Em um condomínio, a função de síndico não é para
qualquer um. Exige além de muita atenção, organização e uma habilidade incrível
para lidar com imprevistos, a gestão predial não se trata apenas de administrar
um condomínio, se trata de comandar um meio ambiente onde você será o
responsável por manter a ordem natural das coisas.
Este cargo exige muita responsabilidade de quem
está à sua frente. Os erros de gestão de condomínio são comuns, mas podem ser
evitados com um pouco de cautela e estudo na área, existem diversas situações
em que a atenção deve ser redobrada.
está à sua frente. Os erros de gestão de condomínio são comuns, mas podem ser
evitados com um pouco de cautela e estudo na área, existem diversas situações
em que a atenção deve ser redobrada.
Para manter tudo sob controle, é preciso efetuar uma administração
eficiente utilizando dos diversos recursos disponíveis tanto pagos quanto
gratuitos. Isso inclui ter ciência e proatividade em todos os campos da gestão,
desde o financeiro até a comunicação. Entretanto, é quase impossível não
cometer algum deslize.
eficiente utilizando dos diversos recursos disponíveis tanto pagos quanto
gratuitos. Isso inclui ter ciência e proatividade em todos os campos da gestão,
desde o financeiro até a comunicação. Entretanto, é quase impossível não
cometer algum deslize.
Para alertar sobre os riscos e apresentar maneiras de como os
mesmos podem ser evitados, desenvolvemos esse artigo para você que não aceita
falhas e sabe que pode executar um trabalho perfeito.
mesmos podem ser evitados, desenvolvemos esse artigo para você que não aceita
falhas e sabe que pode executar um trabalho perfeito.
Uma gestão de condomínios eficiente é
resultado de organização, transparência e comprometimento, esses são os pilares
para executar uma ótima gestão.
resultado de organização, transparência e comprometimento, esses são os pilares
para executar uma ótima gestão.
Falhas na comunicação,
pobreza na elaboração de informações e baixa adesão em assembleias são alguns
dos implicadores que geram insatisfação entre os condôminos.
pobreza na elaboração de informações e baixa adesão em assembleias são alguns
dos implicadores que geram insatisfação entre os condôminos.
Faz parte do papel do
gestor conquistar a empatia dos moradores, para que eles também possam
colaborar ativamente com o cotidiano administrativo, seja participando das
decisões ou estando integrados com as modificações.
gestor conquistar a empatia dos moradores, para que eles também possam
colaborar ativamente com o cotidiano administrativo, seja participando das
decisões ou estando integrados com as modificações.
A resolução de problemas fará parte do dia a dia de quem está
nessa área de gestão. Se essa gestão for feita de maneira incorreta pode acarretar em
alta da taxa condominial além do risco da redução do valor das unidades.
nessa área de gestão. Se essa gestão for feita de maneira incorreta pode acarretar em
alta da taxa condominial além do risco da redução do valor das unidades.
Por fim problemas que parecem simples podem tomar proporções
catastróficas sem precedentes. A falta de manutenção, dívidas trabalhistas e
alto valor do condomínio podem fazer com que as unidades percam o valor
rapidamente.
catastróficas sem precedentes. A falta de manutenção, dívidas trabalhistas e
alto valor do condomínio podem fazer com que as unidades percam o valor
rapidamente.
LEGISLATIVO
Você sabia que existem algumas leis brasileiras que são aplicáveis
ao condomínio? A primeira delas é a Lei
nº 4.591/1964, que
dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
ao condomínio? A primeira delas é a Lei
nº 4.591/1964, que
dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Ela abrange muitas situações que devem ser conhecidas pelo síndico
para evitar erros de gestão de condomínio. Domínio legislativo garante com que
o síndico não seja o responsável por problemas judiciais tanto na gestão de
funcionários quanto nas obrigações jurídicas do imóvel.
para evitar erros de gestão de condomínio. Domínio legislativo garante com que
o síndico não seja o responsável por problemas judiciais tanto na gestão de
funcionários quanto nas obrigações jurídicas do imóvel.
