Em tempos onde o estresse e a falta de paciência estão em
todos os lugares, é necessário que o síndico saiba exatamente como agir. Nesse artigo, vamos complementar o assunto, focado ainda mais no
papel do síndico.
Quando o síndico deve
agir
Uma das situações mais comuns de motivo de brigas entre
vizinhos é o barulho vindo dos apartamentos. Som alto em horários
inapropriados, móveis sendo arrastados, TV alta… tudo isso é motivo para reclamações.
O morador irritado liga para a portaria e tenta acionar o
síndico para resolver a situação. Nem passa pela cabeça do morador tocar a
campainha e falar diretamente com o vizinho.
Em situações como essa e até em casos onde há infiltrações de um apartamento para outro, é possível um acordo entre as partes sem que o síndico seja
envolvido.
Se existe um livro de reclamações no condomínio (ele deve
existir), a queixa pode (e deve) ser feita por escrito. Assim, se for um
vizinho que costuma ter reclamações, a situação fica menos complicada para que
o síndico resolva, pois ela sai do campo pessoal de um vizinho contra o outro.
Em um primeiro momento, se não há entendimento entre as
partes sem uma mediação, o síndico pode tentar um contato informal com ambos. O
papel de mediador não faz parte das funções do síndico, mas o bom senso pede
que a situação seja resolvida de forma tranquila e paciente. O síndico, nesse
caso, pode até multar o morador que esteja causando confusão. Ou ambos.
Mas deve ficar claro para o síndico que não é uma autoridade
e não tem poderes para investigar e punir os moradores.
O que o síndico deve
fazer
O primeiro passo, caso não haja um acordo informal, é
notificar o morador. Se a situação não mudar, o síndico pode entrar em contato
com um profissional especializado e pedir orientações.
A Convenção do Condomínio também deve ser consultada, pois
pode haver ali uma solução já encaminhada. Afinal de contas, é dever do síndico
fazer valer a Convenção do Condomínio,
o Regimento Interno e outras deliberações votadas nas assembleias. Dessa forma, se estiver previsto
algum tipo de punição, o síndico deverá atender o que está nos documentos do
condomínio.
Se não houver ali um encaminhamento da situação, o síndico
pode convocar uma assembleia específica, para definir se cabe multa ou não.
Outra forma para resolver esse tipo de situação é criar um
conselho de ética dentro do condomínio. É uma forma do síndico não ser
envolvido em 100% das situações, evitando que ele seja desgastado por brigas de
terceiros.
Esse conselho também pode agir em casos onde os moradores que forem penalizados possam também ser escutados. Afinal, eles podem sentir-se prejudicados ou perseguidos. É uma boa saída para que o síndico seja acionado somente em último caso.
O conselho deve ser criado em assembleia, com alteração na
Convenção ou no Regulamento Interno do condomínio e pode ser uma boa saída para
apaziguar os ânimos exaltados.
Casos extremos
Em casos onde a situação foge do controle, o síndico não
deve hesitar em chamar a polícia. O próprio morador que se sentir ofendido ou
ameaçado também pode fazê-lo, ou simplesmente se dirigir à delegacia e
registrar um Boletim de Ocorrência. A polícia irá chamar a outra parte e apurar
os acontecimentos.
Muitos casos de brigas entre vizinhos acabam na Justiça, nos tribunais de pequenas causas. Existe uma outra opção para a solução desse tipo de problema, que são as câmaras de mediação. É uma boa possibilidade para tentar uma solução antes que ela chegue ao judiciário. Além dos custos excessivos, isso evita problemas ainda maiores entre os vizinhos, com situações que causam mágoas e brigas recorrentes.
O papel do síndico nesses casos, portanto, varia
com o bom senso das partes envolvidas e também com as regras de cada
condomínio. Mas existe uma unanimidade em todos os casos: o bom senso e a calma
devem sempre prevalecer.
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A reforma trabalhista entra em vigor no próximo dia 13/11/2017 e traz muitas dúvidas, em todos os segmentos. E não é diferente quando falamos sobre condomínios.
Afinal de contas, os gastos com os colaboradores pode chegar até 70% do orçamento total do condomínio. A reforma trará mudanças substanciais em todos os aspectos e praticamente a todos os contratos de trabalho vigentes, já que muitos são feitos fora da lei da CLT.
Nesse artigo você irá acompanhar as principais mudanças da reforma trabalhista e o impacto delas no seu dia a dia:
Demissão
Permanecem as regras atuais das rescisões de trabalho, mas agora empregador e empregado poderão optar por realizar um acordo entre as partes.
Nessas situações, o empregador paga metade da multa de 40% sobre o saldo do FGTS e o empregado poderá movimentar até 80% do valor depositado pela empresa em seu FGTS. Mas não terá direito ao seguro desemprego.
As rescisões trabalhistas não precisarão mais ser homologadas pelos sindicatos, podendo ser realizadas no próprio local de trabalho, com a presença de advogados de ambas as partes.
Férias
Atualmente, as férias de 30 dias podem ser fracionadas em até dois períodos, sendo que um deles não pode ser inferior a 10 dias. O colaborador pode ter 1/3 do período ser pago em forma de abono.
Pelas novas regras, o colaborador poderá ter suas férias fracionadas em até três períodos, desde que um dos períodos não seja inferior a 15 dias.
Jornada de Trabalho
Na lei atual, as jornadas de trabalho estão limitadas a 44 horas semanais, com 8 horas diárias e 2 horas extras por dia, no máximo. Além disso, as horas extras são limitadas a 220 horas mensais. A reforma trabalhista que entra em vigor no próximo mês determina que poderá haver jornada de trabalho de até 12 horas, desde que haja descanso de 36 horas. O limite de horas semanais é de 44 horas, chegando a 48 com as horas extras, cujo limite mensal continua sendo de 220 horas.
Trabalho em Período Parcial
Os contratos parciais podem chegar a 30 horas semanais, sem as horas extras. Ou então, de forma alternativa, 26 horas semanais, com prestação de serviços de, no máximo, 6 horas extras, que devem ser pagas com 50% de acréscimo. Nesse caso, também pode ser “vendido” o período de um terço das férias.
Banco de Horas e Horas Extras
O banco de horas pode ser acertado entre as partes por acordo individual por escrito, desde a compensação do mesmo seja realizada no mesmo mês.
