Uma
das manutenções mais importantes de equipamentos do condomínio é a manutenção
do transformador. Deixar para depois essa manutenção, significa correr um risco
desnecessário de uma dor de cabeça sem fim. Afinal de contas, o transformador é
um dos principais responsáveis por fazer a energia elétrica chegar ao
condomínio com qualidade e com tensão compatível da rede.
Porque instalar um
transformador no condomínio
A
instalação de um transformador no condomínio é recomendada quando a potência do
equipamento requerido for muito alta, inviabilizando a instalação do
transformador no poste. Outra situação onde há a necessidade é quando a rede
elétrica for subterrânea. Em ambas as situações, a concessionária de energia deve
ser acionada para que as devidas providências sejam tomadas.
Manutenções programadas do
transformador
Se
o transformador ficar ao encargo do condomínio, este deve ser o responsável por
realizar sua manutenção, respondendo, inclusive, pelo estado de conservação das
estruturas onde o equipamento está instalado (portas e paredes, inclusive). O
ideal é realizar manutenções programadas do transformador do condomínio,
iniciando pela infraestrutura onde ele está instalado. É muito importante que o
acesso ao equipamento seja totalmente restrito, inclusive não permitindo que o
espaço seja usado como depósito de outros tipos de materiais. O perigo que
envolve um equipamento desses é alto, pois uma sobrecarga pode fazer com que
ele se incendeie ou até exploda.
Contrate profissionais
adequados para a manutenção
A
contratação de um engenheiro elétrico é o recomendado para esse tipo de
equipamento, de preferência com registro no CREA, com a exigência de uma ART
(Anotação de Responsabilidade Técnica) do projeto com laudos e análises
técnicas.
Em
caso de dúvidas, consulte sempre a concessionária de energia ou o SECOVI de sua
região, que pode dar mais esclarecimentos sobre as necessidades e questões
técnicas.
Somos a Dan Solução, empresa
especializada em impermeabilização de garagens e outras estruturas de concreto
maciço. Temos diversos materiais para ajudar no dia a dia do condomínio, como o
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Alguns
dos problemas mais comuns que costumam acontecer nos condomínios está relacionado
com os elevadores.
São
diversas situações, que vão desde o uso incorreto do elevador social ou do
elevador de serviço, até problemas de relacionamento entre condôminos, como as
discriminações e as discussões por assuntos triviais.
Nesse
artigo, vamos falar um pouco sobre segurança e uso correto dos elevadores nos
condomínios.
Elevador social e de serviço
Existem
regras para a finalidade de cada elevador. O elevador social é somente para
transporte de pessoas, sendo que o elevador de serviço possui a finalidade de
transporte de cargas.
Cada
condomínio estabelece suas regras em relação ao seu uso quando falamos de
outras situações, como o transporte de animais de estimação e uso do elevador
pelos banhistas. Essas regras devem ser elaboradas em assembleia e incluídas no
regulamento interno do condomínio.
No
geral, o elevador de serviços é por onde transitam os banhistas e animais de
estimação, que não devem ser restritos ao uso das escadas.
Discriminação nos elevadores
Os
funcionários e prestadores de serviços não devem estar restritos ao uso do
elevador de serviço. O elevador de serviço deve ser utilizado para transporte
de carga. A utilização de forma discriminatória vai contra a Constituição Federal.
Dessa
forma, o elevador social deve ser utilizado tanto pelos moradores, quanto pelos
trabalhadores e prestadores de serviços.
Segurança nos elevadores
Para
evitar acidentes nos elevadores, deve haver uma sinalização clara afixada
dentro dele, informando a quantidade de pessoas e o peso máximo permitido.
Outros
importantes itens devem ser observados para que a viagem dentro dos elevadores
seja segura. Puxar as portas para apressar seu fechamento, bloquear o
fechamento das mesmas com objetos, ou puxar a porta sem a presença da cabine no
andar, são exemplos de riscos desnecessários que as pessoas correm pelo mau uso
do equipamento.
As
crianças também devem ser orientadas no uso correto dos elevadores, para que
não coloquem suas mãos na porta, não deem pulos dentro do elevador e também não
entrem sozinhas, sem a presença de adultos.
Emergências nos elevadores
Se
o elevador parar em meio a dois andares, os ocupantes devem acionar o botão do
alarme e chamar a portaria para pedir ajuda. O zelador deve ser chamado
imediatamente, para que seja acionada a empresa de manutenção e até o Corpo de
Bombeiros, se for o caso. As pessoas jamais devem ser resgatadas por um
funcionário do condomínio
As
portas jamais devem ser forçadas e, se estiverem abertas, os ocupantes jamais
devem tentar sair pela abertura entre os pavimentos. Em caso de incêndio, os
elevadores não devem ser utilizados.
Analisando a contratação do prestador
de serviços
A
contratação de uma empresa para realizar a manutenção dos elevadores é
obrigatória por lei. A não observância dessa questão pode trazer consequências
para o síndico, que poderá ser responsabilizado civil e criminalmente, em caso
de acidentes.
No
momento da contratação da empresa responsável pela manutenção dos elevadores, o
síndico deve exigir o seu registro na prefeitura. Além desse registro, a
empresa responsável deve possuir, ainda, um registro no CREA, assim como os
seus engenheiros responsáveis.
Para
garantir uma boa contratação, o síndico deve checar outros orçamentos e ter
sempre em mãos as informações do prestador de serviços (veja aqui nosso artigo
sobre fornecedores).
Manutenção dos elevadores
As
manutenções preventivas devem ocorrer mensalmente, sendo que a vistoria
completa deve ser realizada anualmente.
Alguns
itens podem ser observados pelo próprio zelador e pelo síndico, para checagem
do funcionamento geral dos equipamentos. Os elevadores, por exemplo, não podem
ter fios desencapados, não podem apresentar desníveis de cabine superiores a
5cm e as portas devem estar sempre fechadas nos andares onde o elevador não se
encontrar.
A
casa das máquinas deve ser checada, para que sejam procuradas manchas de óleo
ou possíveis infiltrações.
Nos
dias de manutenção, é muito importante que sejam afixados avisos para que os
moradores não adentrem nos equipamentos e placas de sinalização nas portas dos
mesmos. Isso evita acidentes por falta de atenção.
