A inspeção predial é mais uma das atribuições do síndico que deve ser feita com frequência para prevenir problemas graves no condomínio. Existem uma quantidade de aspectos para serem abordados durante a inspeção e as solicitações precisam ser feitas aos órgãos responsáveis.
A partir do 21 de maio de 2020, está em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“, que explica como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial, tendo em vista que estes devem ser obrigatoriamente realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA ou CAU.
Um ponto importante que deve ser lembrado constantemente é que você precisa ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais são as exigências do local onde está situado o seu condomínio, pois, essa lei muda de estado para estado.
Uma das maneiras para prevenir problemas no edificio é estipulando uma rotina de manutenção semanal com o seu zelador: elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, jardim, playground, etc. Lembre-se: essa inspeção não substitui a inspeção seguindo as normas técnicas.
Mas, o que é inspeção predial?
De acordo com a norma NBR 16747, a inspeção predial “tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”.
Ou seja, há uma avaliação para identificar o estado geral do edifício e dos seus sistemas e estruturas a partir do desempenho, vida útil, funcionalidade, conservação e segurança.
Também é conhecido como vistoria de check-up e diminui o risco de acidentes, além de, melhorar o plano de gestão condominial.
Quais são as técnicas para seguir durante a inspeção?
A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) é quem regula a realização da inspeção predial. São 4 normas envolvidas no processo:
– NBR 16.280: dispõe sobre a Reforma em Edificações e os requisitos para o sistema de Gestão de Reformas;
– NBR 15.575: aborda o Desempenho de Edificações Habitacionais;
– NBR 14. 037: trata das Diretrizes para Elaboração de Manuais de uso, Manutenção e Operação das Edificações, assim como dos Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos;
– NBR 5.674: regula os requisitos para o sistema de gestão de manutenção, abordando o tópico da Manutenção de Edificações.
Quais são os níveis de inspeção predial?
A inspeção predial pode ser dividida em três níveis, segundo recomendações das normas técnicas:
Nível 1: acontece a identificação e a análise das falhas aparentes e anomalias;
Nível 2: profissionais de diversas especialidades irão realizar uma inspeção mais detalhada através de equipamentos e aparelhos, além da análise dos documentos técnicos que direcionem ao conhecimento mais aprofundado em função da complexidade dos casos;
Nível 3: é a junção da inspeção predial nível 2, acrescida de uma análise mais detalhada, buscando identificar anomalias aparentes e ocultas com o auxílio de equipamentos e aparelhos. Inclui testes e ensaios locais e/ou laboratoriais específicos, com auxílio de profissionais de diversas especialidades, levando em consideração orientações técnicas pertinentes.
Qual o passo a passo para fazer essa inspeção?
A inspeção predial é um “exame clínico geral” feita por um profissional capicitado e avalia as condições da obra como um todo. Pode ser que seja necessário realizar inspeções específicas e mais aprofundadas como seja identificadas falhas ou anomalias.
As etapas são:
- Verificação de dados e documentação (solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável de edificação).
- Análise desses dados e dos documentos.
- Entrevista para coletar dados sobre a edificação.
- Vistoria para identificar falhas ou anomalias no sistema.
- Classificação das falhas e anomalidas detectadas, determinando o fator causador do problema.
- Desenvolvimento de ações necessárias para corrigir o problema.
- Organização de ações prioritárias para sanar as falhas e anomalias detectadas.
- Avaliação da manutenção e do uso dos equipamentos incluindo o plano de manutenção.
- Emissão do laudo com as informações.
Alguns elementos e estruturas que devem ser inspecionados são:
- Elementos estruturais aparentes;
- Sistemas de vedação (externos e internos);
- Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
- Sistemas de esquadrias;
- Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
- Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
- Sistemas de instalação elétrica e geradores;
- Elevadores;
- Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
- Alarmes e sistemas de segurança;
- Sistemas de ar condicionado;
- Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios);
- Sistema de combate a incêndio;
- Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
- Acessibilidade.
Quais são os documentos analisados na inspeção predial?
São inspecionados tanto os documentos administrativos, quanto os técnicos, e operacionais e manutenção. Todos são solicitados pelo inspetor e varia de cidade pra cidade, mas, a norma NBR 16747 recomenda a análise dos seguintes documentos:
- Manual da edificação;
- Manuais dos equipamentos instalados;
- Habite-se
- Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
- AVCB e demais projetos legais;
- Regimento interno;
- Licenciamento ambiental;
- Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
- Contratos de manutenção de equipamentos;
- Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
- Relatórios e atestados do SPDA;
Qual a frequência pra fazer a inspeção?
– Condomínios e Edifícios com até 20 anos de existência: o ideal é realizar a inspeção a cada 5 anos.
– Condomínios e Edifícios com 20 a 30 anos de existência: o ideal é realizar a inspeção a cada 3 anos.
– Condomínios e Edifícios com 30 a 50 anos de existência: o ideal é realizar a inspeção a cada 2 anos.
– Condomínios e Edifícios com mais de 50 anos de existência: a inspeção deve ser realizada anualmente.
Como é feito o laudo da inspeção predial?
Depois de passar por todas as etapas da inspeção é feito o Laudo de Inspeção Predial (lista do que foi verificado). É um relatório que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.
Nesse documento você encontra: Toda a identificação de quem contratou, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados e a sua análise, além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos tiradas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como a avaliação da manutenção e as conclusões.
Este documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU. O condomínio que não fizer a vistoria fica sujeito a multa e os processos causados por acidentes devido a falta de manutenção.
Como escolher o profissional para fazer a inspeção?
É necessário analisar o currículo do profissional além do seu conhecimento técnico: ele precisa ser capacitado para realizar a inspeção predial.
Esse conhecimento pode ser comprovado por: ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRTs (Registro de Responsabilidade Técnica), outros clientes, e Certidões de Acervo Técnico emitidas pelos conselhos de classe. Outra forma é buscar indicações com outros síndicos.
Qual é a importância da inspeção predial?
Os sistemas e a construção sofrem desgastes ano após ano, um exemplo disso são as instalações hidráulicas, de gás e elétrica, fachadas e outros. Ignorar que isso acontece pode trazer grandes prejuízos e causar danos a segurança dos moradores e funcionários. Grandes tragédias e pequenos acidentes podem ser evitados com a realização da Inspeção Predial.
O que é prioridade para melhorar?
Segundo a norma da ABNT NBR 16747:2020, existe uma lista de prioridades e urgências do que é recomendado fazer.
A prioridade mais alta é corrigir as falhas ou perdas de desempenho que comprometam a saúde ou segurança e também que gere risco ao meio ambiente (ex.: falhas de impermeabilização).
A prioridade intermediária é corrigir as falhas ou anomalias que impactem sobre a funcionalidade da edificação, mas, que não gere risco a saúde e segurança dos utilizadores.
E o menos prioritário é corrigir as falhas e pequenos prejuízos estéticos para o prédio ou condomínio.
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