Negociação
As convenções e acordos coletivos poderão se sobrepor à legislação. Dessa forma, sindicatos e empresas podem negociar suas condições de trabalho. Nos casos onde ocorrerem reduções de salário ou jornada de trabalho, deverá haver cláusulas prevendo a proteção dos empregados contra a demissão enquanto houver a vigência do acordo. Também será possível realizar acordos individualizados de livre negociação entre as partes para os empregados com nível superior e salário mensal igual ou superior a duas vezes o teto de benefícios do INSS, os quais prevalecerão em relação aos acordos coletivos.
Contribuição Sindical
A contribuição sindical será opcional e o trabalhador deverá autorizar expressamente, por escrito, o desconto do imposto.
Gestantes e Lactantes
As gestantes só serão impedidas de exercer suas atividades caso a insalubridade do local for considerada de nível alto. Nos casos desse ambientes considerados insalubres, a empresa deverá apresentar atestado médico garantindo que não há risco para a mãe e para bebê. Da mesma forma, nos casos considerados de grau leve e moderado, a mãe deverá apresentar atestado do seu médico de confiança recomendando seu afastamento, se for o caso.
Quanto às lactantes, para terem o direito ao afastamento dessas atividades insalubres, de qualquer grau, terão que apresentar atestado médico. As mulheres que forem demitidas terão até 30 dias para informar o empregador sobre a gravidez.
Intervalo de Descanso
O intervalo de descanso poderá ser negociado entre as partes, desde que seja de, pelo menos, 30 minutos. O empregador que não conceder o intervalo mínimo ou concedê-lo parcialmente, estará sujeito à conceder indenização de 50% do valor da hora normal de trabalho apenas sobre o tempo não concedido, ao invés de todo o tempo do intervalo devido.
Transporte
O tempo gasto para deslocamento da residência ao local de trabalho e vice-versa, por qualquer meio de transporte, não será mais considerado como jornada de trabalho.
Recibo de Quitação Anual
A reforma trabalhista criou o Recibo de Quitação Anual, de forma facultativa. Uma vez assinado pelo empregado, ele dá a quitação total das verbas nele relacionadas, relativo ao período de 12 (doze) meses de trabalho. Ele deverá ser feito, necessariamente, perante o Sindicato da categoria.
Prazo de Pagamento das Verbas Rescisórias
O prazo agora, segundo a reforma trabalhista, será de 10 (dez) dias contados a partir do término do contrato.
Danos Morais e Ações na Justiça
Impõe-se agora limitações ao valor dos pedidos de indenização. O dano moral agora é determinado de acordo com o último salário contratual. As ofensas graves cometidas devem ser de, no máximo, 50 vezes o último salário.
Em relação às ações, o trabalhador estará obrigado e comparecer na Justiça do Trabalho para as audiências e, no caso de perder a ação, arcará com as custas do processo. Nos chamados honorários de sucumbência, devidos aos advogados da parte vencedora, quem perder deverá honrar com 5% a 15% do valor da sentença. Mesmo o trabalhador que tiver acesso à Justiça gratuita também estará sujeito ao pagamento dos honorários de perícias, caso tenha obtido créditos em outros processos, que permitam que seja capaz de suportar a despesa. Do contrário, a União arcará com esses custos.
Da mesma forma, também deverá arcar com os honorários da parte vencedora em caso de perda da ação. Além disso, o advogado que entrar com o processo deverá definir exatamente o valor da causa na ação.
A nova lei prevê também que o empregado que assinar a rescisão contratual ficará impedido de questioná-la posteriormente na Justiça trabalhista.
Terceirização
A terceirização de serviços tem sido muito utilizada em condomínios. Na nova lei, poucos itens foram alterados.
Após a demissão de um trabalhador efetivo, haverá uma quarentena de 18 meses impedindo que o mesmo seja recontratado como terceirizado. Além disso, o terceirizado deverá ter as mesmas condições de trabalho que os trabalhadores efetivos, como alimentação, segurança, transporte, capacitação e qualidade de equipamentos.
Trabalho por Período Intermitente
Será possível contratar empregador para trabalharem por hora ou pela diária. O trabalhador terá direito a férias, FGTS, previdência e 13º salário proporcionais. O valor da hora não poderá ser inferior a um salário mínimo por hora, ou da remuneração dos demais empregados que exercem a mesma função. Nos períodos de inatividade, os trabalhadores poderão prestar serviços a outros contratantes. O empregado deverá ser convocado ao serviço com, no mínimo, três dias de antecedência.
Salários
A ajuda de custos, prêmios, abonos, diárias de viagem, auxílio alimentação (o qual não pode ser oferecido em dinheiro), não serão mais integrantes ao salário. As comissões e gratificações continuam integradas ao salário.
Além disso, o pagamento do piso não será obrigatório na remuneração por produção. As formas de remuneração poderão ser negociadas entre as partes. Em relação ao plano de carreira, o mesmo poderá ser negociado também entre as partes sem a necessidade de ser homologado ou registrado em contrato. O mesmo poderá ser alterado.
Multa por Funcionário não Registrado
O valor da multa por não registro de funcionário passa a ser de R$ 3.000,00 (três mil reais) por funcionário não registrado, com acréscimo de igual valor em caso de reincidência. Nos casos das empresas enquadradas no regime de EPPs e ME, o valor passa a ser de R$ 800,00.
Trabalho Remoto ou Home Office
O controle de trabalho será feito por tarefas e tudo o que o trabalhador utilizar em casa será formalizado com o empregador via contrato, como gastos de energia elétrica e internet e uso de equipamentos.
Tempo na Empresa
Atualmente, a lei determina que o serviço efetivo é considerado o momento em que o empregado está à disposição do empregador, mesmo que esteja aguardando ordens. A reforma trabalhista prevê que não serão consideradas na jornada de trabalho as atividades como descanso, estudo, alimentação, higiene pessoal, interação entre colegas e trocas de uniforme.
É muito importante salientar que as novas regras valem somente para os novos contratos, ou seja, aqueles realizados após a data acima. Para os contratos antigos, continuam valendo as regras anteriores.
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Será que o síndico deve pagar condomínio? Essa pergunta é
feita por muitos moradores de condomínios, muitas vezes.