Porém, existe uma hierarquia das leis brasileiras. Uma lei mais
recente torna inválida a lei antiga que trata da mesma matéria. Com o advento
do Código
Civil de 2002, as
disposições da Lei nº 4.591 que contrariam o Código não valem mais. Ou
seja, além de conhecer a lei de 1964, o síndico deve compreender as normas que
constam na lei de 2002.
recente torna inválida a lei antiga que trata da mesma matéria. Com o advento
do Código
Civil de 2002, as
disposições da Lei nº 4.591 que contrariam o Código não valem mais. Ou
seja, além de conhecer a lei de 1964, o síndico deve compreender as normas que
constam na lei de 2002.
Se essas leis possuem regras importantes, é de se imaginar que o
desconhecimento sobre elas é um dos gravíssimos erros de gestão de condomínio. Como
o gestor poderá se comportar dentro da lei se ele a desconhece? Como poderá
cobrar uma postura adequada de um usuário se não sabe qual seria ela?
desconhecimento sobre elas é um dos gravíssimos erros de gestão de condomínio. Como
o gestor poderá se comportar dentro da lei se ele a desconhece? Como poderá
cobrar uma postura adequada de um usuário se não sabe qual seria ela?
E além das leis, ainda existem as normas internas. É a convenção de
condomínio e o regimento interno, que devem ser aprovados em assembleia de
condôminos. E essas duas normas aplicáveis ao condomínio devem ser de
conhecimento obrigatório pelo síndico.
condomínio e o regimento interno, que devem ser aprovados em assembleia de
condôminos. E essas duas normas aplicáveis ao condomínio devem ser de
conhecimento obrigatório pelo síndico.
CONVENÇÃO E
REGIMENTO
A lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, determina que os
proprietários ou usuários de imóveis devem elaborar a convenção do condomínio e
aprová-la em assembleia, bem como o regimento interno.
proprietários ou usuários de imóveis devem elaborar a convenção do condomínio e
aprová-la em assembleia, bem como o regimento interno.
Portanto,
é direito e dever de todos os moradores conhecerem as regras de uso do imóvel,
as proibições e as recomendações para utilização dos espaços comuns. O síndico
é o responsável por aplicar as regras desenvolvidas pelo conjunto, e os demais
condôminos são responsáveis por fiscalizar a conduta e o trabalho que o síndico
irá executar.
é direito e dever de todos os moradores conhecerem as regras de uso do imóvel,
as proibições e as recomendações para utilização dos espaços comuns. O síndico
é o responsável por aplicar as regras desenvolvidas pelo conjunto, e os demais
condôminos são responsáveis por fiscalizar a conduta e o trabalho que o síndico
irá executar.
Para tanto, cada novo morador deve
receber uma cópia impressa ou por via eletrônica do documento, confirmando o recebimento
via recibo ou assinatura eletrônica. Além disso, o síndico pode disponibilizar
o seu contato telefônico para esclarecimentos, tornando mais prática a troca de
informações por voz ou mensagens de texto, esclarecendo todos os tópicos sobre
as normativas.
receber uma cópia impressa ou por via eletrônica do documento, confirmando o recebimento
via recibo ou assinatura eletrônica. Além disso, o síndico pode disponibilizar
o seu contato telefônico para esclarecimentos, tornando mais prática a troca de
informações por voz ou mensagens de texto, esclarecendo todos os tópicos sobre
as normativas.
É fundamental criar a convenção do
condomínio e o regimento interno, é de extrema importância informar todos os
moradores sobre as regras e certificar que todos eles receberam as
atualizações. Tal medida é o primeiro passo para colocar os parâmetros de modo
transparente e evitar problemas de convivência.
condomínio e o regimento interno, é de extrema importância informar todos os
moradores sobre as regras e certificar que todos eles receberam as
atualizações. Tal medida é o primeiro passo para colocar os parâmetros de modo
transparente e evitar problemas de convivência.
