A boa convivência dos moradores muitas vezes pode ficar ameaçada por conta do uso incorreto dos espaços comuns no condomínio. Quem já não teve a impressão que a churrasqueira nunca está disponível ou que o salão de festas é usado sempre pelas mesmas pessoas? Ou quem já não pegou um salão ou churrasqueiras sujos, exatamente na hora em que foi usá-lo?
As regras de uso dos espaços têm que estar bem claras e acessíveis a todos os condôminos. O agendamento do uso dessas áreas também deve ser feito com antecedência e cuidar da organização dessas datas é tarefa que o síndico deve cumprir para que haja ordem nas solicitações. É importante também constar na Convenção do Condomínio quantas vezes por mês um mesmo morador pode utilizar cada área. A churrasqueira, por exemplo, é bastante disputada no verão.
Não se deve esquecer também no regulamento e os horários limites de saída. Isso evita que haja transtornos em relação a barulhos indesejáveis, além da circulação de convidados nas áreas comuns, que costuma acontecer quando a quantidade de pessoas extrapola o limite dos salões de festas.
Quanto aos cuidados de manutenção e uso, o condomínio deve ficar atento a possíveis depredações, que podem acontecer involuntariamente. Se houver algum equipamento ou mobiliário quebrado, os danos devem ser cobrados de quem fez o uso das áreas. Assim, o registro dos agendamentos deve ser sempre guardado para possíveis avaliações do uso correto das instalações.
Pode-se cobrar pelo uso de áreas comuns no condomínio?
A cobrança sobre o uso de churrasqueira, salão de festas, academias e outras áreas é facultativa, mas, se existir, deve obrigatoriamente constar na Convenção do Condomínio. O valor deve estar previsto no regulamento interno e, portanto, deve ser decidido em assembleia.
Outra questão importante é o uso das áreas comuns do condomínio para os moradores inadimplentes. Muitos condomínios incluem em seu Regimento Interno ou em sua Convenção artigos que proíbam o condômino inadimplente de usar as áreas comuns.
O art. 5º, Inc. XXXV da Constituição Federal de 1998 garante o direito inviolável à propriedade. Dessa forma, não se pode proibir o uso das áreas comuns do condomínio. Além disso, o art. 1335, II, do Código Civil diz que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Espaço gourmet
É cada vez mais comum que os condomínios possuam espaços gourmets e seu uso vem crescendo a cada dia. É importante que as regras de uso também sejam determinadas para essas áreas, da mesma forma que a churrasqueira e salão de festas, tanto quanto a horário, limpeza e agendamento.
Garagem
O direito à vaga no condomínio pertence igualmente a todos os condôminos, mesmo se não possuir um automóvel. As vagas podem ser fixas, sendo que a distribuição das mesmas deve ser feita já na primeira assembleia da constituição do condomínio, por meio de sorteio. Ou pode ser rotativa, com sorteios de locais de ano e ano, modelo este mais comum em todos os condomínios.
O importante, sempre é que o síndico consiga criar, juntamente com os moradores, um ambiente harmonioso onde todos possam usar as áreas comuns para seu lazer e convivência.
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Artigo originalmente postado em 30/06/2016 e revisado e atualizado em 04/06/2017
Em tempos
desafiadores como o que estamos vivendo, cada centavo economizado é um alívio
para o bolso. Quando falamos então em condomínios, onde os valores
impactam o bolso de dezenas de pessoas, a importância do assunto fica ainda
maior. Segurar a taxa do condomínio torna-se um desafio mas, antes de
tudo, uma necessidade. Preparamos algumas dicas para ajudar na melhoria o síndico
da gestão do condomínio, com o objetivo de otimizar os gastos e reduzir os
custos do condomínio.
Crie uma gestão participativa
Todo
mundo pode se tornar um colaborador mais ativo para o condomínio. Nossa
primeira sugestão é criar uma gestão participativa, onde sejam realizadas
reuniões com o objetivo específico de redução de custos. Imagine o quanto os
condôminos não poderiam colaborar, pois são tantas as profissões e formações
que estão por ali que não ficaríamos surpresos se um economista ou um
administrador aparecesse em uma das reuniões.
O
primeiro passo nessas reuniões é detalhar os gastos e estabelecer uma meta de
redução para os próximos meses. Assim, a chance de adesão e de sucesso é muito
maior, pois todos sabem para onde ir e quais passos deverão ser dados. Além
disso, como muita gente sabe, o segredo em economizar está nos pequenos
detalhes.
A conta de água é um dos maiores impactos em um
condomínio
Um dos
maiores desperdícios nos condomínios residenciais são os vazamentos oriundos de
instalações antigas. Encontrar onde eles estão e acabar com eles é uma tarefa
complicada, mas necessária. Se você tiver dúvidas sobre a diferença entre
infiltração e vazamento, temos o post “Qual a diferença entre vazamento
e infiltração?”, que fala sobre esse assunto.
Diminuir
o desperdício dos apartamentos também é essencial, pois o impacto positivo é
sentido imediatamente. Criar soluções, como a instalação de hidrômetros
individuais, é muito importante, pois incentiva a economia com a água. Instalar
redutores de vazão também pode ajudar, assim como sistemas de reaproveitamento
de água das chuvas.
A hora de
ajustar o cinto também é a hora de sentar com antigos parceiros e fornecedores,
ou seja, aqueles que estão sempre garantindo o bom funcionamento do condomínio.
Veja se as necessidades estão de acordo com as horas utilizadas de serviços e
tente negociar uma redução com todos eles.
As manutenções
preventivas podem ser uma ótima forma de reduzir custos, muito melhores do que
obras de reparação, por exemplo. Bomba de água, elevadores, para-raios,
vazamentos e custos de impermeabilização são alguns exemplos do que pode
ser feito. Nessas horas, as soluções mais eficazes acabam sendo as mais
baratas, pois evitam obras desnecessárias, como a reconstrução de um jardim ou
playground devido a infiltrações e troca de manta asfáltica.
Energia elétrica
Reduzir o
tempo em que as lâmpadas das áreas comuns ficam acesas e trocá-las por lâmpadas
mais eficientes e econômicas, como LED, além da instalação de sistemas
inteligentes de chamadas nos elevadores causam uma redução considerável nos
gastos de energia.
Gastos com pessoal
Essa é a
hora de checar se o pessoal não está fazendo horas extras desnecessárias. É uma
boa hora também de tentar checar se a equipe está redonda ou se está precisando
de um upgrade. É muito melhor investir em quem já está na equipe, do que gastar
com demissões que abalam o fluxo de caixa do condomínio. Revise também as
escalas, de forma que o condomínio seja o mais eficiente possível.
Gastar
menos é uma questão de organização e colaboração!