A resposta é bem simples. Depende da convenção de cada
condomínio. Sendo assim, a isenção da cota condominial para o síndico deverá
passar pela assembleia. Poderá constar na Convenção de cada condomínio ou votada
em assembleia, como item específico.
Essa isenção, também conhecida como remuneração indireta, é
uma forma de compensar o síndico por sua prestação de serviços, que costuma ser
não remunerada. Em outros casos, o síndico recebe salário, mas paga o
condomínio.
Afinal de contas, o cargo de síndico tem exigido cada vez
mais, com o aumento da complexidade dos condomínios, principalmente daqueles
considerados como condomínios-clubes.
Saiba mais sobre a remuneração do síndico.
Remuneração do
síndico
Outra questão é em relação à remuneração do síndico. Nos
últimos anos, tem crescido muito a opção pela terceirização do cargo de síndico,
com a contratação de síndicos profissionais. Existem também alguns condomínios que optam pela remuneração
do síndico-morador, ao invés da isenção da taxa condominial.
Essa remuneração é chamada de remuneração direta e não
caracteriza que o síndico seja empregado do condomínio. Ele é visto como
prestador de serviços, que pode até ser uma pessoa jurídica, no caso da
terceirização.
Impostos e Encargos
É importante salientar que, seja uma remuneração na forma de
um pro labore ou seja ela como uma isenção da taxa condominial, sobre ela
incidirão alguns encargos. O INSS, por exemplo, deve ser descontado no caso do
pagamento do pro labore, na ordem de 11%. E deverá haver contribuição por parte
do condomínio, na ordem de 20%.
Da mesma forma, o INSS deverá ser recolhido no caso da
isenção da taxa do condomínio, já que a mesma entra como renda na declaração de
imposto de renda do síndico. E se o valor somado a outros rendimentos do
síndico for superior à tabela do imposto de renda, haverá retenção do mesmo.
Já o FGTS não deverá ser recolhido, já que o síndico não
será considerado um empregado. Da mesma forma, o síndico não terá os direitos
trabalhistas, como férias, 13º e outros benefícios.
Outros descontos e benefícios também devem ser evitados,
como auxílio-moradia e vales-refeição e alimentação. Afinal de contas, o
síndico não se enquadra nas leis da CLT.
No caso do síndico ser uma pessoa jurídica, o
condomínio deve ficar atento às possíveis retenções de impostos e INSS no
momento da emissão da nota. Essa regra será a mesma adotada para qualquer
prestador de serviços do condomínio.
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Como contratar uma boa administradora de condomínios – Se você precisa de um auxílio na sua gestão entenda como selecionar uma boa parceira.
Quando o assunto é manter o controle de edifícios residenciais a contratação de uma boa administradora de condomínios, pode ser a sua solução.
Esta poderosa parceria pode auxiliar o síndico no caos que pode se tornar o acúmulo de funções sobre o gestor, essa é uma opção que vem sido adotada com maior frequência, deixando de lado a autogestão por conta apenas de uma pessoa.
Se você ainda desconhece como estes administradores podem auxiliar seu condomínio é importante que leia o conteúdo que preparamos para te apresentar uma das ferramentas que facilitam a gestão predial.
Já tratamos da importância desta contratação de serviços no nosso blog , vale a pena conferir, mas aqui abordaremos de uma forma mais aprofundada.
Administradoras de condomínios podem auxiliar a conquistar uma gestão eficaz, dando o suporte às melhores decisões para seu condomínio.
Todas as informações geradas do condomínio fazem diferenças nos resultados, podendo modificar as escolhas, uma boa administração predial fará com que, não só o síndico, mas todos os moradores tomem conhecimento melhor de toda a estrutura do edifício.
Este conhecimento e controle do fluxo de informações, diminui a possibilidade de conflitos, aumentando a confiança na gestão e transparência entre todos, tornando o vínculo entre uma boa gestão do síndico com o condôminos mais forte e harmoniosa.
Neste artigo você terá acesso ao seguinte conteúdo:
O que é administradora de condomínios?
Qual a sua função ?
Por que preciso de uma ?
Como contratar uma boa administradora?
Algumas empresas que atuam no mercado de São Paulo
Se o assunto é controle, quanto mais pessoas responsáveis melhor.
Pois deixando tudo sobre o síndico, que muitas vezes não possui conhecimento técnico em administração, o condomínio tem a possibilidade de obter uma lacuna.
Aumentando a chance de falhas de orçamento, gastos desnecessários, gerando uma grande insatisfação por conta dos condôminos.
Então vamos entender como a administradora de condomínios pode facilitar sua vida?
O que é administradora de condomínios?
São empresas que possuem profissionais na área de administração, prestando serviços para condomínios que necessitam de ajuda para uma boa gestão, atuando no mercado no imobiliário.
Oferecendo todo o suporte logístico de que o representando predial necessitar, as empresas geralmente são especializadas em edifícios residenciais, mas podem atuar em outros segmentos, como edifícios de uso empresarial, possuindo uma carteira de clientes.
Para exercer este tipo de atividade é necessário credenciamento e possuir qualificação através dos órgãos reguladores da classe.
Uma empresa qualificada, pode ter credenciamentos através:
“Conselho regional de Fiscalização do profissional Corretor de Imóveis, responsável pela regulamentação e disciplina da atividade em prol de organizar a categoria e impedir o mau exercício da profissão.”- Definição de acordo com o Portal Creci SP .
“Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic.), entidade que representa os administradores de imóveis e condomínios perante o poder público e a população.” – Saiba mais no site da AABIC.
“A SECOVI- SP é a entidade responsável Desenvolver, representar, promover e defender a atividade imobiliária em seus segmentos, dentro de padrões reconhecidamente éticos e comprometidos com os anseios da coletividade.”
“Desenvolvido pela AABIC e o SECOVI-SP, o programa tem como objetivo certificar empresas especializadas em administração de condomínios, considerando a conduta e os aspectos profissionais, operacionais e técnicos dos serviços prestados. O PROAD visa destacar no mercado as empresas que atuam com foco na qualidade de vida dos moradores, no convívio social e na valorização patrimonial dos imóveis, com ética, profissionalismo e responsabilidade.”
O mercado imobiliário é abrangente, assim o que difere uma boa administradora de condomínios de uma incapaz, é a qualidade e o comprometimento do serviço prestado.