Em
geral, o uso correto dos elevadores em condomínios, com segurança, é uma
questão de seguir normas e estabelecer boas condutas no seu uso.
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estruturas de concreto maciço. Temos diversos materiais para ajudar no dia a
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A temporada de calor está se aproximando, e a piscina do condomínio passa a ter a presença maciça dos condôminos. Pensando nisso, elaboramos algumas dicas de segurança na piscina do condomínio, sem esperar que o verão chegue e, com ele, as preocupações que cercam os pais. Confira!
Os afogamentos constituem um índice preocupante
Embora tenha havido uma queda significante no número de afogamentos no Brasil, o país está em terceiro lugar no números de mortes ao redor do mundo. Essas taxas estão concentradas, principalmente, na faixa etária até 14 anos, segundo levantamento da Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático (SOBRASA).
Ainda segundo o boletim da SOBRASA, os afogamentos costumam acontecer com mais frequência nos meses de novembro a fevereiro, sendo que mais de 65% ocorrem nos finais de semana e feriados e mais de 50% entre às 10h e 14h. Os afogamentos entre as crianças de 1 a 9 anos acontecem mais por quedas em piscinas e em seu entorno, geralmente em suas próprias residências.
A estrutura da piscina e os primeiros socorros
A área que cerca qualquer piscina, inclusive a do condomínio, deve possuir uma grade de proteção de, pelo menos 1,5m. Além disso, deve permanecer trancada, de modo a não permitir o acesso por crianças desacompanhadas. Além disso, a piscina deve conter piso antiderrapante em seu entorno e deve estar protegida com capas que aguentem, pelo menos, 120 quilos.
Outro ponto importante é sobre a limpeza da piscina e o uso dos equipamentos. Os mesmos devem estar longe do alcance das crianças, da mesma forma que os produtos químicos utilizados para limpeza e os equipamentos devem estar desligados quando houver crianças utilizando a piscina.
Os brinquedos devem ficar longe da área da piscina, de forma que não aconteça de caírem dentro da água. É essencial também que no condomínio haja algum adulto com treinamento em primeiros socorros. Os primeiros socorros são imprescindíveis no caso de acidentes, onde cada segundo pode ser a diferença entre a vida e o óbito do acidentado. Para se ter uma ideia, apenas 2 minutos são necessários para que uma criança perca a consciência dentro da água. Portanto, o condomínio deve ter moradores e funcionários treinados para agir em caso de emergências. Se houver algum acidente, o síndico pode se responsabilizar judicialmente se o condomínio não tomar as medidas adequadas.
Prevenção é o caminho
A segurança na piscina do condomínio é, portanto, item essencial para evitar acidentes e, para tanto, existem algumas prevenções básicas.
O primeiro ponto é não deixar as crianças brincarem sozinhas na piscina. Mesmo sabendo nadar, uma criança pode ter problemas e entrar em pânico, sem saber como reagir a uma situação de emergência. Quanto às crianças de 1 a 4 anos, elas devem estar sempre com um adulto próximo, a uma distância de, no máximo, um braço de diferença. Saiba que são necessários somente 30 centímetros de água para uma criança pequena se afogar. Portanto, o cuidado é necessário mesmo nas piscinas infantis.
Os pais sempre acabam sendo taxados como chatos, pois estão sendo pedindo para as crianças pararem de correr em volta da piscina. Pois bem, a chatice tem uma razão de ser. Embora o piso que fica em torno da piscina deva ser, obrigatoriamente, antiderrapante, muitas vezes não é o que acaba acontecendo. É bastante comum as crianças correrem em volta da piscina e se machucarem por ali.
Conversar com as crianças, portanto, é sempre muito importante, mostrando os riscos que elas estão expostas, entendendo o tamanho do perigo. Peça-as para evitar também de brincar de “dar caldo” e de jamais nadarem sozinhas.
No caso das crianças pequenas, é sempre preferível que usem o colete salva-vidas do que as boias de braço, que podem ser retiradas facilmente pela criança. Além disso, é aconselhável evitar as boias tipo “pneu”, que podem escorregar do corpo da criança ou fazê-la virar de ponta cabeça.
Porque crianças se afogam mais
Além das questões que envolvem desde as atitudes no momento do pânico, até a própria habilidade dentro da água, existe outra razão para as crianças se afogarem com mais frequência.
As crianças mais jovens possuem a cabeça e o membro inferiores mais pesados do que o restante do corpo. Assim, tem maior propensão a perder o equilíbrio, podendo se afogar em pequenas porções de água. Outro fator é a massa corporal. Por serem menores, o processo de afogamento fica mais rápido.
Outros cuidados
Existem outros perigos no uso da piscina e por conta disso a presença de adultos se torna tão importante. A filtração da água pode fazer com que existam pontos sucção espalhados pela piscina. Esses pontos podem sugar cabelos compridos, fazendo com que a pessoa, principalmente as crianças, fique submersa por longos períodos. A atenção também deve ser canalizada para as escadas. Algumas são pequenas e podem prender uma criança no espaço da escada e da parede da piscina.
Existem outros perigos, menores do que o afogamento, mas que podem também machucar. Objetos no fundo da piscina podem causar cortes e machucados. Tenha sempre um plano de manutenção que inclua não só a limpeza da piscina, mas também a manutenção das bombas, checagem do piso e do aquecimento, se houver.
O mais importante é que a diversão seja garantida, com segurança.
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O controle de pragas em condomínios é de suma
importância, principalmente com a chegada da primavera. Afinal de contas, as
temperaturas voltam a subir e os animais e insetos reaparecem no condomínio.
São formigas, baratas, cupins, ratos e moscas que podem aparecer
em diversos lugares e o controle dessas pragas torna-se uma questão prioritária
para o síndico.
Nesse artigo abordaremos:
Quais
os cuidados do dia a dia no controle de pragas em condomínios
Quando
se deve fazer a dedetização, descupinização e desratização
Como
é a contratação dos terceiros
Como
é realizado o serviço e quais cuidados devem ser tomados
O primeiro passo é a limpeza diária
No dia a dia do condomínio é muito importante que sejam
eliminados os fatores que ajudam no aparecimento dessas pragas. O lixo é o
primeiro foco, devendo ser sempre recolhido e guardando sempre tampado, em
local arejado. Não se deve nunca deixar de recolhê-lo nos dias corretos da
coleta. Como todos sabemos, o lixo é um dos principais focos para o
aparecimento de ratos e baratas.
