O que o síndico pode e o que não pode fazer no condomínio

Para ser um bom síndico, é necessário saber o que se pode e o que não se pode fazer em um condomínio. Confira nosso artigo onde vamos abordar questões em que o síndico pode ou não pode agir!

 

As vezes aquele candidato a síndico que foi escolhido não está preparado para exercer a função a qual foi eleito, o poder de escolha que foi dado a ele pode subir a cabeça e isso pode desestabilizar todo o condomínioLevando como ponto de análise que todo condomínio é uma empresa e o síndico é o CEO eleito para comandar essa empresa, caso o mesmo não tenha preparo ou noção mínima de suas funções e direitos, o condomínio pode ir parar no chão. 

 

“Com grandes poderes vêm grandes responsabilidades.”

 

A frase de Stan Lee serve como um alerta para os super-heróis, mas também caem como uma luva para os síndicos de todo país. Entender a convenção e saber até onde vai seu poder, é fundamental para que a gestão predial tenha uma boa performance.

 

Código Civil lista diversos deveres do síndico, como cuidar da área comum e sua manutenção, seguir e fazer os demais seguirem as decisões tomadas em assembleias, manter a segurança do condomínio em dia, gerenciar os colaboradores e as finanças do condomínio, entre muitas outras obrigações.

 

Como saber qual o limite dos seus poderes como síndico? 

 

Afinal, são tantas as situações inusitadas que podem ocorrer durante a gestão que fica difícil saber até onde vai o poder do gestor. É importante que o síndico saiba que seu poder vem das decisões tomadas a partir da opinião da maioria. Caso tenha alguma dúvida, o ideal é chamar uma assembleia para dividir com a comunidade a responsabilidade sobre alguma questão pontual. 

 

Decisões tomadas de maneira isolada, direcionam a culpa caso algo de errado diretamente para o sindico, por isso se faz necessário a análise da gestão por mais de uma pessoa e automaticamente o resultado se torna uma responsabilidade do condomínio. O trabalho de administrar um condomínio fica cada vez mais exigente, sendo necessário que o síndico sempre procure se atualizar sobre a legislação de prédios.


Mas afinal, o que o síndico pode ou não fazer? Quais condições para que isso ocorra?


Separamos abaixo algumas situações cotidianas do dia a dia de um síndico para exemplificar melhor

O que o síndico pode fazer:

  • Cobrança de inadimplentes

O síndico pode cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial, de maneira amigável, sem causar nenhum tipo de exposição do mesmo. Cabe também ao gestor sempre manter uma gestão transparente e dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes, assim como quais são e o total da dívida. 

O síndico não pode cobrar os devedores de forma extensiva ou de uma maneira que possa vir a constranger os moradores, caso isso ocorra é classificado como assédio moral, distinto de processo judicial. Também não pode conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo, não é permitido a redução do valor devido uma vez que toda a administração das finanças do condomínio conta com esse valor par que tudo possa ser pago e executado como o planejado, o dinheiro deve entrar.

  • Demissão de zelador, porteiro e outros funcionários

O síndico pode contratar e demitir funcionários, desde que a decisão não impacte nas contas do condomínio, assim como fazer com que todos cumpram o que está na convenção e no regulamento interno. Torna-se dever do síndico acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio, sejam orgânicos ou terceirizados, é sempre necessário para se certificar de que estão executando bem suas funções e desta forma prevenir possíveis problemas trabalhistas.

  • Desobediência de regras

Se após uma série de avisos e diálogos não houver o cumprimento do regimento do prédio por parte do condômino, o síndico pode exercer o poder de multar os moradores que estejam infringindo as regras, como a lei silêncio e outras regras de conivência que possam estar propostas na convenção. 

O síndico não pode negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas, as regras estão impostas e precisam ser seguidas, um condomínio sem regras desencadeia uma serie de atritos e fatores negativos. 


  • Obras emergenciais no prédio

Caso seja urgente e não tenha tempo hábil para convocar uma assembleia, o síndico pode providenciar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para isso, vale salientar, que não precisa ser necessariamente o síndico a tomar a decisão. Qualquer condômino que estiver à frente da situação pode tomar uma ação imediata. 


  • Campanhas internas

O síndico pode executar campanhas de conscientização junto a moradores do condomínio e funcionários sobre os mais diversos temas. Uma comunidade integrada no seu ambiente de residência é muito mais ativa, podendo até prevenir uma série de fatores que podem gerar atritos entre os moradores, assim poupando o trabalho do síndico.  


