Um condomínio é o exemplo perfeito de coexistência e relacionamento interpessoal entre todos os condôminos. É natural que problemas e conflitos surjam a partir dessa convivência conjunta e junto com os mesmos medidas jurídicas são tomadas. 

Muitos síndicos tentam lidar com essas situações de maneira serena e igualitária para todos os envolvidos, mesmo assim de acordo com o tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,dos 200 mil prédios de todo o Brasil, 40% estão com problemas de inadimplência. No Entanto, os conflitos encontrados nos condomínios vão além das cobranças por débitos em aberto dos condôminos.

As brigas relacionadas a direito de vizinhança e boa convivência e as discussões sobre o uso da garagem, também estão entre os processos mais comuns encontrados na Justiça, quando falamos em coletivo é natural a ocorrência de diversos atritos. 

Muitas vezes o síndico está sempre em posição de mediador, buscando solucionar o problema de forma eficiente e pacífica, mas nem sempre as coisas saem como o esperado. Neste artigo vamos listar os 5 processos jurídicos mais comuns nos condomínios. 

Na maioria dos problemas o condômino que está cumprindo corretamente as regras presentes na convenção do condomínio,  que não pode ser descartada, tendo em vista que as mesmas regras presentes nela foram estabelecidas para a convivência em sociedade de forma pacífica.

1. Barulho

Mesmo a lei do silêncio sendo inespecífica, muitos síndicos lidam com esse problema diariamente e a fiscalização ocorre até mesmo por parte dos moradores. 

Muitas vezes o síndico tenta intermediar e solucionar o problema, em alguns casos o problema leva a um processo judicial, em caso de julgamento o infrator perde a causa e pode ser processado por danos morais e é multado.

De maneira nada precisa, se diz  na Lei Nº10.406 do Código Civil, cujo artigo de número 1.336, capítulo IV, traz: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, algo vago apenas a não perturbação da paz.

Já no artigo 42 da referida lei é tratado como “contravenção penal a perturbação de trabalhadores ou o sossego alheio”, sendo possível gerar até  3 meses de prisão ao infrator, entretanto cabe ao síndico a autoridade maior dentro do condomínio saber o que é passível de punição, visando os motivos para a infração, levando em consideração que o mesmo precisa manter em primeiro lugar a boa convivência com os condôminos.

A lei diz que a partir das 22 horas não pode ocorrer barulho em excesso que prejudique o bem estar do próximo. Fique atento!  

2. Cigarros 

Caso o morador fumante jogue o resíduo do cigarro pela varanda e a bituca fique no jardim, térreo ou até mesmo caia na varanda ou janela de um apartamento próximo, se provado que o as cinzas e bitucas de cigarro são do apartamento acusado.

Além de multa o condômino infrator pode receber um processo, existe a possibilidade de processo por danos materiais caso o cigarro queime alguma coisa e até mesmo danos morais. 

3. Obras irregulares

Existem novas regras relacionadas a obras nos apartamentos, todas precisam que um responsável técnico esteja presente e se responsabilize pela obra que irá ocorrer. 

Este profissional deve observar as regras da prefeitura e do condomínio, bem como o horário permitido para a realização do trabalho. Caso as regras não sejam cumpridas, além de multa imposta pela administração, o morador poderá ser processado e a obra será embargada, correndo o risco de responder por danos materiais e morais. 

4. Inadimplência 

Um dos maiores problemas no condomínio são os moradores inadimplentes que não arcam com o compromisso de pagar o condomínio, causando um distúrbio nas próprias finanças do prédio. 

Regra geral sobre o débito da quota condominial deve ser acrescida juros e correção monetária, além de multa que não pode ser maior que 2%. A gestão do condomínio depende financeiramente de seus moradores, os mesmos fornecem a renda necessária para manter tudo em perfeito estado e ordem, se um morador deixa de arcar com suas responsabilidades o planejamento financeiro será afetado diretamente.

Mesmo que o síndico tente resolver o problema de maneira interna apenas dialogando, é preciso que o gestor saiba como resolver e quais medidas tomar. Mais do que preservar a imagem do devedor e poupar o mesmo do constrangimento, a administração do condomínio deve entender quais práticas devem ou não ser utilizadas sob o ponto de vista legal.

Caso o problema tome medidas judiciais o apartamento pode ser penhorado para pagamento dos saldos devedores, não se aplicando aqui a proteção do bem de família (Lei 8009/90) em relação aos inadimplentes. 

5. Péssimo gestor 

Quando o condômino tem um gestor que falha ao arcar com suas obrigações, administrando de maneira errônea, esse comportamento pode refletir nos moradores, caso o gestor não saiba dialogar e solucionar assuntos,  respeitando sempre os moradores de maneira justa e equilibrada. 

Como qualquer empresa, a boa gestão do condomínio depende de uma boa gestão financeira que possui fluxo de caixa e registro de entradas e saídas, uma vez que recolhe taxa condominial e possui gastos com funcionários, manutenção e outros pontos. Um dos erros de gestão de condomínio é exatamente não administrar corretamente suas contas.

O gestor pode ser processado pelos moradores por danos morais, ou até mesmo acarretar processos para o condomínio por não arcar com os débitos necessários para manter a gestão saudável. 

Portanto recomendamos que você como síndico profissional ou morador, fique atento e saiba as regras presentes na constituição e tente resolver os problemas na assembleia, antes que tomem proporções serias e rigorosas como processos judiciais. Um bom gestor antes de ser um ótimo administrador, sabe  ser um ótimo mediador de pessoas e torna a vida em comunidade muito melhor. 

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