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ajudar ainda mais, temos um e-Book gratuito para oferecer: Manutenção Preventiva e Administração
Eficiente.
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Artigo originalmente postado em 07/07/2016 e revisado e atualizado em 09/06/2017.
Os conflitos no condomínio surgem, muitas vezes, por questões triviais, como barulhos em horários não permitidos, sujeira, invasão do limite da vaga de outro condômino, infiltrações e vazamentos entre as unidades e por aí vai… O importante, independente do ocorrido, é que o síndico tenha em mente seu próprio papel dentro da solução desses conflitos.
Sua participação como mediador deve sempre buscar a harmonia dentro da coletividade do condomínio, de forma isenta e sempre buscando a obediência às normas internas.
Manter o Regimento é o foco principal
O primeiro pensamento que o síndico deve ter é: manter o Regimento Interno em pleno funcionamento. Ele deverá ser o guia para a tomada de decisão em relação aos conflitos no condomínio que podem surgir. O síndico deve avaliar se o regulamento está sendo infringido por algum morador e se cabe ou não algum tipo de advertência ou multa. De qualquer maneira, o síndico deverá optar por dialogar sempre, pois é a melhor forma de apaziguar os ânimos.
Se o conflito já estiver configurado, o melhor caminho é resolver a situação, pois a relação entre os condôminos irá continuar. Afinal, o condomínio é um local de relações contínuas e duradouras, pois todos moram ali. Sendo assim, deixar a situação pendente ou tentar colocar em “panos quentes” não é o caminho mais adequado.
O síndico deverá ter habilidades para mediar os conflitos, levando o diálogo para ambos os lados, de forma a chegar-se em uma solução definitiva para as questões, sempre de uma maneira isenta e neutra.
Conflitos no condomínio com Crianças e Adolescentes
Chamamos a atenção quando as situações envolvem crianças e/ou adolescentes. Se houverem abusos, os pais deverão ser chamados para uma conversa. É imprescindível manter a mesma abordagem citada acima, de forma justa e tranquila. É importante também que a questão seja levantada também com as crianças e adolescentes, e não só com os pais.
Tanto os adolescentes quanto as crianças devem ter o conhecimento básico do que deve e não deve ser feito nas áreas comuns do condomínio. Os limites devem ser respeitados e devem ser de conhecimento de todos. Para isso, os funcionários precisam ter uma orientação especial de como lidar com os jovens. Afinal, é muito comum ver uma relação prejudicada entre os colaboradores do condomínio e os jovens moradores.
O síndico deve considerar que, no caso da solução sair do seu controle, poderá haver uma mediação por um terceiro. Uma pessoa neutra e profissional, como um psicólogo, por exemplo. Este poderá conduzir a situação de forma a encontrar uma saída para os desentendimentos, zelando pela reputação e relação do síndico com os moradores envolvidos.
Soluções para crianças e adolescentes
De qualquer forma, se os conflitos no condomínio com as crianças e adolescentes saíram do controle, existem boas saídas. A contratação de monitores para orientar as crianças pode ser uma saída mais rápida para a solução de conflitos. Em períodos de férias, por exemplo, algumas atividades podem ser incluídas no condomínio, entretendo tanto crianças como adolescentes. Dependendo do tamanho do condomínio, pode-se prever espaços específicos para as brincadeiras, de forma a evitar que crianças menores entrem em rota de colisão com os maiores.
Outra boa saída para a solução de conflitos é trazer as crianças para algumas assembleias, principalmente aquelas que possam afetar diretamente os interesses dos menores. Dessa forma, todos passam a entender que fazem parte de um todo e dar a voz a eles é uma ótima forma de mostrar que existe confiança mútua.
Finalmente, o que manda é o bom senso, que deve ser sempre o caminho a ser trilhado, com o pensamento focado no regulamento do condomínio, mas principalmente, na solução definitiva para as questões, de forma a não deixá-las se transformarem em uma bola de neve.
Somos a Dan Solução, empresa especializada em solucionar problemas de infiltrações em garagens e outras estruturas de concreto maciço. Nossa missão é ajudar os condomínios no seu dia a dia. Então, se você quiser receber mais dicas como essa, cadastre-se no formulário no alto da página e faça parte de nossa lista.
E caso você tenha algum problema de infiltração e desejar uma avaliação gratuita, clique aqui e entre em contato conosco. Artigo originalmente postado em 16/07/2016 e revisado e atualizado em 19/06/2017.
Conheça algumas dicas de práticas para tornar seu condomínio sustentável, otimizando os seus recursos.
Nos últimos anos a sustentabilidade tem se tornado pauta, passou de conceito para se tornar necessidade da vida moderna, é importante que tenhamos em mente que qualquer atitude em prol de um futuro mais sustentável e harmonioso com o planeta em que vivemos vale a pena.
É errôneo pensar que pequenas atitudes não fazem a diferença, assim devem ser tomadas providências para uma vida mais consciente, otimizando o uso dos recursos disponíveis, em caso de condomínios prediaisé necessário que cada um faça a sua parte, neste caminho está a grande influência que um gestor consciente pode fazer.
O síndico deve orientar os moradores e engajar para que o condomínio predial se torne mais sustentável, com pequenas medidas podem causar drásticas mudanças não só para os moradores, mas para a cidade e o planeta como um todo.
O futuro são as cidades inteligentes e sustentáveis, assim você deve ao menos tentar implementar em seu edifício a idéia de pequenas atitudes que otimize o consumo do condomínio, evitando o desperdício de recursos e a produção de resíduos.
As vantagens de tornar o condomínio sustentável é garantir um futuro melhor para todos, acarretando em uma enorme melhoria de vida.
A palavra que define a sustentabilidade, na nossa opinião aqui da Dan Solução, é otimização, seja de recursos ou tempo, é importante saber gerir todos os meios de forma eficiente.
Nos orgulhamos de oferecer o método da injeção química como solução para impermeabilização, que colabora e contribui para um mundo melhor, com um futuro mais próspero, já que nosso método para infiltrações evita o desperdíciode recursos financeiro e materiais construtivos, pois não se faz necessário grandes obras.
Temos notado que cada vez mais nossos clientes tem se tornado mais engajados e conscientes de que a inovação merece espaço, essa preocupação ambiental deve estar em todas as escolhas que fazemos.
Foi pensando nisso que preparamos este material, para te dar dicas de como você pode iniciar uma nova vida para seu condomínio.
Aqui você vai aprender mais sobre:
O que é sustentabilidade?
Por que tornar o meu condomínio sustentável?
3 dicas de como tornar o seu condomínio mais sustentável
Escolhas e atitudes sustentáveis acarretará em inúmeras vantagens ao seu condomínio, é importante saber que atitudes sustentáveis vão muito além da coleta seletiva do lixo ou reuso da água.
