Se você que saber mais sobre reforma de fachada predial, hoje todas as suas dúvidas serão sanadas com esse artigo da Dan A Solução em Infiltração.
As reformas de fachadas dos condomínios prediais devem ser levadas a sério, pois afetam diretamente o valor do patrimônio, além de influenciar na vida de todos os condôminos.
Já tratamos de forma superficial sobre conservação de fachada dos condomínios aqui em nosso blog, no artigo Dicas de manutenção da fachada do condomínio, porém por conta da diferença existente entre manutenção e reforma, decidimos abordar de forma mais aprofundada nessa postagem sobre reforma de fachada.
É fundamental que as fachadas ganhem manutenções periódicas ou até mesmo reformas, para manter não só a valorização do patrimônio como a segurança, além da estética, já que deve ser do interesse de todos, pois afeta a qualificação e o desempenho visual diretamente de todas as habitações.
“Para que ocorra a reforma de fachada é necessário o planejamento financeiro e principalmente técnico.”
Por se tratar da composição visual de todo o edifício e a identidade, qualquer tipo de reforma de fachada predial deve seguir as normas vigentes e para que ocorra qualquer alteração deve ser consultado um técnico para a validação e execução da reforma da fachada.
As fachadas por ficarem expostas às intempéries acabam necessitando de manutenções para que seja conservada a identidade dos condomínios. Fonte da imagem: https://cn.freeimages.com
Os síndicos devem estar atentos à conservação das fachadas do condomínio, para que não ocorra a depreciação do patrimônio, zelando pelo bem dos moradores, é por conta disto que preparamos esta postagem para que tanto os administradores quanto os moradores entendam que manutenções deste tipo são investimentos.
Neste post iremos tratar sobre:
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O que são fachadas?
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Qual a importância de reforma de fachadas em condomínios?
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Quais as principais manutenções e reformas de fachadas?
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Como realizar as reformas de fachadas?
A reforma de fachada se trata de alteração parcial ou até mesmo total da edificação, este tipo de serviço é contratado dependendo da necessidade técnica ou até mesmo da satisfação dos moradores, o problema é que por se tratar de todo o edifício, muitas vezes se torna um gasto oneroso e a decisão para realizar esta reforma só é feita quando afetam diversas habitações, o que está errado.
“Postergar as manutenções ou reformas necessárias, só agravam os problemas e acarretam em um aumento do custo para a solução.”
Vamos entender melhor o que são fachadas, para te auxiliar quanto a melhor decisão para as reformas em seu condomínio?
O que são fachadas?
As fachadas ou elevações, são as faces externas de uma edificação, este é um termo arquitetônico, ou seja, se trata da identidade do edifício, sendo considerado fachadas as quatro faces do condomínio, não apenas aquela voltada para rua.
“A face para a rua, é apenas a principal, mas todas as faces externas são fachadas.”
As fachadas prediais compõem a identidade visual de qualquer edificação, são elas as responsáveis por qualificar o projeto através de uma composição única, transmitindo não só a tipologia do uso da edificação, mas o padrão ou estilo arquitetônico.
As fachadas são responsáveis por diferenciar uma edificação da outra, o autor, a localização e tudo isso através dos materiais empregados e conceitos arquitetônicos. Fonte da imagem: https://pixabay.com
A fachada principal é determinada pelo acesso prioritário, normalmente aquela que têm a via de acesso principal, porém as fachadas podem ser classificadas em:
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Frontal
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Laterais (esquerda e direita)
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Posterior
As fachadas são determinadas ainda em fase de projeto, elas são modificadas através do partido arquitetônico adotado, além disso sofre influências do local onde está implantada a edificação, das influências do arquiteto responsável e até mesmo do orçamento, assim o emprego de materiais construtivos depende de diversos fatores.
Podemos associar as fachadas como os “cartões de visita” de qualquer edificação, sendo elas responsáveis pela primeira impressão do usuário, elas são responsáveis por valorizar o patrimônio.
Qual a importância de reforma de fachada em condomínios?
As fachadas são extremamente afetadas por conta da influência das variações climáticas, conhecidas como intempéries, assim os materiais construtivos empregados sofrem com a deterioração, principalmente os materiais empregados no acabamento da edificação.
“Reformas nas fachadas são essenciais para manter a identidade do condomínio atualizada.”
São realizadas manutenções e reformas por diversos motivos, vamos destacar os principais para entender em qual destes o seu condomínio se enquadra, sendo estes esforços fundamentais principalmente para:
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Aumentar a valorização do patrimônio;
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Diminuir a deterioração;
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Aumentar a segurança dos usuários;
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Modernização;
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Adequação às Normas.