CONTROLE FINANCEIRO
Como qualquer empresa, a
boa gestão do condomínio depende de uma boa gestão financeira que possui fluxo de caixa e registro
de entradas e saídas, uma vez que recolhe taxa condominial e possui gastos com
funcionários, manutenção e outros pontos. Um dos erros de gestão de condomínio
é exatamente não administrar corretamente suas contas.
boa gestão do condomínio depende de uma boa gestão financeira que possui fluxo de caixa e registro
de entradas e saídas, uma vez que recolhe taxa condominial e possui gastos com
funcionários, manutenção e outros pontos. Um dos erros de gestão de condomínio
é exatamente não administrar corretamente suas contas.
Uma das maiores fontes de dificuldade financeira é a surpresa e quando você está à frente da gestão financeira de um condomínio é
necessário que o próprio plano B tenha outro plano B, é importante estar
preparado para tudo que possa acontecer e seja um imprevisto negativo nas
contas do prédio.
necessário que o próprio plano B tenha outro plano B, é importante estar
preparado para tudo que possa acontecer e seja um imprevisto negativo nas
contas do prédio.
Quando o assunto é condomínio e dinheiro, temos alguns pontos
principais comprometem totalmente o planejamento financeiro dos condomínios
residenciais, colocando em risco o valor do patrimônio que é
de todos os moradores.
principais comprometem totalmente o planejamento financeiro dos condomínios
residenciais, colocando em risco o valor do patrimônio que é
de todos os moradores.
Os especialistas
em planejamento financeiro de condomínio sugerem como uma das
primeiras ações que o síndico tenha absoluta clareza sobre a realidade dos
gastos e receitas do empreendimento.
em planejamento financeiro de condomínio sugerem como uma das
primeiras ações que o síndico tenha absoluta clareza sobre a realidade dos
gastos e receitas do empreendimento.
Por meio do uso de
aplicativos, softwares e outras ferramentas tecnológicas é possível evoluir
muito na gestão financeira do prédio levando em consideração os pontos que
podem ser melhorados em termos de arrecadação, oportunidades de economia e até
prever investimentos em comodidade, segurança e outros aspectos que podem
trazer ganhos à qualidade de vida no local.
aplicativos, softwares e outras ferramentas tecnológicas é possível evoluir
muito na gestão financeira do prédio levando em consideração os pontos que
podem ser melhorados em termos de arrecadação, oportunidades de economia e até
prever investimentos em comodidade, segurança e outros aspectos que podem
trazer ganhos à qualidade de vida no local.
MANUTENÇÃO PREVENTIVA
Em um condomínio, há muitas demandas rotineiras de manutenção
que vão além da limpeza dos espaços. Playground, piscina, elevadores, portões,
academia e fiação elétrica são alguns dos equipamentos que devem receber
atenção periódica de mão de obra qualificada para garantir a segurança dos
moradores.
que vão além da limpeza dos espaços. Playground, piscina, elevadores, portões,
academia e fiação elétrica são alguns dos equipamentos que devem receber
atenção periódica de mão de obra qualificada para garantir a segurança dos
moradores.
É a manutenção preventiva, que é muito mais barata do que a
corretiva. Sempre que puder evitar futuros problemas evite, um controle de
manutenção eficiente garante com que o planejamento financeiro não seja
surpreendido por gastos com obras, além de representar uma segurança maior para
todos os moradores e crianças.
corretiva. Sempre que puder evitar futuros problemas evite, um controle de
manutenção eficiente garante com que o planejamento financeiro não seja
surpreendido por gastos com obras, além de representar uma segurança maior para
todos os moradores e crianças.