  • Relacionamento com condôminos

O síndico pode dar plantão presencial uma vez por mês para conversar pessoalmente com os moradores e tirar suas dúvidas, melhora o relacionamento com os moradores e dessa forma o mesmo pode ganhar credibilidade para sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas em assembleia. 

  • Gestão financeira

O síndico não pode utilizar o dinheiro do prédio para o que bem entender. Para o mesmo ser utilizado se faz necessário pedir permissão, apresentar o projeto, desenvolver toda a proposta para onde será destinado o dinheiro, tornando obrigatório também a necessidade de prestar contas anualmente ou quando requisitado.  


  • Proibir a entrada de visitantes autorizados 

O síndico não pode proibir a entrada de visitantes autorizados, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento. A livre escolha de ir e vir é direito do morador e o acesso a sua residência também é de sua escolha, desde que previamente avisado e registrado com a segurança do condomínio, afim de manter os procedimentos de preservação do lugar. 


  • Retenção de documentos

O síndico não pode reter documentos quando for deixar sua gestão. Troca de gestão de síndico e administradora é sempre um momento que requer muita atenção, todos os documentos do condomínio precisam ser listados e guardados, e se for o caso, devolvidos para próxima gestão.

Como nem tudo é preto no branco existem situações que não cabem em “pode” ou “não pode”. Nesses casos, o mais indicado é convocar uma assembleia, mesmo que teoricamente o síndico possa tomar essas decisões. 

 

Se for constatado que a atitude precisa ser tomada com urgência e preserve o bem estar de todos os moradores, tudo que seja imediato o sindico tem direito de resolver no tempo hábil possível. 


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Descubra por que o inverno é ideal para realização de obras em condomínios

Saiba porque o inverno é ideal para realização de obras em condomínios

O inverno é o período mais recomendado para a realização das obras de manutenções e reformas em condomínios. E isto é facilmente explicado quando analisamos o clima ao qual estamos inseridos.

Vivemos no Brasil, um país tropical, que é tipicamente marcado por chuvas fortes no verão e um inverno normalmente seco. Caracterizando assim, os meses de inverno como condições ideais para a realização de obras em condomínios.

Por isso, os síndicos buscam providenciar as manutenções preventivas e corretivas do prédio nesta estação, pois normalmente no frio é um período com menos chuvas, o que facilita a realização e concretização das obras.

A realização das manutenções e reformas são indicadas no inverno, pois é um período com menor índice de chuva. Fonte da imagem: pixabay.com

Veja os tópicos que iremos discorrer neste artigo:

  • Por que o inverno é o período ideal para manutenções e reformas em condomínios?

  • Obras mais comuns em condomínios realizadas no período de inverno

As obras no condomínio são extremamente importantes para as melhorias da infraestrutura do prédio. Por isso, todo o processo de manutenção e reparo tem que ser prioridade para o síndico ou administradora responsável para garantir o conforto e a segurança dos condôminos.

Por que o inverno é o período ideal para manutenções e reformas em condomínios?

O inverno em São Paulo torna-se o período ideal para realizar as manutenções e reformas em condomínios. Pois esta estação mais fria é um tempo em que há pouca chuva.

Justamente por ser um período menos chuvoso que torna-se um momento propício para a realização de toda e qualquer obra externa no condomínio, ou seja, aquelas áreas que não tem cobertura.

Diferentemente do inverno, o verão é uma estação marcada por muitas chuvas, segundo dados da Unesp, o verão chove até 5 vezes mais que o período do inverno.

O inverno torna-se ideal também pelo fato de ser o período mais seco, o que favorece em obras como por exemplo de pinturas e impermeabilização, que para serem concluídas necessitam estar completamente secas.

Para saber mais sobre obras em condomínios no período de inverno, a Terra produziu um material referente a este assunto, vale a pena conferir!

Quais obras são comuns em condomínio? Continue lendo este artigo e saiba mais das obras realizadas em condomínios, principalmente no período de inverno.

Obras mais comuns em condomínio realizadas no período de inverno

Todo condomínio com o tempo necessita de uma manutenção, uma nova obra, alguma reforma visando a melhoria. É nesta hora que o síndico deve estar atento para agir no momento certo e garantir o bem estar de todos.