Por isso é tão importante o credenciamento as empresas, já que estes podem ajudar a diferenciar e destacar no mercado empresas qualificadas.
Como dissemos antes, uma administradora possuir uma cartela de clientes cheia, não significa uma qualidade superior.
Já que quanto mais clientes, mais difícil se torna o controle e a qualificação do atendimento , este tipo de serviço necessita de um atendimento personalizado e com atenção devida, pois não se pode deixar passar nenhum dado.
Qual a função da administradora de condomínios?
Administradora éresponsável por auxiliar os indivíduos que são eleitos para o cargo de gestor e serem responsáveis por representar o condomínio, denominados síndicos.
Os síndicos podem ser pessoas jurídicas ou físicas, morador ou não do condomínio (ou seja, aqueles que são “orgânicos” nomeados ao cargo através da assembléia ou síndicos profissionais, contratados para exercer a profissão.)
O auxílio da administradora vai desde as atividades do cotidiano do edifício até a estruturação de toda parte administrativa, aquela que é mais técnica e burocrática, que um profissional experiente pode oferecer diretrizes para um melhor posicionamento.
As administradoras são responsáveis por auxiliar dando o suporte técnico necessário aos síndicos, para as melhores decisões, sempre em prol dos interesses comuns.
É um trabalho compatibilizado para atingir os interesses de todas as partes, assim é fundamental a relação e transparência entre os moradores, síndicos e administradores.
Algumas das funções e competências que boas administradoras de condomínios devem oferecer de acordo com o portal do síndiconet são:
Gestão administrativa –Assessoramento antes e depois das assembléias gerais, contabilização de receitas e despesas, elaboração de folha de pagamento e realização dos pagamentos, entre outras atividades.
Gestão de recursos humanos – Emissão de multas e advertências, orientação sobre a Convenção do Condomínio. ( Se está se perguntando o que é convenção, entre no nosso artigo e confira a importância para seu condomínio.)
Gestão financeira – Controle do fluxo de caixa, emissão de boletos de pagamento das cotas condominiais, confecção da pasta de prestação de contas mensal.
Gestão de assuntos jurídicos – Cadastrar o condomínio no sistema de economias da Sabesp.
Os sites Síndiconet e Congresso em foco, trazem uma lista diversos tipos de serviços que eles podem oferecer, se possuir alguma dúvida, vale a pena conferir o material que eles disponibilizaram.
Sendo essas funções agrupadas em:
Principais: Administrativas e financeiras.
Secundárias: Recursos humanos.
Eventuais: Assuntos jurídicos.
Por que preciso de uma administradora de condomínios?
Você pode pensar que não se faz necessário a contratação de uma administradora de condomínios, mas você sabe o nível de instrução e qualificação que o síndico do seu condomínio possui?
Ele tem o que é preciso para ocupar o cargo e fazer a autogestão ?
Experiência
Controle
Conhecimento técnico
Se a resposta for não, com toda certeza seu edifício necessita desse auxílio o quanto antes.
Mas se a resposta para a pergunta acima for sim, já pensou que todas aquelas funções que apresentamos a você no tópico anterior, nas mãos de uma pessoa só, é uma carga de responsabilidades imensa e que algumas informações, que podem mudar as decisões podem estar passando sem que o síndico note?
Um grande número de tarefas na responsabilidade do síndico, pode diminuir a eficiência dos resultados, gerando insatisfação por parte dos condôminos.
Ou até mesmo um acúmulo de funções, fazendo com que não seja o serviço de qualidade, por conta desta sobrecarga.
De qualquer forma, a recomendação de um auxílio para a melhor organização e controle sobre a gestão é recomendada, pois otimiza todo o processo administrativo, amenizando os conflitos e trazendo resultados comprovados de eficiência, mantendo um clima harmonioso entre todos os envolvidos.
Se você é o síndico e está enfrentando problemas com conflitos em seu edifício, confira nosso artigo que trata deste assunto.
Como contratar uma boa administradora de condomínios?
Ainda que o mercado imobiliário possua diversas empresas que atuam neste segmento, prestando serviços como administradora de condomínios, é fundamental conhecer com quem irá estabelecer esta relação.
Diversas administradoras não possuem qualificação necessária para atender às expectativas e idealizações dos síndicos e moradores quando o assunto é qualidade, comprometimento, transparência, ética e eficiência.
Para obter os melhores resultados, sempre deve-se conhecer ao máximo sobre a empresa contratada, se puder receber indicações melhor ainda.
Assim no momento de escolher e contratar a melhor opção para auxiliar em sua gestão, é preciso seguir alguns passos para obter uma relação de parceria de sucesso.
Separamos alguns passos que podem te ajudar neste momento de decisão. Vamos lá ?
Passo 1. Selecione algumas opções de administradoras de condomínios, dê preferência aquelas que já possuem informações acessíveis no mercado, quanto mais informações colhidas sobre a empresa melhor.
Passo 2. Existem empresas que atuam no mercado, oferecendo e atendendo um grande leque de clientes, assim as empresas especializadas em condomínios residenciais, que atuam exclusivamente com o seu nicho em específico, pode ser a escolha mais prudente.
Passo 3. É imprescindível que seja feita a verificação das referências da empresa, normalmente estas empresas possuem portfólio dos serviços prestados, não tenha vergonha ou medo, entre em contato e solicite acesso ou no próprio site da empresa pode conter estas informações.
Sabendo a carteira de clientes e se possível saber a satisfação deles quanto ao serviço, desta forma você saberá o nível de competência da administradora no ramo.
Passo 4. Verificar a situação da empresa, quanto aos órgãos competentes e concelhos da classe, devendo também obter os registros não só da empresa mas do responsável técnico.
Já apresentamos alguns órgãos responsáveis pela classe, como o Conselho Regional de administração, cada região possui o seu respectivo conselho que fiscaliza a atuação das empresas, um exemplo é o Conselho regional de administração – de São Paulo (CRA – SP).
Estes órgãos possuem rigor em suas avaliações, sendo assim as empresas que possuem as certificações, merecem destaque no mercado imobiliário.
Algumas empresas que atuam no mercado de São Paulo
O site Sindiconet possui uma ferramenta que auxilia na busca de administradoras de condomínios.
