A inadimplência é um dos maiores problemas para o síndico, pois, além de prejudicar o fluxo de caixa ainda acontece o desgaste de ficar cobrando a pessoa que está em dívida.
Esse problema impacta tanto financeiramente quanto as decisões do condomínio, isso acontece porque segundo o Código Civil, os condôminos que estão devendo não têm direito a votação. Por isso, é interessante que cada síndico ou administradora tenha táticas para evitar esse problema.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Porém, mesmo com os direitos e deveres, estamos passando por um momento de crise em que muitas pessoas estão ficando desempregadas ou com reajuste salarial e, infelizmente, isso acaba influenciando diretamente no pagamento da taxa condominial.
• Como eu posso evitar a inadimplência no condomínio?
1) Defina regras claras quanto a essa questão: Muitas vezes, a Convenção do Condomínio não está clara quanto a inadimplência. O primeiro passo é marcar uma assembleia para resolver essa questão, assim, os condôminos ainda participam do processo de decisão de quanto de juros serão cobrados, a partir de quantas mensalidades atrasadas será feita a cobrança e outros.
2) Acompanhe e organize as contas: Para entender o impacto da inadimplência nas contas, é necessário que você acompanhe regularmente as entradas e saídas financeiras do condomínio. É importante que haja também o acompanhamento quanto aos inadimplentes: quem são, quanto devem e há quanto tempo essa dívida está em aberta e como proceder.
3) Facilite o pagamento: Muitas pessoas postergam o pagamento ou acabam esquecendo de fazer por causa da dificuldade de ir ao banco. Já pensou em autorizar débito automático em conta ou recorrência no cartão de crédito? Outra opção é que a pessoa tenha um site em que possa gerar a 2ª via do boleto. Em alguns casos, se a inadimplência estiver alta e o dinheiro estiver faltando, você pode tentar dar um desconto (o recomendado é de até 10%) para os condôminos pagarem antes do prazo.
4) Relembre o pagamento: O boleto venceu e no sistema não consta o pagamento? Envie outro com uma carta amigável, há grandes chances de o morador ter esquecido e pagar.
5) Mostre a importância do pagamento da taxa condominial: Eduque os condôminos sobre a importância do pagamento, em quais locais eles são usados e o prejuízo que ocorre ao bem comum, caso ele não seja feito. Geralmente, o dinheiro é utilizado para pagar segurança, manutenção e os funcionários do condomínio e caso ocorra falta de pagamento da taxa em algum momento, possivelmente, haverá cortes em algum desses três pontos.
6) Converse com os inadimplentes: Busque entender a situação deles e veja se é possível propor um acordo ou parcelamento que fique bom para os dois lados.
• A inadimplência já está acontecendo no condomínio, como proceder?
Após entender a situação de cada inadimplente, é importante que você busque resolver esse problema de uma forma que fique boa para o condomínio e para o morador.
Caso seja aprovado em assembleia é possível dar um desconto para inadimplentes e organizar um plantão para esse pagamento.
É de bom tom que você informe aos inadimplentes as condições e as formas de pagamento antes do plantão, formalmente, e se ainda assim eles não tiverem como pagar da forma apresentada, tentarem fazer outra negociação. Um bom período para esse plantão é durante o recebimento do 13º salário.
Lembre-se de que você não pode dar desconto nas dívidas dos inadimplentes sem a aprovação em assembleia, pois, caso esse desconto seja reivindicado pelos moradores, é possível que você tenha que tirar do seu próprio bolso para pagar.
• Como cobrar os condôminos inadimplentes?
Existem algumas práticas e boas sugestões de como fazer essa cobrança, uma delas é enviando uma carta de cobrança: é interessante que ela seja impressa e entregue em mãos para o condômino inadimplente. O intuito é que fique registrado e documentado que o inadimplente foi avisado sobre a dívida e que há chances de corrigir o problema.
• Tentei de tudo e não resolvi a inadimplência, como proceder?
Inicialmente, o morador tem o prazo de até 30 dias para pagar a dívida, mas, essa regra pode variar de acordo ao que está estipulado na Convenção do Condomínio.
Além do valor da taxa, o condômino precisará pagar uma multa e juros relacionado ao débito que também estarão na Convenção.
Em casos extremos, a administradora junto ao síndico pode entrar com um processo judicial. O ideal é que essa execução judicial só ocorra após 90 dias e que nesse período ocorram diversas tentativas amigáveis. Se nada deu certo, o ideal é que a partir da execução, haja uma cobrança formal, envolvendo o trabalho de advogados e da contabilidade. Multas e outras penalidades podem ser aplicadas nesse caso.
Após a execução formal, o devedor condenado no Tribunal de Justiça deverá pagar as despesas condominiais conforme o estipulado pelo juiz em até três dias.
Caso isso não ocorra, a quantia será penhorada em sua conta bancária e repassada para o condomínio. Caso o morador não tiver o dinheiro em conta, seus bens – como por exemplo, o imóvel ou carro – vão à leilão.
• A inadimplência em 2020
Segundo o UOL, mesmo com a crise econômica, que elevou o desemprego e provocou o fechamento de empresas, causada pelo Corona Vírus, os níveis de inadimplência diminuíram em banco, mas, segundo o G1, a inadimplência condominial dobrou.
De acordo com o Sindicato de Condomínios do Rio de Janeiro em março a taxa era de 10% e em abril aumentou para 20%. É recomendado que os gestores cortem despesas não urgentes e renegociem contratos, pois, há grandes chances de a inadimplência permanecer alta no ano de 2021.
• O que o condômino inadimplente pode ou não fazer?
Existem muitas dúvidas sobre o que o condômino inadimplente pode ou não pode fazer e maioria dessas questões são respondidas com a Convenção ou Regimento Interno do Condomínio.
Por exemplo, o condômino inadimplente não pode votar e nem ser síndico do condômino, mas, a proibição da participação do morador devedor na reunião depende do que está escrito no Regimento Interno.
O condomínio pode negativar o nome do inadimplente seguindo as regras da Convenção, mas, não pode expor esse devedor pelo nome durante as assembleias. Para fazer a negativação, o Serasa só autoriza caso o boleto já tenha sido protestado e o SPC pede que seja feito um acordo com o sindicato de condomínios da região.
• O que o condomínio não pode fazer com o inadimplente?
Fazendo a abordagem errada, o condomínio e o síndico podem ser responsabilizados civilmente. É importante não constranger o condômino devedor durante a abordagem, pois, ele pode sim comunicar com o inadimplente sobre a dívida, mas, não pode divulgar seu nome, apenas a unidade habitacional.
Não é de bom tom fazer as cobranças em público e nem incluir outras pessoas que não tenham relação com o assunto, pois, isso pode gerar fofocas e o condômino se sentir mal pelo ocorrido.
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