Conheça passo a passo o manual do síndico, segundo a legislação

24 de julho de 20206 de maio de 2020 Por Dan Solução

Conheça passo a passo o manual do síndico, segundo a legislação

Conhecer o manual do síndico, seus direitos e deveres da função é fundamental, principalmente para quem está iniciando no cargo, navegando através da legislação 10.406 onde constam as regras e métodos para gerir o condomínio de forma padrão.

A rotina do síndico costuma ser bem intensa, devido às responsabilidades que exigem o cargo, por isso a pessoa que é eleita para assumir este posto, deve surgir diversas dúvidas quanto ao seu cotidiano frente ao condomínio.

Por isso, observar a legislação é essencial para quem está iniciando no cargo, além de um guia prático, que contém conteúdo dinâmico e objetivo para a condução da gestão. Recomendando os documentos de convenção e regimento interno, dicas de manutenções, planejamento estratégico e demais responsabilidades que exige a função.

Vejamos agora os principais tópicos deste artigo:

Convocar a assembleia dos condôminos
Representatividade do síndico e algumas responsabilidades importantes
A importância do documento de convenção e regimento interno
Algumas funções administrativas
A gestão de pessoas é essencial
Transferência de deveres e responsabilidades

O início de uma nova função é sempre difícil, principalmente a de gestor condominial, onde terá a responsabilidade de administrar os recursos comuns, missão desafiadora que exigirá muita determinação de quem assume.

Foi eleito síndico e não sabe o que fazer? Calma, continue lendo este artigo e confira o melhor manual do síndico iniciante.

Convocar a assembleia dos condôminos

Assumir a importante função de síndico, é um grande desafio devido às grandes responsabilidades que esta pessoa enfrentará, frente ao condomínio, representando todos do moradores nos assuntos comuns.

Para o cargo de gestor condominial é fundamental observar a legislação 10.406 da casa civil, em todas as orientações, exigências e ordens para a função. Confira, seguiremos todo artigo 1.348:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – Convocar a assembleia dos condôminos;

É função do gestor(a) predial convocar a assembleia, organizar os assuntos, promovendo a participação dos condôminos e apresentando os assuntos pertinentes ao condomínio. Fonte da imagem: pixabay.com

É responsabilidade do gestor predial organizar e convocar a assembleia para assuntos de interesse coletivo. Recomenda-se que esta convocação, seja feita 10 dias antes da assembleia, caso o documento de convenção não mencione nada sobre este ponto.

É importante divulgar a mensagem da reunião para todos os condôminos, publicando comunicados em locais onde haja grande circulação de pessoas. Se algum condômino alegar que não recebeu o aviso, aquela assembleia pode perder sua validade.

Conheças mais sobre assembleias e reuniões condominiais em um material dinâmico e prático produzido pela nossa equipe, conferir lá!

Vale apresentar também, o artigo 1.350, onde mostra de forma clara quanto às responsabilidades em uma assembleia:

Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Representatividade do síndico e algumas responsabilidades importantes

O cargo de síndico, tem como função também representar o edifício, nos assuntos pertinentes aos condôminos e o que se refere aos espaços comuns. Grande responsabilidades esta, que exige do gestor predial, um básico conhecimento das regras do regimento interno e convenção, dos usuários e da edificação.

Para conhecer mais sobre o uso das áreas comuns, a nossa equipe produziu um texto referente este tema, basta acessar e saber mais!

II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Representar o condomínio é uma missão desafiadora, que exige do administrador muita eficiência e objetividade. Fonte da imagem: pixabay.com

III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

Assim como convocar uma assembleia exige do administrador predial uma comunicação eficiente, em casos como de um procedimento judicial ou administrativo, o comunicado deve ser rápido, prático e eficiente.

A importância do documento de convenção e regimento interno

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

Convenção – Documento fundamental e obrigatório para toda edificação, conhecido também como estatuto, nele constam as normas que o conjunto deve ter, como por exemplos, regras de cobrança de rateios de despesas, realização de assembleias e demais situações.

Regimento interno – Conhecido também como regulamento, tem como objetivo estabelecer regras práticas para o dia a dia do condomínio, facilitando assim a administração do gestor, pois as principais questões do cotidiano constam neste documento. Vale lembrar que este documento é um complemento da convenção, sendo assim, possui menor valor em nível hierárquico.