Manutenções preventivas devem ser frequentes em condomínios, pois garantem a segurança e funcionamento prolongado de toda infraestrutura. Fonte da imagem: pixabay.com

Vamos listar agora as obras mais comuns, aquelas que são indicadas para serem realizadas no período de inverno, e que são importantes para a vida no condomínio.

Pintura de fachadasAs obras de reparo são essenciais para o condomínio, sejam elas pela parte estética ou por algum dano mais sério.  Pintar a fachada do prédio, muitas vezes demora um longo tempo, pois trata-se de uma obra grande, que demanda muitos colaboradores, necessitando a secagem por completo.

A pintura da fachada deve ser levada a sério pelo síndico, desde a escolha dos profissionais, cronograma da obra e com esta obra pode aproveitar e incluir o tratamento das trincas e fissuras existentes.

O ideal é que estas obras sejam realizadas entre as estações de outono e inverno, pelo fato destes períodos terem menor índice de chuva e serem mais secos também.

Para saber mais sobre manutenção da fachada, o nosso blog produziu um conteúdo referente este tema.

ImpermeabilizaçãoProblemas com infiltrações são sempre incômodos, e geralmente são notados nos períodos de grandes chuvas, que normalmente acontecem no verão.

Porém, quando falamos em impermeabilização temos duas principais formas de tratamento, que são a troca da manta asfáltica e o método de injeção química, que são metodologias totalmente diferentes, mas com o mesmo intuito.

Na troca da manta asfáltica, o processo é trabalhoso e tem um custo alto, pois faz-se necessário a quebra do piso e contrapiso, contratação de caçamba, interdição do local até a conclusão da obra.

Para saber mais como funciona a impermeabilização através da troca da manta asfáltica, nosso blog produziu um conteúdo referente este tema, acesse e saiba sobre os prejuízos financeiros e administrativos causados pela troca da manta asfáltica.

Pelo método de injeção química, um processo relativamente novo aqui no Brasil, mas que já é utilizado como primeira escolha nos Estados Unidos da América e pela maior parte dos países da Europa.

O método de injeção química funciona de forma simples, quando a água percorre pelas fissuras existentes no concreto, é nesta hora que o gel impermeabilizante é aplicado de baixo para cima, fazendo o caminho inverso da água.

O produto demora cerca de 1 minuto e meio para se tornar em gel flexível, ou seja, atingindo uma rigidez e realizando a vedação do local, acabando de forma definitiva com o problema de infiltração.

O método de injeção química é mais eficiente por ser definitivo e tem um melhor custo benefício se comparado com a troca da manta asfáltica. E o melhor pode ser realizado em períodos chuvosos, ou seja, a obra pode ser realizada em qualquer estação do ano.

Caso possua problemas com infiltrações, marque uma vistoria gratuita conosco, pelo método de injeção química, acabe com o problema de infiltração em seu condomínio.

O método de injeção química é a solução para os problemas de infiltrações!

Paisagismo – Espaço para jardins são comuns em condomínios, e no inverno as plantas entram em período de dormência, para se proteger das temperaturas mais baixas e da pouca umidade.

E quando surge a necessidade do tratamento de infiltração na região do jardim? Eis ai mais um motivo para a escolha da injeção química, pois através deste método garante o espaço do jardim intacto e soluciona o problema por completo.

Conclusão

As obras de manutenções e reformas são essenciais para todo e qualquer condomínio, pois visa manter o funcionamento correto dos equipamentos, da estrutura e garante a segurança e o bem estar de todos.

Saiba mais dicas de manutenção em condomínios, acessando o material produzido pelo nosso blog e conheça mais deste tema.

O período de inverno é o mais recomendado para a realização das obras, pois mostra-se ideal por ser caracterizado por tempos secos e com pouca chuva.

Outro ponto importante é que o síndico ou administradora responsável deve buscar profissionais gabaritados que realizarão as obras e manutenções de forma a garantir a satisfação e o bem estar de todos.

Gostou do nosso artigo? Diga-nos o que achou comentando a nossa página, traga sua dúvida ou algum ponto que julgue interessante que tenha faltado em nosso texto.

E se possui problemas com infiltrações, agende já uma vistoria gratuita conosco, teremos o prazer em te ajudar a eliminar este problema.

Consulte também, alguns depoimentos de clientes que utilizaram o método de injeção química e estão completamente satisfeito com o trabalho realizado em seus condomínios.