Se você não possui indicações ou não sabe por onde começar, eles podem te ajudar! clique aqui se quiser conferir. Através do site é possível segmentar por:
Região
Próximas a você
Melhor avaliação
Nome da Empresa
Melhor ICR
É possível encontrar e cotar o serviço com as principais empresas de sua região. Separamos algumas das empresas melhor avaliadas por seu serviço na região da Grande São Paulo, confira:
Possui tradição no mercado, atuando desde 1982 no ramo da administração condominial.
A administradora Condovel é a segunda melhor rankeada com 30 avaliações e 100% de cotações respondidas
✪ 5 estrelas
Única administradora que oferece opção aos Condomínios de taxa administrativa pelo sistema: Pay-per-use ou All Inclusive. Empresa certificada pelo PROAD.
Com uma equipe especializada prestam serviços diferenciados de administração de condomínios.
Para obter um bom rankeamento no site, a maior quantidade de avaliações e cotações respondidas é o que determina.
Assim pode auxiliar na sua decisão de escolher a empresa que se enquadra no perfil que busca.
Conclusão
Com diversas empresas no mercado, é necessário pesquisar e cotar preços para decidir a melhor parceira para seu edifício.
“Não existe uma empresa perfeita, mas sim aquela que pode atender da melhor forma às suas expectativas.”
Uma coisa é certa, nos dias que hoje em que tudo está em alta, não é possível deixar a gestão predial nas mãos de pessoas incapacitadas.
Além disso qualquer auxílio profissional deve ser considerado, se o seu condomínio está um caos.
A contratação de uma administradora de condomínios deve ser visto como investimento, não como um gasto, pois esta empresa irá auxiliar o seu condomínio a tomar as melhores decisões.
Administradora de condomínios é o braço direito do síndico, levando o seu condomínio aos interesses em comum através de resultados comprovados.
Para contratar a melhor escolha, deve-se ter em mente o que busca:
Se é tradição no mercado.
Especialização.
Preço.
Acessibilidade.
Mas independente da escolha a empresa deve te auxiliar com um serviço de qualidade, colocando as finanças e as decisões administrativas no eixo.
Nossa recomendação é que sempre busque auxílio profissional para uma melhor gestão.
Serviços qualificados demandam investimentos, assim não exitem em contratar uma empresa renomada por conta de uma variação mínima no orçamento. Mas tenham em mente que empresas menores podem auxiliar de uma maneira mais personalizada, podendo dar maior suporte.
Esperamos que este post possa ajudá-lo a entender melhor o que as administradora de condomínios fazem e como podem te auxiliar.
Se possui alguma dúvida ou sugestão deixe seu comentário, não deixe de conferir nosso blog, lá você encontra diversos artigos que podem sanar dúvidas recorrentes.
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Em nossopost sobre manutenção para o condomínio, citamos 5 dicas muito
úteis para manter o condomínio em ordem. Nesse post, trazemos dicas
para a montagem do plano de manutenção do condomínio.
Passos para montagem do plano de manutenção
Montar um plano de manutenção requer, primeiramente, organização. O primeiro passo é fazer então um levantamento de todos os equipamentos, assim como o histórico das trocas de peças e das manutenções realizadas. Isso fará com que você possa traçar as prioridades das próximas ações.
O segundo passo é a criação de uma lista de verificação das manutenções. É o checklist para a inspeção predial. Ele irá garantir que todos os itens sempre estejam em ordem, com a inclusão das manutenções e seus históricos, criados no primeiro passo.
O terceiro passo é a montagem de um orçamento para o seu plano. Nesse orçamento, você incluirá todos os gastos necessários para a realização das manutenções, seja os gastos com pessoal, seja com materiais e peças. Isso fará também com que você possa se planejar para a execução. O quarto passo é a definição do cronograma, com a frequência de checagens que cada equipamento levará, de acordo com o checklist que foi elaborado.
Alguns itens importantes
Já destacamos alguns pontos importantes que não devem ser esquecidos no post já mencionado no começo desse texto. Temos também um material bacana, em formato de eBook, que pode lhe ajudar nas manutenções gerais: Manutenção Preventiva e Administração Eficiente. Além disso, temos mais algumas dicas importantes de manutenção, que costumam ser esquecidas ao longo do tempo. Aqui vão as dicas, já com a periodicidade das manutenções, o que pode ajudar na montagem do checklist:
• É
muito importante realizar a manutenção nas
instalações de gás para checar eventuais vazamentos, o que pode evitar acidentes
graves. Para a realização dessa manutenção preventiva, é necessária a checagem da
central e de todos os ramais. A manutenção da central deve ser feita anualmente. Dos ramais, a cada três anos.
Também é necessária a emissão de laudo e de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Mas
se for notado algum tipo de vazamento, a vistoria do Corpo de Bombeiros deve
ser acionada imediatamente. É necessário também checar se existe ventilação suficiente nos ambientes
onde estejam instalados os equipamentos de gás e se não existem instalações
elétricas próximas que estejam sem proteção.
•A
cada dois ou três anos, o Corpo de Bombeiros deve realizar a inspeção e emitir
o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) de hidrantes e extintores. A vistoria irá verificar extintores,
mangueiras, placas de sinalização, alarmes, e todos os procedimentos em caso de
emergência.
Não se esqueça que o condomínio deve ter a Brigada de Incêndio e
que os extintores devem estar sempre carregados e dentro dos prazos de
validade.
•A inspeção dos elevadores deve ser feita por uma empresa
habilitada, que deverá emitir um documento que se chama RIA (Relatório de
Inspeção Anual) e também uma ART. A empresa deve ser cadastrada no CONTRU
(Departamento de Controle no Uso de Imóveis), o que deve ser checado antes da
contratação.
Não esqueça também de fazer a checagem da casa das máquinas, que
deve ter ventilação adequada, permanente e cruzada (com duas janelas). Veja se
não existem infiltrações, nem poças de óleo no chão.
•Outro
item muito importante, as piscinas
devem estar sempre limpas e as bombas e sistemas de tubulação devem ser
checados com regularidade. É necessário analisar o PH da água semanalmente. A filtragem e limpeza, assim como a cloração, devem ser checadas
diariamente.
Devem ser feitos os
tratamentos adequados como filtração, aspiração, escovação, peneiração, limpeza
e checagem do tratamento químico da água. Verificar sempre se existem
vazamentos e se os revestimentos estão em ordem.