Os condomínios mais antigos devem dar ainda mais importância às reformas de fachada para garantir a qualificação da edificação onde estão residindo, quando o síndico está atento a estas manutenções e reformas é uma indicação de uma gestão eficiente, de que ele realmente está zelando pelo patrimônio dos condôminos.
Quer entender melhor do que se trata partido arquitetônico? Veja a definição no site 247arquitetura – Partido Arquitetônico
As manutenções garantem que a identidade que foi projetada para edificação será garantida, já as reformas se tratam de possíveis alterações na estética. Fonte da imagem: cn.freeimages.com
Para entender melhor sobre o assunto, vamos estabelecer as definições entre reforma e manutenção, deixando claro a diferença destes termos que são semelhantes porém não se trata da mesma coisa, confira:
- Reforma – Este termo pode ser definido como: “mudança introduzida em algo para fins de aprimoramento e obtenção de melhores resultados.”
Na construção civil a reforma se trata da alteração parcial ou total, para aperfeiçoamento de acordo com as necessidades dos usuários, sendo a substituição ou o ato de refazer.
Um exemplo que podemos citar é no caso de pintura predial, quando ocorrem problemas deste tipo é necessário uma nova pintura. Podendo ser esta considerada uma manutenção corretiva.
- Manutenção – Já no caso das manutenções, se tratando de condomínios, são comuns as preventivas, com o intuito de prevenir possíveis problemas ocorram. Assegurando as condições apropriadas.
“A manutenção pode ser definida como revisão periódica, como a limpeza geral dos vidros empregados na fachada.”
Assim entendendo a diferença entre as duas ações, da para executar aquilo que o seu condomínio necessita, agora que sabemos mais um pouco sobre serviços para fachadas, vamos conhecer quais são os principais serviços contratados?
Quais as principais manutenções e reformas de fachadas?
As fachadas de condomínios necessitam de manutenções ou reformas com o passar o tempo, que vão desde serviços estéticos até mesmo reforços estruturais ou alterações na composição visual do edifício, é muito comum os condomínios quererem modernizarem suas fachadas, através do emprego de novos materiais construtivos de acabamento, mas para isto são necessários diversos passos, continue lendo e entenda melhor sobre o assunto.
Nossa parceira a Direcional Condomínios postou o artigo – Reformas na fachada: Especialistas orientam síndicos sobre pintura e textura que trazem um contexto e a visão de especialistas nos principais assuntos de reformas, vale a pena conferir!
As reformas ou manutenções em fachadas vão além de estética, os problemas podem ser muito mais complexos do que parecem, necessitando de um profissional qualificado. Fonte da imagem: freepik.com
Vamos estabelecer aqui os principais serviços de fachadas contratados pela maioria dos condomínios, ou seja as atividades comumente realizadas para a valorização das fachadas, podemos citar:
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Pintura: Com o passar do tempo a pintura é afetada pelas variações climáticas, danificando o desempenho e a qualidade da pintura e os elementos empregados na fachada, assim além de perder a tonalidade, brilho ou seja questões estéticas, são afetas até mesmo por patologias construtivas, como infiltrações, fazendo com que ocorra o descascamento, manchas e até bolhas.
“Dependendo do revestimento empregado na edificação é necessária a nova pintura ou limpeza da fachada.”
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Limpeza: Atualmente os arquitetos têm optado por materiais construtivos como vidro e pastilhas para a composição das fachadas, assim estes elementos necessitam de limpezas periódicas para que mantenham a boa aparência.
Confira nosso texto 4 dicas para melhorar a limpeza em condomínios prediais e aumente a eficiência dos profissionais de limpeza do seu condomínio!
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Tratamento de fissuras e infiltrações: Por conta de patologias construtivas é comum em edificações mais antigas surgirem diversas fissuras e até mesmo infiltrações na fachada, degradando e danificando a edificação.
“Para solucionar estes problemas que vão além de estética, é necessário a comunicação a prefeitura e contratação de um serviço qualificado, para que ocorra a recuperação da fachada, zelando pela segurança dos usuários.”
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Revitalização das fachadas: Muitos condomínios têm optado pela revitalização de fachadas, modificando as sacadas, incluindo fechamentos de vidro ou até mesmo um novo projeto, realizando a manutenção das pastilhas ou cerâmicas empregadas nas fachadas, chegando até a alteração do material do revestimento.
A Homify postou o artigo – Antes e depois: 5 fachadas – 5 transformações incríveis! para os condomínios que desejam se inspirar!
“Qualquer alteração que seja feita têm que ser supervisionada por um responsável técnico, além de ser comunicado ao responsável pelo projeto.”
É necessário que os síndicos dos condomínios tenham em mente que qualquer atividade que seja necessária ser realizada nas fachadas é necessário a contratação e o acompanhamento de um profissional técnico qualificado.
Como realizar as reformas de fachadas de condomínios?