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Conheça mais sobre impermeabilização de terraços, varandas e sacadas em condomínios

 

Conheça mais sobre impermeabilização de terraços, varandas e sacadas em condomínios prediais

A impermeabilização de terraços, varandas e sacadas em condomínios é fundamental para garantir o bem-estar e a tranquilidade de todos os moradores, visto que, devido a grande exposição que estão submetidas estas áreas, como todos os tipos de situações climáticas, sol intenso, chuvas, ventos fortes e outros fenômenos que são nocivos a estrutura do prédio.

 

Existem diferenças entre terraço, varanda e sacada e as diversas formas que podem ocorrer infiltrações sobre os condomínios que possuem estas áreas. Por estarem localizadas na cobertura ou na parte frontal do edifício, estão sujeitas a um maior desgaste de sua estrutura.

 

Neste artigo iremos abordar pelos seguintes tópicos:

 

  • Relação entre terraço, varanda e sacada

  • Como e porque ocorrem as infiltrações nestas áreas

  • O método mais eficiente de impermeabilização

 

“Proteger seu condomínio das infiltrações é fundamental, para garantir a integridade do edifício, o bem estar e a segurança de todos os moradores.”

 

Relação entre terraço, varanda e sacada

 

É importante apresentarmos inicialmente a relação entre terraço, varanda e sacada, como funciona suas estruturas, os cuidados que se deve ter com a impermeabilização de cada área.

 

Sacadas – São ligadas a um cômodo do apartamento, mas saltam para fora do alinhamento do edifício, fazendo um efeito tridimensional. Deve-se ter um ponto para escoamento de água, pois fica em contato com o ar livre.

 

Sacadas, são áreas ao livre, ligadas a algum cômodo, mas ao contrário das varandas, saltam para fora do alinhamento. Fonte da imagem: pixabay.com

 

Outro ponto importante, é o fechamento ou envidraçamento de sacadas, para buscar uma proteção maior contra o vento, calor intenso e chuvas. Alguns condomínios já possuem esta estrutura de fechamento, mas para os que não possuem são necessários alguns cuidados, caso queiram inseri-los.

 

Como aprovação em assembléia, pois uma mudança de estrutura deste tamanho é necessário a alteração nos documentos de convenção, por ser considerado alteração de fachada.

 

Além disso, é necessário uma vistoria e laudo estrutural de um engenheiro, pois uma alteração deste porte, aumentará a carga exercida na estrutura, principalmente em condomínios antigos.

 

Para saber mais de fechamento e envidraçamento de sacadas, o portal Síndiconet postou um material completo referente este assunto, vale a pena conferir!

 

Varandas – São áreas livres no edifício, ligadas à um cômodo do apartamento. As varandas ainda que apresentem uma ou duas paredes, sua característica principal é que não sejam fechadas, mas sim um acesso ao ar livre, um espaço aberto.

 

Varandas são comuns em apartamentos localizados em locais que possuem climas tropicais ou subtropicais, por seu caráter aberto,sendo um ótimo espaço para aproveitar a vista, conversar e relaxar. Fonte da imagem: pixabay.com

 

Assim como as sacadas, deve-se deixar sempre um ralo, para escoamento de água, justamente pelo fato de ser uma área exposta às situações climáticas e também no caso da limpeza do local.

 

Terraços – É a parte da cobertura do prédio, sendo uma área livre e exposta ao tempo, assim como às varandas e sacadas. O terraço é utilizado geralmente para lazer e convivência.

 

Terraço, localizado na cobertura do edifício, utilizado para lazer e convivência, onde pode-se aproveitar a vista e o clima agradável. Fonte da imagem: pixabay.com

 

Resumindo, as principais semelhanças entre sacada, varanda e terraço é que são áreas expostas em um condomínio, sujeitas a todas as mudanças climáticas o que pode causar riscos maiores de degradação dos elementos estruturais ou dos materiais construtivos o que pode resultar problemas de infiltrações.

 

Para saber mais sobre a diferença entre sacada, varanda e terraço, o portal do proprietáriodireto produziu em seu blog um conteúdo referente este assunto.

 

Como e porque ocorrem as infiltrações nestas áreas

 

Os problemas com infiltrações nos edifícios são comuns, principalmente em varandas, sacadas e terraços devido a exposição ao qual estão submetidas.

 

Os edifícios são construídos e normalmente são revestidos com a impermeabilização da manta asfáltica, que tem como objetivo vedar, impedindo que qualquer líquido penetre os ambientes internos.