Como dissemos no início do artigo até a escolha do método de impermeabilização faz diferença, já que como exemplo a troca da manta asfáltica gera uma grande quantidade de entulho ao contrário do nosso método, que não gera resíduos.
Creio que já tenha escutado muito este termo sustentabilidade, mas você sabe realmente o que significa ?
O que é sustentabilidade?
Sustentabilidade é um termo utilizado para denominar atitudes que visam suprir as necessidades atuais dos seres humanos, sem comprometer o futuro das próximas gerações.
Assim é a escolha inteligente e consciente das melhores ações pensando, a sustentabilidade está intimamente ligada ao desenvolvimento econômico e material sem agredir o meio ambiente.
A otimização do uso dos recursos naturais, ou seja o uso apenas do necessário e de forma inteligente para que eles se mantenham no futuro, esta conscientização garante o desenvolvimento sustentável.
Por que tornar o meu condomínio sustentável?
Em condomínios prediais as ações devem ser aceitas por todos os moradores, a participação coletiva é essencial para eficácia das atitudes, qualquer um pode tomar a iniciativa de propor ações sustentáveis, basta o diálogo e conscientizar os condôminos e o administrador da importância da implementação de pequenas atitudes.
A partir do momento que se estabelecer algumas medidas que todos concordam, que podem ser concordadas em assembléias, é possível a criação de diretrizes que todos deverão seguir, estes tipos de atitudes aumentam o senso de comunidade entre os envolvidos.
Aumentando a harmonia no condomínio, preservando o clima amistoso no condomínio, o engajamento deve ser incentivado pelo síndico ou responsável pelo administrador do condomínio, existem diversas ferramentas que podem auxiliar a conscientização de todos.
Antes de você pensar que é impossível ou muito complicado a instauração de ações sustentáveis, saiba que existem diversas possibilidades, sendo elas desde as mais simples e baratas até ações complexas e com alto investimento.
As ações sustentáveis não só reduzirão os custos do condomínio, mas contribuirão para um mundo mais sustentável e próspero.
A viabilidade das propostas irá variar de acordo com cada condomínio e o engajamento dos moradores, as principais medidas adotadas terão um grande impacto positivo em diversas esferas do condomínio, como a esfera econômica e social, resultando principalmente em redução de custos.
4 dicas de como tornar o seu condomínio mais sustentável
Para te ajudar nessa empreitada em prol de uma melhoria da qualidade de vida de todos, separamos algumas dicas que podem te ajudar neste processo.
As dicas para tornar o condomínio mais sustentável são bastante simples. Basta implantarmos alguns itens:
– Consumo de água:implantação de sistema de reuso de água da chuva; instalação de medidores individuais (veja nosso post sobre o assunto); upgrade das válvulas por mais eficientes, de duplo fluxo; uso de torneiras de sensor ou as hidromecânicas (por volume de água); uso de arejadores de água nas torneiras comuns; implantação de paisagismo com vegetação nativa, que não possui necessidade de irrigação.
– Energia: instalação de sensores de presença nas escadas de emergência, áreas comuns, banheiros e corredores; compra de equipamentos de baixo consumo (você pode checar se os produtos possuem o selo Energy Star ou Procel); treinamento da equipe para o uso consciente da energia do condomínio; troca dos sistemas de energia, por outras de baixo impacto ambiental, como energia solar; troca da iluminação por lâmpadas de LED.
– Coleta seletiva: reciclagem do lixo, com substituição das lixeiras comuns por lixeiras para armazenamento de recicláveis. Na maioria dos locais, principalmente em grandes cidades como São Paulo, a própria prefeitura já recolhe os lixos recicláveis dos condomínios.
– Qualidade do ar: proibir o fumo nas áreas comuns, além de utilização de materiais como tintas e colas com baixa emissão de compostos orgânicos voláteis.
O mais importante é que as soluções sejam feitas pensando no longo prazo, de forma planejada e constante, para que as medidas sejam eficientes e duradouras, e que também ajudem na conscientização dos moradores e colaboradores. Afinal, sustentabilidade no condomínio é uma questão muito mais ligada à mudanças comportamentais, vale lembrar que o engajamento deve partir de todos, cada um se faz importante para que os resultados gerados sejam potencializados.
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Além da limpeza em geral, cuidar da manutenção do condomínio é um dos maiores desafios que o síndico pode encontrar pela frente, e é a melhor forma de evitar gastos excessivos futuros. Afinal, eles podem comprometer o fundo de reserva e trazer muitos aborrecimentos com os condôminos. Contratar os fornecedores pode ser bem complicado, pois os cuidados com a qualidade e a segurança também fazem parte da escolha, além dos custos envolvidos. Separamos, nesse artigo, 7 dicas para escolher os fornecedores para o condomínio.
Dicas úteis na hora da contratação de fornecedores para o condomínio:
1. Quando se tratar de empresa de limpeza, é importante desenvolver um plano de trabalho, levando em conta a economia de água, de eletricidade e implantação de coleta seletiva;
2. Em relação a qualquer fornecedor, é muito importante checar se a empresa possui qualificação. Observe suas tecnologias operacionais, utilização de normas de segurança, comprometimento ambiental e possível indicação de terceiros. Avalie a experiência dessa empresa em relação ao serviço que será prestado, pois a mesma pode ser boa em alguns serviços, mas não naquele que está sendo pleiteado.;
3. Antes de contratar, cheque a documentação e a história da empresa, a fim de evitar qualquer tipo de surpresa. Peça cópia do contrato social, cartão de CNPJ, certidões negativas cíveis e trabalhistas, e itens específicos, como requisitos de certificados da ABNT para cada área de atuação. Procure na internet informações sobre a empresa, inclusive reclamações. Entre no site e nas mídias sociais (se a empresa possuir) e procure o máximo de informações, até em sites como o Reclameaqui. Veja se a empresa possui depoimentos de clientes e entre em contato com eles, se possível;
4. No caso de prestador de serviço pessoa física, peça cópia de documento de identidade, referência e contato de três contratantes anteriores e cópia do comprovante de residência. Procurar as referências, nesse caso, será essencial, pois um prestador único pode trazer menos garantias do que uma empresa mais estruturada;
5. Sempre exija um contrato de prestação de serviços, com o objeto do serviço, valor, prazo para realização do serviço e previsão de multa em caso de não cumprimento de prazo. Leia com atenção o contrato para que não haja nenhuma dúvida em relação ao serviço que está sendo prestado e aquilo que está sendo oferecido;
6. Faça sempre três propostas de diferentes prestadores, para a aprovação dos condôminos. No caso de serviços que necessitem de aprovação em assembleia, peça uma apresentação da empresa para que você possa levar à apreciação dos condôminos. Cheque também se as propostas estão com as mesmas características, para que não haja nenhum mal entendido em relação ao serviço;
7. Tenha critérios de escolha claros para evitar problemas após a realização do serviço. Tenha sempre em mente que a qualidade e a garantia de melhores resultados serão sempre critérios essenciais. O menor custo nem sempre é o melhor. Se estiver em dúvida na escolha final, procure conversar com o sub-síndico e seus conselheiros. Essa decisão pode ser tomada em conjunto.