Desde manutenções ou até mesmo reformas de fachadas são necessárias que para a execução sejam consultadas as Normas regulamentadoras, para que sejam efetuadas de maneira correta e com a segurança necessária. Existem diversas legislações que discorrem sobre o tema.
Continue acompanhando nossa matéria sobre manutenção de fachada predial e veja quais são as normas que ditam como estas atividades devem ser realizadas.
As Normas Brasileiras Regulamentadoras (NBR) orientam e traçam diretrizes a serem seguidas para a execução qualificada, garantindo o desempenho necessário. Fonte da imagem:pixabay.com
Ao contrário do que se pensa, a conservação das fachadas se tratam de serviços além da estética, pois como já dissemos neste artigo, é fundamental para a valorização patrimonial, sendo uma obrigação legal, previsto na legislação vigente, confira:
De acordo com o Artigo 1.348 do Código Civil institui: “ V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;”
Cada município possui uma legislação a ser consultada, no exemplo da cidade de São Paulo, a Lei Ordinária 10.518/1988, regulamentada pelo Decreto 33.008/1993, discorre exclusivamente sobre a limpeza periódica das fachadas dos prédios. Vale ressaltar os dois primeiros artigos que sancionam:
Art. 1º “As fachadas dos prédios, visíveis de logradouros públicos, quaisquer que sejam os usos naqueles instalados, deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas.”
Art. 2º “O não cumprimento do disposto no artigo anterior sujeitará os infratores a multa, calculada em proporção às Unidades de Valor Fiscal do Município – UFM`s e em função da área de fachada.” Para conferir a tabela para o cálculo da multa basta clicar aqui.
Outra Norma que deve ser consultada é a referente ao trabalho exercido em altura – Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho (NR 35, 2012), Esta Norma prevê os requisitos mínimos para que ocorram os trabalhos em altura, além das medidas fundamentais de proteção para os profissionais que exercem estas atividades de risco, assim qualquer serviço que seja prestado acima de 2 (dois) metros de altura devem seguir esta norma.
Conclusão sobre reforma de fachada predial
Neste artigo discorremos principalmente sobre a distinção entre reformas e manutenções em fachadas de condomínios, conhecer a definição destas duas atividades podem otimizar os esforços no condomínio, de qualquer forma é necessário antes de qualquer decisão uma análise técnica para analisar a viabilidade de qualquer tipo de alteração.
“As manutenções são esforços superficiais, com o objetivo de conservar ou substituir materiais construtivos, já as reformas podem ser parciais ou completas modificando as fachadas.”
Os condôminos têm de ter em mente que não é fácil a realização de serviços para reforma de fachada predial, tratam-se de atividades complexas e que exigem conhecimento qualificado, assim constatando qualquer necessidade é essencial que o síndico contrate uma empresa especializada para que possa executar de forma qualificada o serviço.
Outro ponto importante a ser ressaltado é que quando se trata de reforma de fachada não é apenas de uma medida estética, mas pode comprometer todo o arranjo estrutural, por isso a necessidade de consultar um profissional com conhecimento técnico e a comunicação à prefeitura para aprovação.
Para que o síndico possa fazer o acompanhamento e classificar sua experiência e atestar até mesmo o desempenho do serviço realizado, existem Normas disponíveis ao acesso público que podem ser consultadas, para verificar se as empresas estão seguindo as diretrizes estabelecidas.
“As reformas e ou manutenção em fachadas se tratam de uma das atribuições dos síndicos previstos no Código Civil, pois fica à ele responsável por zelar pelo patrimônio.”
Além de ser obrigatório é fundamental para assegurar a valorização do condomínio predial, como ressaltamos as principais reformas ou manutenção estão ligadas à:
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Pintura
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Revitalização
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Fissuras
É necessário que o síndico consulte profissionais da área de engenharia civil, arquitetos e ou outros profissionais que tenham conhecimento técnico, além de consultar os responsáveis pelo projeto, para qualquer modificação que seja feita, por conta dos direitos autorais.
O síndico deve estar atento à legislação que exige que pelo menos à cada 5 anos sejam feitas manutenção para assegurar o desempenho dos materiais construtivos empregados na reforma de fachada predial, segurança e até mesmo a qualificação estética.
Esperamos que através deste conteúdo tenha ficado claro o quanto se faz necessário a contratação de uma empresa qualificada e o respeito às normas, assim como a legislação, a negligência pode acarretar em consequências irreversíveis.
Nós somos a Dan Solução, somos uma empresa especializada em solucionar problemas de infiltrações, principalmente em garagens com lajes de concreto maciço. Nossa missão é ajudar os condomínios no seu dia a dia. Então, se você quiser receber mais dicas como essa, cadastre-se e faça parte de nossa lista exclusiva.
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