 

Com o passar do tempo a impermeabilização com a manta asfáltica e até mesmo a estrutura do edifício passa por um desgaste natural e com isso, criam-se trincas e fissuras que são brechas por onde a água pode percorrer e infiltrar no interior do prédio.

 

Nossa equipe já escreveu um artigo sobre trincas e fissuras, saiba como evitar e corrigir estes problemas estruturais que surgem nos edifícios.

 

Estes desgastes que acontecem naturalmente com o passar do tempo, podem agravar-se pelos seguintes motivos:

 

Serviços realizados no condomínio Os serviços prediais realizados em condomínios podem ser prejudiciais para a impermeabilização do prédio. O serviço de instalação da antena por exemplo, quando mal feito, pode causar falhas na impermeabilização do prédio.

 

Movimentação intensa de pessoas – Em condomínios onde o acesso é muito facilitado nas áreas de cobertura, a movimentação intensa de pessoas pode ajudar a desgastar a impermeabilização.

 

O zelador deve acompanhar os acessos de prestadores de serviços no condomínio, estando atento para obras de instalações, manutenções ou outro tipo de serviços.

 

Saiba mais da rotina do zelador, em um artigo produzido pela nossa equipe e conheça como este profissional deve atuar no condomínio.

 

Exposição climática – Vimos anteriormente, mas vale ressaltar que locais onde há exposição, os desgastes da estrutura e da impermeabilização são maiores. As mudanças térmicas são um dos principais motivos, pois o contato direto com o sol intenso e as chuvas potencializam o desgaste.

 

O método mais eficiente de impermeabilização

 

Entre os métodos de impermeabilização existentes, iremos apresentar dois, o convencional com manta asfáltica e o inovador e mais eficiente através de injeção química.

 

Manta asfáltica – O método mais tradicional de impermeabilização, que tem como objetivo vedar toda a estrutura do prédio. Porém este processo já está ultrapassado devido ao alto custo, seu processo demorado e que traz diversos transtornos ao edifício.

 

Acesse ao conteúdo produzido em nosso blog e conheça os problemas que a manta asfáltica pode desencadear e fique por dentro do assunto.

 

Injeção química – O método inovador mais utilizado nos Estados Unidos e nos principais países da Europa, justamente pelo fato de ser mais eficiente e mais barato que o processo da manta asfáltica.

 

O método de injeção química funciona da seguinte forma, o produto é aplicado diretamente nos pontos onde há infiltrações, em concretos maciços, injetando o gel em forma líquida, que dentro de instantes torna-se flexível.

 

A grande vantagem deste método que é definitivo, eliminando de vez os problemas de infiltrações e trazendo a satisfação completa de todos os moradores.

 

Outra vantagem incrível é que a técnica de injeção química pode ser aplicada em dias chuvosos, no período do verão onde enfrentamos temperaturas altas durante o dia e no fim da tarde chuvas intensas, torna-se sobretudo o método ideal.

 

Quer saber mais do processo de injeção química em dias chuvosos? Acesse nosso conteúdo em nosso blog e veja as vantagens deste método.

 

Nós da Dan Solução somos uma das empresas pioneiras na técnica de injeção química, são mais de 1.000 obras realizadas, trazendo satisfação a seus clientes, conheça alguns testemunhos.

 

Possui problemas com infiltrações? Agende já uma vistoria gratuita conosco, teremos o prazer de cuidar do seu condomínio.

 

Compartilhe nosso conteúdo no Facebook e Linkedin, ajude outras pessoas a terem acesso a este material e eliminarem os problemas de infiltrações.

 

 

Como garantir a segurança durante reformas?

Quando
falamos em condomínio pensamos nas imensas construções verticais, que com o
passar do tempo vem se tornando mais popular nas grandes cidades, desde o
início prédios são grandes feitos da engenharia e da arquitetura, tudo precisa
ser muito bem executado para que a construção não apresente riscos aos
moradores.

E
para os condôminos que desejam realizar reformas em suas unidades devem obedecer ao
regulamento para obras em condomínio. Isso evita 
transtornos para os demais usuários do
edifício, especialmente para o síndico. Da mesma forma, as intervenções nas
áreas comuns também devem ser feitas conforme as regras.

Tudo
precisa ser muito bem elaborado e acompanhado por um profissional que irá
garantir a segurança de todos, moradores e funcionários, durante a reforma
precisam de acompanhamento para garantir principalmente a estrutura do prédio.

Existem
normas para obras em condomínio que se aplicam tanto às unidades privativas
quanto às áreas comuns. Algumas são mais técnicas e outras têm um aspecto mais
social, de convivência.