O ideal é ter um fornecedor realmente interessado em oferecer a melhor solução para o seu problema. Dessa forma, você terá um custo único para a tarefa exigida, evitando refações desnecessárias.
Não se esqueça de ter sempre guardada uma cópia de um recibo ou de quitação do serviço para comprovar que o mesmo foi efetivamente pago.
E acompanhe a execução do serviço (ou peça para alguém de confiança, como o zelador). É muito importante observar o que está sendo feito dentro do seu condomínio.
Se o prestador atingir suas expectativas, chame-o novamente. Ter fornecedores de confiança é a melhor forma de manter seu condomínio em ótimas condições.
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Artigo originalmente postado em 27/11/2016 e revisado e atualizado em 27/08/2017
A vida de síndico não é fácil e nós sabemos disso. Lidar com várias pessoas é realmente um desafio, ainda mais quando falamos da quantidade de pessoas que residem em um condomínio. Além disso, são diversas opiniões e interesses diferentes de cada morador. Já reparou que ninguém gosta de ser síndico, mas muita gente acaba criticando o trabalho do síndico?
Primeiramente, vamos esclarecer uma dúvida que muitas pessoas tem a respeito do cargo de síndico. Afinal, quem pode ser síndico? Os proprietários de imóveis com suas contribuições em dia e os inquilinos que possuam procuração do proprietário são os casos mais comuns. Se houver a permissão da convenção do condomínio, os condôminos que estejam inadimplentes (o que não costuma acontecer) e os chamados síndicos profissionais, também podem assumir o cargo.
Preparamos então algumas dicas para ajudar a afastar as nuvens carregadas dessa tarefa que pode ser, no final das contas, muito compensadora. Para ser um síndico um síndico de destaque é necessário alguns conhecimentos específicos.
Tenha conhecimento sobre o regulamento interno do condomínio
É muito importante que o síndico seja a pessoa mais bem informada sobre o regulamento interno do condomínio. Afinal de contas, este é o documento que dita as regras a serem seguidas dentro do condomínio. Muitas vezes, é comum que condôminos venham conversar no elevador e em áreas comuns com o síndico e saber o máximo sobre o regulamento vem a calhar nessas situações.
Portanto, o síndico deve saber o máximo sobre o regulamento para poder responder qualquer questionamento dos condôminos de forma segura. Saiba mais sobre o regulamento interno, em nosso outro post.
Saiba delegar as tarefas do condomínio
O síndico deve saber trabalhar em harmonia com a administradora, que será de vital importância para o bom andamento do dia a dia do condomínio. Dividir internamente o trabalho também é muito importante, já que o subsíndico está ali para ajudar.
Em determinadas situações, ter comissões para dividir tarefas (pinturas de fachadas ou outras obras, por exemplo), pode ser muito produtivo para todos e também ajuda nas relações entre as pessoas, evitando desgastes desnecessários e excesso de trabalho sobre o síndico.
Conheça bem o condomínio e as pessoas
Manter o cadastro de condôminos em dia é de extrema importância. Saber quem são os moradores e conhecê-los ao máximo ajuda a lidar com cada um deles e também a antecipar possíveis problemas. Conhecer bem as áreas comuns do condomínio e seus problemas ajuda também em possíveis manutenções e na proatividade perante aos condôminos.
Para tanto, faça vistorias juntamente com o zelador com a maior periodicidade que lhe seja permitido, visualizando não só as áreas comuns, como também os andares internamente e escadas de incêndio. Tenha também uma ótima relação com o seu zelador. Afinal, ele é o responsável em manter o bom funcionamento de tudo ao seu redor.
Manutenção é tudo em um condomínio
Tenha sempre fornecedores de confiança e monte cronogramas de manutenções periódicas. Dessa forma, você estará sempre dentro dos prazos e conseguirá garantir que possíveis problemas não aconteçam. Jardins, bombas d’água, elevador, pintura… são muitas tarefas mesmo e, por essa razão, um cronograma em um quadro visível ajudará bastante. Em outro post, damos algumas dicas sobre manutenção no condomínio.
Esteja sempre aberto a críticas e comunique-se bem com os condôminos
Saber ouvir é muito importante para ser um bom síndico. Muitas pessoas tem problemas de comunicação e, muitas vezes, se dirigem ao síndico de forma ríspida. Nessas horas, tenha calma, pois a maioria dos condôminos não tem bons conhecimentos sobre o regulamento e, principalmente, sobre as dificuldades em se administrar um condomínio. Nessas horas, vale contar até 10. Sendo assim, seja sempre cordial e paciente na comunicação com as pessoas e funcionários. Isso fará muito bem a você, inclusive.
Procure sempre a eficiência
Seja exigente consigo mesmo. O condomínio é a casa de todos, inclusive a sua. Não deixe para depois o que pode ser feito hoje, lembre-se sempre das manutenções e seja rigoroso com as normas internas. Isso fará com que seu trabalho seja melhor a cada dia e só trará benefícios a você e a todos que moram juntos. Seja organizado e transparente com o dinheiro gasto e com as documentações e faça projeções de fluxo de caixa.
Pense também na possibilidade de fazer cursos de aprimoramento. Hoje em dia, com os condomínios-clube, as tarefas do síndico estão cada vez mais complexas. Dessa forma, o síndico pode precisar fazer um upgrade em seus conhecimentos. São muitas as empresas que oferecem cursos para síndicos. Pesquise e não hesite. Você só tem a ganhar com isso.
Administrar o condomínio pode ser uma tarefa desafiadora, mas muito bacana, se for bem administrada.
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Artigo originalmente postado em 12/05/2016 e revisado e atualizado em 05/05/2017.
Você acabou de assumir o cargo de síndico e nunca nem ouviu falar sobre o dia a dia na administração do condomínio? Que tal algumas dicas para os passos iniciais do síndico?
Poucas pessoas possuem a aptidão e a real vontade de se tornar síndico. Afinal, muitas críticas e problemas surgem pela frente de quem tem como missão deixar o condomínio sempre em ordem. E mais do que isso, o grande desafio é saber lidar com os condôminos e suas necessidades e exigências. Se você entrou agora nesse mundo desconhecido, temos algumas dicas de como começar com o pé direito.
