elaborar notas informativas;
- intermediar conflitos entre moradores;
- admitir e demitir colaboradores;
- contratar e trocar de administradora, desde que comunicado em assembleia virtual ou presencial;
- solicitar orçamentos de serviços e produtos;
- quitar as dívidas do condomínio no prazo correto;
- fazer a cobrança de dívidas;
- terceirizar serviços;
- pedir o plano de obras dos condôminos que pretendem reformar seus apartamentos.
Também existem ações que o síndico não pode realizar. São elas:
- contratar ou adquirir produtos e serviços sem que a assembleia seja consultada;
- não prestar contas anualmente;
- reter arquivos importantes, mesmo após deixar o cargo;
- deixar que o seguro do condomínio expire sem renovação;
- utilizar o orçamento condominial irresponsavelmente;
- não quitar as dívidas condominiais no prazo correto;
- falhar em cobrar condôminos inadimplentes;
- proibir o acesso de visitantes autorizados por condôminos;
- tratar conflitos internos com parcialidade;
- constranger moradores em reuniões e atas de condomínio;
- entrar nas unidades residenciais sem autorização dos moradores;
- aplicar multas sem provas de má conduta por parte dos condôminos.
O que fazer para resolver problemas com síndico
Sempre que um síndico não cumpre com seus deveres, ou se apresente omisso em situações críticas, os moradores podem tomar certas medidas. Primeiramente, o subsíndico deve conversar com o gestor para tentar resolver o problema.
Caso isso não seja suficiente, os condôminos podem tentar outras soluções. Veja logo a seguir quais são elas.
Diálogo é sempre a melhor solução
Quando existem problemas não resolvidos no condomínio, a convivência no ambiente sairá prejudicada. No caso de falta de manutenções, por exemplo, a estrutura do prédio sofrerá danos estruturais mais graves com o passar do tempo.
Nesse caso, a primeira alternativa dos residentes é sempre o diálogo. Isso porque, os condôminos têm o direito de cobrar o gestor para que ele atue conforme suas obrigações.
Porém, nem sempre a conversa funciona como esperado. Assim, vale a pena recorrer a outras alternativas.
Procure o Conselho Fiscal ou a Administração
O Conselho Fiscal possui diversas atribuições, sendo que uma delas é monitorar o desempenho do síndico.
Então, quando o gestor predial não resolve os problemas do condomínio, os moradores podem acionar a entidade para que ela faça a mediação entre ele e a coletividade.
A partir disso, o Conselho cobrará do síndico uma postura de acordo com suas responsabilidades. Caso ele esteja impossibilitado de realizar suas funções, o subsíndico é quem deve assumir as tarefas.
Para casos mais graves, há também a Ação Judicial
Esse é o último recurso para solucionar o problema. Quando o diálogo e a intervenção do Conselho Fiscal falham, a opção que resta é acionar a justiça. Os moradores podem iniciar um processo civil, para que seja apurada a existência de omissão por parte do síndico.
Para isso, é fundamental que os moradores reúnam provas materiais e testemunhais, a fim de comprovar que o gestor não cumpriu com suas obrigações propositalmente. Sempre que os problemas do condomínio não são resolvidos, danos irreversíveis podem afetar o prédio.
Problemas com síndico: o que é mais comum?
Mesmo que existam formas de evitar um processo judicial contra o síndico, ele ocorre com certa frequência no Brasil.
Mas, como explicamos logo acima, isso só acontece quando há provas de que suas obrigações com o condomínio não foram cumpridas. Veja abaixo os principais tipos de processos contra síndicos.
Divergências na prestação de contas
Conforme citamos nos tópicos anteriores, é obrigação do síndico prestar contas à assembleia anualmente.
Se qualquer irregularidade for identificada, os moradores podem acionar uma auditoria condominial. Dependendo do que for descoberto, pode-se abrir uma ação judicial contra o gestor, civil e criminalmente.
Superfaturamento de obras
Esse ato é considerado ilícito e envolve a adulteração na emissão de notas fiscais das obras condominiais.
Nesse contexto, o síndico visa aproveitar de forma indevida a verba destinada à melhorias do prédio. Caso isso seja comprovado, os moradores podem processar o gestor.
Desvio de verba
Acontece quando o síndico utiliza o valor recolhido das taxas condominiais para cobrir despesas pessoais. Esse ato pode ser coibido com a presença do Conselho Fiscal e auditorias frequentes.
Caso seja comprovado odesvio, o síndico poderá responder judicialmente, civil e criminalmente.
Infiltração
Parte da responsabilidade do síndico é resolver os problemas estruturais do edifício, como infiltrações, vazamentos e outros.
Quando não solucionados, o acúmulo de água na estrutura do prédio pode gerar mofo nas paredes, causando o desplacamento do concreto, além de afetar a qualidade de vida dos moradores.
Para resolver, o síndico deve entrar em contato com uma empresa especializada em soluções de infiltrações, para que as medidas corretivas sejam apoiadas devidamente.
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Conclusão
Agora que você já sabe como resolver problemas com síndico, não precisa se preocupar caso a situação se apresente. Vale ressaltar que é sempre mais indicado tentar solucionar qualquer conflito por meio do diálogo. Ações judiciais devem ser o último recurso.