•Com o
objetivo de garantir a comunicação com os condôminos, assim como boas condições
na entrada do condomínio e nos portões internos, a checagem dosportões,
alarmes e interfones é tarefa também da manutenção preventiva.
Peça para a
empresa que realiza a manutenção dos interfones que teste sempre o volume das
campainhas e também dos fones, para que todos possam utilizar os aparelhos com
tranquilidade.
Limpeza e Instalações
•Realizar a limpeza anual das caixas d´água é
uma tarefa obrigatória do condomínio, mas o recomendado é que sejam feitas duas
limpezas ao ano. É também necessário que seja feita por empresa especializada,
a fim de evitar danos e entupimentos. A verificação de rotina inclui a checagem
das tampas de vedação, que não devem possuir nenhum tipo de fissura, ferrugem
ou estarem corroídas.
As bordas de contenção de acesso da água das chuvas de
alvenaria devem estar em boas condições e o cano do fundo deve estar em bom
estado.
•Também é necessária a manutenção
das bombas, dos geradores e das instalações hidráulicas, começando pela
verificação do nível de óleo, dos quadros de comando e das tubulações, para
evitar vazamentos em torneiras ou canos. Quinzenalmente, faça o teste de
funcionamento por 30 minutos nas bombas e geradores. Verifique se há ruídos ou
vibrações anormais, superaquecimentos ou vazamentos.
•Não
esqueça sempre de checar se existem vazamentos, rachaduras e fissuras no teto
da garagem. As épocas de chuvas evidenciam as infiltrações, mas elas podem
ocorrer o ano todo.
A Dan Solução tem a solução definitiva para acabar com
vazamentos, com o processo de impermeabilização por injeção química. Se
precisar, podemos realizar uma vistoria gratuita, sem compromissos. Clique aqui
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Somos a Dan Solução, empresa
especializada em solucionar problemas de infiltrações em garagens e outras
estruturas de concreto maciço. Temos diversos materiais que poderão ajuda-lo a
esclarecer esse e outros problemas, como o Guia Completo de Soluções para
Infiltrações (clique aqui para fazer o download).
Arquivo originalmente postado em 20/11/2016 e atualizado em 19/09/2017
De repente, surge aquela necessidade de contratar um fornecedor de forma emergencial, porque alguma coisa deu errado.
A bomba da piscina não funciona, o elevador está quebrado, o portão eletrônico pifou, a infiltração no teto da garagem piorou e está pingando no carro novinho do condômino…
E o síndico e subsíndico não estão por ali naquele momento tão necessário.
O zelador sabe quem são os fornecedores do condomínio, mas não tem o telefone. Quem era mesmo a pessoa que atendia o nosso condomínio?
Você sabe que para contratar fornecedores do condomínio, muitos cuidados devem ser tomados. E buscar o que lhe irá fornecer a melhor relação custo-benefício é essencial nessas horas.
Mas na emergência, quem saberia dizer o que está previsto no contrato do fornecedor? Não seria melhor chamar outro para o serviço? São muitas perguntas.
E a melhor resposta está no banco de dados de fornecedores do condomínio.
Além disso, a troca de comando no condomínio também pode trazer problemas como esse.
E se não houver um banco de dados organizado com essas informações, o condomínio é que será prejudicado.
Informações no banco de dados do condomínio
O banco de dados de fornecedores do condomínio deve estar organizado de forma a mostrar na primeira coluna o tipo de serviço ao qual se destina aquele determinado fornecedor.
Na segunda coluna, devem constar o nome do fornecedor, com a seguintes informações: CNPJ, a atividade, o responsável, telefone, website e endereço.
Nas duas últimas colunas, é importante que sejam adicionadas observações referentes a cada fornecedor e o histórico de vezes em que ele atendeu o condomínio.
Isso fará com que as pessoas que consultem o banco de dados possam visualizar o que esse fornecedor já realizou de serviços no condomínio.
Além da planilha do banco de dados, é muito importante guardar os contratos e registros dos fornecedores. Em outro post, damos algumas dicas sobre guarda de documentos.
Acionando os fornecedores do condomínio
Com um banco de dados atualizado, caso o síndico não esteja presente, pode-se rapidamente acionar o fornecedor relacionado com o tipo de serviço e resolver o problema de imediato.
E é muito importante manter uma lista de, pelo menos, três fornecedores por tipo de serviço. Essa lista irá para garantir que o condomínio sempre tenha os melhores orçamentos em mãos.
Essa lista também ajudará nos casos onde o fornecedor não pode atender de imediato.
Dessa forma, o condomínio passa a ter um plano B de atendimento (desde que não haja um contrato de manutenção em andamento com determinado fornecedor.
Daí novamente entra a importância da guarda de documentos).
O banco de dados dos fornecedores também é uma ótima forma de ajudar o síndico a prestar contas de tudo o que tem sido feito no condomínio nos últimos tempos e também pode ajudar a identificar quais manutenções estão em dia e quais precisam ser realizadas, o que ajuda em muito na montagem dos cronogramas de serviços. Saiba mais sobre manutenção no condomínio no nosso eBook gratuito Manutenção Preventiva e Administração Eficiente.
Qual o formato do banco de dados
O banco de dados pode ser preenchido em uma planilha comum, mas também existem softwares e aplicativos que auxiliam nessa tarefa.
O mais importante é que sempre exista um registro eletrônico atualizado e organizado que permita agilidade e segurança na hora da contratação de terceiros.
Dessa forma, qualquer pessoa que faça parte do dia a dia do condomínio poderá fazer a contratação do prestador de serviços em qualquer situação.
E quem ganha com isso é o condomínio, que terá agilidade e pronto-atendimento nas emergências.
Somos a Dan Solução, empresa especializada em solucionar problemas de infiltrações em garagens e outras estruturas de concreto maciço. Nossa missão é ajudar os condomínios no seu dia a dia. Então, se você quiser receber mais dicas como essa, cadastre-se no formulário nesta página e faça parte de nossa lista.
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Artigo originalmente postado em 11/06/2016 e revisado e atualizado em 21/05/2017.
O manual do síndico é um documento elaborado por diversos canais e setores, dos quais destacamos o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (SECOVI-SP) para orientar o trabalho do síndico, em todos os níveis, mas também principalmente no tocante à manutenção predial e normativas que devem ser seguidas.
