direito condominial

Veja e aprenda mais sobre o assunto

São vários temas importantes no Direito Condominial, por isso selecionamos alguns assuntos essenciais sobre a Lei 4591/91.

A fonte do conteúdo é 80 perguntas sobre Direito Condominial, desse conteúdo extraímos 10 dúvidas que acreditamos ser de maior dúvida.

O texto foi produzido por Bernardo César Coura.

Bernardo é Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Contratual Imobiliário e Condominial, Palestrante e Sócio da Bernardo César Coura Advocacia Imobiliária, Escritório de Advocacia Imobiliária com mais de 10 anos de tradição em Belo Horizonte

Se você quiser conferir quais são outras dúvidas, não deixe de acessar conteúdo na íntegra.

Vamos conferir as principais dúvidas sobre direito condominial?

1 – Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fica a Lei nº 4591/64 diante da aprovação do novo Código Civil?

O novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03.

É o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada.

Isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos artigos. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil.

Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei

2 – O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?

Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil.

Já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim.

Isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei.

Esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas.

Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.

3 – O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?

A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato.

Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil).

O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros.

Já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça.

4 – Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas.

Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino.

Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos.

Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro.

Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.)

5 – A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?

A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada.

Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência.

Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória.

Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito.

Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil.

Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.

6 – Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”.

Tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei.

Isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil).

7 – Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC?

Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará “… Sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês…”.

O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa mensal de 1%.

Em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os artigos 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33).

Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal (www.cfj.gov.br).

É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória.

Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.

8 – Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino.

As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (artigos. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).

9 – Qual a finalidade do fundo de reserva?

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais.

Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

10 – O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?

O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação.

Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

CONCLUSÃO

Ser um síndico profissional é um desafio e tanto, é preciso ter conhecimentos bem diversificados.

Ter dúvidas é muito comum dada a complexidade do assunto.

Não deixe de conferir o artigo na íntegra caso você queira se aprofundar.

Compartilhe esse conteúdo com seus amigos, esse conteúdo poderá ajudá-los.

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Já dissemos aqui no blog inúmeras vezes que o síndico, precisa ser dinâmico e polivalente (entender de várias áreas diferentes).

Uma delas é a legislação, existe uma regulamentação específica para condomínios, estamos falando de direito condominial.

O Direito Condominial é uma área do jurídico brasileiro focada em regulamentar a relação entre condôminos, funcionários e fornecedores.

À medida que o processo de urbanização se intensificou nos centros urbanos, surgiu a necessidade de que mais pessoas conviverem as mesmas áreas.

Dessa forma tornou-se necessário que mais pessoas ocupassem as mesmas áreas, como forma de diminuir a extensão territorial ocupada pelas moradias.

Isto quer dizer que prédios cada vez mais altos foram construídos.

Como você pode imaginar, locais com grande concentração de pessoas geram uma quantidade maior de conflitos e, portanto, precisam ser devidamente regulamentados, no intuito de evitar esses problemas.

Este é o propósito do Direito Condominial, por isso, é importante conhecê-lo, para evitar  conflitos que podem ser previamente regulamentados pelas normas de um condomínio.

Onde o Direito Condominial é previsto?

Antes da elaboração do novo Código Civil, que entrou em vigor no ano de 2003, o direito condominial era regulamentado pela lei 4.591, de 1964.

A partir de 2003, o direito condominial passou a constar entre os artigos 1.331 e 1.358 do Código Civil.

A expressão das normas condominiais devem estar na Convenção do Condomínio, em relação a tudo aquilo que trata do regulamento interno do local (fatores não previstos pela lei, mas que devem ser regulamentados de acordo com o convencionado no condomínio).

Esta convenção tem um caráter institucional, de estatuto.

Para quem não é do direito, a natureza jurídica da Convenção do Condomínio pode não parecer relevante, mas é ela quem define o alcance deste documento – ele não é um contrato, mas um ato-norma.

Isso significa que não estão submetidos a ele apenas os locatários, mas todos aqueles que estiverem sob a área de vigência do estatuto.

Principais tipos de conflito

Os conflitos relacionados ao Direito Condominial geralmente estão relacionados à duas áreas: pagamento e insatisfação ou descumprimento do regulamento interno estabelecido para o condomínio.

O regulamento interno, por ser estabelecido através de um exercício democrático de proporções condominiais (segundo o previsto em lei) deve ser obedecido, mas isso nem sempre acontece.

Como resultado, uma série de processos judiciais conflituosos surgem entre os condôminos.

Enquanto cerca de 80% dos problemas estão relacionados à inadimplência, os outros 20% dividem-se entre questões relacionadas a animais de estimação, carros e vagas no estacionamentos, comportamento de crianças, questões hidráulicas entre apartamentos vizinhos e conflitos cotidianos (como barulhos exagerados, tratamentos desrespeitosos, etc.).

O regulamento do condomínio sempre deve ser obedecido?

Se você acompanha este site com frequência, deve saber que quase toda pergunta que pode ser respondida com “sim” ou “não”, no direito, costuma ser respondida com “depende”.

Este é mais um destes casos.

Como o regulamento é definido pelos próprios condôminos, a teoria é que ele deve ser sempre estabelecido.

No entanto, regras que conflitem com leis brasileiras ou que não sejam razoáveis podem ser discutidas judicialmente.

Existe, no direito brasileiro, o princípio da razoabilidade e o princípio da eticidade, que exigem que qualquer norma esteja dentro de um certo nível de aplicação social não prejudicial para os seus submetidos.

Utilizando-se um exemplo extremo, pode-se imaginar um condomínio onde a maioria dos condôminos são artistas circenses e colocam no regulamento interno que todo morador que não der três cambalhotas no hall de entrada estará apresentando comportamento hostil e, portanto, deverá pagar multa simbólica.

É evidente que este ordenamento não possui validade, pois está longe de ser razoável.

Neste caso, o regulamento não possui legitimidade e não deve ser obedecido.

condomínio

Quem está inadimplente pode ser expulso do condomínio?

Esta pergunta possui uma resposta direta: não, o condômino inadimplente não pode ser expulso do condomínio.

Isso ocorre em função do conflito entre o pagamento do condomínio e a proteção de um bem jurídico maior, que é o direito à propriedade – garantia constitucional.

Ele pode receber multa pecuniária e perder seu direito ao voto nas assembleias, mas jamais poderá ser expulso de sua residência em função da inadimplência em relação ao condomínio.