Informe-se sobre as funções do síndico
Comecemos pelo básico, item que geralmente é ignorado… Os passos iniciais do sindico são, no primeiro momento, saber quais são as funções do síndico. Suas competências são as seguintes (Fonte: Art. 1348 do código civil):
1. Realizar a convocação da assembleia dos condôminos e prestar contas a ela, sempre que necessário;
2. Representar o condomínio, praticando os atos que forem necessários aos interesses dos condôminos;
3. Dar cumprimento à convenção do condomínio, o conjunto de normas internas que o regem;
4. Prestar conhecimento à assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo;
5. Administrar a conservação e a guarda das áreas comuns;
6. Contratar e zelar pela boa prestação de serviços de terceiros;
7. Montar anualmente o orçamento de despesas e receitas do condomínio;
8. Cobrar as multas e zelar para que os condôminos paguem suas quotas em dia;
9. Realizar o seguro obrigatório da edificação.
Organize-se e determine tarefas diárias
Entendidas as funções, vamos colocar a mão na massa. Agora será muito importante checar como andam as contas do condomínio e definir as prioridades, analisando o que foi deixado pela gestão anterior. Reunir-se com o síndico antigo será muito importante, tanto para receber a documentação, quanto para entender a situação atual. Conversar com a administradora e com seus conselheiros também é uma tarefa que deve ser levado em conta logo de cara.
Cheque se os seguros obrigatórios estão contratados e em dia, se o cadastro do CNPJ do condomínio está ok e se a certificação digital está válida. Analise os contratos de terceiros e veja se há alguma pendência deixada para trás, como algum prestador de serviço, por exemplo.
Faça também uma inspeção juntamente ao zelador para avaliar o estado geral do condomínio, como áreas comuns, elevadores, marquises, caixas d’água, para-raios e outros equipamentos. Informe-se também a respeito de normas de segurança e prazos das manutenções. Não se esqueça de se informar sobre possíveis vazamentos e infiltrações e também sobre o estado da manta asfáltica.
Analise se existem ações em andamento, tanto para a cobrança de débitos em atraso referentes a obrigações condominiais, que podem gerar receita, quanto para o pagamento de despesas com ações trabalhistas, que podem esvaziar o caixa.
Nesse momento, é importante também reunir-se com os funcionários e terceirizados, para conhecer quem trabalha no dia a dia do condomínio.
Planeje o que vem pela frente
Tendo em mãos todas as informações necessárias, será essencial planejar como será sua gestão nos próximos dois anos, estabelecendo metas e objetivos. Você pode também realizar estudos para diminuir gastos de contas, como água e luz e fazer a projeção de fluxo de caixa para possíveis melhorias.
Tenha sempre visível os prazos para realização de manutenções e normas obrigatórias. Estabeleça uma rotina diária, de forma a não deixar tarefas acumuladas e a desorganização de documentos. São muitas questões todos os dias que o síndico vai ter que resolver. Organização, portanto, será imprescindível.
Estude e tenha a administradora como parceira
Administrar um condomínio residencial têm sido uma tarefa cada vez mais desafiadora. Com o aumento dos condomínios-clube, o trabalho do síndico ficou cada vez mais complexo. Nesse contexto atual, é interessante que o síndico esteja sempre atualizado. Existem vários cursos atualmente focados para o síndico. Não hesite em fazer um deles e coloque-se sempre à frente. Nesse post, temos outras dicas para ser um síndico de destaque.
Outro ponto importante é a parceria com a administradora. Ela será vital para o sucesso do síndico e para a implantação das melhorias do condomínio. O dia a dia sem uma boa administradora também será muito complicado. Veja nosso artigo que fala da importância da administradora do condomínio.
Não pise no tomate
Você deverá saber de cor a convenção e o regulamento do seu condomínio e ter um bom entendimento da Lei dos Condomínios. Nesse momento, ter a administradora por perto vai lhe ajudar novamente.
Aprove sempre as obras que exijam aprovação da assembleia. Alguns síndicos se enrolam porque querem resolver logo assuntos que devem ser obrigatoriamente aprovados com antecedência.
Tenha sempre paciência com os colaboradores e seja solícito com os condôminos. E se quiser mais algumas dicas, leia nosso outro post “6 dicas para ser um síndico de destaque”.
Mãos à obra e que venham os desafios!
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Artigo originalmente postado em 20/05/2016 e revisado e atualizado em 09/05/2017.
Como aumentar o engajamento no seu condomínio com uma comunicação eficaz
Uma das principais atribuições da gestão condominial é zelar pelo clima harmonioso e amistoso entre os diversos usuários do condomínio, assim conhecer técnicas e implementar uma comunicação eficaz é essencial para atingir estes objetivos.
É fundamental uma comunicação eficaz em condomínios prediais, para que todos participem das decisões tomadas, já que estas irão modificar a vida de todos os usuários do condomínio, desde os moradores até os profissionais que trabalham para manter a rotina do condomínio.
“Uma comunicação eficaz, significa uma participação maior dos moradores em eventos, assembléias e união entre moradores.”
A utilização de uma interlocução objetiva é a chave para uma gestão eficiente e qualificada, é através desta importante ferramenta que se estabelecem as relações entre moradores e administrador, funcionários e moradores e até mesmo visitantes.
Em uma sociedade em que está em constante mudança quanto à como se comunicar, através dos mais diversos tipos de plataformas, como aplicativos, saber como se comunicar, ou seja qual meio utilizar e a linguagem podem evitar diversos problemas ao condomínio.
A acessibilidade ao síndico ou moradores ficou ainda mais fácil com as novas redes sociais, porém devem ser transmitidas mensagens objetivos e evitar que estas ferramentas se tornem um problema. Fonte da imagem: https://pixabay.com/
Neste texto iremos discorrer de forma aprofundada sobre comunicação em condomínios, para que a eficiência do diálogo seja aumentada e que seja você o síndico ou morador consiga atingir seus objetivos, então fique atento e não deixe escapar as dicas que iremos dar.
Neste artigo vamos abordar estes assuntos:
Como deve ser o diálogo em condomínios?
O que seria uma comunicação eficiente?
Quais os erros mais comuns de comunicação em condomínios e como evitá-los?
As possibilidades de conversação no século 21 são enormes, a diferença entre o condomínio com uma comunicação eficaz e outro com problemas é a forma como utilizam as ferramentas disponíveis.
Agora que já demos uma breve introdução à este tema tão complexo e essencial em condomínios, vamos ao que interessa?
Como deve ser a comunicação em condomínios?
Os síndicos têm optado por utilizar diversos meios de se comunicar com os moradores, não apenas pelos canais convencionais como os impressos que ficam nas dependências dos condomínios, eles também estão utilizando as redes sociais como formas de dissipar a informação.
“A comunicação entre síndico e moradores devem ser objetivas e buscar sempre evitar fofocas, ou seja a dissipação de informações incoerentes.”