Brinquedos em um playground, por exemplo, não podem ficar
muito tempo sem manutenção, principalmente se estão expostos ao ar livre.
muito tempo sem manutenção, principalmente se estão expostos ao ar livre.
Peças
enferrujadas, buracos e barras quebradas podem comprometer a saúde das crianças.
Por isso, devem ser verificados periodicamente. Os reparos devem ser feitos o
mais rápido possível, e os brinquedos estragados devem ser isolados a fim de
preservar os riscos.
enferrujadas, buracos e barras quebradas podem comprometer a saúde das crianças.
Por isso, devem ser verificados periodicamente. Os reparos devem ser feitos o
mais rápido possível, e os brinquedos estragados devem ser isolados a fim de
preservar os riscos.
É fundamental que o síndico tenha um plano de manutenção
predial preventiva para inspecionar se todos os equipamentos estão com um
parâmetro técnico satisfatório. Nele, constarão as práticas destinadas a
conservar a capacidade funcional de um edifício e de suas partes constituintes.
predial preventiva para inspecionar se todos os equipamentos estão com um
parâmetro técnico satisfatório. Nele, constarão as práticas destinadas a
conservar a capacidade funcional de um edifício e de suas partes constituintes.
Sendo assim, a manutenção preventiva de equipamentos e da
estrutura do prédio evitará prejuízos para o condomínio e, até mesmo, a
indicação do síndico para responder a um processo criminalmente.
estrutura do prédio evitará prejuízos para o condomínio e, até mesmo, a
indicação do síndico para responder a um processo criminalmente.
OBRAS
Obras que não sejam emergenciais, realizadas sem aprovação
dos moradores, também estão entre os erros de gestão de condomínio mais comuns
entre os síndicos. Para a realização de obras não emergenciais, é preciso
fazer a convocação de assembleia de condôminos e ter quórum específico para a
aprovação.
dos moradores, também estão entre os erros de gestão de condomínio mais comuns
entre os síndicos. Para a realização de obras não emergenciais, é preciso
fazer a convocação de assembleia de condôminos e ter quórum específico para a
aprovação.
Somente as obras urgentes não precisam de aprovação em
assembleia. Entretanto, se houver despesas excessivas, o síndico deverá
convocar a assembleia imediatamente para prestar esclarecimentos.
assembleia. Entretanto, se houver despesas excessivas, o síndico deverá
convocar a assembleia imediatamente para prestar esclarecimentos.
Caso o síndico realize alguma intervenção sem a devida autorização
dos moradores, o síndico pode ser obrigado a desfazer todo o serviço, além de
ressarcir o condomínio com recursos financeiros próprios.
dos moradores, o síndico pode ser obrigado a desfazer todo o serviço, além de
ressarcir o condomínio com recursos financeiros próprios.
A maneira de evitar este tipo de transtorno é sempre convocar uma
assembleia de condomínio para qualquer tipo de intervenção que não seja
emergencial no condomínio.
assembleia de condomínio para qualquer tipo de intervenção que não seja
emergencial no condomínio.
O síndico sempre deverá justificar a utilização dos recursos na
próxima assembleia, lembrando também que para
qualquer intervenção ou reforma nas unidades é preciso da autorização do
síndico e também de um engenheiro ou arquiteto presente para comandar a obra
que será executada.
próxima assembleia, lembrando também que para
qualquer intervenção ou reforma nas unidades é preciso da autorização do
síndico e também de um engenheiro ou arquiteto presente para comandar a obra
que será executada.
Aqui na Dan Solução, temos uma equipe qualificada de engenheiros da construção civil para solucionar problemas relacionados a patologias e infiltração, todos com um foco direcionado a condomínios e soluções definitivas, aplicando sempre de maneira otimizada evitando gastos desnecessários com obras.
Quando se trata de problemas com água, em condomínios a estrutura pode se comprometer muito facilmente e nossos engenheiros estão de prontidão para realizar uma vistoria gratuita.