Para saber mais sobre os documentos de convenção e regimento interno, o portal Síndiconet produziu uma material completo referente este tema, vale a pena conferir!

Algumas funções administrativas

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

É função do síndico também, cuidar das áreas comuns, conservando estes espaços em bom estado, além de preservar os bens coletivos e a segurança dos condôminos.

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

Parte fundamental na gestão condominial é a elaboração da receita e das despesas de cada ano, e neste ponto exige-se muita atenção e análise apurado do síndico, verificando o número de apartamentos ativos, que realizam pagamentos das taxas de condomínio e de todos os gastos que o edifício possui.

Com este levantamento de dados, pode estabelecer um financeiro mais saudável para o condomínio, procurando reduzir os custos e promover uma evolução significativa no caixa do prédio.

IX – Realizar o seguro da edificação.

Todo edifício deve ser segurado, como diz a legislação 10.406 da casa civil, no art. 1.346 – É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. E esta é uma função do representante do condomínio, que deve contratar ou renovar o seguro.

Saiba mais como é feito o seguro da edificação, em um material produzido pela nossa equipe, vale a pena conferir!

A gestão de pessoas é essencial

A gestão de pessoas é um dos maiores desafios para o administrador predial, por isso é essencial o síndico ter autoridade e não um autoritarismo, sempre agindo com uma sensibilidade, mas sem deixar de ser firme nos seus deveres.

VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

É um direito dos condôminos verificar as contas e a gestão do síndico anualmente e quando exigidas, além de analisar as pastas do financeiro e verificar a destinação de toda a verba.

É importante também nestes casos bom senso, pois basta imaginar se a cada dia um condômino solicitar estas informações, o gestor predial não realiza mais nenhuma outra atividade. Por isso, é fundamental uma organização para que possa receber estas informações de forma eficiente e prática.

Gerir pessoas é uma atividade importante do administrador predial, por isso, é essencial bom senso e discernimento para relacionar-se com os moradores. Fonte da imagem: pixabay.com

Transferência de deveres e responsabilidades

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

No primeiro e segundo parágrafo cita claramente sobre o poder de transferir ou investir a outra pessoa os poderes de representação e as funções do gestor. Para ser tomada este posicionamento, é necessário a autorização da assembleia e deve estar bem identificado quem irá receber tal autoridade.

Saiba mais sobre transferência de deveres e responsabilidades em condomínios, em material completo produzido pela Direcional Condomínios, confira!

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Animas de estimação em condomínios

6 de maio de 2020 Por upsites

Muitos condomínios proíbem a existência de animais de estimação nas convenções e estatutos sem qualquer justificativa. Mas isso está mudando.

A algum tempo era proibido ter animais de estimação no condomínio, mesmo dentro dos apartamentos, mesmo não sendo amparada por lei, na Constituição não proíbe criação de animais em prédios ou condomínios e o Morador que se sentir lesado pode entrar na Justiça para garantir seu direito.

Mas vamos entender melhor essa “proibição” que só existe em lugares específicos e quando o condomínio impõe regras para animais. Muitas vezes ter um animal de estimação em casa, além de oferecer benefícios para a saúde de todos no ambiente e oferecer alegria e carinho, Mas ter um mascote em casa nem sempre agrada a todos e isso piora quando um regulamento interno proíbe a entrada de animais dentro do prédio ou condomínio.

“A advogada e ex-presidente da comissão de animais, Adriana Alves, afirma que a Constituição Federal, a lei maior do Brasil, assim como o Código Civil, não proíbe a permanência de animais dentro de apartamento ou casa. Não há cláusula que restringe. O que a lei não proíbe, ela permite, disse.”

Para ficar por dentro de todos os direitos que você como morador possui basta pedir a cópia do regulamento do prédio e também identificar a assembleia que determinou este tipo de proibição para entrar na Justiça. “Na maioria das sentenças o juiz acata pela permanência do animal”

Enquanto isso, o bicho de estimação pode e deve ficar dentro do apartamento, já que ele é posse e também possui vínculos afetivos com o dono. Atualmente a proibição de animais vêm sendo diminuindo dentro dos condomínios e o que passa a ser cobrado é a responsabilidade do dono com seu animal de estimação, para que nenhuma das regras de convivência pré estipuladas sejam desrespeitadas pelo animal.