Recentemente postamos um artigo que trata do aprimoramento da comunicação interna em condomínios , lá nós a importância e os principais benefícios de uma boa comunicação, vale a pena conferir e entender um pouco mais sobre o assunto.
Já nesta postagem iremos nos aprofundar ainda mais, para aperfeiçoar a comunicabilidade entre os usuários do condomínio.
O síndico deve estar atento para as informações que circulam no condomínio, elas devem unir e integrar os moradores e não acarretar em conflitos. Fonte da imagem: https://br.freepik.com
A comunicação deve ter como principal objetivo integrar todos os usuários dos condomínios, dissipando as informações que são importantes e que afetarão a todos, desde moradores à funcionários, assim vamos estabelecer os principais pontos para você implementar em seu condomínio. A troca de informações em condomínios deve ser:
Objetiva – Pois a comunicação em condomínios, assim como a empresarial, deve buscar ser sucinta e pontual, quanto a menor quantidade de informações, mais a assimilação e menor confusão de ideias.
“Os comunicados sejam eles através da assembléia ou distribuídos pelo condomínio, devem ser concisos, aumentando a eficiência da comunicação.”
Acessível – Qualquer tipo de comunicação que seja feita dentro do condomínio têm de ser acessível à todos os usuários, principalmente moradores, sejam materiais impressos ou discursos.
“No caso de comunicados impressos é essencial que estejam próximos às áreas de circulação, como elevadores, facilitando a visualização.”
Evitar ambiguidade – O síndico deve garantir que as mensagens passadas não dão aberturas para dupla interpretação, isso faz com que muitos problemas sejam evitados e principalmente fofocas.
“A comunicação principalmente de regras devem eliminar possíveis ambiguidades, pois brechas para interpretações distintas pode causar grandes transtornos ao administrador do edifício.”
Linguagem usual – O uso de uma linguagem usual, com um vocabulário não tão complexo, facilita o entendimento dos usuários, diminuindo o número de possíveis confusões ou dúvidas que possam surgir.
“O uso da linguagem formal deve ser utilizado nos documentos oficiais, no caso de avisos ou convites para eventos devem ser utilizada a linguagem coloquial, assim cada comunicado possui um objetivo e um tipo de linguagem adequada.”
O síndico deve ter em mente esses conceitos básicos para estabelecer uma comunicação eficiente em seu condomínio, auxiliando-o para a elaboração de qualquer informação que deva ser passada aos moradores.
Mas afinal, você sabe como seria classificada uma comunicação eficiente? Continue lendo e entenda este assunto de forma aprofundada.
O que seria uma comunicação eficiente?
Muitos síndicos não sabem identificar falhas na sua comunicação, mas não devemos julgar, já que fazer uma autoavaliação é complexo, por isso estamos aqui, para te ajudar a fazer as perguntas certas a si mesmo, mas antes de falarmos como obter eficiência na disseminação de informações, aprenda como torná-la qualificada.
A comunicação pode ser classificada como eficientequando o receptor da mensagem, recebe a informação e o entendimento é completo, obtendo como base esta definição, em condomínios é possível distinguir uma comunicação falha de uma eficiente através deste indícios:
Engajamento dos moradores – O engajamento dos moradores nos eventos, reuniões, assembléias e outras atividades ou decisões do condomínio, é um dos principais indícios se a comunicação está sendo eficaz ou não.
“O engajamento se trata a participação voluntária das atividades ou decisões do condomínio.”
Número de conflitos – O síndico deve obter a percepção de como está sendo seu relacionamento com os moradores, com os funcionários e até mesmo visitantes ou empresas terceirizadas, estão ocorrendo muitos atritos? Se a respostas for sim, pode existir algum problema na forma de se colocar do administrador.
Nível de satisfação – Através de uma comunicação eficaz eleva-se o nível de satisfação, principalmente dos moradores e os funcionários internos do condomínio, que possuem maior relação e interação com o síndico.
Através destes três indicadores é possível identificar falhas e determinar ações para sanar estes problemas,
A união é um dos resultados de uma relação harmoniosa e transmissão de informações de forma assertiva. Fonte da imagem: https://pixabay.com/
A comunicação de informações relevantes aos usuários do condomínios deve visar sempre a clareza das ideias e informações, a transparência é essencial para que não ocorram discordância posteriores ou equívocos.
“Em qualquer condomínio que preza pela harmonia, o respeito deve ser mútuo, assim é importante que todos saibam o momento de falar e ouvir, a postura empática é extremamente importante.”
Outro fato que deve ser ressaltado é a importância do síndico ser acessível aos usuários do condomínio, para receber desde críticas até sugestões, ser ouvido também é crucial para o estabelecimento de uma relação harmoniosa entre a gestão condominial e os demais indivíduos do condomínio.
Quais os erros mais comuns de comunicação em condomínios e como evitá-los?
Muitas pessoas possuem bloqueio para se expressar e têm dificuldade em estabelecer relacionamentos, seja por conta da forma como se expressa até mesmo a postura e o tipo de tonalidade ou linguagem utilizada, em condomínios prediais não é diferente.
Um condomínio que não possui uma comunicação efetiva, acabam sofrendo com diversos problemas, muitos destes conflitos se dão por conta da frustração, da inviabilidade de relacionamento com o gestor condominial.
Vamos estabelecer os principais erros cometidos em condomínios:
Inacessibilidade – Um dos maiores problemas que pode ocorrer em condomínio é a dificuldade de comunicação com o síndico, isso causa grandes problemas, desconforto e insegurança. É necessário que o síndico esteja sempre aberto ao diálogo e presente no condomínio.
“O síndico deve ser uma figura empática, caso contrário irá oprimir os condôminos, gerando frustração e diminuindo drasticamente o nível de satisfação com relação à gestão predial.”
Desorganização – Outro fator importante que contribui negativamente para a uma conversação desqualificada é a desorganização, ou seja, a falta de planejamento, posicionamento dos comunicados impressos, cronograma desatualizado e até mesmo a falta de hierarquia em condomínio.
“Deve ser clara a responsabilidade do síndico quanto a divulgação de informações importantes, além disso ele deve implementar um cronograma de atividades, reuniões e principalmente assembléias, o segredo para garantir o engajamento é marcar com antecedência estes eventos.”
Falta de conhecimento- A falta de conhecimento e qualificação dos síndicos, afeta diretamente na comunicação do condomínio, o gestor deve saber como se comportar com as mais diversas situações, saber quais argumentos utilizar, manter o tom de voz e não se exaltar, são tarefas difíceis quando os condôminos muitas vezes desrespeitam o gestor.
“A falta de conhecimento das ferramentas disponíveis, da linguagem adequada para cada situação, são erros que culminam em problemas maiores.”