Outro ponto importante a ser observado é a limpeza dos ralos,
das piscinas e das caixas d’água. Normalmente, a limpeza da caixa d’água é
realizada pela mesma empresa que cuidada do controle de pragas no
condomínio e é importante que os dois serviços não sejam feitos no
mesmo dia. Essa limpeza deve acontecer nos meses de outubro e fevereiro, por
conta do uso mais frequente da água nas épocas mais quentes do ano e também
para que a caixa d’água fique limpa durante o período do inverno.
Outros locais importantes a serem checados são as lajes e
marquises, com a checagem do escoamento da água e as caixas de esgoto, que
devem ser bem vedadas e tampadas. As plantas devem ser baixas para não atrair
outros tipos de insetos, como pernilongos e mosquitos. E não se deve nunca
deixar juntar água parada, evitando focos de proliferação de mosquitos, como
o Aedes aegypti.
É importante também salientar que não é recomendado o uso de
soluções caseiras para eliminação de pragas, como ratoeiras e venenos.
Lembre-se que existem muitos animais domésticos que circulam no condomínio. O
ideal é sempre contratar uma empresa especializada.
Os serviços devem ser contratados semestralmente e o ideal é que
exista um contrato de manutenção anual estipulado com o fornecedor. Isso fará
com que não haja atrasos na contratação, no caso da manutenção semestral e,
provavelmente, irá custar menos ao condomínio.
Aqui chamamos mais uma vez a atenção para o fato do síndico ter
responsabilidade civil sobre o condomínio e o que acontece dentro dele.
Se houver uma infestação e for constatado prejuízo por conta de
algum tipo de negligência, o síndico será responsabilizado.
Por conta de tudo isso, o controle de pragas em
condomínios é sempre realizado antes da época em que os insetos se
reproduzem. Esse período acontece nos meses de outubro e novembro, então é
muito importante que a aplicação dos inseticidas e raticidas seja feito antes
da proliferação desses bichos.
Portanto, deve ser feita a manutenção semestral, com ação
preventiva. Isso acontece por conta do efeito residual dos produtos, que faz
com que sua eficiência dure em torno de 180 dias.
Outro fator importante da manutenção semestral é a preservação
do princípio da sustentabilidade. Usar a menor quantidade de inseticidas em um
número menor de aplicações faz com que os resíduos sejam menores.
Dessa forma, as ações do dia a dia ganham mais importância
ainda.
Como é realizada a contratação de terceiros
É muito importante que seja feita a contratação de uma empresa
especializada. Contratar fornecedores é sempre uma tarefa difícil, mas temos
algumas dicas sobre o assunto, nesse
outro artigo do blog.
Afinal de contas, os inseticidas são venenos. Se a aplicação for
malfeita, pode causar danos à saúde de moradores, colaboradores e dos animais
de estimação. E isso se aplica tanto para a dedetização, quanto para a
desratização.
Devem ser feitos, pelo menos, três orçamentos, com cuidado extra
para que todos tenham as mesmas coberturas de garantia e as mesmas aplicações.
Será necessária uma vistoria prévia para que os prestadores possam elaborar seu
plano de aplicação e elaborem um orçamento factível.
A empresa a ser contratada pode ser checada na Aprag (Associação
dos Controladores de Pragas Urbanas). Além disso, é importante solicitar alguns
documentos:
Licença
de funcionamento da Vigilância Sanitária;
Cópia
de contrato social e cartão de CNPJ;
Documentos
do responsável técnico, que pode ser um químico, biológico, médico
veterinário, engenheiro agrônomo ou florestal. O mesmo deve ser
funcionário da empresa;
Documentos
do imóvel onde a empresa está localizada, pois o mesmo não pode ser
utilizado para outros fins.
Esse tipo de
serviços geralmente deve ser aprovado em assembleia, por conta dos valores. O
síndico também deve ficar atento aos valores cobrados pelo serviço, que devem
ser fixos e não por quantidade de uso dos inseticidas e pesticidas.
A realização dos serviços
O primeiro passo é uma nova vistoria no local, pela empresa
vencedora. A mesma irá checar a situação atual do condomínio e verificar quais
serão as formas de aplicação e locais onde serão aplicados os produtos.
Todos os detalhes da aplicação dos produtos devem ser passados
pela empresa, que também deverá informar quais são as condições para isolação
das áreas onde serão realizados os serviços.
O síndico deve avisar os moradores com, pelo menos, 48 horas de
antecedência em relação à data da execução, para que os mesmos não circulem nas
áreas pulverizadas. Além disso, deve-se verificar a presença de animais e
crianças no condomínio durante as aplicações e quais cuidados devem ser tomados.
O prestador de serviços tem que dar, pelo menos, 30 dias de
garantia sobre os serviços executados, embora essas garantias costumem
ultrapassar esse prazo. Por conta disso é que se torna importante um contrato
anual para garantir que o condomínio sempre esteja protegido, o que deve
constar no contrato de manutenção dos serviços.
É sempre muito importante manter todos os procedimentos afixados
em local de passagem para que os moradores fiquem atentos e bem informados.
A informação, aliás, é a melhor forma de realizar o controle
de pragas em condomínios.
Fique bem informado sobre o dia a dia do condomínio, assinando
nosso newsletter e recebendo nossas comunicações.
Ter uma piscina aquecida no condomínio pode trazer um
diferencial importante, que ajude a valorizar o empreendimento todo. Assim, o
síndico pode avaliar todos os prós e contras na implantação e manutenção,
trazendo mais uma benfeitoria ao condomínio.
Nesse post, vamos mostrar quais os passos principais e
questões a considerar na implantação de uma piscina aquecida no condomínio:
Quando implantar
Cuidados na implantação
Tipos de aquecimento
Manutenção
Quando implantar
Evidentemente, é um item a ser considerado por conta das
épocas frias do ano, mas o projeto deve ser considerado antes do final do ano.
Afinal de contas, a obra deve ser iniciada após o verão, que é período de maior uso da piscina, mas também antes do inverno, para que os condôminos possam já usufruir
a piscina aquecida.
