A manutenção para o condomínio predial é uma das tarefas primordiais para manter sempre em bom estado a edificação, porém em muitos casos é negligenciada.
A manutenção de condomínio pode ser realizada de diversas maneiras, não existe apenas um método, o importante é sempre deixar em dia as manutenções preventivas, esta é uma importante ferramenta do síndico para reduzir futuras despesas inesperadas.
Cuidar do condomínio predial é uma tarefa bastante complexa, pois existem diversas formas diferentes de manter o edifício organizado e sempre em boas condições, é extremamente importante e exige disciplina do administrador do condomínio, ou seja, o síndico.
“Manter um cronograma atualizado de tudo o que precisa ser inspecionado é o primeiro passo para manter o condomínio em ordem.”
A manutenção predial deve ser levada a sério, já que pode economizar importantes recursos para os condomínios residenciais.
Para manter o condomínio sobre os eixos e aumentar o controle da gestão, é muito importante ter em mãos a lista de fornecedores, assim facilita a escolha da melhor solução para o condomínio. Este tipo de documento facilita não só o controle, mas aumenta a organização do condomínio, tem de ser de fácil acesso.
Sabemos o quão difícil é manter um condomínio predial organizado e sob controle, então neste conteúdo você encontrará:
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O que é realizada a manutenção de manutenção de condomínio?
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Como identificar as melhores empresas?
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Por quê devo realizar manutenções preventivas?
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5 dicas de manutenção predial
A manutenção predial muitas vezes é mal visto pelos condôminos e até mesmo pelos administradores, mas o que ele não sabem é que a manutenção deve ser vista como investimento, claro que geram gastos, mas vale a pena, pois evitam gastos imprevistos no futuro.
Vamos entender mais sobre esta poderosa ferramenta para o síndico?
O que é Manutenção predial?
Manutenção predial é um assunto que têm estado em pauta, porém se possui pouco conhecimento sobre o tema, já que é um segmento do mercado que tem ganhado espaço à pouco tempo no Brasil.
A manutenção predial é considerado um conjunto de atividades e esforços ou a contratação de serviços para assegurar a conservação dos condomínios prediais, ou de qualquer outro tipo de edificação.
O objetivo dessas ações é não só prolongar a vida útil dos materiais e da edificação, mas também assegurar as condições ligadas à segurança predial, aumentando a confiabilidade e o valor agregado a edificação.
Simplificando, é o ato de cuidar de toda a infraestrutura existente da edificação, no caso do condomínio predial, são cuidados com:
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Sistema elétrico – Sempre buscando analisar as condições em que se encontram todas as fiações do condomínio, para que não ocorra um curto e consequentemente um incêndio.
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Sistema Hidráulico – Analisar se não existe nenhum tipo de vazamento, se a instalação atende a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)
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Incêndio – Se estão presentes todos os equipamentos previstos para em caso de emergência e as condições destes objetos primordiais.
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Segurança – A segurança envolve não somente com relação ao monitoramento da edificação, mas da infraestrutura, o bom estados dos elementos estruturais.
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Comunicação – A comunicação do prédio é muito importante, principalmente à de emergência, deve-se constar diversos itens para que em caso de necessidade, se tenha uma rápida saída, por exemplo placas indicando onde é a escada de emergência ou onde está o extintor, qual o tipo dele.
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Conforto Ambiental – Também conhecido como climatização, este item envolve a qualidade de vida diretamente, analisar se está sendo otimizado os recursos energéticos.
A manutenção predial pode conter vários focos, mas entre eles e um dos que mais são buscados, está ligada às estruturas da edificação, pois um processo de manutenção qualificado pode recuperar danos estruturais que ocorrem com o tempo, assim deve-se encarar este tipo de ações para o condomínio como investimento.
“A manutenção predial conserva o condomínio de um ponto de vista patrimonial.”
É necessário que o condomínio habitue-se a um cronograma de manutenções, assim sempre estarão em segurança todos os moradores.
No Brasil infelizmente ainda a manutenção preventiva é vista com olhos de geração de gastos e não como uma necessidade que toda edificação necessita, inclusive encontram-se previstas em projetos.
Um dos maiores exemplos desse descaso quanto a manutenção predial, é o centro antigo de São Paulo, que possui edificações notáveis e históricas, que estão em estados deploráveis de degradação.
