Ao comprar um imóvel é natural querer realizar algumas modificações e deixar o ambiente com a sua cara, entretanto a reforma em apartamento deve seguir normas. Além disso, natural que depois de um tempo a estrutura se desgaste um pouco e seja necessário fazer alguns reparos. Esses reparos também precisam observar as regras do condomínio.
Saber as regras de reforma em apartamento é importante para não passar nenhuma situação constrangedora e também ter em mente o que pode ou não fazer.
Para os responsáveis por condomínios também é imprescindível estar a par das regras para que orientem aos condôminos como elas devem ocorrer.
Então, neste artigo você saberá todas as informações necessárias sobre reforma em apartamento para não ter qualquer problema em suas modificações. No caso dos responsáveis, elas servirão para uma orientação do procedimento correto e fiscalização.
Modificação na estrutura a ser realizada em um apartamento deve seguir um protocolo específico
Entenda todos os passos para realizar a reforma em apartamento da maneira correta.
Passo 1: Anotação de Responsabilidade Técnica para reforma em apartamento
O primeiro passo é cuidar da documentação necessária para dar início a reforma em apartamento. Dentre esses documentos, podemos destacar o ART que é uma Anotação de Responsabilidade Técnica. Esse item é protocolado por um profissional de arquitetura ou engenharia que possua cadastro junto ao órgão regulador.
Além disso, um outro item também é necessário, caso a ART não seja apresentada: RRT, registro de responsabilidade técnica. Ambos os documentos constarão a identificação do profissional e lista todas as atividades técnicas que vão ser realizadas na reforma, fruto da solicitação.
Passo 2: Alvará de reforma em apartamento
O segundo aspecto da reforma em apartamento é estar atento às regras do município de local do condomínio. Isso porque, ainda que esteja dentro do condomínio as normas municipais devem ser cumpridas.
O natural na maioria das localidades do Brasil é a concessão de um Alvará de Reforma. O pedido deve ser formulado junto ao órgão, que por sua vez analisará e o atenderá.
Saiba mais sobre como funciona o alvará na cidade de São Paulo, clicando aqui.
Passo 3: Entenda sobre as normas técnicas para reforma em apartamento
Além de providenciar todos os documentos necessários para reforma em apartamento e atentar quanto a legislação municipal, é necessário também cumprir a Norma regulamentadora das reformas em condomínios.
A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) disciplina sobre o encaminhamento, por parte do profissional, ao responsável legal pela edificação antes que as obras sejam iniciadas.
Tal norma determina que o profissional deve elaborar um plano de reforma que constará todas as informações necessárias acerca da obra. Tais informações podem ser descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação.
Além de informada necessidade da Anotação de responsabilidade técnica informada anteriormente.
Quem é o responsável pelo condomínio?
O artigo 1.348 do Código Civil estabelece que o síndico é o responsável pelo edifício. Por isso, cabe a ele tratar diversos assuntos condominiais, o que inclui a reforma em apartamento.
Dessa forma, antes que qualquer obra seja iniciada ele deve solicitar ao condômino que apresente os documentos necessários e cumpra os procedimentos, esses que mencionamos acima.
Caso haja impedimento para que ele verifique a regularidade, pode solicitar a paralisação da obra.
Antes de a obra ser iniciada é necessário que o síndico dê o aval, depois de constatada a regularidade. Se o condômino iniciar sem esse aval deverá ser notificado para apresentar a aprovação da obra. Caso não cumpra esse requisito, o síndico pode solicitar o embargo ou paralisação da obra.
Então, vamos falar um pouco mais sobre essa norma que regulamenta a reforma em apartamento.
NBR 16280
A norma que regulamenta a reforma e obras diversas em condomínios é a NBR 16280. Ela entrou em vigor em 18/04/2014 s sofreu alteração em 2015.
Dentre outras coisas ela determina que qualquer obra receba o aval do síndico. Isso serve para que a reforma seja realizada dentro das medidas de segurança.
Então com base nessa Norma o condômino que deseja realizar uma obra deve apresentar um projeto detalhado ao síndico que aprovará ou não seu seguimento.
Se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e faça uma inspeção na obra em andamento.
Isso porque o síndico pode se sentir mais seguro caso conte com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma auxílio nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra. Promovendo a segurança na reforma em apartamento.
Além do RRT ou ART devem ser apresentados:
- Detalhamento do que será feita na obra;
- Período estimado para a conclusão da obra;
- Planta com as modificações a serem feitas;
- Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço que farão parte do processo.
Apesar disso, existem algumas obras que não necessitam de ART/RRT.
Obras que não necessitam de ART/RRT:
- Pintura;
- Reparos sutis elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto e não façam modificações da estrutura do condomínio;
- Instalação de redes de proteção;
- Troca do forro de gesso, desde que o novo tenha especificações semelhantes ao original.
Conforme falamos, a norma acima disciplina sobre a necessidade de obter aprovação do síndico nas obras ocorridas no apartamento, mas e se o apartamento for do síndico, quem aprovará?
O que fazer quando o síndico faz obras dentro do próprio apartamento?
O aconselhado é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, que possua poder de fiscalizar, que irá pedir para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
O que a NBR 16.280 caracteriza como reforma na edificação?
Conforme a determinado pela norma: reforma é todo tipo de modificação nas condições da edificação já existente, com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.
Portanto, se forem reformas sutis sem impacto na estrutura, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro. Porém, o síndico ainda pode solicitar aos moradores uma notificação assinada por profissional qualificado.
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