Outra razão é a aprovação. O síndico deve incluir no orçamento do condomínio e, como existem tipos diferentes de aquecimento, existe
aí outro ponto a ser observado com antecedência.
Portanto, o síndico deve ter alguns cuidados antes de
implantar a piscina aquecida.
Cuidados na
implantação
Primeiramente, o condomínio deve realizar um estudo prévio
sobre cada tipo de aquecimento. É recomendável que um profissional
especializado, como um engenheiro, seja consultado.
Além das questões normais nas contratações de qualquerterceirizado, cada tipo de aquecimento possui prós e contras, mas o tipo de
piscina que o condomínio possui pode também influenciar na implantação.
Outro ponto importante é a localização onde o tipo de
aquecimento deverá ser instalado. Pode ser necessário que alguns ajustes sejam
feitos, obrigando o condomínio a realizar uma obra para obrigar o equipamento
de forma adequada.
É importante também que o síndico fique de olho na
temperatura que cada sistema poderá oferecer à piscina. As temperaturas que
giram em torno de 26º a 29º são as ideais para os dias mais frios e também as
mais adequadas para praticar esportes. As temperaturas muito altas e mais
baixas podem trazer inconvenientes ao condomínio e a implantação da piscina
aquecida pode virar um problema, ao invés de um conforto.
E por fim, o custo de implantação deverá ser colocado em assembleia
para aprovação, sempre levando em consideração os custos de manutenção de cada
sistema.
Tipos de aquecimento
A piscina aquecida pode ter três tipos de aquecimento: a
gás, eletricidade e luz solar. Dessa forma, existem três sistemas que podem
atender o condomínio.
Aquecimento a gás
O aquecimento a gás é um sistema já mais conhecido,
utilizado para aquecer a água nas residências, principalmente nos chuveiros e
utiliza o gás GLP (Gás Liquefeito de Petróleo).
Esse sistema é mais simples e sua instalação não requer
grandes espaços. Mas tem como ponto fraco o fato do custo ficar inviável para
piscinas grandes, a demora no início do aquecimento e o fato de ser um sistema
que é mais agressivo ao meio ambiente.
Um ponto a seu favor é que pode ser também utilizado como
sistema auxiliar no aquecimento da piscina.
Aquecimento solar
Menos comum, o sistema de aquecimento solar é o mesmo
utilizado nas residências, com a utilização das placas solares, elaboradas em
polipropileno, vidros especiais e borracha.
É outro sistema simples, mas que exige espaços maiores para
a captação do sol pelas placas, que podem ser instaladas em coberturas e
telhados, mas também no chão, em áreas próximas à piscina.
O ponto forte é que o custo operacional desse sistema é mais
baixo, embora sua implantação não seja tão barata. Além disso, utilizada uma
fonte natural e limpa, o que traz benefícios ecológicos, outro fator que deve
ser levado em conta na valorização do condomínio.
Bombas de calor
Esse é o sistema mais utilizado no aquecimento de piscinas,
tanto em condomínios, quanto em outros locais, como clubes e academias.
O sistema de bombas utiliza o princípio da troca de calor
com o ambiente, transferindo-o para a piscina, como se fosse uma inversão do ar
condicionado, por meio de um compressor.
Um ponto forte é do sistema é que não necessita de grandes
áreas, além de ser de fácil instalação, o que mantem o custo em um nível
acessível. Outro ponto forte é o baixo consumo de energia, principalmente em
relação ao sistema a gás.
O ponto fraco desse sistema é que ele não funciona tão bem
em dias muito frios. Além disso, para piscinas pequenas, o custo passa a ser
muito alto.
Manutenção
Cada sistema exige seus cuidados específicos. Mas a piscina,
em si, exigirá cuidados extras. Primeiramente, o síndico deve levantar com os
prestadores de serviços, qual a periodicidade que o equipamento deve passar
pela manutenção de rotina, qual o período de garantia que o prestador oferece e
quais as vantagens do contrato de manutenção.
Assim, esse item deve ser incluído no Plano de Manutenção do
condomínio, para que o equipamento e o sistema estejam sempre em pleno
funcionamento. Isso garante também que o consumo esteja dentro do estabelecido,
fazendo com que o condomínio não tenha gastos extras.
Se a piscina do condomínio for coberta, existe maior risco
de deterioração. Alguns produtos específicos nos pisos e paredes devem ser
utilizados, para evitar fungos. Uma capa térmica pode ser utilizada na piscina
quando a mesma não estiver sendo utilizada, o que pode ajudar na conservação da
temperatura, principalmente se o sistema utilizado for a gás.
É muito importante que o síndico realize pesquisas e que
tenha o auxílio do profissional, antes de fazer a escolha pelo melhor sistema.
Mas a piscina aquecida no condomínio é uma ótima forma de valorizar o
condomínio e trazer mais conforto aos condôminos.
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Em todos os casos, o primeiro ponto na hora de contratar um fornecedor é estabelecer critérios. O critério é preço? É qualidade acima de tudo? Quanto pesa uma indicação?
Enfim, será muito importante colocar todos esses argumentos na balança na hora da contratação. E se você leu o nosso post sobre Plano de Manutenção, melhor ainda. Você deve levar em conta os itens do seu Plano de Manutenção, pois será também um fator a considerar no momento de contratar seus fornecedores.
Assim, nesse
post, abordaremos pontos importantes para a escolha dos melhores fornecedores para o condomínio e como evitar problemas na hora de
contratá-los.
O artigo está dividido em:
Fornecedores indicados para o condomínio
Fornecedores novos para o condomínio, sem indicação
Pesquisando informações sobre o fornecedor
Banco de dados de fornecedores
Principais critérios para contratação
Após esse texto, você conseguirá adotar as melhores práticas para a contratação de fornecedores para o condomínios.
Fornecedores indicados para
o condomínio
Primeiramente,
se você tem contato com outros síndicos, a indicação é sempre o melhor caminho. Saber
se o fornecedor realizou bons serviços em outros lugares é o primeiro passo a
se analisar.
Mesmo assim, é muito importante checar as “credenciais” desse
fornecedor. Para isso, você deve olhar o website do fornecedor, procurando outros serviços que ele tenha
realizado e até ligando para outros condomínios. Assim, será possível checar eventuais
problemas.
