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Saiba tudo sobre inadimplência

12 de janeiro de 20221 de dezembro de 2020 Por Danielle Truffi

A inadimplência é um dos maiores problemas para o síndico, pois, além de prejudicar o fluxo de caixa ainda acontece o desgaste de ficar cobrando a pessoa que está em dívida.
Esse problema impacta tanto financeiramente quanto as decisões do condomínio, isso acontece porque segundo o Código Civil, os condôminos que estão devendo não têm direito a votação. Por isso, é interessante que cada síndico ou administradora tenha táticas para evitar esse problema.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Porém, mesmo com os direitos e deveres, estamos passando por um momento de crise em que muitas pessoas estão ficando desempregadas ou com reajuste salarial e, infelizmente, isso acaba influenciando diretamente no pagamento da taxa condominial.

• Como eu posso evitar a inadimplência no condomínio?
1) Defina regras claras quanto a essa questão: Muitas vezes, a Convenção do Condomínio não está clara quanto a inadimplência. O primeiro passo é marcar uma assembleia para resolver essa questão, assim, os condôminos ainda participam do processo de decisão de quanto de juros serão cobrados, a partir de quantas mensalidades atrasadas será feita a cobrança e outros.
2) Acompanhe e organize as contas: Para entender o impacto da inadimplência nas contas, é necessário que você acompanhe regularmente as entradas e saídas financeiras do condomínio. É importante que haja também o acompanhamento quanto aos inadimplentes: quem são, quanto devem e há quanto tempo essa dívida está em aberta e como proceder.
3) Facilite o pagamento: Muitas pessoas postergam o pagamento ou acabam esquecendo de fazer por causa da dificuldade de ir ao banco. Já pensou em autorizar débito automático em conta ou recorrência no cartão de crédito? Outra opção é que a pessoa tenha um site em que possa gerar a 2ª via do boleto. Em alguns casos, se a inadimplência estiver alta e o dinheiro estiver faltando, você pode tentar dar um desconto (o recomendado é de até 10%) para os condôminos pagarem antes do prazo.
4) Relembre o pagamento: O boleto venceu e no sistema não consta o pagamento? Envie outro com uma carta amigável, há grandes chances de o morador ter esquecido e pagar.
5) Mostre a importância do pagamento da taxa condominial: Eduque os condôminos sobre a importância do pagamento, em quais locais eles são usados e o prejuízo que ocorre ao bem comum, caso ele não seja feito. Geralmente, o dinheiro é utilizado para pagar segurança, manutenção e os funcionários do condomínio e caso ocorra falta de pagamento da taxa em algum momento, possivelmente, haverá cortes em algum desses três pontos.
6) Converse com os inadimplentes: Busque entender a situação deles e veja se é possível propor um acordo ou parcelamento que fique bom para os dois lados.

• A inadimplência já está acontecendo no condomínio, como proceder?
Após entender a situação de cada inadimplente, é importante que você busque resolver esse problema de uma forma que fique boa para o condomínio e para o morador.
Caso seja aprovado em assembleia é possível dar um desconto para inadimplentes e organizar um plantão para esse pagamento.
É de bom tom que você informe aos inadimplentes as condições e as formas de pagamento antes do plantão, formalmente, e se ainda assim eles não tiverem como pagar da forma apresentada, tentarem fazer outra negociação. Um bom período para esse plantão é durante o recebimento do 13º salário.
Lembre-se de que você não pode dar desconto nas dívidas dos inadimplentes sem a aprovação em assembleia, pois, caso esse desconto seja reivindicado pelos moradores, é possível que você tenha que tirar do seu próprio bolso para pagar.

• Como cobrar os condôminos inadimplentes?
Existem algumas práticas e boas sugestões de como fazer essa cobrança, uma delas é enviando uma carta de cobrança: é interessante que ela seja impressa e entregue em mãos para o condômino inadimplente. O intuito é que fique registrado e documentado que o inadimplente foi avisado sobre a dívida e que há chances de corrigir o problema.

