A manutenção preventiva é uma importante ferramenta à disposição do síndico e que, com a organização correta — por meio da elaboração de um plano de manutenção preventiva —, trará diversos benefícios ao seu condomínio.
Muitos condomínios não executam a manutenção preventiva dos diversos sistemas que compõem a edificação, isto faz com que ocorram imprevistos, gastos desnecessários, desperdício de materiais construtivos e outros.
A partir de um plano bem estruturado é possível acarretar em diversos impactos positivos ao condomínio e isto será evidenciado na diminuição das taxas condominiais ou o uso do valor que antes era gasto com manutenções corretivas em melhorias para o condomínio.
Assim que a edificação começa a ser utilizada, é necessário que ocorram manutenções preventivas contínuas para garantir o máximo de desempenho de seus sistemas, equipamentos e outros.
Dessa forma, postergar estas manutenções ou negligenciar o plano de manutenção é criar espaço para problemas no futuro. Para evitá-los, o condomínio pode realizar pequenas manutenções ao longo do tempo.
Dessa maneira, o gasto sempre é planejado, facilitando a gestão e o fluxo de caixa do condomínio. Nesse sentido, é o gestor condominial que possui a responsabilidade de gerenciar os recursos do condomínio em prol do bem comum.
Entenda do que se tratam as manutenções preventivas, como elaborar um plano e os benefícios que este planejamento trará. Continue lendo!
O que é um plano de manutenção preventiva?
Muitos problemas que ocorrem em condomínios prediais poderiam ser solucionados antes de se agravarem, apenas com pequenos reparos, ou seja manutenção preventiva, assim descartando a necessidade de uma manutenção corretiva.
O uso de manutenções regulares irão promover maior otimização de recursos financeiros do condomínio, evitando a deterioração prematura dos equipamentos, sistemas e materiais construtivos, diminuindo o risco de ocorrência de graves problemas.
A realização de ações regulares para sanar pequenos problemas, assegura também a segurança dos moradores, garantindo a sua integridade física, além disso visam manter a funcionalidade da edificação.
Para a execução dessas manutenções é essencial que um profissional qualificado seja o responsável ou a contratação de uma empresa terceirizada, pois se trata de um levantamento minucioso de diversos elementos que constituem a edificação, as ações preventivas podem englobar:
- limpeza de fachadas: limpeza e recuperação de fachadas a cada 5 anos no mínimo, de acordo com a Lei Nº 10.518, DE 16 DE MAIO DE 1988. (Regulamentada pelo Decreto nº 33.008/1993) – “Dispõe sobre limpeza periódica das fachadas dos prédios.”;
- inspeção das áreas comuns do condomínio: como piscinas, brinquedos no playground, mobiliários do salão de festa ou outros ambiente;
- inspeção das diversas instalações: verificação dos diversos sistemas como: hidráulicos; elétricos; gás; segurança. Analisando os componentes que constituem estas instalações;
- verificação da circulação vertical: periodicamente devem ocorrer a inspeção nos elevadores e as salas de máquinas correspondentes.
As inspeções prediais são essenciais para que as necessidades dos usuários do condomínio sejam atendidas e, principalmente, assegurar sua segurança.
Portanto, o síndico deve estar atento a falhas nos sistemas, pois estes problemas são sinais de que precisam de intervenção corretiva.
Entenda a importância do plano de manutenção preventiva
O plano de manutenção preventiva é a elaboração de um cronograma para a realização de checagens, ao longo de um determinado período de tempo, inspecionando de maneira minuciosa e realizando o levantamento de diversos parâmetros técnicos que garantem a qualificação da infraestrutura do edifício.
Este cronograma deve ser elaborado pela administração condominial, assim deve constar as atividades que serão executadas, o objetivo deste plano é efetuar os reparos necessários, antes que as falhas causem a interrupção do funcionamento correto seja do sistema ou equipamento.
Este plano tem grande importância, principalmente do síndico, pois através deste é possível manter a organização, facilitando a gestão das atividades, para suprir as necessidades do condomínio, assim é estabelecido a periodicidade que irá ocorrer cada tipo de manutenção.
Os síndicos também devem estar atentos e consultar a NBR 5674 – Manutenção de edificações -Procedimento, nesta Norma são estabelecidos alguns processos essenciais para a realização de manutenções em condomínios prediais.
3 Benefícios de ter um plano de manutenção preventiva
Ao implementar um plano de manutenção preventiva no condomínio será perceptível as mudanças que isto acarretará ao cronograma do condomínio, pois será possível a visualização de pontos fortes e fracos do condomínio, quais sistemas necessitam de atenção.