Outra
opção é a indicação de outras empresas. Muitas empresas têm adotado parcerias
para a divulgação de seus serviços, onde um indica o outro. Vale a pena checar.
Afinal, normalmente, uma empresa não indicará um fornecedor ruim, com o risco de arranhar a sua própria reputação.
Fornecedores novos para o
condomínio, sem indicação
Existe
outra forma de contratar fornecedores, sem que haja a indicação de pessoas
conhecidas ou de terceiros.
Nesse caso, a mídia especializada pode ajudar na aquisição de
mão de obra, assim como na compra de produtos. Dessa forma, faz-se necessária
também a checagem de serviços já prestados e vale até um contato com a mídia onde
o fornecedor está anunciando para obter mais informações. Contratar no escuro é
difícil, então é muito importante avaliar se o fornecedor tem boa fama no
mercado.
Existem muitos sites onde é possível procurar fornecedores, por meio dos diretórios de procura, como o Sindiconet, por exemplo, e o site da Direcional Condomínios.
É possível fazer, também, uma boa pesquisa nas ferramentas de busca, como Google, Yahoo e Bing.
Mas não se esqueça de checar a empresa que você está contratando. Nesse ponto, siga adiante nesse artigo para saber mais.
Pesquise informações sobre os fornecedores
Procure
saber se o fornecedor reúne condições de executar o serviço. Tanto na parte técnica, quanto legal.
Na parte legal você pode, primeiramente, checar se o CNPJ da empresa é válido, no site da receita (aqui). Aqui constará se ele existe e se está ativo.
É
possível também fazer uma pesquisa mais abrangente, onde informações como
processos de falência e ações judiciais também entram, assim como cheques
devolvidos e dívidas.
Essas informações podem ser adquiridas nos órgãos de
proteção ao crédito, como SPC e Serasa, que possuem serviços específicos para
isso.
Você também pode checar na Justiça do Trabalho do seu Estado se a empresa possui processos na justiça, assim como na Justiça Comum. Hoje em dia, os processos são todos online.
Os processos no site do Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, podem ser consultados nesse link.
Monte um banco de dados dos
fornecedores
Indicado
ou não, é sempre importante guardar informações. Por isso, é essencial que o
condomínio tenha um banco de dados dos fornecedores para cada tipo de situação.
Em outro post, falamos sobre a criação do cadastro de fornecedores. Ele permitirá, por exemplo, que seja construído um histórico em torno desse terceirizado. Isso será muito útil para o condomínio, que poderá descartar ou contratar fornecedores que já tenham prestado serviços anteriormente.
Além disso, será possível fazer uma boa comparação de preços, já que o prestador já executou serviços anteriores. O síndico já terá uma boa ideia de custos, caso haja esse histórico registrado em um banco de dados.
E sem falar na praticidade e velocidade.
Saiba quais critérios adotar para contratar fornecedores
Como dissemos no início do artigo, é muito importante determinar critérios. Assim, saiba
bem o que você está procurando.
Evidentemente, a qualidade vem sempre em
primeiro lugar, mas ninguém conhece melhor o seu condomínio e os problemas que
ele possui do que você.
Determine em todas as contratações quais itens são mais importantes na escolha do prestador de serviços. E elabore uma escala de importância dentro dele.
A melhor relação custo x benefício trará resultados econômicos para o condomínio, e ótimas noites de sono para o síndico.
Somos
a Dan Solução, empresa especializada em solucionar problemas de infiltrações em
garagens e outras estruturas de concreto maciço. Temos diversos materiais que
poderão ajudá-lo a esclarecer esse e outros problemas, como o Guia Completo de
Soluções para Infiltrações (clique aqui para fazer o download).
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Artigo publicado em 21/01/2017 e revisado em 17/10/2017
A administração do condomínio exige dedicação e organização para o síndico, que deve trabalhar em parceria com a administradora do condomínio. Nesse ponto, é muito importante ter uma administradora de confiança e manter uma relação bastante próxima desse prestador.
Basicamente, são quatro itens que o administrador do condomínio deve ter em mente para manter o condomínio bem administrado:
Administração Financeira do Condomínio
Tarefas Administrativas
Contabilidade e Área Jurídica
Manutenção Predial
Confira nesse artigo e saiba como a administração do condomínio pode ser feita, sem dores de cabeça.
Administração Financeira do Condomínio
O dia a dia dos pagamentos e a prestação de contas são os dois extremos da administração do condomínio. Salários de funcionários, contas de energia elétrica, água e telefone, manutenção predial, taxas, impostos, terceiros e a administração do fundo de reservas entram nesse primeiro item.
A prestação de contas, que é obrigatória, será essencial para manter a casa em ordem e também para deixar os condôminos sempre informados sobre a situação financeira do condomínio.
Dessa forma, é muito importante que o síndico tenha a administração financeira bem organizada e o fluxo de caixa controlado com rigor. Um bom planejamento do uso dos recursos, com planilhas ou softwares será essencial para organizar os pagamentos a serem realizados, assim como as receitas que o condomínio tem a receber.
As finanças irão garantir não só a saúde do condomínio, mas também podem trazer melhorias que irão fazer o condomínio valorizar, o que é interessante para todos os proprietários.
Esse item engloba a burocracia. Desde a guarda de documentos até a redação de atas e circulares, passando pela seleção e treinamento de funcionários, o síndico deve estar bem afinado com a administradora, e muito bem organizado para evitar problemas. Nesse post, damos algumas dicas sobre a guarda de documentos.
O essencial na administração é montar uma rotina administrativa. Com um rotina bem definida, será possível definir atividades diárias que garantirão que as tarefas sejam executadas dentro do prazo e de forma constante.
O segredo na administração, na verdade, é justamente esse. A rotina. Se todas as tarefas forem realizadas diariamente, seguindo um planejamento e um cronograma de atividades, o condomínio sempre estará em dia com suas obrigações. Tenha em mente que o que faz, portanto, a diferença, é o dia a dia.
O síndico não pode ter uma rotina desorganizada, com o perigo que acabar não resolvendo as questões, ficando somente com a responsabilidade de apagar incêndios.
Não tem nada pior do que terminar um dia cansado de tanto trabalho e depois descobrir que as tarefas importantes não foram solucionadas.