Muitas vezes o dono recebe avisos e multas por conta do barulho que o animal faz, e nesse ponto que o condomínio permite a criação de bichos de estimação o mesmo passa a cobrar sobre o condômino que cuide do animal para não gerar problemas futuros.

Para não incomodar os vizinhos e garantir que o animal irá viver bem, afinal um apartamento é menor que uma casa e o mesmo pode se sentir preso dentro do local, podendo oferecer até um risco a saúde.

Existem algumas dicas fáceis e também necessárias para um bom convívio com todos os seus vizinhos no condomínio e para garantir que o animal tenha saúde. “O animal precisa gastar energia para não ficar ansioso. Ele late porque quer chamar atenção. Geralmente é para passear ou porque está sozinho em casa e querer companhia”.

Leve-o para passear e de atenção ao seu bichinho de estimação, ele precisa de cuidados redobrados. Fazer com que ele gaste energia garante que ele não irá fazer barulho durante todo o dia, muito menos destruir a mobília ou os objetos dentro da moradia.

Cerca de 90% dos condomínios exigem que o animal fique no braço do dono quando precisar transitar nas áreas de lazer do prédio ou condomínio. De acordo com alguns condomínios “Essas regras existem por uma questão de higiene e segurança. Isso evita que pelos, pulgas e carrapatos caiam. O cachorro, por exemplo, pega carrapatos e pulgas nos passeios. É ideal que se previna com remédios e coleiras”.

Mas na realidade é Importante salientar que o regulamento não pode, ao contrário do que se pensa, pedir que os moradores transitem com seus pets no colo. Esse tipo de pedido é considerado ilegal, uma vez que impossibilita aos moradores terem cães de grande porte. Pode ser caracterizado como um ato abusivo ou constrangimento ilegal.

Todo condomínio pode criar regras para serem aprovadas em assembleia, regulamentando a veiculação e os cuidados que um dono deve ter para com seu animal de estimação, visando a segurança e saúde de todos no ambiente. Desde que nenhuma dessas regras venham infringir leis que tratam do assunto.

O fundamental é que haja regras claras para todos seguirem. O condomínio deve explicitar no regulamento interno ou convenção exatamente o que é permitido em suas áreas comuns.

Deve explicitar no documento situações como: as áreas onde os animais podem circular, se só do elevador para a portaria ou não, se podem usar o elevador social, se devem usar guia e coleira ou não. O que acontece se o animal fizer necessidades nas áreas comuns, como deve ser tratado o assunto barulho, enfim, o mais abrangente possível.

O condomínio também não pode restringir determinadas raças e nem o porte dos animais, o que realmente importa é que os animais não venham a interferir no bem estar da comunidade, tirando a paz do próximo.

Podemos oferecer exemplos de como devem contar tais regras divididas em cláusulas sobre animais no regulamento interno:

5 – Os animais existentes no condomínio serão tolerados, desde que não perturbem os demais moradores, sejam vacinados, não sujem áreas comuns e que permaneçam sob estrita vigilância.

5.1 – É proibida a permanência de animais nas áreas comuns.

5.2 – Os animais devem circular até o portão sempre com guia e coleira

5.3 – O barulho incessante de animais em unidade condominial poderá ensejar em notificação e posterior multa

5.4 – Os animais, mesmo dentro das unidades condominiais, não devem exalar odor que incomode os demais moradores

Hoje em dia os pets em apartamentos vem aumentando consideravelmente e só no brasil de acordo com os dados do IBGE, em pesquisa realizada no ano de 2013, afirmavam que o Brasil era o 4ª no ranking mundial com maior população de pets (aproximadamente 132 milhões), sendo 53 milhões de cães, 38 milhões de aves, 22 milhões de gatos e 18 milhões de peixes ornamentais.

Os problemas mais recorrentes em condomínios envolvendo animais são referentes a barulho, utilização das áreas comuns e segurança, quando os pets são de grande porte ou raças consideradas agressivas. Há também reclamações referentes ao mau cheiro.

Um dos maiores problemas relacionados é o fato de os moradores que transitam com seus animais em áreas proibidas aos que, seguidamente, deixam seus animais latindo o dia todo sozinhos na unidade, o ideal é que quem se sinta incomodado pelas infrações ao regulamento interno faça um registro no livro de ocorrências ou site do condomínio.