Frisamos a importância que é ver a manutenção predial como preventiva e investimento ao longo prazo, conservando o patrimônio e não como gastos desnecessários.
Como identificar as melhores empresas para consertos e reparos no condomínio
O Brasil possui o ABRAMAN – Associação Brasileira de Manutenção, que estabelece o Programa Nacional de Qualificação e Certificação – PNQC, de acordo com o próprio site da associação:
“O Programa Nacional de Qualificação e Certificação de Pessoal na Área de Manutenção, desenvolvido pela ABRAMAN, em parceria com o SENAI, foi criado para induzir a melhoria da qualidade e produtividade dos serviços de Manutenção no País, através da certificação de Profissionais da área.” – ABRAMAN
Contrate uma empresa que seja qualificada e que tenha certificações, além de analisar o portfólio da empresa.
Assim a associação qualifica e certifica as melhores empresas do ramo, para que sejam executadas da melhor maneira possível os serviços de manutenção no Brasil.
“Segundo dados da ABRAMAN – Associação Brasileira de Manutenção, o setor de manutenção tem movimentado, anualmente, perto de 10 bilhões de reais.”
Desta maneira muitas empresas têm entrado nesse segmento, para distinguir empresas qualificadas profissionalmente e que devem receber maior destaque, deve-se conferir as certificações da empresa.
Esta preocupação na hora de contratar uma empresa pode ser a diferença entre um trabalho bem executado e um trabalho que tenha que ser refeito, gerando mais gastos ao condomínio.
Quando envolve segurança de pessoas, é sempre necessário a maior criteriosidade e cautela, busque por empresas que estão consolidadas no mercado e que possuem listas de referências.
Por quê devo realizar manutenções preventivas?
A manutenção predial como já dissemos acima, mas vale a pena reafirmar pode e deve ser feita com regularidade, para que não ocorram imprevistos, como por exemplo em caso de emergência.
Se o síndico não possui conhecimento de como analisar possíveis riscos, contrate um vistoriador, para que faça uma análise técnica e detalhada do que necessita de atenção no condomínio.
Nós da Dan – A Solução em Infiltração realizamos vistorias gratuitas em caso de infiltrações, se você possui este tipo de problema em seu condomínio predial agende sua vistoria agora mesmo.
A ausência de manutenção predial ou a negligência podem acarretar em grandes transtornos ao condomínio, desde multas até prejuízos incalculáveis em caso de risco de vida.
“O prejuízo quando não se faz a manutenção preventiva além de ser quanto aos recursos do condomínio, afetam também a saúde e segurança dos condôminos.”
Essa mudança que vem ocorrendo de forma lenta, quanto ao pensamento dos administradores dos condomínios, além dos incentivos que esse segmento vem recebendo no mercado, devem ser os motivos da ascensão das empresas neste nicho.
Com este crescimento os órgãos fiscalizadores estão cada vez mais rigorosos e criteriosos, para que as empresas atendam as exigências legais, além do respeito às diretrizes e normas estabelecidas.
Para que ocorra com frequência as manutenções preventivas, como deve ser e que se tenha um maior controle, além de organização, é necessário que o condomínio predial tenha com plano de manutenção.
5 dicas de manutenção de condomínio
Fizemos uma lista de alguns dos principais itens que devem ser inspecionados, com dicas de manutenção para o condomínio:
1. Itens de Segurança para realizar a manutenção de condomínio:
Em relação à segurança, temos um material completo sobre o assunto, o Manual de Segurança do Condomínio, para resumir os itens de segurança, separamos alguns pontos.
O primeiro deles é a checagem do sistema de segurança, essa checagem deve se iniciar pelas câmeras, com o objetivo de garantir que o condomínio sempre tenha em mãos as filmagens de acontecimentos externos e internos (como uma depredação de um carro, por exemplo).
Outra item essencial dos equipamentos são as cercas elétricas, para aqueles condomínios que possuem esse tipo de sistema instalado. Elas devem sempre estar em pleno funcionamento, mas é necessário checar primeiro se em cada metro de cerca existe uma placa indicando que a mesma é eletrificada (isso evitará quaisquer tipos de problemas jurídicos).