Contabilidade e Área Jurídica no Condomínio
O síndico deve ter sempre a ajuda de um advogado e de um contador para que esse item esteja sempre em dia.
Geralmente, essas tarefas estão delegadas à administradora, que possui assessoria em ambas as áreas. Esse item engloba a emissão da folha de pagamento dos colaboradores, recolhimento de encargos (que devem ser feitos sempre pelo condomínio, com as guias emitidas pela contabilidade), além de possíveis ações trabalhistas que possam aparecer no decorrer do tempo.
Mesmo assim, é importante que o síndico tenha conhecimento do tema. A contabilidade financeira e a área jurídica costumam ser negligenciadas dentro do condomínio. Mas é uma forma de manter a gestão transparente e eficiente. É ela que irá garantir não só a boa organização dos documentos contábeis, mas também fornecerá informações importantes para a tomada de decisão.
Quanto a área jurídica, é muito importante que esteja também em ordem para garantir que o condomínio não sofrerá nenhum processo ou, caso sofra, não seja prejudicado por problemas de documentação ou erros por desconhecimento.
Ela deve englobar desde a área trabalhista, até questões como acidentes e responsabilidades no condomínio. Não se esqueça sempre de que o síndico responde pelo que acontece dentro do condomínio.
Sendo assim, zelar pela segurança na área jurídica pode ser vital para evitar problemas.
Manutenção Predial em Condomínios Residenciais
A manutenção predial é o item que acaba definindo os maiores gastos do condomínio.
É muito importante ter um roteiro de manutenção e um calendário bem organizado, assim como a lista de prestadores de serviços. Assim, o síndico deve elaborar um Plano de Manutenção, de forma a ter uma organização das prioridades. Isso fará também com que exista um calendário de investimentos e uma melhor organização no fluxo de caixa.
Nesse artigo do nosso blog, damos algumas dicas de manutenção para o condomínio.
Esses quatro pontos, se aplicados corretamente, trarão bons resultados para o síndico. Eles também farão com que o condomínio fique sempre organizado, com boa aparência e, principalmente, muito aconchegante para quem vive nele.
Somos a Dan Solução, empresa especializada em solucionar problemas de infiltrações em garagens e outras estruturas de concreto maciço. Nossa missão é ajudar os condomínios no seu dia a dia. Então, se você quiser receber mais dicas como essa, cadastre-se no formulário no alto da página e faça parte de nossa lista ou faça o download de um dos nossos materiais gratuitos, clicando no banner abaixo.
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Artigo postado originalmente em 25/01/2017 e revisado em 10/10/2017
A administradora de condomínios é muito mais do que uma prestadora de serviços. Trata-se de uma verdadeira parceira no dia a dia e quem deve escolher a administradora do condomínio é o síndico.
Afinal de contas, podemos
considerar que o condomínio é muito mais do que o lugar onde moramos e nos
relacionamos com nossos vizinhos. É também um investimento de vida, mesmo que este
seja o gasto mensal do aluguel. Você já parou para pensar que um condomínio mal
administrado pode levar embora suas economias? O dinheiro suado que é ganho com
o nosso trabalho pode virar pó se o condomínio estiver nas mãos de alguém
inexperiente ou mal assessorado.
Se
você é síndico, então uma das mais importantes medidas que você deverá adotar é uma
análise minuciosa daquele que é o seu maior parceiro no condomínio: a administradora de condomínios.
Hoje
em dia, garantir uma gestão profissional no condomínio é uma tarefa muito
importante. Para que isso aconteça, o síndico, que é o representante legal do
condomínio, precisa ter ao seu lado uma empresa que o estará
assessorando nos assuntos relacionados à administração financeira, controle dos
saldos bancários, pagamentos de despesas, impostos, cumprimento de
responsabilidades legais, gestão das manutenções prediais, elaboração da
previsão orçamentária e outras rotinas do dia a dia, ligadas à gestão do
condomínio.
Mais
do que tudo, uma boa administradora deve conhecer bem as necessidades do
síndico, principalmente se ele tiver pouco conhecimento ou no início de suas
funções. Uma boa estrutura e um quadro de funcionários com experiência são bons
indicadores de qualidade, mas a administradora deve, acima de tudo, ajudar o
síndico e o quadro de conselheiros, de forma que sejam estabelecidos bons
processos de gestão na administração condominial.
Algumas das atribuições da administradora do condomínio:
• Gerenciar os arquivos documentais (veja outro post que falamos sobre guarda de documentos);
•Atender os condôminos em relação a assuntos gerais sobre soluções de problemas, pagamentos de boletos atrasados, etc.;
•Assessorar nas reuniões do Corpo Diretivo;
•Controlar o cadastro dos proprietários das unidades;
•Controlar o mandato do Corpo Diretivo;
•Emitir os Editais de Convocação, circulares, cartas e as cópias das atas das Assembleias Gerais;
•Estar presente nas assembleias gerais;
•Registrar no Cartório de Títulos e Documentos as transcrições das atas;
•Gerenciar a situação e manutenção dos equipamentos de segurança, de acordo com as normas de cada um (Corpo de Bombeiros, CONTRU e ABNT);
•Administração de locações dos espaços comuns do edifício que sejam cobrados à parte;
•Controle a administração dos documentos do condomínio junto aos órgãos competentes (CNPJ);
•Gestão dos contratos dos prestadores de serviços terceirizados e dos contratos de conservação e manutenção;
•Gestão de recursos humanos, como recrutamento de funcionários, registros, demissão, contratos de experiência, fichas de registro, atualização de carteiras profissionais e todos os documentos que cercam essa área, inclusive fiscalização e emissão das folhas de pagamento;
•Emissão das guias de recolhimento de PIS, INSS e elaboração de documentos como RAIS (Relação Anual de Informações Sociais), DIRF (Declaração de Imposto de Renda retido na fonte), PAT (Programa de Alimentação do Trabalhador), CIPA (Atendimento à NR-5), EPI (Atendimento à NR-6), PCMSO (Atendimento à NR-7), PPRA (Atendimento à NR-9), PPP (Perfil Profissiográfico Previdenciário) e LTCAT (Laudo Técnico das Condições do Ambiente de Trabalho);
•Gestão financeira, com a elaboração e acompanhamento das previsões orçamentárias, quadro de rateio de despesas, emissão de boletos bancários, controle de pagamentos das cotas condominiais, cobrança de devedores, contas a pagar e receber, conciliação da conta bancária, prestação de contas mensais, elaboração de balancetes anuais e demais demonstrativos financeiros, além de gestão da conta corrente e das possíveis aplicações e investimentos feitos pelo condomínio;
•Gestão dos assuntos jurídicos, incluindo consultoria tributária, fiscal e trabalhista.