Nesse manual, estão contidas diversas informações que irão auxiliar o síndico no dia-a-dia. Os itens vão desde a convenção do condomínio, regimento interno, assembleia geral, previsão orçamentária, fundo de reserva, segurança e manutenção predial, enfim, todos os itens necessários para o bom funcionamento do condomínio. Se você acabou de ser eleito síndico, a leitura do manual do síndico é indispensável. Para não dizer, obrigatória.
Existem, basicamente, dois formatos de manuais disponíveis em diversos links (ver abaixo): o manual do SECOVI, mais abrangente, com informações gerais de todo o trabalho do síndico e os manuais dos CREAs de alguns estados, que aplicam informações mais direcionadas à manutenção predial e obrigações relacionadas às normas ABNT.
Existem outros manuais disponíveis, mas recomendamos o uso dos manuais citados por terem sido elaborados por entidades setoriais que representam, de fato, os profissionais envolvidos no segmento condominial.
Chamamos a atenção para as informações relativas à manutenção, onde destacamos a ABNT NBR 14.037 (Manual de operação, uso e manutenção de edificações, publicada em 2011, revisada em 2014 e em 2015), que trata de alguns cuidados importantes: plantio de árvores, arbustos, jardineiras, lavagem dos reservatórios, cuidados na realização de obras e serviços de impermeabilização, fixação de objetos sobre lajes e outros itens que possam danificar o sistema impermeabilizante.
O manual trata de itens preventivos importantes, como a necessidade da conferência dos materiais utilizados na impermeabilização e também os reparos necessários para eliminação de infiltrações, que podem acontecer nas lajes (tanto da cobertura quanto do térreo), nas caixas d’água, em jardineiras e também nas fachadas. Lembre-se sempre de consultar seu manual.
A Dan Solução, pensando em você, elaborou uma versão reduzida do Manual aqui.
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A boa convivência dos moradores muitas vezes pode ficar ameaçada por conta do uso incorreto dos espaços comuns no condomínio. Quem já não teve a impressão que a churrasqueira nunca está disponível ou que o salão de festas é usado sempre pelas mesmas pessoas? Ou quem já não pegou um salão ou churrasqueiras sujos, exatamente na hora em que foi usá-lo?
As regras de uso dos espaços têm que estar bem claras e acessíveis a todos os condôminos. O agendamento do uso dessas áreas também deve ser feito com antecedência e cuidar da organização dessas datas é tarefa que o síndico deve cumprir para que haja ordem nas solicitações. É importante também constar na Convenção do Condomínio quantas vezes por mês um mesmo morador pode utilizar cada área. A churrasqueira, por exemplo, é bastante disputada no verão.
Não se deve esquecer também no regulamento e os horários limites de saída. Isso evita que haja transtornos em relação a barulhos indesejáveis, além da circulação de convidados nas áreas comuns, que costuma acontecer quando a quantidade de pessoas extrapola o limite dos salões de festas.
Quanto aos cuidados de manutenção e uso, o condomínio deve ficar atento a possíveis depredações, que podem acontecer involuntariamente. Se houver algum equipamento ou mobiliário quebrado, os danos devem ser cobrados de quem fez o uso das áreas. Assim, o registro dos agendamentos deve ser sempre guardado para possíveis avaliações do uso correto das instalações.
Pode-se cobrar pelo uso de áreas comuns no condomínio?
A cobrança sobre o uso de churrasqueira, salão de festas, academias e outras áreas é facultativa, mas, se existir, deve obrigatoriamente constar na Convenção do Condomínio. O valor deve estar previsto no regulamento interno e, portanto, deve ser decidido em assembleia.
Outra questão importante é o uso das áreas comuns do condomínio para os moradores inadimplentes. Muitos condomínios incluem em seu Regimento Interno ou em sua Convenção artigos que proíbam o condômino inadimplente de usar as áreas comuns.
O art. 5º, Inc. XXXV da Constituição Federal de 1998 garante o direito inviolável à propriedade. Dessa forma, não se pode proibir o uso das áreas comuns do condomínio. Além disso, o art. 1335, II, do Código Civil diz que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Espaço gourmet
É cada vez mais comum que os condomínios possuam espaços gourmets e seu uso vem crescendo a cada dia. É importante que as regras de uso também sejam determinadas para essas áreas, da mesma forma que a churrasqueira e salão de festas, tanto quanto a horário, limpeza e agendamento.
Garagem
O direito à vaga no condomínio pertence igualmente a todos os condôminos, mesmo se não possuir um automóvel. As vagas podem ser fixas, sendo que a distribuição das mesmas deve ser feita já na primeira assembleia da constituição do condomínio, por meio de sorteio. Ou pode ser rotativa, com sorteios de locais de ano e ano, modelo este mais comum em todos os condomínios.
O importante, sempre é que o síndico consiga criar, juntamente com os moradores, um ambiente harmonioso onde todos possam usar as áreas comuns para seu lazer e convivência.
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Artigo originalmente postado em 30/06/2016 e revisado e atualizado em 04/06/2017
Em tempos
desafiadores como o que estamos vivendo, cada centavo economizado é um alívio
para o bolso. Quando falamos então em condomínios, onde os valores
impactam o bolso de dezenas de pessoas, a importância do assunto fica ainda
maior. Segurar a taxa do condomínio torna-se um desafio mas, antes de
tudo, uma necessidade. Preparamos algumas dicas para ajudar na melhoria o síndico
da gestão do condomínio, com o objetivo de otimizar os gastos e reduzir os
custos do condomínio.
Crie uma gestão participativa
Todo
mundo pode se tornar um colaborador mais ativo para o condomínio. Nossa
primeira sugestão é criar uma gestão participativa, onde sejam realizadas
reuniões com o objetivo específico de redução de custos. Imagine o quanto os
condôminos não poderiam colaborar, pois são tantas as profissões e formações
que estão por ali que não ficaríamos surpresos se um economista ou um
administrador aparecesse em uma das reuniões.
O
primeiro passo nessas reuniões é detalhar os gastos e estabelecer uma meta de
redução para os próximos meses. Assim, a chance de adesão e de sucesso é muito
maior, pois todos sabem para onde ir e quais passos deverão ser dados. Além
disso, como muita gente sabe, o segredo em economizar está nos pequenos
detalhes.
