Todos que trabalham com administração predial — síndico ou administradora de condomínio — precisam lidar com a inadimplência. Em períodos de instabilidade financeira, então, os atrasos nos pagamentos de condomínio se tornam ainda mais frequentes.
Porém, sempre que um condômino deixa de pagar as taxas, o valor acaba aumentando para o restante dos moradores.
Nesse sentido, você que é síndico ou administrador de condomínio, precisa saber o que fazer quando há condomínio em atraso o que pode ser cobrado.
Quer entender mais sobre o tema? Então, confira nossos materiais gratuitos para condomínios e acompanhe o que preparamos para você abaixo!
O que acontece se o condomínio não for pago?
Antes de falarmos sobre o condomínio em atraso e o que pode ser cobrado, vamos ressaltar as consequências da falta de pagamento dessa taxa.
Quando um morador deixa de pagar uma das mensalidades, ele recebe um prazo de 30 dias para quitar a dívida.
Mas, além do valor do condomínio, também é preciso arcar com alguns acréscimos — multa de 2%, juros de 1% a/m e correção pela inflação.
Sabemos que, em momentos de crise econômica, muitas pessoas ficam desamparadas financeiramente.
Tais fatores influenciam o pagamento do condomínio em dia. Entretanto, há casos em que a dívida passa a se acumular.
Quando o condômino é considerado inadimplente?
Moradores que atrasarem o pagamento da taxa condominial são considerados inadimplentes desde o 1º dia útil depois do vencimento.
Quando isso acontece, ele passa, por exemplo, a não poder votar em assembleias. Entretanto, o residente tem um período de 30 dias corridos para quitar a dívida, juntamente com os juros estabelecidos.
Como funciona a cobrança judicial de condomínio?
Entender como lidar com um condomínio em atraso o que pode ser cobrado é o primeiro passo para enfrentar o problema. Afinal, a inadimplência é um dos grandes obstáculos da administração de condomínios, bem como discussões recorrentes sobre lei do silêncio, vaga de garagem etc. Sempre há solução!
Antes do novo CPC (Código de Processo Civil), o processo judicial para realizar uma cobrança do tipo podia demorar meses ou até décadas. Com as novas regras, esse processo foi acelerado, pois algumas burocracias deixaram de existir.
Um exemplo disso é a fase de reconhecimento, a qual pedia comprovações de que o morador realmente está inadimplente. Hoje, todo o procedimento se concentra em resolver a questão o mais rápido possível. Veja quais são as etapas de uma cobrança judicial:
- morador deixa de pagar o condomínio;
- espera-se entre 2 a 4 meses, de acordo com o valor das taxas mensais e das normas condominiais.
- após esse período, esgotam-se todas as possibilidades de negociação;
- condomínio aciona a justiça e abre uma ação;
- corpo jurídico analisa a existência dos pressupostos para a execução da cobrança;
- devedor é notificado a quitar a dívida em 3 dias ou indicar bens para serem penhorados;
- caso a dívida seja paga, a ação é encerrada. Quando não há pagamento, é feita a execução da taxa condominial;
- pode-se decretar o embargo da conta bancária do devedor, a fim de prestar fundos e quitar a dívida;
- caso não existam fundos suficientes, o juiz pode solicitar um leilão dos bens;
- feito o leilão, o condomínio recebe o que lhe é devido.
Quando a cobrança judicial é recomendada?
Mesmo com as recentes facilidades no processo judicial de cobrança, nem sempre é vantajoso recorrer à ela. O indicado é tentar resolver a situação de forma amigável.
Primeiramente, tente conversar com o morador para chegar a um acordo. Conversem calmamente e busquem encontrar uma solução juntos. Levar o problema para a esfera judicial é sempre o último recurso.
Além disso, é importante analisar os valores atrasados, bem como o período de inadimplência. Uma taxa de R$200 reais atrasada por um mês pode ser negociada facilmente com o morador.
Contudo, taxas condominiais mais altas, como as aplicadas a edifícios de luxos — cobra-se em média R$3 mil reais mensais —, o atraso de 30 dias já é suficiente para entrar com a ação judicial.
O que pode ser cobrado da dívida de condomínio em atraso?
Quando há condomínio em atraso o que pode ser cobrado, afinal?
Conforme dissemos mais acima, as cobranças de taxas condominiais atrasadas envolvem o montante pendente, além dos juros de 2%, de 1% ao mês e a correção da inflação.
Dica para síndico: como cobrar condomínio atrasado
Saber como lidar com o condomínio em atraso e o que pode ser cobrado sempre é um grande desafio para os gestores prediais, se você quer ser um síndico profissional e eficiente, já está no caminho certo: buscando conhecimento.
De modo geral, evite agir de maneira agressiva; mostre para o inadimplente as consequências do atraso no pagamento da taxa condominial. Juros aplicados, ausência de votação em assembleias virtuais ou presenciais e o aumento da mensalidade para os outros moradores.
Porém, vale destacar o que não deve ser feito pelo síndico em situações como essa:
- proibir os inadimplentes de frequentar as áreas de lazer do prédio;
- constranger publicamente o condômino e divulgar seu nome em reuniões e atas de condomínio;
- cobrar a dívida na frente de outros moradores ou funcionários do prédio;
- cortar o fornecimento de serviços básicos, como água e gás.
Quando um imóvel é leiloado por falta de pagamento?
Mais acima, mostramos que, caso o valor devido não seja pago em até 3 dias, o juiz responsável pela ação judicial poderá penhorar os valores existentes na sua conta bancária, a fim de repassar a quantia para o condomínio.
Entretanto, caso o morador não tenha dinheiro na conta, o imóvel poderá ir à leilão. Essa medida é a última solução em um processo de cobrança judicial.
Conclusão
Entendeu o que fazer quando há condomínio em atraso o que pode ser cobrado? Com as informações que passamos aqui, você conseguirá enfrentar situações como essa sem grandes dificuldades.
Caso o número de inadimplentes esteja muito alto, a ponto de comprometer o fluxo de caixa do prédio, considere pedir um empréstimo para condomínios. Entrar com a cobrança judicial para cada devedor será um processo altamente desgastante.
Também, não se esqueça de tentar resolver o problema de forma privada antes. Converse com o morador amigavelmente e lhe dê opções razoáveis para quitar a dívida. A abertura de uma ação judicial deve ser usada somente em último caso.
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