É importante que o contrato com a administradora de condomínios esteja bem claro quanto às suas funções e obrigações, pois alguns serviços podem ser cobrados à parte. O síndico deverá ler com atenção todas as cláusulas, sabendo exatamente quais são os serviços cobrados pela administradora.
Em
outro post, chamamos a atenção para algumas características que o síndico deve
ter para ter sucesso em suas atividades diárias. Da mesma forma, é importante destacar algumas características que a administradora deverá ter para que haja sucesso na gestão do condomínio:
•
Dar apoio especializado para que o síndico possa entender, planejar e executar
as atividades do dia a dia do condomínio;
•Estar presente nas principais assembleias e ciente dos principais desafios do
condomínio;
•Conhecer as características específicas do condomínio, assim como seus
problemas, na busca de soluções viáveis e economicamente mais interessantes;
• Ter bom relacionamento com o síndico e com o quadro de conselheiros;
• Direcionar o síndico para que este possa aplicar da melhor forma possível os
recursos disponíveis;
• Auxiliar em processos legais e obrigatórios relativos a manutenção e
documentos.
Acima
de tudo, a administradora deve estar sempre ao lado do síndico no dia a dia e,
como chamamos a atenção, deve conhecer cada peculiaridade do condomínio, pois
cada um possui sua história, seus problemas e, consequentemente, soluções para
os desafios de uma boa gestão.
Se você quiser mais
informações sobre o dia a dia do condomínio, temos diversos materiais que
poderão lhe ajudar, como o “Kit Completo do Síndico do Futuro”. Clique aqui ou no banner abaixo e faça o download gratuito.
E
caso você tenha algum problema de infiltração e desejar uma avaliação gratuita,
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Artigo originalmente postado em 24/08/2016 e revisado e atualizado em 27/07/2017
Uma
das situações mais comuns é quando um síndico se mantem no cargo durante muitos
anos. Já é bastante difícil encontrar alguém que tenha o desejo de ser síndico
dentro dos condomínios e a troca de comando muitas vezes deixa de acontecer até
por conta da falta de candidatos para exercer a função. Mas como é a eleição de
síndico? E quantas vezes o síndico pode ser reeleger?
Eleição de síndico no
condomínio
Segundo
o artigo 1347 do Código Civil, “A assembleia escolherá um síndico, que poderá
não ser condômino, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá
renovar-se”. Primeiramente, para ser síndico, é necessário que o candidato
esteja com suas obrigações do condomínio em dia, além de não possuir problemas
com negativação do CPF pois, embora a lei não seja específica para essa última
questão, há quem possa anular o resultado de uma eleição por conta de problemas
com os órgãos de proteção ao crédito.
Para
marcar as eleições, o condomínio deve enviar a convocação para todos os
condôminos, devidamente protocolada. É nessa etapa que se formam as chapas para
concorrer à eleição, que deverá ser feita em assembleia previamente marcada. É importante salientar que os inadimplentes não poderão
votar e os inquilinos só o poderão fazer com procuração do proprietário.
Como já dito, o síndico poderá ser uma pessoa de fora. Em uma realidade onde crescem cada vez mais os síndicos profissionais, essa pode ser uma saída para condomínios que precisem de um profissional mais atualizado ou também nos casos em que não haja candidatos. Veja mais no nosso post Síndico profissional: saiba mais sobre essa profissão que só cresce.
Como organizar a eleição de síndico
Após a formação das chapas, os candidatos podem ter a oportunidade de expor suas propostas de melhorias do condomínio. Essas propostas podem ser enviadas por e-mail e também afixadas em locais visíveis. O importante aqui é que a eleição de síndico seja limpa, com oportunidades iguais para todos os candidatos.
No dia da assembleia é permitido também que outras pessoas se candidatem. É importante, nesse dia, dar mais uma oportunidade para que os candidatos possam falar um pouco mais sobre seus planos. Essa assembleia, geralmente, acontece juntamente com a prestação de contas do período anterior e da aprovação do orçamento do período seguinte. Como são muitos assuntos a discutir, é de extrema importância que não sejam incluídos mais assuntos.
Destituição do síndico
Existem alguns casos em que o condomínio não está satisfeito com o andamento da gestão do síndico. São muitas as situações em que isso pode ocorrer, seja por não seguir as orientações do Regimento Interno do Condomínio ou da Convenção do Condomínio, o importante é saber que existe uma forma de proceder a destituição do síndico.
Primeiramente, é necessário realizar uma assembleia. Como não será convocada pelo síndico, a mesma pode ser convocada por um quarto dos condôminos, desde que estejam em dia com suas contribuições condominiais. Essa assembleia deverá ter o seu teor especificado, de forma que os proprietários estejam de acordo com sua convocação. É importante salientar que todos os requisitos como prazos de convocação e preenchimento de ata devem ser observados.
Durante a assembleia, a razão da destituição deve ser apresentada, assim como uma chance do síndico de se explicar a respeito dos problemas que levaram a essa possibilidade de destituição. O direito de defesa deve ser observado e o síndico terá a possibilidade de se defender ou até de renunciar ao cargo, se for de seu desejo. Deve-se sempre observar a Convenção, desde que ela não seja contrária ao Código Civil.
Para que a destituição seja confirmada, são necessários os votos da maioria simples presente. E mesmo que a votação seja concluída confirmando a destituição, as provas das razões que motivaram a destituição devem estar bem claras. No caso da destituição ser realizada sem a convocação de novas eleições, podem ser eleitos, provisoriamente, um gestor e um grupo de conselheiros para que terminem o mandato em andamento.
O que diz o Código Civil
sobre a reeleição do síndico
Como
diz o artigo 1347 acima, não há limites para a quantidade de vezes que um
síndico pode se reeleger. Assim, ele poderá se perpetuar no cargo, se assim for
vontade dos condôminos, quantas vezes quiser, se eleito seguidamente nas
eleições.