A conta de água é um dos maiores impactos em um
condomínio
Um dos
maiores desperdícios nos condomínios residenciais são os vazamentos oriundos de
instalações antigas. Encontrar onde eles estão e acabar com eles é uma tarefa
complicada, mas necessária. Se você tiver dúvidas sobre a diferença entre
infiltração e vazamento, temos o post “Qual a diferença entre vazamento
e infiltração?”, que fala sobre esse assunto.
Diminuir
o desperdício dos apartamentos também é essencial, pois o impacto positivo é
sentido imediatamente. Criar soluções, como a instalação de hidrômetros
individuais, é muito importante, pois incentiva a economia com a água. Instalar
redutores de vazão também pode ajudar, assim como sistemas de reaproveitamento
de água das chuvas.
A hora de
ajustar o cinto também é a hora de sentar com antigos parceiros e fornecedores,
ou seja, aqueles que estão sempre garantindo o bom funcionamento do condomínio.
Veja se as necessidades estão de acordo com as horas utilizadas de serviços e
tente negociar uma redução com todos eles.
As manutenções
preventivas podem ser uma ótima forma de reduzir custos, muito melhores do que
obras de reparação, por exemplo. Bomba de água, elevadores, para-raios,
vazamentos e custos de impermeabilização são alguns exemplos do que pode
ser feito. Nessas horas, as soluções mais eficazes acabam sendo as mais
baratas, pois evitam obras desnecessárias, como a reconstrução de um jardim ou
playground devido a infiltrações e troca de manta asfáltica.
Energia elétrica
Reduzir o
tempo em que as lâmpadas das áreas comuns ficam acesas e trocá-las por lâmpadas
mais eficientes e econômicas, como LED, além da instalação de sistemas
inteligentes de chamadas nos elevadores causam uma redução considerável nos
gastos de energia.
Gastos com pessoal
Essa é a
hora de checar se o pessoal não está fazendo horas extras desnecessárias. É uma
boa hora também de tentar checar se a equipe está redonda ou se está precisando
de um upgrade. É muito melhor investir em quem já está na equipe, do que gastar
com demissões que abalam o fluxo de caixa do condomínio. Revise também as
escalas, de forma que o condomínio seja o mais eficiente possível.
Gastar
menos é uma questão de organização e colaboração!
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ajudar ainda mais, temos um e-Book gratuito para oferecer: Manutenção Preventiva e Administração
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Artigo originalmente postado em 07/07/2016 e revisado e atualizado em 09/06/2017.
Os conflitos no condomínio surgem, muitas vezes, por questões triviais, como barulhos em horários não permitidos, sujeira, invasão do limite da vaga de outro condômino, infiltrações e vazamentos entre as unidades e por aí vai… O importante, independente do ocorrido, é que o síndico tenha em mente seu próprio papel dentro da solução desses conflitos.
Sua participação como mediador deve sempre buscar a harmonia dentro da coletividade do condomínio, de forma isenta e sempre buscando a obediência às normas internas.
Manter o Regimento é o foco principal
O primeiro pensamento que o síndico deve ter é: manter o Regimento Interno em pleno funcionamento. Ele deverá ser o guia para a tomada de decisão em relação aos conflitos no condomínio que podem surgir. O síndico deve avaliar se o regulamento está sendo infringido por algum morador e se cabe ou não algum tipo de advertência ou multa. De qualquer maneira, o síndico deverá optar por dialogar sempre, pois é a melhor forma de apaziguar os ânimos.
Se o conflito já estiver configurado, o melhor caminho é resolver a situação, pois a relação entre os condôminos irá continuar. Afinal, o condomínio é um local de relações contínuas e duradouras, pois todos moram ali. Sendo assim, deixar a situação pendente ou tentar colocar em “panos quentes” não é o caminho mais adequado.
O síndico deverá ter habilidades para mediar os conflitos, levando o diálogo para ambos os lados, de forma a chegar-se em uma solução definitiva para as questões, sempre de uma maneira isenta e neutra.
Conflitos no condomínio com Crianças e Adolescentes
Chamamos a atenção quando as situações envolvem crianças e/ou adolescentes. Se houverem abusos, os pais deverão ser chamados para uma conversa. É imprescindível manter a mesma abordagem citada acima, de forma justa e tranquila. É importante também que a questão seja levantada também com as crianças e adolescentes, e não só com os pais.
Tanto os adolescentes quanto as crianças devem ter o conhecimento básico do que deve e não deve ser feito nas áreas comuns do condomínio. Os limites devem ser respeitados e devem ser de conhecimento de todos. Para isso, os funcionários precisam ter uma orientação especial de como lidar com os jovens. Afinal, é muito comum ver uma relação prejudicada entre os colaboradores do condomínio e os jovens moradores.
O síndico deve considerar que, no caso da solução sair do seu controle, poderá haver uma mediação por um terceiro. Uma pessoa neutra e profissional, como um psicólogo, por exemplo. Este poderá conduzir a situação de forma a encontrar uma saída para os desentendimentos, zelando pela reputação e relação do síndico com os moradores envolvidos.
Soluções para crianças e adolescentes
De qualquer forma, se os conflitos no condomínio com as crianças e adolescentes saíram do controle, existem boas saídas. A contratação de monitores para orientar as crianças pode ser uma saída mais rápida para a solução de conflitos. Em períodos de férias, por exemplo, algumas atividades podem ser incluídas no condomínio, entretendo tanto crianças como adolescentes. Dependendo do tamanho do condomínio, pode-se prever espaços específicos para as brincadeiras, de forma a evitar que crianças menores entrem em rota de colisão com os maiores.
Outra boa saída para a solução de conflitos é trazer as crianças para algumas assembleias, principalmente aquelas que possam afetar diretamente os interesses dos menores. Dessa forma, todos passam a entender que fazem parte de um todo e dar a voz a eles é uma ótima forma de mostrar que existe confiança mútua.
Finalmente, o que manda é o bom senso, que deve ser sempre o caminho a ser trilhado, com o pensamento focado no regulamento do condomínio, mas principalmente, na solução definitiva para as questões, de forma a não deixá-las se transformarem em uma bola de neve.
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Acabe com as infiltrações no seu condomínio!
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