• Tentei de tudo e não resolvi a inadimplência, como proceder?
Inicialmente, o morador tem o prazo de até 30 dias para pagar a dívida, mas, essa regra pode variar de acordo ao que está estipulado na Convenção do Condomínio.
Além do valor da taxa, o condômino precisará pagar uma multa e juros relacionado ao débito que também estarão na Convenção.
Em casos extremos, a administradora junto ao síndico pode entrar com um processo judicial. O ideal é que essa execução judicial só ocorra após 90 dias e que nesse período ocorram diversas tentativas amigáveis. Se nada deu certo, o ideal é que a partir da execução, haja uma cobrança formal, envolvendo o trabalho de advogados e da contabilidade. Multas e outras penalidades podem ser aplicadas nesse caso.
Após a execução formal, o devedor condenado no Tribunal de Justiça deverá pagar as despesas condominiais conforme o estipulado pelo juiz em até três dias.
Caso isso não ocorra, a quantia será penhorada em sua conta bancária e repassada para o condomínio. Caso o morador não tiver o dinheiro em conta, seus bens – como por exemplo, o imóvel ou carro – vão à leilão.

• A inadimplência em 2020
Segundo o UOL, mesmo com a crise econômica, que elevou o desemprego e provocou o fechamento de empresas, causada pelo Corona Vírus, os níveis de inadimplência diminuíram em banco, mas, segundo o G1, a inadimplência condominial dobrou.
De acordo com o Sindicato de Condomínios do Rio de Janeiro em março a taxa era de 10% e em abril aumentou para 20%. É recomendado que os gestores cortem despesas não urgentes e renegociem contratos, pois, há grandes chances de a inadimplência permanecer alta no ano de 2021.

• O que o condômino inadimplente pode ou não fazer?
Existem muitas dúvidas sobre o que o condômino inadimplente pode ou não pode fazer e maioria dessas questões são respondidas com a Convenção ou Regimento Interno do Condomínio.
Por exemplo, o condômino inadimplente não pode votar e nem ser síndico do condômino, mas, a proibição da participação do morador devedor na reunião depende do que está escrito no Regimento Interno.
O condomínio pode negativar o nome do inadimplente seguindo as regras da Convenção, mas, não pode expor esse devedor pelo nome durante as assembleias. Para fazer a negativação, o Serasa só autoriza caso o boleto já tenha sido protestado e o SPC pede que seja feito um acordo com o sindicato de condomínios da região.

• O que o condomínio não pode fazer com o inadimplente?
Fazendo a abordagem errada, o condomínio e o síndico podem ser responsabilizados civilmente. É importante não constranger o condômino devedor durante a abordagem, pois, ele pode sim comunicar com o inadimplente sobre a dívida, mas, não pode divulgar seu nome, apenas a unidade habitacional.
Não é de bom tom fazer as cobranças em público e nem incluir outras pessoas que não tenham relação com o assunto, pois, isso pode gerar fofocas e o condômino se sentir mal pelo ocorrido.

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Saiba como administrar a inadimplência no condomínio

6 de maio de 2020 Por upsites

Saiba como administrar a inadimplência no condomínio

Administrar a inadimplência no condomínio é um dos maiores desafios da gestão do síndico, pois trata-se de dois assuntos importantes, o financeiro e a relação direta com os moradores.

O surgimento de inadimplentes muitas vezes é um reflexo da crise econômica que frequentemente vivemos no Brasil e justamente as taxas de condomínio que são deixadas de lado pelos moradores, a espera de uma melhor condição financeira.

O problema é que quando isto acontece, consequentemente causa graves prejuízos ao caixa do condomínio, podendo suspender obras de melhorias e reparos que deveriam ser feitas, corte do quadro de funcionários do prédio e com isso, cortando benefícios de todos os usuários, inclusive os que pagam em dia.

Administrar este tipo de situação é complicado, por este motivo, trataremos neste artigo sobre alguns pontos referentes à inadimplência para o síndico melhor enfrentar estes desafios existentes em condomínio.

Neste post iremos ver:

O que é inadimplência?
Melhores formas de enfrentar a inadimplência
Principais responsabilidade do síndico na gestão do condomínio
Quais penalidades podem ser aplicadas aos inadimplentes?