Mas
se o condomínio entende que deve haver um rodízio, a fim de evitar que a mesma
pessoa seja levada a exercer a atividade diversas vezes, isso pode ser feito
com a inclusão da regra na Convenção do Condomínio. Para que seja feita essa
alteração, a Convenção necessita de quórum de, pelo menos, dois terços dos
condôminos, que decidirão qual regra será adotada em relação a quantidade de
vezes que o síndico poderá se reeleger.
Além
disso, o que pode ser percebido em relação ao artigo 1347 é que cada mandato não
poderá ser superior a dois anos. Isso significa que o condomínio também poderá
determinar que o mandato pode ser menor do que o período de 24 meses, se assim
entender ser do seu interesse.
O
importante é que o condomínio veja de forma saudável e coesa a forma de tratar
as eleições para o síndico. E na dúvida, sempre consultar um advogado
especializado.
Fontes: Jusbrasil, Secovi,
Globo.com, Sindiconet.
Somos a Dan Solução, empresa especializada em solucionar problemas de infiltrações em garagens e outras estruturas de concreto maciço. Nossa missão é ajudar os condomínios no seu dia a dia. Então, se você quiser receber mais dicas como essa, cadastre-se no formulário no alto da página e faça parte de nossa lista.
E caso você tenha algum
problema de infiltração e desejar uma avaliação gratuita, clique aqui e entre
em contato conosco. Artigo originalmente postado em 02/09/2016 e revisado e atualizado em 17/06/2017.
A
maior surpresa que o proprietário de um apartamento pode ter é saber que o
valor de sua unidade está depreciado. Descobrir que um prédio próximo ao seu,
com a mesma idade de construção, possui um valor de mercado acima do seu, é uma
notícia para azedar o dia de qualquer um. Saiba como as melhorias no condomínio
podem valorizar o seu apartamento.
As áreas comuns podem fazer
a diferença
Imagine
que o edifício ao lado do seu possui uma área de lazer ampliada, com uma nova
churrasqueira e um salão maior do que tinha antes. Mas o seu prédio continua
com as mesmas instalações de antigamente, e sem uma área de lazer para as
crianças. A piscina do prédio da frente é aquecida, mas do seu condomínio não
é. A quadra poliesportiva daquele prédio na esquina foi totalmente reformulada,
mas o seu condomínio deixou que a quadra ficasse completamente degradada.
Parece
um exagero, mas de fato, não é. As áreas comuns são muito importantes na avaliação
de um possível comprador e é um dos fatores que pode fazer a diferença na hora
de decidir entre comprar um imóvel ou outro. Assim, é imprescindível que estejam
em ótimo estado para que haja uma boa valorização dos imóveis do prédio. E se
falta alguma coisa no prédio, que tal fazer um planejamento para incluir novas
áreas?
Administração dos recursos
Um
dos pilares para manter o valor do imóvel dentro da média da região (ou até
acima) é ter um condomínio bem administrado. Além de manter o valor do
condomínio dentro da média da região, um novo morador ficará bastante
interessado se o condomínio tiver um bom fundo de reserva, de modo que as áreas
comuns possam ser ampliadas ou sofrer reformas em curto espaço de tempo. Além
disso, se as taxas de inadimplência estão dentro da normalidade e o condomínio
não possui histórico de processos trabalhistas, isso pode ser um fator a mais
na hora decisiva entre comprar ou não comprar.
Veja
nesse post,
algumas dicas sobre a administração do condomínio e as quatro áreas básicas que
devem ser observadas para manter o condomínio em ordem.
Modernização da fachada do
prédio
Se
por um lado, adquirir um imóvel que esteja em mau estado por um valor baixo e dar
uma revitalizada nele pode significar um bom negócio para quem compra, o
contrário é uma verdade indiscutível. Um prédio que tenha uma fachada
modernizada e em bom estado, vai mostrar não só uma boa aparência, mas também o
cuidado com que o condomínio é administrado. Sendo assim, a manutenção e
revitalização da fachada é uma das melhorias no condomínio que podem ajudar na
valorização.
Afinal
de contas, a primeira impressão é a que fica, não é mesmo? Em outro post do
nosso blog, falamos um pouco mais sobre a recuperação das fachadas.
Modernizando o condomínio
Há
alguns anos atrás, nenhum condomínio possuía uma varanda gourmet. E o que dizer
do espaço teen e do lounge? As necessidades das famílias mudam de acordo com o
tempo, e ficar por dentro das modernidades que o mercado exige pode ser uma
ótima forma de manter o valor dos imóveis valorizados. Embora cada condomínio
tenha uma necessidade ou um perfil, deixa-lo da melhor forma que a época exige
é uma tarefa importante. Todo condomínio tem o seu ponto forte e o seu ponto
fraco. Saber identificar quais os pontos fracos e trabalhar em cima deles pode
ser uma ótima forma de trazer melhorias no condomínio.
Pode
ser um investimento em câmeras de segurança ou a modernização do hall social,
ou até a reconfiguração dos espaços, com a inclusão de brinquedotecas ou uma
nova academia de ginástica. Esse upgrade nas instalações pode trazer também
novas configurações de segurança e acessibilidade, por exemplo, que fazem com
que o condomínio fique modernizado e mais atrativo.
Manutenção e novas medidas
Manter
o condomínio com a manutenção em dia também é uma forma de valorizar o prédio e
as unidades. Você já imaginou que, em uma visita, um possível comprador pode se
deparar com uma garagem cheia de trincas e problemas de infiltração? Ou algum
vazamento pode estar acontecendo bem no momento em que uma venda está sendo
fechada? Em outro post, falamos um pouco sobre manutenção no condomínio,
item imprescindível para manter o condomínio em ordem.
Outras
boas ideias podem estar associadas à adoção de novas medidas e que gerem
economia, por exemplo, como sistemas de reaproveitamento de água, de economia
de energia e outras medidas que estão mais ligadas à sustentabilidade e o
impacto no meio ambiente.
Somos a Dan Solução, empresa
especializada em impermeabilização de garagens e outras estruturas de concreto
maciço. Temos diversos materiais para ajudar no dia a dia do condomínio, como O
Kit Completo do Síndico do Futuro. Clique aqui ou no banner abaixo e faça o
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