Algumas
das regras para reformas são:

·        
Necessidade
de projeto (plano de reforma) elaborado por responsável técnico
(engenheiro ou arquiteto);

·        
Emissão
de ART ou RRT correspondente, se a obra representar risco à segurança
estrutural da edificação
;

·        
Realização
da obra conforme o que consta no projeto;

·        
Profissional
que executa a obra deve emitir o documento referente à execução, caso não seja
o mesmo profissional que emitiu ART ou RRT;

·        
Contratação de caçamba para
descarte dos detritos das obras;

·        
Licenciamento junto
à Prefeitura em caso de obras relevantes;

·        
Cadastro
prévio dos funcionários que trabalharão na obra;

·        
Respeitar
horários e dias da semana;

·        
Obediência
às normas do regimento interno e da convenção de condomínio.

Unidades privativas

O regulamento para
obras em condomínio prevê que o condômino, ao 
realizar
uma reforma em sua unidade
,
deve comunicá-la previamente ao síndico ou à administradora, assim como
também fornecer um informativo de qual será o objetivo da reforma.

Nada que possa afetar
a estrutura do edifício poderá ser executado, para qualquer reforma estrutural
se faz necessário a presença de um engenheiro, caso algo seja alterado em um
apartamento privado sem que um engenheiro esteja presente, esse ato poderá
colocar em riscos a vida de todos os moradores.

Uma vez que um prédio
funciona como um corpo
e qualquer alteração pode fazer com que sua estrutura
perda a resistência e acabe vindo a cair com todos dentro.

 Áreas
comuns

As reformas em áreas
comuns
são de interesse de todos os condôminos, motivo pelo qual a primeira
regra é a aprovação em assembleia. O fórum de aprovação varia de acordo
com a natureza da obra, nada pode ser feito por decisão única do síndico afinal
o dinheiro do condomínio
nada mais é que o dinheiro dos condôminos.

  • Obras voluptuárias: aprovação de dois terços de todos os
    condôminos, incluindo aqueles que não estão presentes na reunião.
  • Obras úteis: voto da maioria dos condôminos (50% +
    1).
  • Obras necessárias: se forem urgentes, não precisam de
    aprovação em assembleia. Se, porém, tiverem despesas excessivas, a
    assembleia deverá ser convocada imediatamente para o síndico prestar
    esclarecimentos aos condôminos. Se as obras não forem urgentes e importarem
    despesas excessivas, o quórum de aprovação é de maioria simples (50% + 1).

Planejamento

Tudo
começa com um bom planejamento. Muitas pessoas tem a cultura de começar a obra
sem ter muita noção do que vai ser feito, como vai ser feito e em quanto tempo.
E assim, começa uma obra que parece nunca ter fim.

É
claro que é praticamente impossível prever com 100% de exatidão todos os custos
da obra, e é justamente por isso que é tão importante estar preparado. O
auxilio de um engenheiro trás uma segurança no planejamento para que
desperdícios e prazos não sejam excedidos.

Dessa
forma é
imprescindível entrar em contato com um profissional seja ele arquiteto ou engenheiropesquisas indicam que
contratar um profissional especializado em projeto de reformas pode significar
uma economia de até 30% no final da obra

E
além da economia, o acompanhamento profissional é necessário para
garantir a segurança estrutural, evitar desperdícios, assegurar que os
trabalhos
estão atendendo as normas técnicas de execução e também de segurança
do trabalho.

O
arquiteto ou engenheiro deve sentar e conversar com o proprietário para definir
as necessidades e as intervenções que deverão acontecer. Um bom projeto em mãos
aliado com o acompanhamento profissional é essencial para uma reforma sem
surpresas desagradáveis.

A necessidade da presença de um profissional, como o engenheiro
civil
, pode fazer uma grande diferença em diversos aspectos de uma
obra, além de garantir a eficiência do que será executado e
possuir uma garantia de que tudo que será feito de maneira segura.

Em contrapartida, não contratar o profissional para fiscalizá-la com o
intuito de economizar
na etapa de execução pode acabar trazendo muita dor de
cabeça, e a vida de muitos acaba sendo colocada em risco

Antes de qualquer obra ser executada é preciso, analisar a possibilidade
da execução
, se a local ira comportar o que será feito e para esses dê-lhes
técnicos serem respondidos com exatidão apenas um engenheiro ou arquiteto
poderá dize
r.

