O síndico é o administrador do condomínio em todos os âmbitos, e deve ser eleito em uma assembleia de condôminos, o condomínio pode ter um síndico profissional que administre mais de um condomínio, ou, pode optar por eleger um morador que esteja disposto a ocupar o cargo. Agora, síndicos podem criar regras no condomínio?
A validação como representante de uma coletividade, onde irá executar tarefas e será responsável pela gestão de todo o conjunto, porém, esse poder que o síndico possui não o autoriza a agir da forma que quiser, todo condomínio possui regras para os condôminos e normas de condutas para os síndicos.
Existem muitos casos de atos irregulares ou ilegais desse administrador, por isso vamos esclarecer que o síndico não pode fazer no condomínio citando alguns exemplos, e normas de condutas que o gestor precisa seguir profissionalmente para que a gestão funcione como o esperado.
Todas as normas devem ser levadas em assembleia, o síndico é um porta-voz dos moradores e seus deveres são cuidar do financeiro, jurídico, manutenção e conservação do condomínio, assim como também honrar todas as despesas do condomínio mantendo controle sobre as finanças.
E todo final de mês, o síndico deve prestar contas aos moradores para mostrar como o balancete mensal para que todos os moradores tenham total ciência de como anda o fundo monetários do conjunto residencial.
Como as regras no condomínio devem ser aplicadas
Síndico não pode impor normas, mesmo com o conselho; novas regras devem passar por uma assembleia. Entretanto o síndico pode convocar uma assembleia extraordinária sempre que julgar conveniente, para tratar de assuntos que exigem extrema atenção e precisem ser resolvidos com agilidade.
A convenção é como um manual de regras tanto administrativas como regras de segurança e convivência
para os síndicos e moradores, nela você encontra tudo sobre o que pode ou não pode ser feito pelos condôminos, se a regra já estiver na convenção ela pode ser aplicada, caso não tenha nenhum registro sobre o problema a medida terá que passar por assembleia e para infrações desrespeitadas no condômino há uma multa.
Um morador só pode ser multado quando todas as alternativas já foram ponderadas e o problema já foi tratado com o mesmo e o síndico não obteve resposta ou mudança de conduta, em alguns outros casos o síndico pode aplicar as regras para o bem comum.
Vamos pontuar alguns exemplos de o que um síndico pode ou não fazer durante sua gestão
Dívidas de condôminos
Os condôminos inadimplentes, de modo geral, podem ser obrigados a pagar multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios quando atrasam o pagamento da taxa de condomínio, o condomínio depende de seus moradores para pagar dívidas administrativas e oferecer todo o conforto, organização e segurança que entrega aos condôminos através dos funcionários.
A soma dessas obrigações com o valor da contribuição mensal pode chegar em uma quantia significativa, mas nem por isso o síndico pode reduzir o valor da dívida do condômino, ou seja, a fonte de renda do condomínio são seus moradores, e o conjunto precisa dele para manter tudo funcionando perfeitamente.
O síndico precisa cobrar a quantia com juros sem direito de reduzir o valor, mas pode criar acordos com o morador, isso porque o síndico é um gestor de um dinheiro que não pertence a ele; por isso, não tem autonomia para realizar essa prática.
O que ele pode é chegar a um acordo, utilizando de seu bom senso de administrador, com o condômino inadimplente, possibilitando o pagamento da dívida com condições melhores. Há, inclusive, regimentos internos que preveem uma política de acordo, a dívida pode ser parcelada, mas precisa ser paga por completo até que a situação seja regularizada.
Estipular multa
As leis condominiais devem prever as situações mais comuns que acontecem em um condomínio, bem como as multas para quem desobedece suas regras, tudo que puder ser evitado pode prevenir futuros transtornos para o administrador e para os moradores.
Em geral, a convenção estipula a forma de aplicar tais penalidades como as multas e as referências de valor pelas quais o síndico deve se guiar, para que seja mantida a imparcialidade da gestão e os moradores não sintam que estão sendo discriminados por pagar um valor maior que outros de multa.
Por isso, o administrador não pode estabelecer punições de modo discricionário, apenas se baseando em seu julgamento. Pelo contrário, um bom gestor é aquele que faz valer as leis do condomínio e zela por elas, um bom gestor é justo com as leis e a forma de aplicar elas sobre seus condôminos.
Prestar contas
A obrigatoriedade de prestar contas mensalmente ou anualmente sobre sua gestão anterior ou sempre que requisitado não pode ser deixada de lado pelo síndico. Esse dever do administrador está previsto no Código Civil Brasileiro, que estabelece as regras do condomínio.
A ausência de prestação de contas e a não elaboração de orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, além de desobedecer a uma lei federal, gera desconfiança por parte dos moradores, e também é motivo para sua destituição.
Os moradores são os clientes e o síndico está prestando um serviço, caso o síndico não consiga cumprir com suas obrigações ele será deposto do cargo e alguém capacitado ira estruturar a gestão, as contas são a principal função do gestor, o condomínio precisa estar seguro financeiramente para que tudo seja estruturado e o local tenha uma comunidade saudável com um conjunto conservado e sem problemas de conservação.
Destituir conselheiros
Os membros dos conselhos existentes em condomínios são eleitos em assembleia, assim como o síndico. Por uma analogia, os conselheiros só podem ser destituídos por assembleia de condôminos.
Da mesma forma que são eleitos por votação, só se é retirado do cargo por um sistema de votação, o síndico é um representante da maioria, um condomínio unido se mantém ativo e felicita a gestão do síndico, uma vez que todos vivem em harmonia visando o bem-estar do coletivo.
Ou seja, ainda que o síndico ou conselheiro não esteja cumprindo suas funções como deveria, o síndico não pode destitui-lo unilateralmente, assim como o síndico não pode ser destituído sem a decisão do coletivo.
O próprio salário
Em geral, o aumento de pró-labore do síndico está estabelecido em convenção de condomínio ou, na omissão desta, na assembleia de condôminos que o elegeu, a remuneração oferecida para o eleito varia de acordo com seu grau de conhecimento na função e em como o condômino poderá custear isso.
Há condomínios em que esse valor possui relação direta com o salário mínimo ou com o salário de determinada categoria, o que ocasionaria um reajuste sempre que houvesse aumento em algum deles. Ou que exista um ajuste anual do solário acordado.
O reajuste abusivo, muito acima do valor de mercado, é proibido. O ideal é sempre convocar uma reunião de condomínio para discutir com os moradores sobre o reajuste, apresentando também a previsão orçamentária.
Quais as ações que o síndico não pode fazer no condomínio?
O Código Civil, ao estabelecer os deveres do síndico, dá uma pista sobre o que ele não pode fazer no condomínio, como por exemplo:
- Descumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Não prezar pela a conservação e a guarda das partes comuns ou pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Não realizar o seguro da edificação, o que pode colocar o condomínio em risco;
- Realizar obras voluptuárias ou úteis, não urgentes e/ou excessivamente onerosas, sem autorização, por assembleia, dos condôminos, respeitado o quórum de cada situação.
Um condomínio que rende menos do que gasta não pode ter um síndico que recebe um salário absurdo e não tem controle de quanto entra ou sai da residência para basear a possibilidade do quanto poderá ser destinado ao síndico e para a administradora.
