A gestão do seu condomínio pode ser uma tarefa complicada se
feita sozinho, por isso, já há alguns anos vêm surgindo algumas soluções em
administração no mercado. Hoje, no Blog Dan, iremos conhecer uma saída que tem
sido cada vez mais buscada por síndicos: as administradoras de condomínio.
Essas empresas cumprem funções financeiras, administrativas,
de contratação e, inclusive, atuam em funções jurídicas como auxílio em casos
de inadimplência, tendo em vista que as empresas possuem um maior conhecimento
das leis vigentes que possam estar relacionadas ao direito condominial.
Essas empresas são autorizadas no Brasil pelo Código Civil (Art. 1348), que institui que, mediante à constatação da
permissão da negociação no ato constitutivo do condomínio, e caso a assembleia geral
de condôminos não se oponha a ela, poderá ser transmitida parte das responsabilidades
administrativas do condomínio a terceiros.
Este artigo trará informações sobre os seguintes conteúdos:
- As principais diferenças entre a administradora de
condomínio e o síndico - Como deverá ser a relação entre o síndico e a
administradora de condomínio - Como escolher a administradora de condomínio certa
- + Dica bônus na hora de contratar uma
administradora
As principais diferenças entre a administradora de condomínio e o síndico
A principal dúvida que pode surgir na sua cabeça: mas, essa
empresa não realiza as mesmas funções do síndico?
Essas entidades gerenciam condomínios e auxiliam em
processos burocráticos, tais como as partes jurídica e financeira, restando ao síndico mais tempo
para focar em ser o porta-voz dos condôminos, entender suas necessidades e
zelar pelas áreas comuns.
Podemos resumir assim: o síndico continuará atuando como o
presidente do condomínio, enquanto a administradora trabalhará sendo o poder
executivo e gerenciadora do perfil empresarial da propriedade (elaborando a
folha de pagamento dos funcionários, pagando as despesas e auxiliando na
organização de documentos e funções jurídicas).
Por exemplo: é de responsabilidade do síndico responder civilmente
em processos de danos contra ou sobre o condomínio durante a sua gestão, porém,
a administradora poderá fornecer assessoria jurídica nos casos e armazenar dados
e cópias de documentos referentes ao
processo (de forma que agilize o acesso às cópias quando necessário), dependerá
apenas do que for acordado entre as partes durante o momento de contratação.
Mas, o que acontece quando algum problema é causado pela própria
administradora? Bem, para casos como esse existem possibilidades, as mais comuns
são: a empresa possui um seguro ou fundo de arrecadação que cobre os gastos,
ou, há uma responsabilidade solidária. Nos casos de responsabilidade solidária tanto
a administradora quando o síndico podem ser apontados como mal gestores e,
dependendo do contrato assinado com a prestadora, os serviços prestados podem
ser dispensados em definitivo.
Como deverá ser a relação entre o síndico e a
administradora de condomínio
A parceria entre as duas partes deve ter muita confiança (pelas
responsabilidades atribuídas à administradora serem de extrema importância para
a sobrevivência do condomínio) e praticidade.
Com a modernidade tecnológica e o advento de programas de conversação,
a solução para situações simples como multas, agendamento de salão de festas,
limpeza de hall etc. deve ser feita da maneira mais rápida e prática possível;
como especificaremos mais à frente no texto, devemos valorizar a automação de
processos na hora de escolhermos a melhor empresa para administrar nosso
condomínio.
Outro ponto importante na relação entre síndico e administradora,
confiança no trabalho, precisa estar bem estabelecida por ambas as partes junto
ao profissionalismo; vocês não conseguirão manter por muito tempo um negócio em
que cada parte fica tomando a frente da outra em situações que acredita ter
mais capacidade. Ainda que já se tenha conhecimento de alguns sindicatos e
associações que estão tentando regulamentar melhor essas empresas com normas, requisitos
de funcionamento e atividades regulamentadas (como o Sindicato das Empresas de
Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de
São Paulo – SECOVI), as administradoras de condomínio ainda estão em uma fase
de inserção no mercado brasileiro.
Por isso faz-se necessária uma pesquisa minuciosa, inclusive
um contato com outros condomínios que já são atendidos pela empresa pretendida,
para que tomemos as melhores conclusões e cheguemos à escolha da administradora
mais adequada.
Finalmente: como escolher a administradora de condomínio certa
Quem busca por uma boa gestão de condomínios deve estar
pronto para pesquisar bem a reputação da administradora pretendida, e pedir
todos os documentos necessários para evitar prejuízos à sua gestão e ao
bem-estar de todos os moradores.
Como comentamos anteriormente no texto, podemos citar
algumas informações necessárias na hora de escolher a melhor administradora:
- Relação de condomínios administrados pela empresa;
- Saber se a empresa possui administradores,
contadores, advogados e outros profissionais habilitados para as funções; - Proximidade: pode até não ser um fator
determinante no mundo de hoje, com toda a tecnologia, mas poderá ser útil na
comparação entre duas ou mais administradoras. - Saber de há algum tipo de ferramenta de
comunicação rápida entre síndico e empresa. Precisamos que qualquer problema
seja resolvido o quanto antes, para que seja mantida a harmonia entre os
condôminos; - Quais são as taxas aplicadas. Elas usualmente
encontram-se entre 6% e 10%, pois, segundo a AABIC (Associação das
Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), nenhuma propriedade custa menos
de R$900 mensais à administradora. - A administradora conta com um seguro? Há algum
tipo de garantia, ou arrecadação, para o caso de algum funcionário da empresa
cometer algum ato de fraude ou de a própria administradora passar por problemas
financeiros. - Por último, não podemos esquecer de algo que já foi
citado bastante aqui no texto: confiança. Um gerente bem preparado e que faça
um bom atendimento pode ser sinal de que as pessoas de lá estão bem treinadas
para assumir algumas responsabilidades de seu condomínio.
#ValeAnotar: Maria Schwartz (autora do livro “Revolucionando
Condomínio” e professora do curso Administração de Condomínios da Escola
Paulista de Direito), em entrevista ao CondomínioSC,
recomendou que síndicos que estão contratando uma administradora condominial mantenham
todos os recursos financeiros do conjunto residencial em contas individuais, no
nome do condomínio, evitando contas compartilhadas da própria empresa, o que
pode atrapalhar na gestão de gastos do síndico.