“Administrar a inadimplência em condomínio é um dos grandes desafios do síndico, buscando alternativas financeiras e apaziguando conflitos entre moradores.”

O que é inadimplência?

A inadimplência em condomínios, é uma situação complexa, pois trata-se de uma questão financeira, que por si só já é problemática, além de envolver interesses de outras pessoas, sendo a falta de pagamento de uma obrigação.

A inadimplência é a falta de pagamento das taxas de condomínio, verbas que são direcionadas para o caixa, em vista de melhorias, manutenções, pagamento de funcionários e outras despesas coletivas que possam surgir.

É fundamental o pagamento fiel das taxas de condomínio, para o beneficiamento de todos os condôminos. Fonte da imagem: pixabay.com

Estes pagamentos são feitos mensalmente, os valores variam de condomínio para condomínio, dependendo do que consta no documento de convenção do prédio.

“Para saber mais sobre o documento de convenção, acesse o nosso blog e confira a importância deste documento para o condomínio.”

Esta taxa de condomínio é obrigatória, mesmo que o proprietário não resida no apartamento, pois este dinheiro serve para custeio de toda a manutenção das áreas comuns do edifício e pagamento de demais despesas.

Como lidar com a inadimplência? Continue lendo nosso artigo e descubra!

Melhores formas de enfrentar a inadimplência

Avisos claros de conscientização – O gestor do condomínio ou seja o síndico, deve difundir mensagens de forma clara e objetiva referente este tema, alertando a importância desta verba e o tanto que faz bem para todos a fidelidade neste compromisso.

Deve alertar também as consequências do não pagamento, os prejuízos que todos podem ter por algumas inadimplências. E com isso, deixar claro as medidas que serão tomadas, esclarecendo as penalidades prevista no regulamento do condomínio.

Tenha um fundo de reserva – O que é fundo de reserva? É uma taxa extra incluída pelo condomínio para compor uma reserva financeira para cobrir os gastos não previstos, como a própria inadimplência de outros moradores.

Para saber mais do que se trata o fundo de reserva, o portal Síndiconet produziu um material completo referente este assunto, vale a pena conferir!

É fundamental que o síndico esteja atento às finanças do condomínio, realizando se possível consultas semanais, para analisar quem está em dia ou não com a taxa.

Outro ponto importante é a questão das cobranças, se estão sendo feitas com antecedência, nos prazos previstos, se a administradora é ágil em enviar boletos de 2° via em casos de imprevistos que possam ocorrer no mês.

O portal condilink produziu um artigo prático e dinâmico, apresentando algumas dicas referente a inadimplência em condomínios: o que o síndico deve fazer, acesse e saiba mais.

Principais responsabilidades do síndico na gestão do condomínio

As principais responsabilidades do síndico estão em gerir as finanças do condomínio, gerir pessoas e assumir a frente dos assuntos de interesses coletivos, sendo o representante de todos os moradores.

O síndico é responsável por gerir as finanças e as pessoas, administrando os interesses coletivos, sendo o representante do condomínio. Fonte da imagem: pixabay.com

Vamos apresentar agora os tópicos estabelecidos no Art. 1.348 do Código Civil – Lei 10406/02 sobre as competências do síndico.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Com tantas responsabilidades e deveres, cresce cada vez mais a procura pelo síndico profissional, que se especializa nesta função e foca seus esforços somente em administrar o condomínio, diferentemente do síndico orgânico, que é um morador, que se candidata a vaga e é escolhido em assembléia, podendo exercer outras funções fora esta.

*“Para saber mais da rotina do síndico em condomínio, nossa equipe já produziu um artigo com 5 dicas importantes na gestão condominial, relatando suas principais funções, apresentando este cargo de uma forma bem dinâmica, confira lá!”*

Quais penalidades podem ser aplicadas aos inadimplentes?

Uma das maiores dificuldades do síndico está em como agir com os inadimplentes, é necessário um padrão quanto a suas ações, pois deve avisar, cobrar e em alguns casos multar os atrasos e pendências financeiras de moradores.

É uma situação delicada para o síndico, pois deve saber separar a relação entre moradores, promovendo sempre a harmonia e o ambiente respeitoso, porém cobrando quando necessário, defendendo os interesses do condomínio.