Estes pontos falhos na comunicação é diretamente relacionada principalmente com o síndico, já que ele é o responsável por qualquer tipo de veiculação de informação no condomínio, assim pode ser explicada muitas vezes pela falta de clareza ou ausência de um foco nos assuntos tratados.
A união é um dos resultados de uma relação harmoniosa e transmissão de informações de forma assertiva. Fonte da imagem: https://pixabay.com/
A dificuldade de comunicação não está apenas entre o síndico e os funcionários, ocorre também entre os moradores e os funcionários e até mesmo entre os moradores, causando um desgaste na relação através dos conflitos que muitas vezes são desnecessários.
Podemos citar como um dos pilares do trabalho da gestão condominial a comunicação, por isso é de extrema importância a identificação de possíveis problemas que estejam ocorrendo.
“A falta de uma comunicação efetiva pode ser a explicação para o desengajamento dos moradores, como a falta de comparecimento em assembléias, eventos e atividades no condomínio.” O síndico deve ressaltar a importância da participação dos moradores em todas as atividades do condomínio, principalmente em assembléias onde são tomadas todas as decisões importantes, além disso o diálogo com clareza diminui o número de conflitos e preserva o clima amistoso e a harmonia entre os usuários do condomínio.
Sabemos que estar presente em uma reunião de condomínio não é uma das atividades mais atrativas, mas é primordial para a vida do condomínio, além disso a qualificação e capacitação do síndico deve ser visto como um investimento, pois a eficiente irá aumentar.
“Qualquer informação deve ser passada de maneira clara e concisa, além disso o síndico deve assegurar que todos recebam as informações.” Devemos lembrar que em condomínios a organização e planejamento, são as chaves para que a informação seja passada da maneira correta, além disso a atenção com a linguagem utilizada é essencial para evitar conflitos graves. A imparcialidade deve ser mantida pelo gestor.
“O síndico deve estar sempre acessível ao diálogo, isto aumenta a satisfação dos moradores quanto a gestão condominial.”
A identificação de problemas é o primeiro passo para implementar uma comunicação qualificada em seu condomínio, assim que averiguar a situação o próximo passo é receber sugestões dos próprios usuários que podem auxiliar no aprimoramento do relacionamento.
Esperamos que você tenha sido direcionado e possa tomar as melhores decisões, sanando os conflitos existentes ou evitando problemas futuros com este post, agora que demos dicas que achamos imprescindíveis, diga para nós se possuem uma visão diferente ou o que tem ocorrido em seu condomínio residencial.
Se possuir qualquer sugestão ou queira conversar conosco é sóentrar em contato, nossa empresa fica feliz em poder ajudá-lo e mais ainda quando entendemos um pouco mais de você, nosso caro leitor.
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Saiba como melhorar a comunicação interna no condomínio
A comunicação sempre foi um desafio, e em condomínios não é diferente. A necessidade de se comunicar é algo primário e fundamental, para que haja um convívio harmonioso e agradável entre todos.
Em condomínio, assim como em um outro ambiente organizacional, é extremamente importante o ato de se comunicar. Digo mais, não só em empresas, mas em todo relacionamento social.
A comunicação no condomínio é fundamental para a obtenção de informações, um convívio harmonioso e respeito entre todos.
Fonte: pixabay.com
Neste post iremos abordar a necessidade da comunicação interna nos condomínios. Mergulhando nesse conteúdo fundamental, para o melhor relacionamento entre todos no condomínio.
A seguir os tópicos que iremos discorrer durante o texto:
A importância da boa comunicação
Formas de comunicação em condomínios
Benefícios que a boa comunicação traz
Prejuízos da falta de comunicação
A importância da boa comunicação
Em sentido geral a comunicação é a base para todo e qualquer tipo de relacionamento, seja ele, organizacional, social, familiar e tudo que envolva pessoas.
E trazendo para o contexto condominial, vemos uma realidade onde diálogo é fundamental. Pois trata-se de um ambiente repleto de pessoas e um local onde existem diversos tipos de regulamentações a serem seguidas.
E quando falamos em regras, vemos o quão é necessário o entendimento por parte de todos os moradores, para que haja o respeito mútuo. Ou seja, todos os condôminos devem estar alinhados quanto ao seus deveres.
É nessa hora que entra a comunicação interna, pois todos precisam estar bem informados de tudo o que se passa no condomínio, assim, evita-se erros e incômodos que perturbam a todos.
De novo repito, a boa comunicação interna auxilia a todos os moradores a terem acesso as informações pertinentes ao prédio. A mensagem bem disseminada faz com que todos fiquem cientes das novidades, assuntos importantes, recados práticos e tudo o que for de interesse coletivo.
O foco desse tipo de comunicação deve ser o bom relacionamento entre os condôminos, a informação atualizada e a transparência. Para isso, faz-se necessário uma comunicação direta, simples e objetiva.
Outro ponto importante em comunicação em condomínio, é a comunicação entre condôminos e síndico, o quanto o síndico se mostra aberto ao diálogo para solucionar as pendências do condomínio.
É necessário, o síndico ter um padrão para responder e atender as necessidades dos moradores, claro que, deve-se atender aquilo relevante a ele, pois assim, se obtém um clima de conformidade entre todos.
Formas de comunicação em condomínios
Visto a importância da comunicação, é hora de ver na prática, formas de comunicação. O condomínio deve analisar meios de levar a comunicação a todos os moradores.
O síndico é responsável pela mediação comunicativa do condomínio, ele deve analisar estratégias de levar a mensagem a todos e evitar todas as falhas e brechas na comunicação
E assim, com uma consulta préviadenúmero de moradores, meios de comunicação que mais utilizam, facilita na hora de disseminar uma mensagem.
Existem diversos tipos de comunicação, deve-se fazer uma verificação, e utilizar aquelas que mais for eficiênte, qual mais se adapta para que todos tenham acesso ao conteúdo.
Existem diversos tipos de comunicação, deve-se buscar aquelas que mais trará frutos em seu condomínio.
Fonte: pixabay.com
Agora apresentaremos alguns tipos de comunicação mais comuns:
E-mail
Whatsapp e redes sociais
Assembleias e reuniões
Comunicados Impressos ( em elevadores, portaria e pontos estratégicos )
Caixa de sugestões e ou livros do síndico na portaria
Quadro de avisos ou mural
Abordagem pessoal ao síndico
Aplicativos específicos de comunicação
Vimos acima, alguns meios de comunicação mais usados e recomendados em condomínios. É indicado que se busque dentre eles, aquele que mais se enquadra com o público de seu condomínio, ou utilizar o máximo possível para buscar atingir a todos.
A tecnologia veio para agregar um valor incrível na comunicação, ela deve ser acolhida e difundida da melhor maneira como transporte de informação. Mas nem por isso, os métodos mais tradicionais devem ser abolidos.
