De acordo com as Normas e Leis previstas para criação de um condomínio em meio as cidades, precisam ser constatados todo e qualquer tipo de necessidade para como isso vai ser realizado e todo o processo até a finalização e entrega da moradia vertical.
É sujeito a um determinado empreendimento, seguir às regras do direito comum, que passa por um processo próprio de documentação e registro, que é sujeito ao regime da propriedade horizontal criado por essa lei. Esses documentos é o ato pelo qual o proprietário do imóvel decide transformá-lo em diversas unidades autônomas, e depois disso que era um imóvel único passa a se constituir em diversas unidades.
-
Sua identificação: Apartamento, casa, loja, sala, vaga de garagem, box, etc;
-
Sua denominação: Indicação cadastral, número ou letra da unidade;
-
Sua localização: Pavimento em que se localiza a sua situação dentro do pavimento;
-
Sua área privativa: Área de uso exclusivo, área de uso comum que lhe foi atribuída a sua fração ideal no terreno;
-
A distribuição interna da unidade: Mencionar a divisão interna, número de quartos, banheiros, salas, etc. (Não é obrigatório);
-
Indicação das áreas comuns: Passagens comuns, áreas de recreação e lazer, garagens, piscina, quadras de esporte, centro comunitário, salas de ginástica, sauna,
churrasqueira, apartamento destinado ao porteiro, salão de festas, salas de jogos, etc;
-
O Novo Código Civil: Ainda não em vigor, prevê em seu artigo 1.332, inciso III, a expressa exigência de que o documento de instituição contenha o fim a que as unidades se destinam.
E precisa eventualmente devem ser especificadas em um documento detalhado: a área de uso comum, acessório da unidade autônoma, unidade autônoma.
ESSA INSTITUIÇÃO PODE SER FEITA:
Via Testamentária – O testador ao fazer seu testamento, possuindo imóvel que comporta divisão em unidades autônomas, como um condomínio horizontal, individualizando cada unidade autônoma a sua respectiva ideal.
Por ato Unilateral – Quando um só proprietário do imóvel, desejando vendê-lo, gravá-lo, ou de qualquer forma aliená-lo em unidades autônomas faz a instituição.
Por acordo de vontades – É a modalidade mais clássica, pela qual um grupo de pessoas, titulares de direitos sobre partes ideais de um terreno, resolvem construir um ou mais edifícios.
Por força de decisão judicial – Alguns autores aceitam esta possibilidade, que está pautada no princípio de solução.
Documentos que devem acompanhar a instituição, por obrigatoriedade, deve ser feito o registro de incorporação imobiliária, averbação da construção, ou concomitante a ela. E sendo acompanhadas dos seguintes documentos:
-
Requerimento de todos os proprietários;
-
Planilha das áreas das unidades;
-
Das frações ideais e das partes comuns feitas por profissional habilitado;
-
Projeto aprovado, com planta da garagem especificando suas vagas.
FRAÇÕES IDEAIS
De acordo com a lei 4.591/64, cada unidade autônoma correspondesse, como parte inseparável, uma fração ideal no terreno e coisas comuns. (art. 1°, parágrafo 2°)
Vagas de Garagem – O automóvel que pelo seu alto valor econômico, e a necessidade de locomoção mais rápida do homem, o Local onde guardar assumiu também uma posição relevante no convívio do grupo condominial. Desta forma, é importante salientar que a necessidade de mostrar o número de vagas o tipo de automóvel que cada em cada vaga, sua localização, e a forma de distribuição das mesmas.
As vagas de garagem podem ser de três tipos:
-
Coisa de uso comum;
-
Acessório da unidade autônoma;
-
Unidade autônoma.
Contudo outros procedimentos que devem ser realizados no decorrer da criação do condomínio, são:
-
Expedição do Habite-se.
-
Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.
-
Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
-
Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.
-
Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.
-
Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.
-
Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS.
Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno, mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência.
Para realização dessas documentos é necessário:
-
Solicitar um advogado especializado em direito Imobiliário;
-
Que a convenção não tenham itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais;
-
É preciso de assinaturas de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio (sem a necessidade de assembleias para colher essas assinaturas);
-
É necessário a aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, nesse caso em assembléia.
Aliás assim que gerida todas as autorizações dentro da criação do condomínio, existirá uma Assembléia Geral de Instalação, no qual essa AGI é convocada pela construtora ou incorporadora. Sendo elegido o primeiro síndico e definindo previamente sua remuneração.
Enfim se a convenção não for elaborada pela construtora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento ou sendo deixada para o síndico e conselho consultivo e sempre sendo necessário a necessidade de um advogado especialista em direitos imobiliários.
DESMEMBRAMENTO DO IPTU
Enquanto está sendo erguido um prédio pela construtora, o IPTU é único, pago pela totalidade do terreno, depois que o Habite-se estiver pronto, que é feito a partir do registro da convenção, vai ser necessário a solicitação à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade.
Geralmente sendo solicitado à secretária de finanças do próprio município.
CNPJ DO CONDOMÍNIO
É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro por ser uma associação sem fins lucrativos, ou seja, vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.
TAXA CONDOMINIAL
É registrado por Lei: Existirem as taxas dos condomínios, porém só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, e que automaticamente só poderá ser realizada após a expedição do Habite-se.
E é ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, que ainda não foram vendidas pela construtora ou incorporadora.
Conte com as dicas de gestão predial da Dan Solução