Além da checagem ao longo da cerca, o sistema todo deve ser avaliado, começando pela central eletrificadora (sistema que aplica o choque), passando pelas hastes e seus isoladores, fios e cabos, placas de advertência e sirene e bateria.
2. Antenas e para-raios:
Em épocas de chuva, principalmente, não se pode deixar de realizar a manutenção do para-raios. É por isso, inclusive, que recomendamos que essa checagem seja feita antes das chuvas começarem.
Nesse caso, comece verificando se o para-raios está instalado adequadamente, caso haja algum problema evidente, chame um engenheiro elétrico habilitado para a realização dos reparos. Isso deve ser feito, pelo menos, 1 vez ao ano (sendo que a checagem visual deve ser feita a cada 6 meses).
Será necessária uma empresa especializada para a checagem, pois a emissão de laudo técnico e de um documento chamado ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é obrigatória. A norma que regulamenta esse equipamento é a NBR 5419, cuja atualização ocorreu em 2015 e deve ser observada pelas empresas de manutenção.
Já a checagem das antenas deve estar incluída no contrato de manutenção da prestadora de serviços e deve ser feita de comum acordo entre o condomínio e o fornecedor.
3. Manutenção e reparo de áreas comuns:
A aparência do seu condomínio é muito importante, sendo assim, as áreas comuns devem estar sempre limpas e o jardim sempre bem cuidado. Recomenda-se que o jardim seja checado com uma periodicidade de, pelo menos, 2 vezes ao mês.
Considere realizar a poda, limpeza e controle de pragas e doenças e não deixe nunca que vasos e outras áreas do condomínio conservem águas paradas.
Estes empoçamentos de água podem servir como focos de larvas e proliferação de mosquitos, que podem ser transmissores de doenças, como dengue, zika ou chikungunya.
Para quem possui playground, é necessário verificar sempre a integridade dos brinquedos, assim como encaixes e parafusos que possam estar aparentes ou desapertados.
Veja se existem peças desgastadas ou quebradas e se os aparelhos estão devidamente chumbados. É muito importante também observar se existe a presença de ferrugem e áreas pontiagudas, que possam causar algum tipo de lesão nas crianças.
4. Instalações elétricas:
As inspeções devem ser realizadas semestralmente, para checagem do fio terra, sistema de aterramento e possíveis problemas de mau contato.
Essa tarefa também é imprescindível para garantir a redução no consumo de energia, sendo assim, as lâmpadas devem ser inspecionadas com frequência, para checagem daquelas que estão queimando precocemente e também se não existem luzes acesas desnecessariamente durante o dia.
Devem ser checados também o aquecimento de cabos, a existência de tipos diferentes de disjuntores e se as instalações se encontram limpas, organizadas e sem nenhum fio exposto.
5. Conserto de infiltrações, serviço de impermeabilização e reparos:
É necessário checar a presença de trincas nas paredes, cobertura ou garagem do condomínio, essas fissuras estruturais ou fendas podem ser um primeiro alerta para algum problema na estrutura do prédio.
Faça inspeções regulares nessas trincas com uma empresa especialistas em infiltração e veja se existe a presença de umidade e infiltrações nesses locais.
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Para se ter uma ideia, 85% dos prédios apresentam problemas com infiltração, principalmente quando se inicia a temporada de chuvas. Uma boa manutenção preventiva pode evitar que seja necessária a realização de uma obra de maiores proporções.
Tanto a manutenção preventiva quanto a impermeabilização podem ser realizadas pelo processo de injeção química, que possui custos muito menores e acaba definitivamente com as infiltrações nas áreas afetadas.
Hoje em dia, não é mais necessária a troca da manta asfáltica, obra cara, demorada e que exige bastante esforço e colaboração de todos do condomínio. A injeção química também pode ser feita em épocas de chuva, e tem efeitos definitivos de impermeabilização.
Saiba mais sobre a impermeabilização por injeção química, clicando nesse link.
Se você quiser saber mais sobre o calendário de manutenções e todas as dicas sobre esse assunto, temos um ótimo ebook gratuito: Manutenção Preventiva e Administração Eficiente. E se você precisar organizar melhor o seu roteiro de manutenções, temos um kit bacana para lhe ajudar, também gratuito: Kit de Limpeza e Inspeção Predial.
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