Benefícios que a boa comunicação traz
A boa comunicação trás inúmeros benefícios ao condomínio, quando bem implantada pode facilitar e melhorar a vida de todos. Como vimos acima, existem diversos meios de comunicação para serem utilizadas.
Os meios de comunicação tradicionais são extremamente úteis, como por exemplo, um recado deixado no quadro de avisos. Com os moradores cientes desse local, sempre podem conferir se existe alguma nova informação.
Outro ponto de informação comum em condomínios, são os recados deixados em elevadores e escadarias, são meios de transportes utilizados por todos e que nesse trajeto pode deixar os moradores sempre bem informados dos assuntos.
Os meios de comunicação tecnológicos, facilitam também a vida dos moradores, pois a mensagem pode chegar de maneira que quem recebe, a acolhe confortavelmente.
Ou seja, por SMS, Whatsapp, E-mails, aplicativos, rede sociais, simplesmente abrindo o celular de qualquer lugar, já recebe o recado, se informa e tem conhecimento do assunto.
Quando um condomínio tem uma boa comunicação, todo o ambiente fica mais saudável, cria-se com isso um clima harmonioso, pois todos ficam satisfeitos pela informação recebida da melhor maneira.
Conquista-se uma boa relação entre moradores e síndico, resultando em uma transparência na relação, que é o desejo e o objetivo de todos os condomínios.
A comunicação fluente resulta em melhorias em todos os sentidos, pois ao se detectar quaisquer problemas, a resolução do mesmo se torna mais fácil, por exemplo, quando necessita-se tratar de assuntos referente a estrutura do prédio.
Quando há problemas que precisam ser tratados com todos os moradores, como por exemplo:
Faz-se necessário que todos tenham conhecimento o mais rápido possível, para serem tomadas atitudes que solucionem o problema de forma prática e rápida.
Prejuízos da falta de comunicação
A falta de comunicação em condomíniostraz inúmeros prejuízos, e um dos principais deles são quando as informações não são difundidas, deixando os moradores mal informados.
Ou pior, quando a comunicação não é clara e direta, levando a uma confusão quanto ao conhecimento concreto da informação. Levando algumas pessoas a falarem uma coisa, outras dizerem outra e na verdade ninguém tem o conhecimento exato.
A falta de comunicação prejudica a relação entre condôminos e síndico, entre os próprios moradores, trazendo com isso um ambiente ruim e um enorme desconforto a todos.
“A falta de comunicação cria abismos e a boa comunicação constrói pontes.”
Não permita que a falta de comunicação seja uma pedra no sapato em seu condomínio, mas permita-se relacionar e ter um bom convívio com todos.
Somos a Dan Solução, e buscamos sempre trazer a solução para seu condomínio.
Se possui problemas com infiltrações, agende já uma vistoria gratuita conosco, teremos o prazer em atendê-lo.
O código civil é fruto de uma preocupação com a segurança e a precisão no entendimento do direito que dentro de seus artigos abrange todos os condomínios.
O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Para facilitar a consulta, elaboramos esse artigo destacando o conteúdo da atual Lei por temas, de forma que você possa se informar sobre como proceder em diversas situações.
O Brasil passou a adotar um Código Civil apenas em 1916, com a publicação da Lei n° 3.071 do mesmo ano. O atual Código Civil brasileiro (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002) encontra-se em vigor desde 11 ou 12 de janeiro de 2003, após o cumprimento de sua vacatio legis de um ano.
O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. Basicamente ele estabelece como um condomínio deve funcionar e até onde vai o direito do síndico e o direito dos moradores.
Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.
Tratando de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos que ocorrerem diariamente na rotina de um condomínio.
É extremamente necessário que o síndico saiba exatamente tudo que está fazendo para que, caso o condomínio não tenha um síndico qualificado, que saiba exatamente o que fazer, para que o mesmo não cause prejuízos, ou, não infrinja nenhuma das leis vigentes do código civil.
A Lei 4.591/64
A lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange atualmente. Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos bem específicos.
Onde houver conflitos, prevalece o Novo Código. Por exemplo, a multa por atraso no pagamento do condomínio, que na lei 4.591/64 era de até 20%, diminuiu para 2% segundo o Novo Código Civil, agora atualizada.
Vamos conferir alguns dos artigos principais presentes no capítulo VI que refere “Do condomínio geral”, entenda:
CAPÍTULO VI – Do Condomínio Geral
SEÇÃO I: Do Condomínio Voluntário / SUBSEÇÃO I
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Algumas mudanças
Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.
Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.
Multa / anti-social(Art. 1.337) Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial.
Multa / descumprimento das normas(Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes.
Destituição do síndico:(Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais ⅔.
O que o síndico como um gestor precisa entender é como aplicar os artigos da lei dentro de sua gestão, para que o condomínio não sofra ações judiciais perante o descumprimento da lei.
Vamos entender agora como o código civil pode ser aplicado dentro de uma gestão eficiente:
O condomínio possui diversas normas para regular sua administração, o rateio de suas despesas, o convívio harmônico entre os moradores, a utilização das áreas comuns e estabelece as sanções pelo descumprimento. Suas principais regras estão na convenção do condomínio e no regulamento interno.
A convenção de condomínio, em síntese, é o ato normativo que trata das relações condominiais, estabelecendo normas de convivência e sanções aos condôminos. Seu objetivo é disciplinar os direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembleias e administração.
O regulamento interno estabelece regras para o local, como restrição para utilizar determinadas áreas. É o instrumento normativo que rege as normas de conduta de moradores e visitantes, determinando as infrações e as penas aplicáveis, possuindo natureza mais específica, detalhando a convenção de condomínio.
Descumprimento das regras internas
Verificamos que o condômino deve dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do regulamento interno, da convenção e da legislação vigente. Contudo, a existência de regras de convívio pressupõe sanções aplicáveis em caso de descumprimento.
O representante da sociedade condominial é o síndico, eleito em uma assembleia geral ordinária, com poderes para administrar o condomínio. Caberá ao síndico o papel de defender a convenção e o regulamento interno, conhecendo suas normas e aplicando-as durante sua gestão.
O Art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico a imposição e cobrança das multas devidas, havendo, contudo, em algumas convenções, a previsão de aplicação pelo conselho ou a necessidade de retificação pela assembleia geral. É importante ressaltar, porém, que as multas devem estar previstas, seja na convenção do condomínio, no regimento interno ou por decisão do colegiado condominial.
Recomendamos que seja comparado sempre o código civil com a convenção interna do condomínio, para que nenhuma decisão seja tomada sem embasamento legal e o síndico aja sempre de forma justa e tenha sempre apoio legal para as decisões tomadas diante dos conflitos.
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