Estrutura e sobrepeso

Antes
de qualquer quebra-quebra, é
preciso identificar qual parte da estrutura suporta e qual parte não.

A
grande maioria das construções no Brasil é feita com a estrutural
convencional: fundação, vigas e pilares. Isso significa que as paredes de
alvenaria não possuem função estrutural e podem ser removidas no caso de uma
reforma. Em paredes onde há muitos pontos de elétrica ou encanamentos, essa
retirada pode ser um pouco mais complicada, pois será necessário um rearranjo
de mangueiras e fios elétricos.

Nas
últimas décadas, outras tecnologias construtivas passaram a ser empregadas no
país, como exemplo, a alvenaria
estrutural e as paredes de concreto. Nesse tipo de
construção não há os elementos clássicos de estrutura, e sim as próprias
paredes são responsáveis pela sustentação. Nesses casos, é expressamente
proibido remover as paredes, com o risco de colapso da estrutura.

Adicionar
paredes na hora da reforma é uma ação que demanda certos cuidados também. Novas
paredes introduzem novas sobrecargas na
estrutura
,
e é preciso certificar-se de que ela está preparada para recebê-las,
especialmente se essas paredes forem adicionadas sobre outra residência. Uma
boa alternativa para paredes internas é o drywall ou parede de gesso,
que não representam um aumento significativo de peso e podem ser facilmente
retiradas caso necessário no futuro.

Problemas de infiltração

Em praticamente todas as
construções é bastante comum haver problemas de infiltração, e ela se
manifesta de várias maneiras. Nas áreas próximas ao solo, por exemplo, a água
se infiltra de maneira ascendente e deixa manchas escuras nas paredes. Já no
teto, a água se infiltra por falhas no telhado ou por problemas de impermeabilização na laje. Independentemente do local, as infiltrações causam
problemas, desde descascamento de pintura e revestimento até riscos
estruturais.

O fato é que, muitas vezes o
proprietário aproveita o momento da reforma para reparar todos esses danos, e
renovar os aspectos visuais negativos causado pelas infiltrações. É preciso ter
atenção nesse momento, pois se a causa do problema não for resolvida, os
problemas surgirão novamente e os reparos terão sido feitos em vão.

Portanto, é importante
identificar os pontos de infiltração e em seguida refazer os sistemas de
impermeabilização para resolver os problemas de forma definitiva, e
principalmente verificar se a estrutura ainda está intacta, problemas de
construção podem enfraquecer a estrutura e devem receber a atenção devida.

Aqui na Dan Solução, temos uma equipe qualificada de
engenheiros para solucionar problemas relacionados a impermeabilização,
todos com um foco direcionado a condomínios e soluções definitivas,
aplicando sempre de maneira otimizada evitando gastos desnecessários com
obras. 

 

Quando se trata de problemas com água, em condomínios a
estrutura pode se comprometer muito facilmente e
nossos engenheiros estão de prontidão para realizar uma vistoria gratuita. 

Quais os processos de criação ou ampliação de condomínios?

De acordo com as Normas e Leis previstas para criação de um condomínio em meio as cidades, precisam ser constatados todo e qualquer tipo de necessidade para como isso vai ser realizado e todo o processo até a finalização e entrega da moradia vertical. 

O condomínio edilício criado pela Lei 4.591/641 se constitui da instituição, sendo instrumento particular ou público, disposto do artigo 7º do mesmo.


É sujeito a um determinado empreendimento, seguir às regras do direito comum, que passa por um processo próprio de documentação e registro, que é sujeito ao regime da propriedade horizontal criado por essa lei. Esses documentos é o ato pelo qual o proprietário do imóvel decide transformá-lo em diversas unidades autônomas, e depois disso que era um imóvel único passa a se constituir em diversas unidades.

No ato da criação do condomínio o instituidor deverá individualizar cada unidade autônoma.

  1. Sua identificação: Apartamento, casa, loja, sala, vaga de garagem, box, etc;

  2. Sua denominação: Indicação cadastral, número ou letra da unidade;

  3. Sua localização: Pavimento em que se localiza a sua situação dentro do pavimento;

  4. Sua área privativa: Área de uso exclusivo, área de uso comum que lhe foi atribuída a sua fração ideal no terreno;

  5. A distribuição interna da unidade: Mencionar a divisão interna, número de quartos, banheiros, salas, etc. (Não é obrigatório);

  6. Indicação das áreas comuns: Passagens comuns, áreas de recreação e lazer, garagens, piscina, quadras de esporte, centro comunitário, salas de ginástica, sauna, 

churrasqueira, apartamento destinado ao porteiro, salão de festas, salas de jogos, etc;

  1. O Novo Código Civil:  Ainda não em vigor, prevê em seu artigo 1.332, inciso III, a expressa exigência de que o documento de instituição contenha o fim a que as unidades se destinam.