Com um plano bem elaborado é possível atingir estes 3 benefícios:
- aumento da vida útil da edificação: através da checagem periódica e os reparos, é possível aumentar a vida útil dos materiais construtivos, consequentemente do edifício como um tudo;
- otimização dos recursos construtivos: a realização de pequenos reparos, gera um gasto irrelevante se comparado com uma manutenção corretiva, ou seja depois que ocorre a interrupção da função do equipamento ou sistema;
- segurança dos usuários: a inspeção dos diversos elementos que compõem a infraestrutura do condomínio, evita e diminui consideravelmente que problemas graves como curtos aconteçam, ou a interrupção brusca de qualquer sistema.
O gestor condominial se sentir que não possui a capacidade técnica para a elaboração do plano, deverá procurar o auxílio de um profissional qualificado, para que seja mapeado as necessidades da edificação para que ocorram as atividades de preservação adequadas.
Saiba como elaborar um plano de manutenção preventiva
Criar um plano de manutenção preventiva é essencial para preservar, reduzir ou mesmo impedir eventuais falhas nos equipamentos do condomínio. Confira o passo a passo abaixo.
Verifique os custos
Nesse estágio é preciso controlar todas as despesas necessárias para a realização do projeto. Dessa forma, você deve contabilizar os valores gastos com materiais, pelas, contratações de profissionais e sistemas de gestão.
Crie um cronograma
Assim que o planejamento e o orçamento forem aprovados, defina o cronograma de cada atividade. Estipule a frequência e a periodicidade para cada intervenção, distribuídos pelo número de profissionais contratados.
Com isso, é possível ter uma noção de quantas vezes cada inspeção é feita em um determinado intervalo de tempo. Consequentemente, ganha-se qualidade e eficiência na execução dos serviços.
Defina o tamanho da equipe
Depois de criar o cronograma, é chegado o momento de definir quantos profissionais com qualificação distintas serão necessários.
Nesse ponto, vale lembrar que o número de trabalhadores contratados precisa ser pensado conforme as exigências de manutenção de cada local.
Atribua papéis de acordo com as necessidades
O próximo passo é estabelecer as ações estratégicas de cada profissional. Assim, você deve alocar os responsáveis pela compra de materiais, gerenciamento do cronograma e monitoramento dos serviços realizados.
Lembre-se de atribuir cada função aos profissionais capacitados para realizá-las. Por isso, priorize a contratação de uma equipe altamente especializada.
Acompanhe cada atividade e o progresso do plano
Monitorar o progresso do plano e as atividades realizadas também é fundamental para uma manutenção preventiva de sucesso. Normalmente, as tarefas vão sendo otimizadas conforme os profissionais as executam.
Também é importante frisar a necessidade de escutar o feedback dos colaboradores, a fim de alterar e testar novas dinâmicas, conforme surgir a necessidade.
Utilize métricas de produtividade
Acompanhe os indicadores de desempenho para garantir o bom funcionamento do plano. Essa é uma ótima estratégia para analisar a efetividade das medidas preventivas.
Afinal, você precisa colher as informações necessárias para fazer possíveis correções e detectar pontos de melhoria. As principais métricas usadas são:
- tempo médio de atendimento;
- intervalo entre reparos;
- rentabilidade por máquina.
3 Métodos de Planejamento da Manutenção Preventiva
Agora que você já aprendeu a fazer um plano preventivo eficiente, vamos falar sobre um importante quesito desse planejamento: a FMEA (Análise dos Modos e Efeitos de Falha).
Trata-se de uma ferramenta de análise qualitativa, que transforma as informações colhidas em dados quantitativos. Assim, ela ajuda a identificar mais facilmente quais falhas a manutenção preventiva pode impedir, seguindo 3 critérios:
- determinação dos modos de falha: podem ser determinados a partir de probabilidades ou da análise de uso do equipamento. As informações geradas a partir do uso são mais confiáveis, pois indicam falhas reais que podem acontecer;
- análise de risco dos modos de falha: determina a severidade de cada possível falha encontrada, sua frequência e a facilidade de detecção;
- cálculo RPN (Risk Priority Number): este indicador ajuda a determinar qual possível falha calcular primeiro. Baseia-se na multiplicação dos resultados de ocorrência, severidade e detecção.
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Conclusão
Existem diversos tipos de manutenção, mas a que otimiza os recursos do condomínio, é a preventiva, realizar atividades que visam conversar os sistemas é o ideal, para manter o bom funcionamento e principalmente a segurança dos usuários.
Para que o condomínio não tenha que arcar com gastos onerosos, com as manutenções corretivas, deve ser implementado um cronograma. É importante trazer o tema para reuniões e registrar tudo em ata de condomínio.
O plano de manutenção preventiva para os condomínios é um grande reforço financeiro, auxiliando o síndico a manter o controle sobre as finanças do condomínio, o corpo diretivo deve entender a implementação deste plano como um investimento a longo prazo.