Todos esses registros fornecem ao síndico base para estabelecer um diálogo com o dono do animal de estimação para que o problema possa vir a ser solucionado ou o condômino será multado.

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Código Civil em Condomínio: o que é e como aplicar?

24 de julho de 20206 de maio de 2020 Por Dan Solução

O código civil é fruto de uma preocupação com a segurança e a precisão no entendimento do direito que dentro de seus artigos abrange todos os condomínios.

O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Para facilitar a consulta, elaboramos esse artigo destacando o conteúdo da atual Lei por temas, de forma que você possa se informar sobre como proceder em diversas situações.

O Brasil passou a adotar um Código Civil apenas em 1916, com a publicação da Lei n° 3.071 do mesmo ano. O atual Código Civil brasileiro (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002) encontra-se em vigor desde 11 ou 12 de janeiro de 2003, após o cumprimento de sua vacatio legis de um ano.

O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. Basicamente ele estabelece como um condomínio deve funcionar e até onde vai o direito do síndico e o direito dos moradores.

Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.

Tratando de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos que ocorrerem diariamente na rotina de um condomínio.

É extremamente necessário que o síndico saiba exatamente tudo que está fazendo para que, caso o condomínio não tenha um síndico qualificado, que saiba exatamente o que fazer, para que o mesmo não cause prejuízos, ou, não infrinja nenhuma das leis vigentes do código civil.

A Lei 4.591/64

A lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange atualmente. Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos bem específicos.

Onde houver conflitos, prevalece o Novo Código. Por exemplo, a multa por atraso no pagamento do condomínio, que na lei 4.591/64 era de até 20%, diminuiu para 2% segundo o Novo Código Civil, agora atualizada.

Vamos conferir alguns dos artigos principais presentes no capítulo VI que refere “Do condomínio geral”, entenda:

CAPÍTULO VI – Do Condomínio Geral

SEÇÃO I: Do Condomínio Voluntário / SUBSEÇÃO I

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Algumas mudanças

Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.

Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.

Multa / anti-social (Art. 1.337) Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial.

Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes.

Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais ⅔.

O que o síndico como um gestor precisa entender é como aplicar os artigos da lei dentro de sua gestão, para que o condomínio não sofra ações judiciais perante o descumprimento da lei.

Vamos entender agora como o código civil pode ser aplicado dentro de uma gestão eficiente:

O condomínio possui diversas normas para regular sua administração, o rateio de suas despesas, o convívio harmônico entre os moradores, a utilização das áreas comuns e estabelece as sanções pelo descumprimento. Suas principais regras estão na convenção do condomínio e no regulamento interno.

A convenção de condomínio, em síntese, é o ato normativo que trata das relações condominiais, estabelecendo normas de convivência e sanções aos condôminos. Seu objetivo é disciplinar os direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembleias e administração.

O regulamento interno estabelece regras para o local, como restrição para utilizar determinadas áreas. É o instrumento normativo que rege as normas de conduta de moradores e visitantes, determinando as infrações e as penas aplicáveis, possuindo natureza mais específica, detalhando a convenção de condomínio.

Descumprimento das regras internas

Verificamos que o condômino deve dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do regulamento interno, da convenção e da legislação vigente. Contudo, a existência de regras de convívio pressupõe sanções aplicáveis em caso de descumprimento.

O representante da sociedade condominial é o síndico, eleito em uma assembleia geral ordinária, com poderes para administrar o condomínio. Caberá ao síndico o papel de defender a convenção e o regulamento interno, conhecendo suas normas e aplicando-as durante sua gestão.

O Art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico a imposição e cobrança das multas devidas, havendo, contudo, em algumas convenções, a previsão de aplicação pelo conselho ou a necessidade de retificação pela assembleia geral. É importante ressaltar, porém, que as multas devem estar previstas, seja na convenção do condomínio, no regimento interno ou por decisão do colegiado condominial.

Recomendamos que seja comparado sempre o código civil com a convenção interna do condomínio, para que nenhuma decisão seja tomada sem embasamento legal e o síndico aja sempre de forma justa e tenha sempre apoio legal para as decisões tomadas diante dos conflitos.

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Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.

Multa / anti-social (Art. 1.337) Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial.

Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes.

Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais ⅔.

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