Lei 4.591/641 As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

E precisa eventualmente devem ser especificadas em um documento detalhado: a área de uso comum, acessório da unidade autônoma, unidade autônoma.


ESSA INSTITUIÇÃO PODE SER FEITA: 


Via Testamentária – O testador ao fazer seu testamento, possuindo imóvel que comporta divisão em unidades autônomas, como um condomínio horizontal, individualizando cada unidade autônoma a sua respectiva ideal.


Por ato Unilateral – Quando um só proprietário do imóvel, desejando vendê-lo, gravá-lo, ou de qualquer forma aliená-lo em unidades autônomas faz a instituição.


Por acordo de vontades – É a modalidade mais clássica, pela qual um grupo de pessoas, titulares de direitos sobre partes ideais de um terreno, resolvem construir um ou mais edifícios.


Por força de decisão judicial – Alguns autores aceitam esta possibilidade, que está pautada no princípio de solução.


Documentos que devem acompanhar a instituição, por obrigatoriedade, deve ser feito o registro de incorporação imobiliária, averbação da construção, ou concomitante a ela. E sendo acompanhadas dos seguintes documentos:


  • Requerimento de todos os proprietários;

  • Planilha das áreas das unidades;

  • Das frações ideais e das partes comuns feitas por profissional habilitado;

  • Projeto aprovado, com planta da garagem especificando suas vagas.


FRAÇÕES IDEAIS 


De acordo com a lei 4.591/64, cada unidade autônoma correspondesse, como parte inseparável, uma fração ideal no terreno e coisas comuns. (art. 1°, parágrafo 2°)


Vagas de Garagem – O automóvel que pelo seu alto valor econômico, e a necessidade de locomoção mais rápida do homem, o Local onde guardar assumiu também uma posição relevante no convívio do grupo condominial. 
Desta forma, é importante salientar que a necessidade de mostrar o número de vagas o tipo de automóvel que cada em cada vaga, sua localização, e a forma de distribuição das mesmas.


As vagas de garagem podem ser de três tipos:


  1. Coisa de uso comum;

  2. Acessório da unidade autônoma;

  3. Unidade autônoma.


Contudo outros procedimentos que devem ser realizados no decorrer da criação do condomínio, são:


  1. Expedição do Habite-se.

  2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

  3. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

  4. Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.

  5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

  6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.

  7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS.

Habite-se: O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura e garante que determinado imóvel foi construído de acordo com as exigências da cidade em que a obra está localizada.

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO 


Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno, mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência.


Para realização dessas documentos é necessário:


  • Solicitar um advogado especializado em direito Imobiliário; 


  • Que a convenção não tenham itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais;


  • É preciso de assinaturas de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio (sem a necessidade de assembleias para colher essas assinaturas);


  • É necessário a aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, nesse caso em assembléia.


Aliás assim que gerida todas as autorizações dentro da criação do condomínio, existirá uma Assembléia Geral de Instalação, no qual essa AGI é convocada pela construtora ou incorporadora. Sendo elegido o primeiro síndico e definindo previamente sua remuneração


Enfim se a convenção não for elaborada pela construtora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento ou sendo deixada para o síndico e conselho consultivo e sempre sendo necessário a necessidade de um advogado especialista em direitos imobiliários.


DESMEMBRAMENTO DO IPTU


Enquanto está sendo erguido um prédio pela construtora, o IPTU é único, pago pela totalidade do terreno, depois que o Habite-se estiver pronto, que é feito a partir do registro da convenção, vai ser necessário  a solicitação à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade. 


Geralmente sendo solicitado à secretária de finanças do próprio município.


CNPJ DO CONDOMÍNIO 


É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro por ser uma associação sem fins lucrativos, ou seja, vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.


TAXA CONDOMINIAL


É registrado por Lei: Existirem as taxas dos condomínios, porém só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, e que automaticamente só poderá ser realizada após a expedição do Habite-se.


E é ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, que ainda não foram vendidas pela construtora ou incorporadora.


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