Surgem algumas dúvidas quanto ao que se pode ou não quanto ao inadimplentes, vamos apresentar agora os principais casos e como o síndico deve agir.

Multa de 2% – É permitido a aplicação de multa em casos de atrasos das taxas de condomínio, conforme Art. 1.336 do Código Civil – São deveres do condômino, § 1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Proibição de votar – O condômino inadimplente perde o direito a participação de votos e de ser votado em assembléia, sendo uma penalidade permitida a ser aplicada pelo síndico.

Protesto de boletos vencidos – Em alguns estados como São Paulo por exemplo, já pode ser aplicado a prática de emitir protestos aos inadimplentes, sendo uma forma legal de penalidade. Deve-se buscar as formas certas de se fazer, com cuidado, pois caso contrário pode ficar sujeito a danos morais em um eventual cadastramento de um morador errado.

Penhora – É o caso mais grave e extremo, quando as dívidas se acumulam levando a leilão e penhora a unidade devedora, sendo o imóvel ou até mesmo algum veículo.

Não se recomenda inserir nas dependências do condomínio, uma lista com os nomes de devedores, pois tal ação pode ser considerada como dano morais, podendo as pessoas citadas entrarem com um processo contra o prédio.

A taxa de condomínio é importante para todos, por isso os moradores devem ficar atentos com os pagamentos, com a destinação da verba, para a conservação do bem estar.

Nossa equipe já produziu um artigo referente a auditoria na gestão do condomínio, acesse e saiba mais como funciona a administração de recursos do prédio e como ficar atento quanto a destinação da verba coletiva.

Gostou deste artigo? Diga-nos o que achou comentando em nossa página, expressando sua opinião, trazendo um caso que aconteceu em seu condomínio.

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8 Dicas Para Organizar as Finanças do Seu Condomínio

6 de maio de 2020 Por upsites

Despesas e impostos atrasados, número de funcionários insuficientes para atender as necessidades condomínio… As contas não fecham!

Já passou ou está passando por isso?

O síndico tem a necessidade de controle e organização para administrar as finanças de um condomínio.

É preciso ter a consciência de que a administração de um condomínio é um trabalho desenvolvido individualmente, mas com o pensamento coletivo.

Essa responsabilidade exige praticidade, organização e muita transparência nas atividades por parte do síndico.

E o síndico precisa saber como organizar, planejar e gerir as finanças de um condomínio, e nesse blog post vamos dar algumas dicas sobre o assunto.

1) Analise os registros da gestão anterior

O primeiro passo é analisar os registros da gestão anterior. É preciso ter em mãos todas as informações referentes aos pagamentos, valores e balancetes.

Confira:

Se o valor depositado corresponde ao Balancete apresentado;
Se o pagamento e os valores das contas estão corretos;
Se existem contas que ainda estão em aberto, atrasadas ou não;
Se há algum valor que ainda precisa ser registrado.

É extremamente importante com o máximo de atenção os registros e atividades anteriores para garantir que elas não atrapalhem a sua gestão.

Tenha a certeza que tudo está resolvido e que não existem pendências, dessa forma, você evita surpresas desagradáveis referentes às gestões passadas.

2) Planeje, isso é fundamental

O planejamento é a base de todo controle financeiro.

Até porque, você só consegue saber para onde vai, precisa saber onde está.

E é colocando em prática as ideias e os investimentos necessários para trazer conforto e tranquilidade condôminos.

Ao fazer o planejamento financeiro, você precisa levantar a situação atual do condomínio para depois projetar os recebimentos e as despesas do tempo, para entender o fluxo de capital.

Se você sabe quanto tem para receber e quanto precisa pagar, você já pode começar a pensar no futuro de uma maneira diferente.

Se sobrar dinheiro em caixa, é possível prever reformas e melhorias, por exemplo.

Caso falte recurso, você precisa verificar a raiz do problema e buscar uma forma de recuperar o prejuízo para só depois começar a gerar lucro.

3) Tenha um livro caixa

O livro caixa é uma peça importante para a organização das finanças.

