Para ser um bom síndico, é necessário saber o que se pode e o que não se pode fazer em um condomínio. Confira nosso artigo onde vamos abordar questões em que o síndico pode ou não pode agir!

As vezes aquele candidato a síndico que foi escolhido não está preparado para exercer a função a qual foi eleito, o poder de escolha que foi dado a ele pode subir a cabeça e isso pode desestabilizar todo o condomínio. Levando como ponto de análise que todo condomínio é uma empresa e o síndico é o CEO eleito para comandar essa empresa, caso o mesmo não tenha preparo ou noção mínima de suas funções e direitos, o condomínio pode ir parar no chão. 

“Com grandes poderes vêm grandes responsabilidades.”

A frase de Stan Lee serve como um alerta para os super-heróis, mas também caem como uma luva para os síndicos de todo país. Entender a convenção e saber até onde vai seu poder, é fundamental para que a gestão predial tenha uma boa performance.

O Código Civil lista diversos deveres do síndico, como cuidar da área comum e sua manutenção, seguir e fazer os demais seguirem as decisões tomadas em assembleias, manter a segurança do condomínio em dia, gerenciar os colaboradores e as finanças do condomínio, entre muitas outras obrigações.

Como saber qual o limite dos seus poderes como síndico? 

Afinal, são tantas as situações inusitadas que podem ocorrer durante a gestão que fica difícil saber até onde vai o poder do gestor. É importante que o síndico saiba que seu poder vem das decisões tomadas a partir da opinião da maioria. Caso tenha alguma dúvida, o ideal é chamar uma assembleia para dividir com a comunidade a responsabilidade sobre alguma questão pontual. 

Decisões tomadas de maneira isolada, direcionam a culpa caso algo de errado diretamente para o sindico, por isso se faz necessário a análise da gestão por mais de uma pessoa e automaticamente o resultado se torna uma responsabilidade do condomínio. O trabalho de administrar um condomínio fica cada vez mais exigente, sendo necessário que o síndico sempre procure se atualizar sobre a legislação de prédios.

Mas afinal, o que o síndico pode ou não fazer? Quais condições para que isso ocorra?

Separamos abaixo algumas situações cotidianas do dia a dia de um síndico para exemplificar melhor

• Cobrança de inadimplentes

O síndico pode cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial, de maneira amigável, sem causar nenhum tipo de exposição do mesmo. Cabe também ao gestor sempre manter uma gestão transparente e dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes, assim como quais são e o total da dívida. 

O síndico não pode cobrar os devedores de forma extensiva ou de uma maneira que possa vir a constranger os moradores, caso isso ocorra é classificado como assédio moral, distinto de processo judicial. Também não pode conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo, não é permitido a redução do valor devido uma vez que toda a administração das finanças do condomínio conta com esse valor par que tudo possa ser pago e executado como o planejado, o dinheiro deve entrar.

• Demissão de zelador, porteiro e outros funcionários

O síndico pode contratar e demitir funcionários, desde que a decisão não impacte nas contas do condomínio, assim como fazer com que todos cumpram o que está na convenção e no regulamento interno. Torna-se dever do síndico acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio, sejam orgânicos ou terceirizados, é sempre necessário para se certificar de que estão executando bem suas funções e desta forma prevenir possíveis problemas trabalhistas.

• Desobediência de regras

Se após uma série de avisos e diálogos não houver o cumprimento do regimento do prédio por parte do condômino, o síndico pode exercer o poder de multar os moradores que estejam infringindo as regras, como a lei silêncio e outras regras de conivência que possam estar propostas na convenção. 

O síndico não pode negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas, as regras estão impostas e precisam ser seguidas, um condomínio sem regras desencadeia uma serie de atritos e fatores negativos. 

• Obras emergenciais no prédio

Caso seja urgente e não tenha tempo hábil para convocar uma assembleia, o síndico pode providenciar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para isso, vale salientar, que não precisa ser necessariamente o síndico a tomar a decisão. Qualquer condômino que estiver à frente da situação pode tomar uma ação imediata. 

• Campanhas internas

O síndico pode executar campanhas de conscientização junto a moradores do condomínio e funcionários sobre os mais diversos temas. Uma comunidade integrada no seu ambiente de residência é muito mais ativa, podendo até prevenir uma série de fatores que podem gerar atritos entre os moradores, assim poupando o trabalho do síndico.  

• Relacionamento com condôminos

• Proibir a entrada de visitantes autorizados 

O síndico não pode proibir a entrada de visitantes autorizados, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento. A livre escolha de ir e vir é direito do morador e o acesso a sua residência também é de sua escolha, desde que previamente avisado e registrado com a segurança do condomínio, afim de manter os procedimentos de preservação do lugar. 

• Retenção de documentos

O síndico não pode reter documentos quando for deixar sua gestão. Troca de gestão de síndico e administradora é sempre um momento que requer muita atenção, todos os documentos do condomínio precisam ser listados e guardados, e se for o caso, devolvidos para próxima gestão.

Como nem tudo é preto no branco existem situações que não cabem em “pode” ou “não pode”. Nesses casos, o mais indicado é convocar uma assembleia, mesmo que teoricamente o síndico possa tomar essas decisões. 

Se for constatado que a atitude precisa ser tomada com urgência e preserve o bem estar de todos os moradores, tudo que seja imediato o sindico tem direito de resolver no tempo hábil possível.