Veja e aprenda mais sobre o assunto
São vários temas importantes no Direito Condominial, por isso selecionamos alguns assuntos essenciais sobre a Lei 4591/91.
O que diz a Lei 4591/91?
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Fonte:http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
A fonte do conteúdo é 80 perguntas sobre Direito Condominial, desse conteúdo extraímos 15 dúvidas que acreditamos serem as mais importantes.
O texto foi produzido por Bernardo César Coura.
Bernardo é Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Contratual Imobiliário e Condominial, Palestrante e Sócio da Bernardo César Coura Advocacia Imobiliária, Escritório de Advocacia Imobiliária com mais de 10 anos de tradição em Belo Horizonte
Se você quiser conferir quais são outras dúvidas, não deixe de acessar o conteúdo na íntegra.
Vamos conferir as principais dúvidas sobre direito condominial?
1 – Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fica a Lei nº 4591/64 diante da aprovação do novo Código Civil?
O novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03.
É o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi revogada.
Isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos artigos. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil.
Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei.
2 – O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?
Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil.
Já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim.
Isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei.
Esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas.
Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.
3 – O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?
A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato.
Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil).
O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros.
Já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça.
4 – Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?
A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas.
Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino.
Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas a convivência entre os condôminos.
Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro.
Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.)
5 – A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?
A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada.
Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência.
Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória.
Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito.
Na verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil.
Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.
6 – Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?
Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”.
Tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei.
Isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil).
7 – Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC?
Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará “… Sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês…”.
O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa mensal de 1%.
Em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os artigos 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33).
Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal (www.cfj.gov.br).
É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória.
Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.
8 – Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?
As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino.
As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (artigos. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).
9 – Qual a finalidade do fundo de reserva?
Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais.
Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que aliena sua unidade autônoma.
10 – O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?
O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação.
Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.
11 – O boleto de condomínio pode ser protestado?
Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da “Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos – da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002″ e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.
12 – É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares. O SECOVI-SP não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil). Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.
13 – O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?
O novo Código Civil determina a aplicação de: – multa moratória de 2% sobre o débito; – juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; – atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).
14 – É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?
Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabiliza a iniciativa.
CONCLUSÃO
Ser um síndico profissional é um desafio e tanto, é preciso ter conhecimentos bem diversificados.
Ter dúvidas é muito comum dada a complexidade do assunto.
Não deixe de conferir o artigo na íntegra caso você queira se aprofundar.
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