É nesse livro que o administrador vai registrar, detalhadamente, toda a movimentação financeira, dando relevante importância à transparência e clareza de onde foi investido o dinheiro do condomínio.

4) Faça um fundo reserva

Mesmo com todas as previsões, os imprevistos também são certos e algumas despesas surgem de forma inesperada.

Por isso, determinar um valor reservado para demandas emergenciais é fundamental para evitar taxas extras.

É claro que manutenções mais onerosas como, por exemplo, a pintura da fachada, acabam sendo distribuídas nas taxas mensais, mas pequenos imprevistos podem ser resolvidos com o fundo de reserva.

Assim como na vida pessoal é indicada a poupança de uma parte do salário para emergências, no mundo da gestão de finanças do condomínio a lógica também se aplica.

É interessante ter um valor mensal determinado para ser reservado para demandas emergenciais, evitando assim taxas extras.

É comum que manutenções onerosas, como a pintura ou reforma da fachada, sejam distribuídas em taxas mensais entre os moradores do condomínio, mas pequenos imprevistos podem (e devem) ser resolvidos com um fundo de reserva.

5) Verifique os condôminos inadimplentes

Inadimplentes irão existir em todo modelo de negócios e em um condomínio também podem existir pessoas que estejam passando por esse momento.

Claro que você não consegue prever quantas pessoas ficarão inadimplentes no mês atual e nos seguintes, mas é possível analisar o histórico passado de uma maneira geral para buscar uma previsibilidade.

Por exemplo; nos últimos 5 anos do condomínio no mês atual 7% dos condôminos ficaram inadimplentes, ou seja, deixaram de pagar a cota mensal do condomínio.

Você pode se posicionar de algumas formas, como fazer um fundo reserva para cobrir o prejuízo nesse período.

Ou ainda esperar que possa ter um acréscimo (sendo mais pessimista) no número de inadimplentes e preparar um fundo de reserva ainda maior.

Importante lembrar que, uma vez que os inadimplentes acertarem os valores devidos o valor pago deverá ser direcionado ao fundo reserva.

6) Defina um orçamento

Defina um orçamento, ou seja, defina qual o valor o mínimo para o funcionamento do condomínio, sem que se perca a qualidade dos serviços já prestados claro.

O orçamento deve ser baseado nos custos fixos do condomínio, somando-se então os custos variáveis.

A taxa de condomínio também deve ter esse planejamento como base, a fim de que as receitas cubram as despesas.

O ideal é que os valores de entrada (receitas), sejam suficientes para cobrir todas as despesas e ainda sobre algo para ser destinado ao fundo de reserva.

7) Controle os gastos e reduza os desperdícios

De nada adianta definir um orçamento se você não controlar os gastos e reduzir os desperdícios.

É possível melhorar a eficiência energética e a sustentabilidade dos condomínios fazendo certos investimentos, como sistemas de captação da água da chuva ou captação de energia solar para manter as luzes dos corredores e das áreas de uso comum.

É claro que, inicialmente, o investimento é maior, mas, no longo prazo, os benefícios são mais que visíveis.

8) Realize reuniões

As reuniões são fundamentais para fazer uma prestação de contas e também para tomar decisões que precisam ser definidas por todos os condôminos e ter uma rotina de reuniões para fazer a prestação de contas é fundamental.

Esses encontros podem ser aproveitados para tomar decisões que precisam do envolvimento e decisão de todos os condôminos.

Afinal o administrador não possui autoridade suficiente para tomar todas as decisões sozinho.

Lembre-se: algo fundamental nas reuniões é a ATA, nas quais deverão ser registradas todas as decisões daquele dia.

Conclusão

Esperamos que essas dicas auxiliem você a organizar as finanças no seu condomínio, mas não deixe de buscar o aprimoramento constante do seu desenvolvimento.

Somente dessa forma você conseguirá ter o domínio completo das ferramentas e dos números do seu condomínio.

E nós queremos saber… Quem é que cuida das contas do seu condomínio? É você? Você tem um profissional que faz o financeiro? Uma administradora?

Como tem sido a experiência? Compartilhe com a gente nos comentários!

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